Foto: Ngoc Hien
Het ‘ontsluiten’ van huisvestingsmogelijkheden, maar de realiteit is nog ver weg
Het nieuwe mechanisme van Decreet 261/2025/ND-CP heeft het aantal personen dat in aanmerking komt voor sociale huurwoningen (NƠXH) aanzienlijk uitgebreid door het inkomensplafond te verhogen naar VND 20-40 miljoen per maand. Deze aanpassing wordt beschouwd als een "open deur" naar huisvesting voor werknemers. Maar als je kijkt naar de werkelijke verkoopprijzen en betalingsvoorwaarden van NƠXH-projecten in Hanoi , beseffen veel mensen dat de droom van een vaste woon-werkplek nog ver weg is.
Volgens een rapport van de afdeling Bouw van Hanoi is er sinds eind 2024 een reeks sociale woningbouwprojecten in Hanoi gestart, maar de verkoopprijzen zijn sterk gestegen. Vóór 2023 schommelde de verkoopprijs van sociale woningen in de hoofdstad tussen de 13 en 17 miljoen VND/m².
Een van de duurste woningen is momenteel te koop in de sociale woningbouwwijk Thuong Thanh (Rice City Long Chau) met een prijs van 29,4 miljoen VND/m² (inclusief btw, exclusief onderhoudskosten). De woning is vanaf 1 oktober te koop. Kopers moeten, afhankelijk van de regio, 940 miljoen tot 2 miljard VND uitgeven om hier een huis te kunnen kopen. Het vorige record stond op naam van het sociale woningbouwproject in Ha Dinh, gemeente Tan Trieu, district Thanh Tri (oud), met een voorlopige verkoopprijs van 25 miljoen VND/m².
Perspectief van het sociale huisvestingsproject Rice City Long Chau met een prijs van 27 miljoen VND/m2. Foto: BIC Vietnam.
Mevrouw Nguyen Thu Trang, 29 jaar oud, accountant bij een handelsbedrijf in de wijk Cau Giay, huurt momenteel een kamer in de wijk Phu Dien. Ze vertelde: "Ik heb meer dan vier jaar gespaard, plus een beetje geld van mijn ouders, en nu heb ik ongeveer 120 miljoen. Ik ben van plan me in te schrijven voor een sociale huurwoning in het Trung Van-project, een appartement van 50 m2 met een prijs van meer dan 1 miljard. Maar om geld te lenen bij de bank moet ik minstens 20% van mijn eigen vermogen hebben, wat neerkomt op ongeveer 200 miljoen. Maar ik heb niet genoeg. Hoewel de rente van 5,4% erg laag is, is het moeilijk om de stap te zetten om geld te lenen."
Mevrouw Trang verdient ongeveer 18 miljoen VND per maand. Na aftrek van huur, leefkosten en wat geld terug naar huis, blijft er bijna geen noemenswaardig over. "Ik heb er geen bezwaar tegen om een lening voor de lange termijn af te sluiten, zolang ik maar een stabiele woning heb. Maar met zo'n prijs is de droom van sociale huurwoningen nog steeds onbereikbaar", zei ze.
In het geval van de 29-jarige technicus Duy Anh in Hanoi ondervond het stel problemen doordat de verkoopprijs hun draagkracht te boven ging, ondanks het feit dat ze over voldoende kapitaal beschikten. Hij zei dat ze, na hun huwelijk en met de steun van beide ouders en het gespaarde geld (ongeveer 300 miljoen VND), van plan waren zich in te schrijven voor de aankoop van een appartement in een sociale huurwoningwijk in de wijk Long Bien.
Een appartement van 55 m2 kost ongeveer 1,6 miljard VND. Als we 1,3 miljard VND lenen voor 20 jaar, moeten we ongeveer 8 miljoen VND per maand betalen, inclusief aflossing en rente. Mijn vrouw en ik verdienen meer dan 30 miljoen VND, wat genoeg lijkt, maar na aftrek van de kosten voor levensonderhoud en de uitgaven voor onze twee kinderen blijft er niets over. Hoewel we het startkapitaal hebben, durven we nog steeds niet te tekenen, uit angst om 'overstemd' te worden, berekende Duy Anh.
Uit bovenstaande praktijkverhalen blijkt dat het grootste obstakel tegenwoordig niet alleen het gebrek aan startkapitaal is, maar ook de verkoopprijs van sociale huurwoningen. Die ligt ver buiten de betaalbaarheid, zelfs voor mensen met een stabiel inkomen.
Volgens vastgoedexperts is de huidige paradox dat steeds meer mensen in aanmerking komen voor een inkomen, maar dat de daadwerkelijke toegang tot leningen laag is, vanwege de verkoopprijs die de drempel overschrijdt en de hoge eisen aan het tegendeel. Daardoor is de "sociale woondroom" – hoewel op papier dichterbij – in werkelijkheid nog ver weg.
Om sociale huisvesting echt 'betaalbaar' te maken
In werkelijkheid zijn financiële steunmaatregelen slechts een 'tijdelijke pijnstiller'. Als de inputprijzen van sociale woningen blijven stijgen, van grond en materialen tot projectmanagementkosten, zullen mensen het, zelfs als de rentetarieven dalen, nog steeds moeilijk kunnen betalen.
Deskundigen zeggen echter dat we, om te begrijpen waarom sociale woningen steeds duurder worden, dieper moeten ingaan op de factoren die de prijs bepalen. Volgens architect Ngo Minh Tam van Covic Consulting & Construction Joint Stock Company ligt het probleem niet alleen in de kosten van materialen, grond of arbeid, maar ook in de uitvoeringscapaciteit van investeerders en het losse prijsmanagementmechanisme.
"Het is onmogelijk om absoluut goedkope sociale woningen te eisen wanneer de inputprijzen stijgen, maar wat nog zorgwekkender is, is dat er een situatie ontstaat waarin de voortgang wordt vertraagd, er kosten ontstaan, en die vervolgens allemaal in de verkoopprijs worden opgenomen. Op dat moment zijn het uiteindelijk de mensen die de kosten van de vertraging dragen", analyseerde de heer Tam.
Dit standpunt werd ook benadrukt door viceminister van Bouw Nguyen Van Sinh tijdens de conferentie die medio oktober de voortgang van de sociale woningbouw evalueerde: "We hebben echte appartementen met een reële waarde nodig om te verkopen aan mensen met een reële woonbehoefte. De prijzen van sociale woningen in Hanoi zijn recordhoog, wat mogelijk te wijten is aan een zwakke investeringscapaciteit of aan het misbruik van open beleid om de prijzen op te drijven. De stad moet onmiddellijk inspecteren, controleren en controleren, zodat mensen nog steeds de mogelijkheid hebben om een huis te kopen."
De plaatsvervangende minister stelde voor dat Hanoi de administratieve procedures van sociale woningbouwprojecten onder speciale controle zou plaatsen, zowel om de voortgang te versnellen als om de langdurige kosten te verlagen - een van de redenen voor onredelijk stijgende prijzen.
Als de inputprijzen voor sociale woningen blijven stijgen, van grond en materialen tot projectmanagementkosten, zullen mensen het nog steeds moeilijk vinden om een huis te kopen, zelfs als de rentetarieven dalen. Foto: VGP.
Tijdens de eerste vergadering van het Centraal Stuurcomité voor huisvestingsbeleid en vastgoedmarkt eind september 2025 verzocht premier Pham Minh Chinh ministeries, afdelingen en gemeenten om de prijzen van onroerend goed en sociale woningen te reguleren volgens reële marktmechanismen, die aansluiten bij het inkomen van de mensen.
De prijzen van commerciële woningen moeten aansluiten bij de aard van de markt, de economie en de omstandigheden en mogelijkheden van de bevolking. Het doel is om iedereen huisvesting te bieden en zo bij te dragen aan de verbetering van hun materiële en spirituele leven.
Daarom is er behoefte aan een allesomvattende, allesomvattende oplossing; er is nauwe samenwerking en coördinatie nodig tussen de staat en het bedrijfsleven, tussen het centrale en lokale niveau, waarbij het fiscale en monetaire beleid wordt gehandhaafd met betrekking tot grondbeleid en ander beleid. De staat moet de grond- en vastgoedprijzen reguleren via financiële instrumenten, met name belastingen, heffingen, kosten en ander financieel beleid; mechanismen en beleid ontwikkelen om rentetarieven te verlagen en leenvoorwaarden te optimaliseren; regelgeving bestuderen over de inkomensniveaus van mensen die recht hebben op sociale huurwoningen, in overeenstemming met de situatie en de regio.
Het beleid is verruimd, maar de kloof tussen inkomen en huizenprijzen vormt nog steeds een knelpunt dat moet worden aangepakt. De oplossing voor het probleem van sociale huisvesting ligt niet alleen in voorkeursaantallen of inkomensregulering, maar ook in het beheersen van de verkoopprijs om het echt "betaalbaar" te maken. Tegen die tijd zal een vaste woonplek voor werknemers geen verre droom meer zijn.
Bron: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm
Reactie (0)