Problemen die voortvloeien uit de "geschiedenis van het land"
Een veelgehoorde uitspraak bij gesprekken met relevante instanties over het saneren van terreinen is: "vanwege historische omstandigheden van het terrein."
Die uitdrukking beschrijft in essentie een zeer opmerkelijke situatie: het landbeheer in veel gemeenten is al lange tijd laks en inconsistent. Concreet gaat het om onduidelijkheid in het beheer van openbaar land; onjuiste vaststelling van landeigendom bij het toekennen van gebruiksrechten aan burgers; en de onduidelijke aanwezigheid van de letter "T" (woonland) in certificaten voor gebruiksrechten, wat tot veel controverse heeft geleid...
Het meest voor de hand liggende gevolg van deze discrepanties is dat ze verwarring hebben gecreëerd bij de autoriteiten en hebben geleid tot wijdverspreide publieke onenigheid bij de uitvoering van compensatie-, steun- en herhuisvestingsbeleid.
Het Thaco - Chu Lai Industrieparkproject, met een ontginningsgebied van 451 hectare in de gemeente Tam Anh Nam (district Nui Thanh), is een "typisch voorbeeld van trage vooruitgang", voornamelijk vanwege de "geschiedenis" van landbeheer en -gebruik.
Het proces van landontginning voor dit project begon eind 2019 en is na "ultimatums" van provinciale leiders meerdere malen verlengd, maar het ontgonnen gebied is nog steeds niet aaneengesloten.
Volgens het laatste rapport is er tot nu toe meer dan 351,3 van de 451 hectare (78%) ontbost, maar de percelen zijn nog niet aaneengesloten. Specifieke obstakels die in dit project worden genoemd, zijn onder andere openbaar land; landconsolidatie en -ruil; de bouw van huizen op landbouwgrond; huishoudens die het niet eens zijn met de compensatie voor productiebosgrond en compensatie eisen voor land met meerjarige gewassen...
Het Centrum voor Grondontwikkeling van het district Nui Thanh is een van de drie instanties die verantwoordelijk zijn voor de grondontginning voor het industrieparkproject Thaco-Chu Lai. Via verschillende overdrachtsfasen heeft het centrum inmiddels de grondontginning voor ongeveer 50% van het projectgebied voltooid.
De heer Doan Thanh Tri, adjunct-directeur van het Centrum voor Grondontwikkeling van het district Nui Thanh, erkende de "historische" obstakels die zeer moeilijk te overwinnen zijn bij de grondontginning voor dit project. Hij verklaarde verder dat de regelgeving die bepaalt dat huizen gebouwd op landbouwgrond niet in aanmerking komen voor herhuisvestingsgrond (conform Besluit 42 van het Provinciaal Volkscomité betreffende compensatie, steun en herhuisvesting bij teruggave van grond door de staat) "een probleem is waar elk project mee te maken krijgt, maar dat de Grondwet van 2024 een manier biedt om dit op te lossen."
Demontage-instructies
Het verbeteren van het landbeheer en het ontwikkelen van praktische compensatie-, ondersteunings- en herhuisvestingsmechanismen in overeenstemming met de Landwet van 2024 zijn twee belangrijke taken waarop de provincie Quang Nam zich richt met een strikte en tijdige aanpak om te voldoen aan de behoeften op het gebied van landontginning in de provincie.
Wat betreft landbeheer is de eerste prioriteit het definitief oplossen van de onduidelijkheid in de "registratie" van openbaar landbeheer. Volgens het rapport beschikt de provincie momenteel over 225.045 percelen openbaar land, met een oppervlakte van 11.763,3 hectare, wat neerkomt op 3,14% van de totale landbouwgrond. Hiervan hebben 15.447 huishoudens met een oppervlakte van 1.720 hectare een pachtcontract, terwijl de resterende 10.043,3 hectare (85,5% van het totale oppervlak) geen pachtcontract heeft.
In een recent interview met de krant Quang Nam verklaarde de heer Bui Ngoc Anh, directeur van het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, dat de Landwet van 2024 de uitgifte van "rode certificaten" (eigendomsbewijzen) voor openbaar land nog steeds niet erkent, en dat er geen compensatie zal zijn wanneer de staat het land terugvordert.
Een belangrijke opening is echter de mogelijkheid om rekening te houden met, erkenning te geven aan en compensatie te bieden voor gevallen waarin de staat landbouwgrond terugvordert die niet voldoet aan de voorwaarden voor het afgeven van "grondgebruikscertificaten", namelijk wanneer huishoudens en individuen de grond vóór 1 juli 2004 stabiel en rechtstreeks voor productie hebben gebruikt.
Om deze nieuwe bepaling in de Landwet van 2024 en de bijbehorende regelgeving te implementeren, moet het openbare grondfonds allereerst "transparant" zijn. Volgens het voorstel van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu wordt het Provinciaal Partijcomité verzocht om, in gevallen waarin openbaar land geen pachtovereenkomst heeft (het is alleen vastgelegd in kadastrale gegevens, de staat beheert het openbare grondfonds niet volgens de regelgeving en mensen gebruiken het land in strijd met de grondregelgeving), de lokale overheden op te dragen zich te richten op het versnellen van de controle van openbare grondfondsen in elke gemeente.
Dit omvat het herzien en verwijderen van de eerder onrechtmatig ingestelde tegoeden uit het fonds voor openbare gronden; en het aanpakken van het probleem van openbare gronden die meer dan 5% van het totale fonds beslaan (deze taak moet in het eerste kwartaal van 2025 worden afgerond).
Met name voor belangrijke projecten zijn lokale overheden verplicht om dringend vooronderzoeken te organiseren en de procedures voor het beoordelen en goedkeuren van de resultaten van deze onderzoeken in te voeren. Deze procedures dienen als wettelijke basis voor grondverwerving en compensatie conform de regelgeving. Dit moet worden beschouwd als een cruciale taak om bestaande problemen en tekortkomingen in het beheer van publieke grondfondsen in het algemeen definitief op te lossen, en om met name binnen elke lokale overheid obstakels weg te nemen bij de afgifte van grondcertificaten, compensatie en grondontruiming voor projecten.
Wat betreft de mechanismen voor landverwerving heeft de provincie Quang Nam opdracht gegeven tot de snelle uitvoering van de taak om regelgeving te ontwikkelen inzake compensatie, ondersteuning en herhuisvesting. Onmiddellijk nadat de Landwet 2024 van kracht werd en de regering het decreet inzake compensatie, ondersteuning en herhuisvesting bij landverwerving door de staat (Decreet 88, gedateerd 15 juli 2024) uitvaardigde, begonnen de provinciale autoriteiten met het ontwikkelen van, het verzamelen van feedback op en het adviseren van het Provinciaal Volkscomité over het ontwerp van de regelgeving inzake compensatie, ondersteuning en herhuisvesting bij landverwerving door de staat in de provincie Quang Nam.
Een opvallend punt in dit ontwerp van de verordening is dat huishoudens waarvan de landbouwgrond in beslag wordt genomen, gecompenseerd kunnen worden met woongrond volgens verschillende opties, waaronder "compensatie met grond voor andere doeleinden dan landbouwgrond", zoals bepaald in de Grondwet van 2024.
De ontwerpvoorschriften betreffende compensatie, ondersteuning en herhuisvesting bij de terugwinning van land door de staat in de provincie Quang Nam bevatten diverse mechanismen die naar verwachting een "nieuwe impuls" zullen geven aan de ontginning van land in de provincie. Deze voorschriften zullen tijdens de komende zitting door de Provinciale Volksraad worden behandeld en goedgekeurd. De aanleg van landbeheercorridors in de provincie zal, in overeenstemming met de Landwet van 2024, met diverse andere maatregelen worden voortgezet.
--------------------------
Voorstellen ter verbetering van het wettelijk kader voor landontginning.
Ontginning van land wordt beschouwd als het meest problematische aspect bij de implementatie van de Landwet in de provincie. Het eerder vastgestelde compensatie-, ondersteunings- en herhuisvestingsbeleid, zoals erkend door gespecialiseerde instanties, staat onder druk om nauw aan te sluiten bij de praktische realiteit van landbeheer en -gebruik – die veel tekortkomingen vertoont. Bij de implementatie van de Landwet van 2024 werkt Quang Nam dringend aan een wettelijk kader, met name regelgeving inzake compensatie, ondersteuning en herhuisvesting wanneer de staat land verwerft. De krant Quang Nam heeft feedback van de lokale bevolking verzameld.
De heer Tran Duy Quoc Viet, adjunct-hoofd van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van het district Dai Loc: Er moeten nog veel regels met betrekking tot compensatie- en ondersteuningsbeleid worden toegevoegd.
De Landwet van 2024 en Regeringsbesluit nr. 88/2024/ND-CP van 15 juli 2024 bieden in principe specifieke richtlijnen om obstakels en moeilijkheden bij landontginning op te lossen. Wat betreft zaken die onder de bevoegdheid van het Provinciaal Volkscomité vallen, heeft het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu een reglement opgesteld over compensatie, ondersteuning en herhuisvesting wanneer de staat land terugvordert in de provincie Quang Nam, en dit ter commentaar voorgelegd aan de lokale overheden.
Op basis hiervan adviseerde de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van het district Dai Loc het districtsbestuur om feedback te geven en het ontwerp aan te vullen. Het district verzocht met name om duidelijke en specifieke regelgeving met betrekking tot de terugwinning van landbouwgrond voor één of meerdere projecten, wanneer de staat land terugwint op een bepaald moment of cumulatief van het verleden tot heden, om zo een basis voor de uitvoering te creëren.
De elektriciteitssector heeft de taak te bepalen welke huizen en gebouwen die voorzien in de woonbehoeften van huishoudens en individuen niet hoeven te worden verplaatst uit de veiligheidszone van bovengrondse hoogspanningsleidingen, zoals voorgeschreven door de overheid.
Het district Dai Loc heeft voorgesteld om naast het door het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu opgestelde ontwerpvoorstel ook andere inhoud toe te voegen. Concreet hebben ze voorgesteld de regelgeving betreffende de uitgavenniveaus te herzien om de organisatie en uitvoering van compensatie, steun en herhuisvesting te waarborgen, zoals vastgelegd in artikel 27, lid 8, van decreet nr. 88. Ze suggereerden dat het uitgavenniveau zou moeten worden vastgesteld als een percentage vermenigvuldigd met de waarde van de compensatie, steun en herhuisvesting.
Het district Dai Loc verzocht ook om opheldering over het beleid met betrekking tot de ondersteuning van het verschil in minimale herhuisvestingsvergoeding voor huishoudens die vanaf het tweede perceel een herhuisvestingsperceel toegewezen krijgen.
Momenteel hebben sommige gezinnen huizen gebouwd op grond die oorspronkelijk werd gebruikt voor meerjarige gewassen, afkomstig van tuinen of vijvers binnen hetzelfde woonperceel. Daarom is het noodzakelijk om specifieke regelgeving inzake steunbedragen of specifieke compensatietarieven voor dit type grond op te nemen in de jaarlijkse grondprijslijst van het Provinciaal Volkscomité.
In werkelijkheid overschrijden huishoudens die huizen bouwen vaak het oppervlak van de grond dat voor onteigening is bestemd. Dit geldt ook voor gevallen van bouw op grond die voorheen werd gebruikt voor meerjarige gewassen, zoals tuinen of vijvers, binnen hetzelfde perceel als het huis. Daarom heeft het Volkscomité van het district Dai Loc voorgesteld om in het ontwerp een tijdschema voor de bouw vast te stellen, zodat de juiste compensatie of steun kan worden bepaald.
CONG TU (opgenomen)
De heer Nguyen Minh Ly – Vicevoorzitter van het Volkscomité van Hoi An: Stelde voor om dit in de regelgeving inzake herhuisvesting te institutionaliseren.
Volgens de Landwet van 2024 krijgt de provincie de bevoegdheid om bepaalde documenten uit te vaardigen, waaronder regels over compensatie, ondersteuning en herhuisvesting, en regels over de voorwaarden voor grondverkaveling. De provincie richt zich momenteel op het opstellen van deze regels om ze zo snel mogelijk te kunnen publiceren.
Momenteel zal de implementatie van compensatieregelingen voor nieuwe gevallen zeker op obstakels stuiten vanwege het ontbreken van regelgeving. In afwachting van nieuwe regelgeving richt Hoi An zich op het oplossen van oude, openstaande kwesties. Voor gevallen waar compensatieregelingen zijn opgesteld, worden er inspanningen gedaan om bewoners te overtuigen de compensatiebetalingen te accepteren en kwesties met betrekking tot herhuisvestingsbeleid aan te pakken. Nieuwe gevallen worden tijdelijk in afwachting van nieuwe provinciale regelgeving behandeld.
Voorheen stuitte compensatie op veel obstakels, zoals de prijzen van herhuisvestingseenheden of problemen met de erkenning van woongrond voor mensen als gevolg van de implementatie van Richtlijn 299 (mensen zonder kadastrale gegevens ondanks langdurig gebruik, wat leidde tot nadelen bij grondontginning). De Grondwet van 2024 heeft dit echter uitgebreid om de rechten van mensen te versterken, bijvoorbeeld door herhuisvesting te regelen vóór de grondonteigening.
Tegelijkertijd werkt de provincie ook aan regelgeving die bepaalt dat in gevallen waarin grote hoeveelheden land worden teruggewonnen, de herhuisvesting op een passend niveau zal plaatsvinden in plaats van alleen op basis van een categorie, wat ook een voordeel is bij landontginning.
In een recent voorstel aan het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft Hoi An verdere verbeteringen aan het herhuisvestingsbeleid voorgesteld, met name een eerlijkere aanpak om onderscheid te maken tussen grootschalige landonteigeningsgevallen. Ze pleitten er specifiek voor om grote en kleine gezinnen niet samen te voegen in herhuisvestingsregelingen, omdat dit zou leiden tot inconsistenties in het beleid.
Daarnaast moet ook de berekening op basis van gehuwde stellen worden overwogen, aangezien hierover geen beleid is opgenomen in het provinciale ontwerp. De Grondwet van 2024 bepaalt dat gehuwde stellen die daadwerkelijk samenwonen, een woonperceel toegewezen krijgen, afhankelijk van de lokale beschikbaarheid van grond. Ook dit moet worden vastgelegd in de provinciale regelgeving (momenteel regelt de provincie alleen op basis van het aantal gezinsleden, niet op basis van gehuwde stellen die voldoen aan de voorwaarden voor scheiding van huishoudens).
Met betrekking tot de kwestie van grondontginning, compensatie en herhuisvesting voor stedelijke ontwikkelingsprojecten, stellen wij voor dat de grond niet voor 12 maanden tijdelijke huisvesting wordt verstrekt, maar binnen 36 maanden wordt overgedragen.
In feite zijn sommige regels voor de uitvoering van de Grondwet van 2024 nog onvolledig, wat leidt tot veel problemen bij de grondontginning en herhuisvesting. Om ervoor te zorgen dat de grondontginning en herhuisvesting niet worden onderbroken, verzoekt het stadsbestuur het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om zo snel mogelijk richtlijnen te publiceren in afwachting van de publicatie van de bijbehorende documenten (met betrekking tot de toepassing van compensatie- en grondontginningsbeleid; methoden voor het bepalen van specifieke grondprijzen, herhuisvestingsgrondprijzen en advieskosten voor het bepalen van specifieke grondprijzen...).
KHANH LINH (opgenomen)
De heer Tran Uc – Voorzitter van het Volkscomité van de stad Dien Ban: Stel snel nieuw beleid vast.
De nieuwe Grondwet, met zijn beleidsmechanismen, is erop gericht de bevolking ten goede te komen. De procedures zijn echter nog niet volledig afgerond. Ten eerste is de grondclassificatie voor woongrond in de provincie nog niet vastgesteld bij de herontwikkeling van oude woongebieden. Zelfs het mechanisme ter vervanging van het provinciale Besluit 23 betreffende de prijzen van herhuisvestingsgrond is nog niet vastgesteld. Bovendien heeft het provinciale Volkscomité de grondclassificatie voor woongebieden volgens de nieuwe Grondwet nog niet bepaald.
Wat betreft specifieke beleidsmechanismen, zoals Circulaire 61 van het Ministerie van Financiën betreffende de vaststelling van de kosten voor adviesbureaus die zijn opgericht voor compensatie (centra voor de ontwikkeling van grondfondsen), hoewel deze is vervangen door nieuwe regelgeving, heeft geen enkele instantie nog richtlijnen verstrekt over de basis voor de vaststelling van deze kosten.
Volgens de oude regelgeving werd er, wanneer een compensatieplan moest worden opgesteld, een vergoeding van 2% in rekening gebracht bij de eenheden die verantwoordelijk waren voor het opstellen van het plan. De nieuwe regelgeving (Circulaire 61) verbiedt deze praktijk echter.
Naast alle voorgestelde plannen moet er ook een budget worden opgesteld ter ondersteuning van die plannen, dat vervolgens ter goedkeuring en betaling aan de bevoegde instantie moet worden voorgelegd. Het gevolg hiervan is dat het Dien Ban Land Development Center al meer dan een jaar in feite voorschotten ontvangt zonder dat er formele afwikkelingsprocedures zijn gevolgd.
Kortom, het grootste obstakel is momenteel de late invoering van beleidsmaatregelen en mechanismen; de oude zijn verlopen, maar de nieuwe zijn nog niet ingevoerd. Daardoor zijn alle activiteiten met betrekking tot landontginning en compensatie sinds 1 augustus stilgelegd, voornamelijk vanwege de afwikkeling van enkele overgangskwesties van de oude regelgeving.
De overheid heeft al een decreet uitgevaardigd, dus de eerste prioriteit is dat de provincie het institutionele kader afrondt en nieuwe regelgeving inzake landontginning en herhuisvesting vaststelt ter vervanging van de oude. Zodra deze regelgeving van kracht is, volgt de rest; momenteel ontbreekt immers een wettelijk kader. Mochten er zich tijdens de implementatie problemen voordoen, dan zullen wij uiteraard verdere feedback geven.
VINH LOC (opgenomen)
De heer Nguyen Ngoc Trai, directeur van het Centrum voor Grondontwikkeling van Tam Ky City: Er is behoefte aan steun voor prijsverschillen bij herhuisvesting en aanpassingen om rekening te houden met veranderingen.
Eerder, bij de implementatie van de Landwet van 2013, heeft de provincie in 2014 Besluit (QD) 43 uitgevaardigd. In 2016 werd Besluit 02 uitgevaardigd en in 2017 werd Besluit 19 verder gewijzigd en aangevuld om de eerdere besluiten te adresseren.
Van 2017 tot eind 2020 kan gesteld worden dat het compensatiebeleid in de provincie stabiel was en zeer goed functioneerde. In december 2021 heeft het Provinciale Volkscomité echter Besluit 42 uitgevaardigd, dat veel tekortkomingen en problemen met zich meebrengt voor de compensatie en de ontginning van grond.
In gevallen van grondgebruik vóór 1 juli 2004 werden huizen die gebouwd waren op landbouwgrond, tuingrond of grond die van ouders was geërfd, voorheen als geldig erkend, mits ze niet onder de bestemmingsplannen vielen. In dat geval werd compensatie geboden voor woongrond en herhuisvesting. Besluit 42 omvat dit echter niet, omdat het de handeling als een schending van de wet beschouwt. Dit is de grootste tekortkoming van regeringsbesluit 91 van 19 november 2019 betreffende administratieve sancties voor overtredingen van de grondwetgeving.
Voor degenen die woongrond bezaten maar niet eerder geregistreerd stonden als permanente inwoner, kwam men ook in aanmerking voor een vergoeding van het verschil in herhuisvestingskosten bij onteigening van de grond. Onder Besluit 42 is dit echter niet langer mogelijk; zij moeten nu geregistreerd staan als permanente inwoner in de gemeente of wijk waar de grond onteigend is.
Dit is ook volkomen onlogisch. Bovendien bedroeg de compensatie voor tuingrond voorheen, onder Besluit 43, 50% van de waarde van woongrond, maar Besluit 42 verlaagde dit tot 50% en voorzag niet langer in compensatie voor woongrond...
Naar aanleiding van regeringsbesluit 88 van 15 juli 2024, dat de compensatie, steun en herhuisvesting regelt wanneer de staat land terugwint, zal het Provinciaal Volkscomité nieuwe regelgeving uitvaardigen.
De nieuwe regelgeving biedt diverse opmerkelijke voordelen, zoals de mogelijkheid om meer dan 750 m² landbouwgrond terug te winnen en opnieuw toe te wijzen voor andere doeleinden, zoals een herhuisvestingsperceel. Of, het terugwinnen van 400 m² tuingrond kan leiden tot de herhuisvesting van een herhuisvestingsperceel.
Mijns inziens zou een compensatie voor het verschil in herhuisvestingskosten overwogen moeten worden, aangezien er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de compensatieprijzen en de herhuisvestingsprijzen (momenteel bedraagt dit verschil 70% tot 90% van de marktprijzen). Zonder compensatie voor het verschil in herhuisvestingskosten zouden mensen hun woongrond moeten terugkrijgen wanneer deze in beslag wordt genomen.
Ten tweede mag de vergoeding voor tuingrond niet gebaseerd zijn op een vast bedrag, omdat tuingrond in stedelijke gebieden verschilt van tuingrond in buitengebieden. Veel huishoudens in buitengebieden hebben 5.000 tot 7.000 vierkante meter tuingrond, maar die is niet erg waardevol, terwijl tuingrond in stedelijke gebieden juist heel waardevol is; als er geen sprake is van ruimtelijke ordening of bestemmingswijziging, kan 100 vierkante meter wel miljarden VND waard zijn.
Wat betreft de gegevens over landbeheer beschikken we over gegevens uit 1985 (Registratie 299), gegevens op grond van Decreet 64 uit 1992, gegevens op grond van Decreet 60 uit 2024 en de database uit 2010. Als wijzigingen in landgebruik correct zouden worden bijgewerkt, zou landontginning geen landmeting en actualisering meer vereisen, wat momenteel een zeer complex proces is dat aanzienlijke problemen veroorzaakt bij compensatiewerkzaamheden en leidt tot klachten en rechtszaken. Daarom is het in de toekomst noodzakelijk om wijzigingen in landgebruik bij te werken om gegevens te creëren die de oppervlakte van het teruggewonnen land certificeren en de oorsprong van het landgebruik bevestigen.
XUAN PHU (opgenomen)
Bron: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh woont de conferentie bij over de uitvoering van de taken voor 2026 van de industrie- en handelssector.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F19%2F1766159500458_ndo_br_shared31-jpg.webp&w=3840&q=75)
Reactie (0)