Waar liggen de obstakels in het sociale woningbouwprogramma?

VTV.vn - Ondanks de positieve vooruitgang in de ontwikkeling van sociale woningbouw klagen bedrijven in Ho Chi Minh-stad nog steeds over langdurige procedures, beperkte financiering en overlappende beleidsmaatregelen.

Tegen 2025 had Ho Chi Minh- stad 14 sociale woningbouwprojecten met 13.040 appartementen voltooid, waarmee 100% van de geplande doelstelling was bereikt.

Procedurele knelpunten

In 2025 voltooide Ho Chi Minh-stad 14 sociale woningbouwprojecten met 13.040 appartementen, waarmee 100% van de geplande doelstelling werd behaald. In de eerste twee maanden van 2026 startte de stad de bouw van 2 projecten met 2.656 appartementen, en een derde project kwam in aanmerking voor kapitaalmobilisatie en de verkoop van toekomstige wooneenheden aan Ly Thuong Kietstraat 324, wijk 14, voormalig district 10; in totaal zijn er nu 11 projecten in aanbouw met 9.700 appartementen. De stad heeft ook ongeveer 1.730 hectare grond gereserveerd voor de ontwikkeling van sociale woningbouw en is van plan investeerders te selecteren voor 8 projecten.

Uit het recent gepubliceerde rapport over de situatie op de vastgoedmarkt en de belangrijkste taken van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (Horea) in 2026 blijkt echter dat bedrijven nog steeds moeilijkheden ondervinden. Hoe verder ze in het implementatieproces komen, hoe duidelijker de obstakels en tekortkomingen van het beleid worden.

Horea stelde voor om de beoordelingsprocessen te integreren en de afzonderlijke goedkeuringsprocedures te verminderen om de administratieve procedures voor de ontwikkeling van sociale woningbouw te stroomlijnen.

Wat de procedures betreft, hebben bedrijven gegronde redenen om te klagen. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van Horea, stelt dat de procedures voor sociale woningbouw volgens het oude mechanisme meer dan 1000 dagen in beslag kunnen nemen. Een project dat bedoeld is voor mensen met een laag inkomen, maar dat jarenlang door allerlei bureaucratische hindernissen heen moet, wijkt duidelijk af van de oorspronkelijke intentie van "sociale welvaart". Sociale woningbouw zou prioriteit moeten krijgen wat betreft verwerkingstijd, maar in plaats daarvan belandt het vaak in een vicieuze cirkel van het inwinnen van adviezen, beoordelingen, herzieningen en wachten op goedkeuringen. Het gevolg is hogere kapitaalkosten, vertragingen, gemiste kansen voor bedrijven en langdurig wachten voor de mensen.

Het probleem is niet alleen de traagheid, maar ook het gelaagde, complexe proces. Een bedrijf moet via talloze afdelingen en instanties goedkeuring krijgen voor hetzelfde sociale woningbouwproject. HoREA (Vietnam Real Estate Association) stelt voor om de taxatiefasen te integreren, de afzonderlijke goedkeuringsprocedures te verminderen en betoogt zelfs dat het inwinnen van meningen van de gemeenschap over gedetailleerde plannen voor sociale woningbouwprojecten in sommige gevallen "formalistisch" is, inhoudsloos, maar wel het proces verlengt en de kosten verhoogt.

Het belangrijkste punt hier is dat de procedures het project niet alleen vertragen, maar ook de beleidsprikkels verstoren. Als het proces langer duurt en de kosten stijgen, terwijl de winst uit sociale woningbouw beperkt blijft, zullen bedrijven aarzelen of het zelfs helemaal vermijden. Met andere woorden, als de procedures een lange, moeizame race tegen obstakels blijven, is het moeilijk om een ​​sterke instroom van particulier kapitaal in deze sector te verwachten.

Het wegnemen van knelpunten door middel van beleid.

Maar procedures zijn niet het enige knelpunt. Achter de problemen met administratieve procedures schuilt het probleem van kapitaal en andere moeilijkheden. De heer Nguyen Tuan Anh, adjunct-directeur-generaal van de Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), zei dat om de doelstelling van 1 miljoen sociale huurwoningen in 2030 te bereiken, het benodigde investeringskapitaal ongeveer 1 biljoen VND zou kunnen bedragen. Als bankleningen 20-25% van het totaal uitmaken, moet het kredietsysteem ongeveer 250.000 miljard VND verstrekken, terwijl het daadwerkelijk verkregen kapitaal slechts ongeveer 25.000 miljard VND bedraagt, oftewel slechts ongeveer 10% van de benodigde hoeveelheid.

Voor bedrijven betekent een gebrek aan preferentiële financiering hogere inputkosten. Voor kopers is de huidige rente van 5,4% per jaar bij de Sociale Beleidsbank, volgens HoREA, nog steeds vrij hoog in vergelijking met de 4,8% per jaar van maart 2021 tot juni 2024. Gezien de doelgroep, die bestaat uit mensen met een laag inkomen, is dit verschil significant. Sociale huisvesting mag niet alleen worden gedefinieerd door een lagere verkoopprijs dan commerciële woningen; het moet ook gegarandeerd zijn dat het praktisch toegankelijk is. Wanneer de rente stijgt, wordt de droom van een eigen huis nog verder weg voor degenen die het beleid het hardst nodig hebben.

Ho Chi Minh-stad streeft ernaar om in de periode 2026-2030 181.257 sociale huurwoningen te ontwikkelen, waarvan 28.500 alleen al in 2026 moeten worden opgeleverd.

Een ander probleem is dat ontwikkelaars van sociale woningbouwprojecten nog geen toegang hebben tot preferentiële kredieten van de Sociale Beleidsbank voor de periode van 1 augustus 2024 tot en met 31 december 2030. Volgens experts hebben kopers enerzijds steun nodig, en bedrijven die de woningen produceren anderzijds ook. Als sociale woningbouw uitsluitend als een verantwoordelijkheid van bedrijven wordt beschouwd, zonder dat er voldoende sterke financiële instrumenten worden ontwikkeld, zal het erg moeilijk zijn om een ​​groot, constant en duurzaam aanbod te realiseren.

Bovendien hebben sommige nieuwe regelgevingen onvoorziene gevolgen. De heer Le Hoang Chau betoogt dat de methode voor het bepalen van de bevolkingsomvang volgens Besluit 32/2025/QD-UBND het aandeel grote appartementen zou kunnen verhogen en het aantal middelgrote en kleine appartementen drastisch zou kunnen verlagen, zelfs voor sociale woningbouw. ​​Als deze inschatting in de praktijk klopt, zal dit problemen opleveren voor bedrijven die sociale woningbouw ontwikkelen. Het ontwikkelen van woningen voor mensen met een laag inkomen beperkt onbedoeld de mogelijkheden voor kleine appartementen, die juist het meest geschikt zijn voor hun budget.

Een ander tekort dat door HoREA wordt aangehaald, is dat clausule 1, artikel 78 van de Woningwet 2023 alleen criteria voor huisvesting en inkomen vastlegt, maar het verblijfscriterium weglaat. In principe is het vergroten van de toegang redelijk. Echter, in een situatie met een ernstig tekort aan aanbod, plaatst deze regelgeving bedrijven in een lastige positie bij het samenstellen van lijsten met potentiële kopers of huurders. Het geval van het sociale woningbouwproject aan Ly Thuong Kietstraat 234, Dien Hong wijk, district 10 (voorheen), met slechts 750 appartementen maar meer dan 12.000 geregistreerde inwoners uit het hele land, is een duidelijk voorbeeld van deze druk. Wanneer bedrijven de bevoegdheid krijgen om lijsten met potentiële kopers of huurders samen te stellen, maar het aanbod beperkt is en de vraag te hoog, worden ze niet alleen overweldigd, maar moeten ze ook extra tijd en geld besteden aan het organiseren van een of meerdere lotingen. De administratieve last is gedeeltelijk verschoven naar bedrijven.

Ho Chi Minh-stad streeft ernaar om in de periode 2026-2030 181.257 sociale huurwoningen te bouwen, waarvan 28.500 alleen al in 2026 moeten worden opgeleverd. Volgens de richtlijn van de premier moet de stad ernaar streven om in 2028 minstens 1 miljoen woningen te realiseren. Dit is een enorme opgave, maar niet onmogelijk. Veel bedrijven hopen dat deze obstakels snel worden weggenomen, zodat de stad haar doelstellingen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting dit jaar kan behalen.

Bron: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm