Verscherp de controle op de verkaveling en verkoop van grond.

Volgens vastgoedjurist Pham Thanh Tuan hebben de nieuwe regelgevingen van de Woningwet en de gewijzigde Wet op de Vastgoedactiviteiten de verkaveling en verkoop van grondpercelen door vastgoedbedrijven "aangescherpt".

De Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector van 2023 zullen naar verwachting op 1 augustus in werking treden. Vastgoedjurist Pham Thanh Tuan merkte op dat deze twee nieuwe wetten de activiteiten van vastgoedbedrijven op het gebied van "grondverkaveling en -verkoop" op twee vlakken hebben "aangescherpt": ze beperken de projectgebieden waar grondverkaveling en -verkoop zijn toegestaan ​​en specificeren de procedures waaraan bedrijven zich moeten houden.

Concreet is het binnen de regionale context niet toegestaan ​​dat investeerders in wijken, districten en steden van speciale, type I, type II en type III stedelijke gebieden, of projecten (ongeacht de regio) waarbij investeerders worden geselecteerd via veilingen van gebruiksrechten voor woningbouwprojecten onder de Grondwet, zich bezighouden met vastgoedactiviteiten in de vorm van het onderverdelen en verkopen van grondpercelen.

Bedrijven die projecten uitvoeren door grond op te delen en percelen te verkopen aan individuele speculanten, hebben al vaak geleid tot een sterke stijging van de grondprijzen.

Volgens het Ministerie van Bouw telde Vietnam in december 2023 902 stedelijke gebieden. Hieronder vielen 2 stedelijke gebieden van een speciale categorie, 22 stedelijke gebieden van klasse I (waaronder 3 stedelijke gebieden van klasse I die direct onder de centrale overheid vallen), 36 stedelijke gebieden van klasse II, 45 stedelijke gebieden van klasse III, 95 stedelijke gebieden van klasse IV en 702 stedelijke gebieden van klasse V.

"Projecten in 105 steden en dorpen die geclassificeerd zijn als type III of hoger, mogen geen vastgoedactiviteiten uitvoeren in de vorm van het verkavelen van grond en het verkopen van percelen. Daardoor is het aantal gebieden waar bedrijven wel grond mogen verkavelen en percelen mogen verkopen aanzienlijk kleiner geworden."

Met andere woorden: in stedelijke gebieden van type III en hoger moeten projectontwikkelaars huizen bouwen voor de verkoop en kunnen ze de grond niet langer, zoals voorheen, opsplitsen in kleinere percelen voor de verkoop," aldus de heer Tuan.

Wat betreft de procedures die bedrijven moeten volgen, zei de heer Tuan dat de nieuwe wet bepaalt dat bedrijven, om gebruiksrechten op grond over te dragen via grondverkaveling, moeten voldoen aan zowel de "noodzakelijke" als de "voldoende" voorwaarden.

De noodzakelijke voorwaarde is dat het provinciale Volkscomité een document afgeeft waarmee de onderneming de gebruiksrechten van de grond op de projectlocatie kan overdragen door middel van het opsplitsen en verkopen van percelen. De "voldoende" voorwaarde is dat de investeerder de procedure doorloopt om een ​​vergunning aan te vragen bij het Ministerie van Bouw, vergelijkbaar met de procedure voor het tekenen van een koopcontract voor woningen in aanbouw.

De nieuwe regelgeving biedt kopers van bouwgrond een basis om duidelijk vast te stellen wanneer de ontwikkelaar bevoegd is om het koopcontract te ondertekenen. Dit wordt vastgesteld door te controleren of de ontwikkelaar een document van het Ministerie van Bouwzaken heeft ontvangen.

"De nieuwe regelgeving die de verkaveling van grond aanscherpt, is redelijk. Bedrijven die projecten uitvoeren door grond te verkavelen en percelen aan particulieren te verkopen voor speculatieve doeleinden, en die herhaaldelijk kopen en verkopen, hebben geleid tot talloze prijsstijgingen van grond. De piek deed zich begin 2021 gelijktijdig voor van noord naar zuid, wat leidde tot verspilling van maatschappelijke middelen."

"De huidige wetgeving bevat ondertussen nog geen bindende voorschriften voor kopers van verkavelde grond om daarop te bouwen en deze in gebruik te nemen," aldus de heer Tuan.

Volgens de heer Tuan is een van de meest opmerkelijke bepalingen in de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector de eis dat de overnemer van gebruiksrechten op grond: "woningen moet bouwen in overeenstemming met het goedgekeurde ontwerp, de gedetailleerde planning, de bouwvergunning (indien een bouwvergunning vereist is) en in overeenstemming met de afspraken in het contract voor de overdracht van gebruiksrechten op grond met technische infrastructuur in het ondertekende vastgoedproject" (clausule 2, artikel 34).

Dit vormt een belangrijke basis, niet alleen voor de projectontwikkelaar, maar ook voor de bevoegde autoriteiten, om toezicht te houden op de bouw van woningen voor kopers. Het voorkomt situaties waarin grond wordt aangekocht en vervolgens braak blijft liggen, wat leidt tot verspilling of gebruik voor persoonlijke speculatie.

Hoai Anh

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260