Kleinere huizen worden steeds populairder, terwijl grotere percelen grond het risico lopen onverkocht te blijven.

De gewijzigde wet op de vastgoedsector, aangenomen op 28 november, bepaalt dat gebruiksrechten van grond niet mogen worden overgedragen aan particulieren voor zelfbouw van huizen of zelfverkaveling en verkoop van percelen in wijken, districten en steden van speciale stedelijke gebieden van type I, II en III. Deze wet treedt officieel in werking op 1 januari 2025.

Volgens investeerders en experts zal deze regelgeving een aanzienlijke impact hebben op de vastgoedmarkt.

De heer Giang Anh Tuan, directeur van Tuan Anh Real Estate Exchange, voorspelt dat er in de komende periode een tekort zal zijn aan kleine huizen, terwijl grote panden moeilijk te verkopen zullen zijn.

Vrijstaande huizen met een oppervlakte van ongeveer 30 vierkante meter, geprijsd tussen de 2 en 3 miljard VND, zijn al lange tijd aantrekkelijk voor kopers, omdat de prijs voor de meeste mensen betaalbaar is, met name voor mensen die daadwerkelijk een woning nodig hebben.

" Huizen met een oppervlakte van 30-40 vierkante meter waren voorheen altijd al schaars. Nu de regelgeving voor verkaveling strenger is geworden, zullen huizen van ongeveer 30 vierkante meter echt zeldzaam worden en zeer gewild zijn, zowel bij mensen die een plek nodig hebben om te wonen als bij investeerders, " aldus de heer Tuan.

Kleine woningen van 30 vierkante meter zullen naar verwachting steeds populairder worden. (Foto: Ngoc Vy).

Grote percelen grond zullen daarentegen moeilijk te verkopen zijn, omdat verkopers, zonder de mogelijkheid tot onderverdeling, het hele perceel voor een hoge prijs zouden moeten verkopen, terwijl het aantal financieel draagkrachtige kopers beperkt is.

De laatste tijd zijn veel investeerders op zoek naar percelen grond van enkele honderden vierkante meters, met het plan deze op te delen in kleinere kavels om te verkopen aan mensen met een echte behoefte. Veel grondeigenaren hebben een fortuin verdiend met deze manier van "grond opdelen voor wederverkoop". Als er echter strengere regelgeving voor grondopdeling van kracht wordt, zal deze handelspraktijk onmogelijk worden.

Nguyen Huu Cau, een makelaar in het district Hoang Mai ( Hanoi ), zei dat als de verkaveling van grond streng gereguleerd wordt, er een risico bestaat op onverkochte percelen, omdat grote percelen aanzienlijke financiële eisen stellen. Niet alle klanten zijn bereid te investeren in grote percelen vanwege de grote financiële middelen en de trage liquiditeit. Dit type vastgoed is alleen geschikt voor mensen die een homestay, resort of boerderijvakantie willen beginnen. Deze klantengroep is echter klein.

Ondertussen is er een grote groep klanten die kleine percelen grond willen kopen, met budgetten variërend van een paar honderd miljoen tot 2 miljard VND. Ze willen de grond aanhouden, wachten op positief nieuws en dan verkopen wanneer de prijzen stijgen.

“ Een perceel van 200 m² kost ongeveer 8 tot 10 miljard VND. Als het wordt opgedeeld in kleinere percelen van ongeveer 40 m², kunnen investeerders het gemakkelijk verkrijgen en aan veel mensen verkopen, omdat het budget slechts ongeveer 3 miljard VND bedraagt. Daarom blijven grote percelen grond vaker onverkocht. En investeerders die grote percelen grond bezitten en geen tijd hebben gehad om de eigendomsbewijzen te splitsen, zullen het moeilijk vinden om te verkopen of zullen gedwongen worden om tegen een lagere prijs te verkopen ”, aldus de heer Cau.

Volgens de heer Cau bedraagt de winstmarge bij de aankoop van grote percelen grond, die vervolgens worden onderverdeeld voor wederverkoop, 30 tot 50%. Dit is de reden waarom veel investeerders de voorkeur geven aan deze methode van grondverkaveling.

" De prijzen van kleine percelen grond zullen in de nabije toekomst zeker stijgen ," voorspelde de heer Cau.

Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.org in de zuidelijke regio, analyseerde deze kwestie en voorspelde dat de sector voor grondpercelen problemen zal ondervinden wanneer deze wet officieel van kracht wordt.

De heer Tuan legde uit dat momenteel 90% van de transacties met grondpercelen op de markt afkomstig is van percelen die particulier zijn onderverdeeld door individuen en kleine vastgoedbedrijven.

Volgens de heer Tuan is het voor particulieren altijd gemakkelijker om een vergunning voor grondverkaveling aan te vragen dan voor bedrijven die projecten ontwikkelen. Dit komt doordat dit type grond een breed prijsbereik en kleinere kavels biedt, waardoor het gemakkelijker te verkopen is. Investeerders die grote percelen grond kopen en deze vervolgens verkavelen voor wederverkoop, geven de voorkeur aan deze methode omdat het vrij kopen en verkopen mogelijk maakt zonder dat formele projectplanning nodig is.

De heer Tuan is van mening dat strengere regelgeving voor de verkaveling van grond ook zal leiden tot problemen op de markt voor bouwgrond, vanwege schaarste en een afnemend aanbod. Kopers zullen het bovendien moeilijk vinden om toegang te krijgen tot deze percelen vanwege het beperkte aanbod.

Deze expert voorspelt dat investeerders met grote percelen grond mogelijk gedwongen zullen worden om tegen een "verlaagde prijs" te verkopen. De percelen met korting zullen waarschijnlijk afkomstig zijn van investeerders die de grond kochten met de bedoeling deze te verkavelen voor winst. Wanneer de liquiditeit afneemt, zullen grondeigenaren gedwongen worden de prijzen te verlagen.

Grote percelen grond zullen echter, vanwege hun hoge waarde, minder kopers aantrekken, waardoor potentiële kopers mogelijk lagere prijzen met de grondeigenaren kunnen bedingen. De afnemende liquiditeit van grondpercelen zal de problemen in de aanhoudende economische recessie verder verergeren.

Chau Anh

Bron