De regelgeving sluit niet aan bij de realiteit.
Clausule c, punt 5, artikel 159 van het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd) bepaalt het principe voor het vaststellen van grondprijzen met behulp van de surplusmethode als volgt: "De surplusmethode wordt toegepast op de waardering van niet- agrarische percelen en gebieden waarin nog geen technische infrastructuur is aangelegd of bouwwerken zijn uitgevoerd volgens het gedetailleerde bouwplan, met uitzondering van de gevallen genoemd in punt d van deze clausule."
Het is noodzakelijk om de restwaardemethode te bepalen die moet worden toegepast bij de waardering van het perceel met ontwikkelingspotentieel.
Onlangs werd in het ontwerp van de wijziging van regeringsbesluit 44/2014 betreffende grondprijzen de reikwijdte eveneens beperkt, net als in het ontwerp van de grondwet (gewijzigd). Vanwege talrijke bezwaren van het publiek en deskundigen heeft de opstellingscommissie van het herziene besluit 44/2014 deze inhoud echter overgenomen en herzien, waarbij de huidige regelgeving behouden is gebleven. Dit betekent dat de surplusmethode wordt toegepast voor de waardering van percelen met ontwikkelingspotentieel als gevolg van wijzigingen in de ruimtelijke ordening of bestemmingswijziging, wanneer de totale verwachte ontwikkelingsopbrengsten en de totale geschatte kosten kunnen worden vastgesteld.
De surplusmethode is in feite een methode om de waarde van grond te bepalen op basis van het potentiële toekomstige ontwikkelingsgebruik, in tegenstelling tot het huidige gebruik zoals bij de vergelijkende of inkomstenmethode. De surplusmethode weerspiegelt de marktwaarde van de te waarderen grond, inclusief factoren zoals: bestemming van de grond; gebruiksduur van de grond; bebouwingsdichtheid; bouwhoogte; grondgebruikscoëfficiënt; en weerspiegelt de daadwerkelijke waarde van de kasstromen in investeringen, productie en bedrijfsvoering. Daarom wordt deze methode door veel bedrijven beschouwd als een moderne vastgoedwaarderingsmethode die aansluit bij internationale praktijken, omdat ze de financiële aard van een vastgoedproject, inclusief kosten, opbrengsten en winst, duidelijk weergeeft.
De voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA), Le Hoang Chau, stelde dat de regelgeving in het ontwerp van de gewijzigde Grondwet, die de surplusmethode toepast om grondprijzen te bepalen, een zeer belangrijke categorie over het hoofd ziet: landbouwgrond. Hij verwees naar het project voor een speciale economische zone dat de Sama Dubai Group (Verenigde Arabische Emiraten - VAE) eerder had geregistreerd voor een investering van maximaal 250 miljard dollar in de provincie Phu Yen. Le Hoang Chau analyseerde: binnen een grondoppervlakte van maximaal 300.000 hectare bevindt zich landbouwgrond; als dit type grond niet wordt genoemd, is het onmogelijk om de grondgebruiksrechten te berekenen. Geen enkel stedelijk ontwikkelingsproject bestaat uitsluitend uit niet-agrarische grond; het betreft altijd grond met gemengd gebruik.
De bovengenoemde regelgeving staat daarom te ver af van de realiteit en leidt ertoe dat alleen kleinschalige vastgoedprojecten en kleine woningcomplexen kunnen worden ontwikkeld. Grootschalige stedelijke gebieden kunnen niet worden gebouwd. Bovendien is de omzetting van landbouwgrond naar stedelijk, industrieel of residentieel gebied vanzelfsprekend goedgekeurd door de bevoegde autoriteit, wat een solide basis vormt voor de toepassing van de surplusmethode bij de berekening van de grondgebruiksrechten.
"Om nog maar te zwijgen van het feit dat er momenteel een classificatie bestaat van land dat op de zee is teruggewonnen, waarbij gevallen worden onderscheiden waarin de staat de werkzaamheden direct uitvoert en gevallen waarin particulieren dit doen. Dus wat voor soort land wordt er precies op de zee teruggewonnen? Is het niet-agrarisch land of agrarisch land met een wateroppervlak? Bijvoorbeeld lagunes die voor aquacultuur worden gebruikt, zijn kustgrond met een wateroppervlak. Het is onjuist om dit niet-agrarisch land te noemen; het zou agrarisch land moeten zijn," aldus de heer Chau, die voorstelde de surplusmethode ook toe te passen op agrarische gebieden, mogelijk in lijn met het huidige ontwerp van een amendement op decreet 44: "De surplusmethode wordt toegepast om percelen met ontwikkelingspotentieel te waarderen als gevolg van wijzigingen in de ruimtelijke ordening of de bestemmingswijziging, wanneer de totale verwachte ontwikkelingsopbrengsten en de totale geschatte kosten zijn vastgesteld."
In overeenstemming met internationale praktijken
De heer Nguyen The Phuong, vicevoorzitter van de Vietnamese Taxatievereniging, is van mening dat de surplusmethode voor het bepalen van de grondprijs van grond met ontwikkelingspotentieel wetenschappelijk verantwoord is, in lijn met internationale praktijken en noodzakelijk voor de huidige grondprijsbepaling in Vietnam. Deze methode wordt veelvuldig gebruikt voor de taxatie van percelen met ontwikkelingspotentieel waar geen transacties voor vergelijkbare percelen plaatsvinden, waardoor het onmogelijk is om vergelijkende of andere methoden toe te passen. Het is niet haalbaar om de prijs van woonpercelen te berekenen en deze vervolgens te vermenigvuldigen met een percentage dat de verhouding tussen de prijs van woonpercelen en andere grondsoorten in de grondprijstabel weergeeft.
Onlangs, toen het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu bezig was met het opstellen van amendementen op Decreet 44 en daarover adviezen inwonk, kwamen er veel suggesties binnen. Het ministerie was zeer verheugd dat deze waren overgenomen en dat de huidige surplusmethode behouden was gebleven. Daarom moet het ontwerp van de Grondwet (gewijzigd), dat ook door dit ministerie is opgesteld, de bepalingen over de surplusmethode herzien om deze in lijn te brengen met de huidige regelgeving. Het toepassen van de surplusmethode uitsluitend op niet-agrarische grond zou moeilijk uitvoerbaar zijn, omdat het voor grond met gemengd gebruik en een hoge waarde erg lastig zou zijn om andere methoden toe te passen.
De vergelijkende methode is bijvoorbeeld alleen van toepassing op laagbouw en niet op hoogbouw, multifunctionele gebouwen of industrieel vastgoed. De inkomstenmethode is daarentegen alleen van toepassing op landbouwgrond, met name grond voor eenjarige gewassen. De voorgestelde regelgeving zal er dus toe leiden dat projecten van meer dan 200 miljard VND stil komen te liggen. De meeste vastgoedprojecten vereisen momenteel een zeer groot investeringskapitaal. Bovendien zou deze regelgeving aanzienlijke verliezen voor de staatsbegroting kunnen veroorzaken door de uitbreiding van het aantal percelen dat onder de methode van grondprijsaanpassingscoëfficiënt valt.
De heer Le Hoang Chau stelde verder voor dat de regering zou overwegen de surplusmethode te wijzigen. Deze methode houdt in dat de grondprijzen worden vastgesteld door de geschatte totale ontwikkelingskosten van een perceel of gebied af te trekken van de totale geschatte ontwikkelingsopbrengsten volgens het bestemmingsplan en het gedetailleerde bouwplan dat is goedgekeurd door de bevoegde overheidsinstanties. In plaats van "gebaseerd op het meest efficiënte grondgebruik (grondgebruikscoëfficiënt, bebouwingsdichtheid, maximaal aantal verdiepingen van het gebouw)" zoals in het ontwerp is vastgelegd.
Professor Dang Hung Vo, voormalig onderminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, is van mening dat grondwaardering een zeer specialistisch vakgebied is. Het huidige wetsontwerp bevat weinig waarderingsmethoden. Daarom zou de wet geen gedetailleerde grondwaarderingsmethoden moeten specificeren, maar slechts bepalen dat deze moeten worden toegepast volgens de reeds vastgestelde Vietnamese waarderingsnormen. Deze normen zouden verschillende waarderingsmethoden moeten omvatten, elk gedetailleerd beschreven met de bijbehorende procedures, processen en criteria.
Bronlink
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh leidt een dialoog met Japanse bedrijven.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/03/21/1774097547316_ndo_br_dsc-0448-jpg.webp)
Reactie (0)