De projectoverdracht zit nog steeds vast.

Dit was de beoordeling van experts tijdens het seminar: Wetgeving inzake financiële activiteiten met betrekking tot de overdracht, inbreng van kapitaal en investeringen in vastgoedprojecten in Vietnam, georganiseerd door de Vereniging voor Onderzoek en Advies over Beleid en Recht voor Investeringsactiviteiten in Vietnam op 30 mei.

Om het project te verkopen, moeten ze de wet overtreden.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Vastgoed, is het gehele politieke systeem momenteel zeer vastbesloten om obstakels voor projecten uit de weg te ruimen. De regelgeving die vereist dat projecten aan hun financiële verplichtingen voldoen voordat ze geheel of gedeeltelijk worden overgedragen, zorgt echter voor problemen voor bedrijven.

Omdat het verwerven van bouwrijpe grond een enorme investering van bedrijven vereist. Tegen de tijd dat ze met de uitvoering beginnen, hebben veel investeerders geen geld meer, omdat de wet vereist dat projecten eigendomsbewijzen van de grond hebben om in aanmerking te komen voor leningen. Daardoor worden veel investeerders gedwongen hun projecten voortijdig te verkopen.

Wanneer projectoverdrachten echter op problemen stuiten, omzeilen bedrijven de regels door aandelen over te dragen. Op dat moment verandert de "kern" van het bedrijf en is de nieuwe eigenaar in feite de koper van het project. Deze maas in de wet is niet per se verkeerd, omdat de wet de overdracht van aandelen niet verbiedt, maar brengt wel risico's met zich mee op de lange termijn.

Momenteel kunnen veel projecten niet worden overgedragen vanwege te strenge regelgeving.

FOTO: DINH SON

Volgens dr. Ho Trung Phuoc, voormalig lid van het Permanent Comité van het Provinciale Partijcomité van Binh Thuan, zijn er alleen al in Ho Chi Minh-stad momenteel meer dan 100 projecten die op juridische obstakels stuiten en niet voldoen aan de voorwaarden voor overdracht, met honderdduizenden miljarden dong aan kapitaal. Dit maakt het voor verkopers onmogelijk om dat te doen, en ook voor kopers is het onmogelijk om dat te doen.

De hoofdoorzaak ligt in conflicten binnen de juridische "matrix". De Investeringswet staat overdrachten toe na goedkeuring van het investeringsplan, terwijl de Wet op de Vastgoedondernemingen en de Grondwet van 2024 de nakoming van financiële verplichtingen vereisen. Dit creëert een juridisch "grijs gebied": investeren is toegestaan, maar de toegang tot grond wordt belemmerd.

De wet vereist ook de voltooiing van nieuwe infrastructuur voordat grond kan worden overgedragen, maar het percentage is niet gespecificeerd. Bovendien is er een knelpunt in de grondwaardering, waarbij het taxatieproces eindeloos voortsleept en er een gebrek is aan flexibele, marktgebaseerde prijsmechanismen, waardoor kapitaal vast komt te zitten en projecten stil komen te liggen.

De koper betaalt in plaats daarvan de grondgebruiksvergoeding.

Gezien deze situatie betoogt advocaat Truong Anh Tu, voorzitter van advocatenkantoor TAT, dat fusies en overnames in de vastgoedsector niet langer simpelweg een overdracht van activa zijn, maar in veel gevallen een overdracht van het volledige "juridische geheugen" van het project. Dit is ook de reden waarom juridische aspecten de eerste filter vormen voor kapitaalstromen.

"Voorheen waren kredietinstellingen vooral geïnteresseerd in de waarde van het onderpand, maar nu willen ze weten hoe de gebruiksrechten van de grond zijn verkregen, in hoeverre aan de financiële verplichtingen is voldaan, of het project publieke activa betreft en of die eigendomsrechten stabiel blijven in geval van veranderingen in de juridische omgeving," aldus advocaat Truong Anh Tu.

Wanneer deze vragen centraal komen te staan ​​in het due diligence-proces, beginnen juridische risico's zich direct te weerspiegelen in de waarde van de transactie. Een project met een complexe juridische geschiedenis zal een grotere korting opleveren. Een project met onvolledige financiële verplichtingen zal langer nodig hebben om financiering te verkrijgen. Een project met een onduidelijke juridische geschiedenis zal een strenger en langduriger due diligence-proces doorlopen.

Met andere woorden: juridische risico's worden tegenwoordig niet meer alleen in juridische rapporten weergegeven, maar worden vertaald in financiële termen via de kapitaalkosten, uitbetalingsvoorwaarden, de loan-to-value ratio en de waardering van het project zelf.

Volgens de heer Truong Anh Tu is het op een dieper niveau niet zozeer een tekort aan grond of cashflow op de markt. Beleggers zijn pas echt klaar voor de lange termijn als ze hun rechten en verplichtingen duidelijk begrijpen, en weten of die rechten na vele jaren nog steeds beschermd zullen zijn.

Dat is ook de reden waarom het belangrijkste verhaal op de fusie- en overnamemarkt in de vastgoedsector niet langer draait om de wedloop om meer grond te bezitten, maar om het creëren van transparantere, stabielere en betrouwbaardere eigendomsrechten. Dat is de meest ingrijpende verandering die momenteel plaatsvindt op de Vietnamese vastgoedmarkt.

Om deze moeilijkheden te overwinnen, zijn er veel oplossingen aangedragen.

FOTO: DINH SON

Om de obstakels voor deze projecten op te lossen, stelde dr. Bui Dang Dung, vicevoorzitter van de commissie Financiën en Begroting van de Nationale Vergadering , voor om een ​​mechanisme te onderzoeken waarmee kredietinstellingen garanties kunnen verstrekken of escrow-rekeningen kunnen openen. Op die manier zouden gelden van de koper direct kunnen worden gebruikt om namens de verkoper financiële verplichtingen aan de staat met betrekking tot de grond te voldoen. Deze oplossing zou projecten die momenteel stil liggen vanwege het onvermogen van de vorige investeerder om belastingen te betalen, vlot trekken en tegelijkertijd garanderen dat de staat de belastingen correct en volledig int.

Het is noodzakelijk om snel het juridische kader voor de ontwikkeling van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en private-equityfondsen af ​​te ronden. Deze zullen een solide financiële basis bieden en fungeren als professionele kopers om gefragmenteerde projecten te consolideren door middel van aandelenoverdrachten, waardoor de overmatige afhankelijkheid van bankkredieten wordt verminderd.

Tegelijkertijd moeten er gedetailleerde en consistente richtlijnen worden uitgevaardigd voor de waarderingsmethoden van grond onder de nieuwe Grondwet. Een duidelijke grondwaardering zal bedrijven helpen om de opportuniteitskosten nauwkeurig te bepalen, waardoor fusie- en overnametransacties snel kunnen worden gewaardeerd en langdurige onderhandelingen worden verkort.

"De administratieve procedures na de overdracht moeten worden vereenvoudigd. Het proces van het wijzigen van de investeerder op het investeringscertificaat en het eigendomsbewijs van de grond moet via een centraal loket verlopen, waardoor de wachttijd wordt verkort en kapitaal sneller in de wederopbouw van het project kan worden geïnvesteerd," stelde de heer Bui Dang Dung voor.

Bron: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm