Kapitaalallocatie voor vastgoed

De vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van ingrijpende herstructurering, aangezien de kredietstromen niet langer zo verspreid zijn als voorheen. Doordat de kredietgroei de depositogroei ruimschoots overtreft, neemt de liquiditeitsdruk toe, waardoor toezichthouders gedwongen worden de geldstromen selectiever te reguleren.

Grafisch ontwerp: HONG ANH

Veel economische experts stellen echter dat het, in plaats van alle vastgoedsegmenten als risicovol te beschouwen, noodzakelijk is om aparte kredietmechanismen te ontwerpen voor segmenten die daadwerkelijk in de woningbehoefte voorzien, en tegelijkertijd meer kapitaalkanalen voor de middellange en lange termijn te openen om de afhankelijkheid van bankkrediet te verminderen.

Selectieve vastgoedbeleggingsstromen

De Vietnamese vastgoedmarkt vertoont tekenen van herstel na een lange periode van stagnatie. Het aantal transacties neemt geleidelijk toe, de vraag naar woningen stijgt weer en versnelde investeringen in infrastructuur hebben geleid tot een aanzienlijke vraag naar kapitaal van zowel bedrijven als huizenkopers. In tegenstelling tot de voorgaande periode worden kredieten echter niet langer onbeperkt verstrekt, maar strenger gereguleerd, waarbij prioriteit wordt gegeven aan veilige segmenten met een reële vraag.

Volgens Nguyen Phi Lan, directeur van de afdeling Prognoses en Statistiek en directeur Monetaire en Financiële Stabiliteit (Staatsbank van Vietnam), bedroeg de uitstaande kredietverlening in het gehele systeem op 14 mei circa 19,4 miljard VND, een stijging van 18,3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De kapitaalmobilisatie nam met ongeveer 14,9% toe tot circa 18,1 miljard VND. Het grote verschil tussen kredietverlening en kapitaalmobilisatie zet de liquiditeit van het banksysteem aanzienlijk onder druk. In deze context blijft de Staatsbank van Vietnam kapitaalstromen richten op de productie- en bedrijfssector, prioritaire industrieën en nieuwe groeimotoren zoals digitale transformatie, groene transformatie, circulaire economie en wetenschap en technologie.

Wat de vastgoedsector betreft, blijft de kredietverlening gehandhaafd, maar met strengere risicobeheersing. De heer Lan benadrukte dat regelgevende instanties de kapitaalstromen in alle sectoren en bedrijfstakken op passende wijze moeten reguleren, omdat het overmatig bevoordelen van één sector het voor veel andere sectoren, met name kleine, middelgrote en micro-ondernemingen, moeilijk zal maken om toegang tot kapitaal te krijgen.

Volgens Vietcombank Securities (VCBS) zal de kredietverlening aan de vastgoedsector in 2026 waarschijnlijk blijven groeien, maar in een langzamer en selectiever tempo dan in 2025. Dit komt door de strenge controle van de Vietnamese centrale bank op kredietverlening aan risicovolle sectoren. Vanaf begin 2026 heeft de toezichthouder kredietinstellingen verplicht ervoor te zorgen dat de groei van de kredietverlening aan de vastgoedsector de algehele kredietgroei van het gehele banksysteem niet overschrijdt.

Volgens Vietcombank Securities (VCBS) zal de kredietverlening aan de vastgoedsector in 2026 waarschijnlijk blijven groeien, maar in een langzamer en selectiever tempo dan in 2025. Dit komt door de strenge controle van de Vietnamese centrale bank op kredietverlening aan risicovolle sectoren. Vanaf begin 2026 heeft de toezichthouder kredietinstellingen verplicht ervoor te zorgen dat de groei van de kredietverlening aan de vastgoedsector de algehele kredietgroei van het gehele banksysteem niet overschrijdt.

De Vietnamese centrale bank blijft de toegang tot kapitaal voor de vastgoedsector faciliteren, zoals blijkt uit de aanhoudende sterke groei van de kredietverlening aan de vastgoedsector. Volgens het Ministerie van Bouw bedroeg de totale uitstaande kredietverlening voor vastgoedactiviteiten op 28 februari circa 2.235 biljoen VND, een stijging van 11,7% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2025 en een aanzienlijke stijging van 43% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Veel bedrijven melden echter dat de toegang tot kapitaal in deze periode aanzienlijk moeilijker is.

De voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), Le Hoang Chau, gaf aan dat de kredietgroei voor 2026 rond de 15% ligt, lager dan de 19,1% van het voorgaande jaar, terwijl de kapitaalvraag op de markt zeer hoog blijft. Dit zorgt voor aanzienlijke druk.

Naast de kredietdruk dragen ook de stijgende rentetarieven bij aan de last op de markt. Hoewel de nominale rentetarieven doorgaans dalen, blijven de werkelijke kapitaalkosten voor vastgoedbedrijven hoog door de beperkte toegang tot kapitaal. De heer Phan Duy Hung, senior analist bij Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, waarschuwde bovendien voor het risico van herfinanciering voor ontwikkelaars van resortvastgoed of voor diegenen die met juridische problemen te maken hebben.

Krediet kan niet uniform worden toegepast.

Een van de meest besproken onderwerpen van dit moment is de kredietverstrekking aan de vastgoedmarkt. Volgens experts leidt het toepassen van een relatief uniform kredietmechanisme op alle vastgoedsegmenten tot grote problemen, waardoor veel projecten die daadwerkelijk in de woningbehoefte voorzien, moeilijk toegang krijgen tot kapitaal. Tran Van Hieu, algemeen directeur van OBC Holding, stelt dat het samenvoegen van alle vastgoedsegmenten in één kredietmandje de kapitaalkosten heeft verstoord en de toegang tot huisvesting voor mensen direct heeft beïnvloed.

Sociale woningbouw of betaalbare woningen die voorzien in de daadwerkelijke woonbehoefte, kunnen niet dezelfde rentetarieven en kredietlimieten verdragen als speculatief vastgoed of luxe resortvastgoed. "Een uniform kredietbeleid creëert niet alleen een onevenwicht in de kapitaalkosten, maar verhoogt uiteindelijk ook direct de verkoopprijs, waardoor de droom van een eigen huis steeds verder buiten bereik raakt", aldus de heer Hieu. De heer Chau deelde deze mening en betoogde dat vastgoed gecategoriseerd zou moeten worden om passende kredieten te verstrekken, in plaats van alle segmenten als risicovol te beschouwen. Sociale woningbouw heeft een veiligheidsniveau tot 99%, terwijl betaalbare woningen en industrieel vastgoed ook tot de groep met een laag risico behoren.

De Vietnamese centrale bank buigt zich momenteel over voorstellen met betrekking tot de classificatie van onroerend goed, om in de toekomst betere kredietmechanismen te ontwikkelen. Tijdens een bijeenkomst met de Vietnamese centrale bank eind april 2026 verzocht premier Le Minh Hung de banksector om onderzoek te doen naar en een classificatie te maken van elk type onroerend goed, zodat passende kredietlimieten kunnen worden vastgesteld. Tevens werd de ontwikkeling van sociale woningbouw en industrieterreinen gestimuleerd.

Veel leiders van commerciële banken benadrukten ook het selectieve aspect van vastgoedfinanciering. Ngo Chi Dung, voorzitter van VPBank, stelde dat het er niet om gaat óf er wel of niet in vastgoed geïnvesteerd moet worden, maar om het juiste segment te kiezen. VPBank geeft prioriteit aan kapitaal voor woningbouwprojecten die aan reële behoeften voldoen, met name sociale woningbouw en het middensegment, terwijl de financiering van resortprojecten of speculatieve projecten in het hogere segment wordt beperkt.

De voorzitter van Techcombank, Ho Hung Anh, verklaarde eveneens dat de bank alleen projecten financiert met een goede liquiditeit, volledige juridische documentatie en cliënten met een duidelijke financiële draagkracht. De voorzitter van SHB, Do Quang Hien, benadrukte op zijn beurt dat het kapitaal van SHB momenteel gericht is op infrastructuurprojecten, sociale woningbouw, huisvesting voor jongeren en industrieel vastgoed – segmenten waarvan wordt aangenomen dat ze een reële vraag en een goede absorptiecapaciteit hebben.

Bankkrediet wordt gezien als een cruciale pijler voor de vastgoedmarkt. Velen beweren echter dat een te grote afhankelijkheid van bankleningen de markt kwetsbaar maakt voor schommelingen in rentetarieven en monetair beleid.

Bankkrediet wordt gezien als een cruciale pijler voor de vastgoedmarkt. Veel mensen beweren echter dat een te grote afhankelijkheid van bankleningen de markt kwetsbaar maakt voor schommelingen in de rente en het monetaire beleid. Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV, suggereert dat het op de lange termijn noodzakelijk is om andere kanalen voor kapitaalmobilisatie te ontwikkelen, zoals bedrijfsobligaties, vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en woningfondsen, om de druk op het banksysteem te verlichten.

De huidige uitdaging voor de vastgoedmarkt is niet alleen het versoepelen van de kredietverlening, maar vooral het selectief toewijzen van kapitaal, het prioriteren van segmenten die in reële behoeften voorzien, en tegelijkertijd het bevorderen van institutionele hervormingen en het oplossen van juridische problemen die projecten belemmeren. Volgens statistieken van HoREA zijn er momenteel nog steeds ongeveer 4.500 projecten in het hele land die juridische obstakels ondervinden, waardoor meer dan 2,5 biljoen VND aan investeringskapitaal "bevroren" ligt.

Volgens de krant Nhan Dan

Bron: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html