Zijn sociale huurwoningen echt betaalbaar?

VTV.vn - Nu de verkoopprijzen van veel sociale woningbouwprojecten in Hanoi oplopen tot bijna 30 miljoen VND/m2, blijft de droom van een eigen huis voor mensen met een midden- of laag inkomen een verregaande ambitie.

Foto: Ngoc Hien

Het 'ontsluiten' van mogelijkheden voor het kopen van een eigen huis blijft een verre toekomstmuziek.

Het nieuwe mechanisme onder decreet 261/2025/ND-CP heeft de criteria voor de aankoop van sociale huurwoningen aanzienlijk versoepeld door de inkomensgrens te verhogen naar 20-40 miljoen VND per maand. Deze aanpassing wordt gezien als een manier om de deur te openen naar eigenwoningbezit voor werknemers. Echter, kijkend naar de daadwerkelijke verkoopprijzen en betalingsvoorwaarden van sociale huurwoningen in Hanoi , beseffen velen dat de droom van een eigen huis nog steeds ver weg is.

Volgens een rapport van het Departement van Bouw van Hanoi zijn er sinds eind 2024 tot heden diverse sociale woningbouwprojecten in Hanoi gestart, maar de verkoopprijzen zijn daarbij sterk gestegen. Vóór 2023 lag de verkoopprijs van sociale woningen in de hoofdstad tussen de 13 en 17 miljoen VND per vierkante meter.

Een van de hoogste prijzen is momenteel te vinden in het sociale woningbouwproject Thuong Thanh (Rice City Long Chau), met een prijs van 29,4 miljoen VND/m2 (inclusief btw, exclusief onderhoudskosten), dat op 1 oktober in de verkoop ging. Kopers moeten, afhankelijk van de grootte, tussen de 940 miljoen en 2 miljard VND neertellen om daar een woning te kunnen kopen. Het vorige record stond op naam van een sociaal woningbouwproject in Ha Dinh, gemeente Tan Trieu, district Thanh Tri (voorheen), met een voorlopige verkoopprijs van 25 miljoen VND/m2.

Visualisatie van het sociale woningbouwproject Rice City Long Chau met een prijs van 27 miljoen VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Mevrouw Nguyen Thu Trang, 29 jaar oud, accountant bij een handelsonderneming in de wijk Cau Giay en momenteel woonachtig in een huurappartement in de wijk Phu Dien, vertelde: "Ik heb ruim vier jaar gespaard, plus wat geld van mijn ouders, en nu heb ik nog maar zo'n 120 miljoen VND. Ik wil me inschrijven voor een sociale huurwoning in het Trung Van-project, een appartement van 50 m² met een prijs van meer dan een miljard VND. Maar om een ​​banklening te krijgen, heb ik minstens 20% eigen vermogen nodig, wat neerkomt op ongeveer 200 miljoen VND. En dat heb ik niet. Hoewel de rente van 5,4% erg laag is, is het al moeilijk om een ​​lening te krijgen."

Mevrouw Trang verdient ongeveer 18 miljoen VND per maand. Na aftrek van huur, vaste lasten en geld dat ze naar huis stuurt, houdt ze vrijwel niets over. "Ik vind het niet erg om een ​​lening met lange looptijd af te sluiten, zolang ik maar een stabiele woonsituatie heb. Maar met zulke prijzen blijft de droom van een sociale huurwoning onbereikbaar", zei ze.

In het geval van Duy Anh, een 29-jarige technicus uit Hanoi, stuitten hij en zijn vrouw op een probleem: de prijs was te hoog voor hen, ondanks dat ze wel over voldoende kapitaal beschikten. Hij vertelde dat ze sinds hun huwelijk, met de steun van beide ouders en hun spaargeld, zo'n 300 miljoen VND hadden gespaard en van plan waren zich in te schrijven voor een appartement in een sociale woningbouwcomplex in de wijk Long Bien.

“Een appartement van 55 m² kost ongeveer 1,6 miljard VND. Als we 1,3 miljard VND lenen over 20 jaar, zouden we ongeveer 8 miljoen VND per maand moeten betalen, inclusief aflossing en rente. Mijn vrouw en ik verdienen meer dan 30 miljoen VND, wat voldoende lijkt, maar na aftrek van de woonkosten en de uitgaven voor onze twee kinderen blijft er niets over. Zelfs met het startkapitaal durven we het contract nog niet te tekenen, omdat we bang zijn dat we zonder geld komen te zitten”, berekende Duy Anh.

Deze praktijkvoorbeelden laten zien dat het grootste obstakel tegenwoordig niet alleen het gebrek aan startkapitaal is, maar ook het feit dat de verkoopprijs van sociale huurwoningen zelfs voor mensen met een stabiel inkomen ver boven het bereik ligt.

Volgens vastgoedexperts is de huidige paradox dat, hoewel steeds meer mensen in aanmerking komen voor een lening, de daadwerkelijke toegang tot kapitaal laag is vanwege exorbitante prijzen en hoge aanbetalingseisen. Hierdoor blijft de "droom van sociale woningbouw"—hoewel op papier dichterbij—in werkelijkheid ver weg.

Om sociale huisvesting echt "betaalbaar" te maken.

In werkelijkheid zijn financiële steunmaatregelen slechts een tijdelijke oplossing. Als de kosten voor sociale woningbouw blijven stijgen, van grond en materialen tot projectmanagementkosten, dan zullen mensen het zelfs bij een lagere rente nog steeds moeilijk vinden om een ​​huis te kopen.

Deskundigen stellen echter dat om te begrijpen waarom sociale woningbouw steeds duurder wordt, een diepere analyse van de prijsbepalende factoren nodig is. Volgens architect Ngo Minh Tam van Covic Consulting & Construction Joint Stock Company ligt het probleem niet alleen in de kosten van materialen, grond of arbeid, maar ook in de uitvoeringscapaciteit van de investeerder en het lakse prijsbeheersingsmechanisme.

"Het is onmogelijk om absoluut goedkope sociale woningbouw te eisen wanneer alle productiekosten stijgen, maar wat nog zorgwekkender is, is de situatie waarin de bouw vertraging oploopt, er extra kosten ontstaan ​​en die vervolgens allemaal worden doorberekend in de verkoopprijs. In dat geval dragen de mensen uiteindelijk de kosten van de vertragingen," analyseerde de heer Tam.

Dit standpunt werd ook benadrukt door onderminister van Bouw Nguyen Van Sinh tijdens de conferentie over de voortgang van de sociale woningbouw medio oktober: "We hebben echte appartementen met een reële waarde nodig voor mensen die echt een woning nodig hebben. De prijzen van sociale huurwoningen in Hanoi zijn momenteel recordhoog, mogelijk door een gebrek aan investeringscapaciteit of misbruik van een soepel beleid om de prijzen op te drijven. De stad moet onmiddellijk inspecties, controles en maatregelen uitvoeren om ervoor te zorgen dat mensen nog steeds de mogelijkheid hebben om een ​​huis te kopen."

De onderminister opperde dat Hanoi prioriteit zou moeten geven aan de administratieve procedures van sociale woningbouwprojecten, zowel om de voortgang te versnellen als om de langdurige kosten te verlagen – een van de oorzaken van de onredelijk hoge prijzen.

Als de kosten voor sociale woningbouw blijven stijgen, van grond en materialen tot projectmanagementkosten, dan blijft het voor mensen moeilijk om een ​​huis te kopen, zelfs als de rente op leningen daalt. Foto: VGP.

Tijdens de eerste bijeenkomst van het Centraal Stuurcomité voor Huisvestingsbeleid en Vastgoedmarkt eind september 2025 verzocht premier Pham Minh Chinh de ministeries, sectoren en lokale overheden om de prijzen van vastgoed en sociale huurwoningen te reguleren volgens de werkelijke marktmechanismen, in lijn met de inkomens van de bevolking.

De prijzen van commerciële woningen moeten in lijn zijn met de marktprincipes, de economie en de omstandigheden en mogelijkheden van de mensen; het doel is ervoor te zorgen dat alle burgers een woning hebben, wat bijdraagt ​​aan de verbetering van hun materiële en spirituele welzijn.

Daarom is een alomvattende oplossing nodig; nauwe samenwerking en coördinatie tussen de staat en het bedrijfsleven, tussen de centrale en lokale overheden, en de integratie van fiscaal en monetair beleid met grondbeleid en ander beleid. De staat moet de grond- en vastgoedprijzen reguleren via financiële instrumenten, met name belastingen, heffingen en ander financieel beleid; mechanismen en beleid ontwikkelen om de rentetarieven en leningvoorwaarden op passende wijze te verlagen; en regelgeving onderzoeken met betrekking tot inkomensgrenzen voor personen die in aanmerking komen voor de aankoop van sociale huurwoningen, afgestemd op de specifieke omstandigheden en lokale situatie.

Hoewel het beleid is versoepeld, blijft de kloof tussen inkomen en huizenprijzen een knelpunt dat moet worden aangepakt. Het oplossen van het sociale woningprobleem ligt niet alleen in preferentiële tarieven of inkomensregulering, maar ook in het beheersen van de prijzen om ervoor te zorgen dat woningen daadwerkelijk betaalbaar zijn. Alleen dan zal het bezit van een eigen huis geen verre droom meer zijn voor werkende mensen.

Bron: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm