Het voorkomen van risico's bij vastgoedleningen

In de onlangs aangenomen resolutie over het sociaal-economisch ontwikkelingsplan voor 2026 heeft de Nationale Vergadering, naast de doelstelling om een ​​bbp-groei van 10% of meer te realiseren, ook verzocht om kredietstromen te richten op de productie- en bedrijfssectoren, prioritaire gebieden en groeimotoren van de economie.

De Nationale Vergadering riep ook op tot kredietbeheersing in sectoren met potentiële risico's; effectief beheer van de vastgoedsector, de aandelenmarkt, enzovoort.

Dit is niet de eerste keer dat de noodzaak om kapitaalstromen naar prioritaire sectoren te leiden, kredietrisico's te beheersen en de vastgoedmarkt effectief te reguleren, in een resolutie van de Nationale Vergadering is opgenomen. In de context van de kredietmarkt die onder druk staat om een ​​dubbelcijferige groei te realiseren, is deze eis des te urgenter.

Samen met de doelstelling voor kredietgroei in 2026 betekent dit dat er naar verwachting zo'n 3,5 tot 4 biljoen VND in de economie zal worden geïnjecteerd. De risico's voor de economie zullen echter aanzienlijk zijn als deze kapitaalstroom verkeerd wordt besteed.

Lessen uit China laten zien dat wanneer de verhouding tussen hypotheekleningen en de totale uitstaande leningen 50% bereikt, het risico op wanbetaling onvoorspelbaar wordt. In Vietnam ligt het percentage volgens de officiële statistieken van de Vietnamese centrale bank boven de 20%, maar experts schatten dat het werkelijke percentage boven de 30% ligt als de uitstaande consumentenkredieten volledig worden meegerekend.

Als de kredietverlening de komende jaren blijft toenemen, terwijl er geen effectieve mechanismen zijn om risicovolle kredieten te beheersen en kapitaal blijft stromen naar de vastgoedsector, zal deze verhouding snel oplopen tot 40%. Op dat moment wordt het beheersen van de risicospreiding nog moeilijker.

Volgens de financiële rapporten van veel banken over het derde kwartaal van 2025 vertegenwoordigen leningen voor de vastgoedsector ongeveer een derde van de totale uitstaande leningen. Als consumentenleningen worden meegerekend, ligt dit percentage zelfs nog veel hoger.

Hoewel de overheid ernaar streeft kapitaal te heroriënteren naar productie en het bedrijfsleven, is het duidelijk dat een aanzienlijk deel van het kapitaal wegvloeit naar speculatie, met name naar vastgoedspeculatie.

Het feit dat vastgoedkrediet "circuleert" tussen banken en projectontwikkelaars – banken lenen aan projectontwikkelaars om huizen te bouwen, die het vervolgens weer uitlenen aan kopers om dezelfde panden te kopen, waarna projectontwikkelaars de opbrengst gebruiken om nieuwe projecten te starten – brengt ook aanzienlijke risico's met zich mee. Met andere woorden, de risico's van de vastgoedmarkt worden vanzelfsprekend overgedragen op het bankwezen.

Zonder effectieve mechanismen om deze kapitaalstromen te beheersen, zullen deze risico's de komende jaren aan het licht komen, naarmate de verhouding tussen vastgoedkrediet en bbp toeneemt. Deze verhouding verhindert bovendien dat de huizenprijzen dalen, ondanks alle inspanningen van de overheid.

Momenteel neemt het Ministerie van Bouwzaken het voortouw en coördineert het met relevante instanties om de regering verschillende oplossingen voor te stellen, zoals het opzetten en beheren van een informatiesysteem en database over de woningmarkt en de vastgoedmarkt, die als basis moet dienen voor de ontwikkeling en exploitatie van een nationale database over de woningmarkt en de vastgoedmarkt; het onderzoeken en voorstellen van proefmechanismen en beleidsmaatregelen voor een modelcentrum voor transacties met betrekking tot onroerend goed en grondgebruiksrechten; het perfectioneren van het wettelijk kader en de procedures voor de oprichting van een Nationaal Woningfonds; en het ontwikkelen en indienen bij de regering van een resolutie over mechanismen voor het beheersen en beteugelen van vastgoedprijzen…

Tot op heden bestaat er een vrij grote consensus over mechanismen om vastgoedprijzen te beheersen, maar de oplossing voor het beheersen van vastgoedkredieten blijft controversieel. Velen stellen dat het beheersen van vastgoedkredieten noodzakelijk is, maar dat dit overmatige inmenging in de bedrijfsvoering van banken moet voorkomen, terwijl tegelijkertijd risicobeheersing en groeistimulering in evenwicht moeten worden gehouden. Het belangrijkste om kredieten weg te leiden van de vastgoedsector blijft het bevorderen van een gunstig investerings- en ondernemingsklimaat, het uitbreiden van markten, het stimuleren van de consumentenvraag en daarmee het aanmoedigen van kapitaalstromen naar de productiesector.

Specifiek voor de vastgoedsector is de directe oplossing om deze kredietstroom te beheersen het uitbreiden van andere kanalen voor kapitaalverwerving voor bedrijven, met name via obligaties, effecten en cryptovaluta. Bovendien is het cruciaal om het aanbod van woningen voor lage en middeninkomens te vergroten. Inspanningen om transparantie in transacties te waarborgen en een alomvattend beleidssysteem op te zetten met betrekking tot grond, investeringen, planning, krediet en belastingen worden beschouwd als essentiële oplossingen om de vastgoedmarkt te stabiliseren.

Door deze oplossingen op een gecoördineerde manier te implementeren, wordt niet alleen gewaarborgd dat kredietstromen in de juiste richting worden geleid, maar wordt ook voorkomen dat risico's vanuit de vastgoedmarkt worden overgedragen op de banksector.

Bron: https://baodautu.vn/ngan-rui-ro-tu-tin-dung-bat-dong-san-d435555.html