Het aantrekken van investeringen in TOD (Transit-Oriented Development) stedelijke ontwikkeling.

Door compacte stedelijke gebieden te ontwikkelen volgens het TOD-model (Transit-Oriented Development) langs metrolijnen en ringwegen, kan Ho Chi Minh-stad enkele van de slimste stedelijke clusters van Vietnam creëren.

Het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad heeft zojuist een besluit genomen over het plan om 11 compacte stedelijke gebieden te ontwikkelen volgens het TOD-model (Transit-Oriented Development) langs metrolijnen en Ringweg 3, conform Resolutie 98/2023/QH15. Dientengevolge wordt verwacht dat in de periode 2024-2025 TOD-ontwikkeling zal plaatsvinden op 9 locaties langs 3 belangrijke lopende transportprojecten: Metrolijn 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Metrolijn 2 (Ben Thanh - Tham Luong) en Ringweg 3.

De rol van het stadsontwikkelingscentrum versterken

Het grootste TOD-project (Transit-Oriented Development) beslaat meer dan 389 hectare in de gemeente Xuan Thoi Thuong (district Hoc Mon) en sluit aan op Ringweg 3. Het kleinste project is het tentoonstellings- en sportcentrum van het district Tan Binh (5,1 hectare). Deze locatie is bestemd voor TOD-ontwikkeling en zal aansluiten op metrolijnen 2 en 5. In de omgeving bevinden zich al woonwijken, scholen en een levendige markt.

De overige locaties bevinden zich in District 10, Tan Phu District, Thu Duc City en Binh Chanh District; met aansluitingen op metrolijnen 1, 2 en 3 en Ringweg 3.

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Economie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu in Ho Chi Minh-stad, steunt het plan van de gemeente Ho Chi Minh-stad om elf compacte stedelijke gebieden langs belangrijke transportroutes te ontwikkelen. Hij stelt dat het TOD-model (Transit-Oriented Development) op grote schaal wordt toegepast in moderne steden over de hele wereld, met name in China, Thailand en Singapore. Dit model zal helpen om grond die geschikt is voor stedelijke herontwikkeling effectief te benutten en te ontwikkelen, waardoor compacte stedelijke gebieden en clusters van slimme steden ontstaan.

Op basis van de planning en de huidige staat van het grondgebied hanteert Ho Chi Minh-stad twee benaderingen bij de ontwikkeling van TOD-modellen (Transit-Oriented Development). Ten eerste is er de groep die zich richt op de renovatie en verbetering van bestaande gebieden: met name woonwijken langs ringwegen of metrolijnen. Ten tweede is er de groep die zich richt op nieuwe investeringen: gebouwd op bestaande, onbebouwde grond, dunbevolkte gebieden of gebieden waar fabrieken en bedrijven zich willen vestigen…

Als het land langs metrolijn 1 effectief wordt benut, kan dat bijdragen aan de ontwikkeling van slimme stedelijke clusters in Ho Chi Minh-stad. (Foto: HOANG TRIEU)

Dr. Thuan stelde voor dat het kerngebied van het station (binnen een straal van 400-500 m) zich zou moeten richten op optimale stedelijke ontwikkeling met een hoge dichtheid. Tegelijkertijd zou het overgangsgebied rond het station (binnen een straal van 500-1000 m) zich ook moeten richten op stedelijke ontwikkeling met een hoge dichtheid. Wat Ringweg 3 betreft, zou de stedelijke ontwikkeling zich specifiek moeten concentreren in de gebieden grenzend aan de knooppunten, de verbindingswegen naar Ringweg 3 en de aftakkingen.

Volgens dr. Thuan zou Ho Chi Minh-stad, om de implementatie te vergemakkelijken, de planningsgrenzen van TOD-locaties (Transit-Oriented Development) openbaar moeten maken om het publiek te informeren en redelijke plannen voor grondverwerving te ontwikkelen voor modellen die voldoen aan de goedgekeurde plannen.

"De werklast voor grondcompensatie en -verwerving voor TOD-stedelijke ontwikkeling (Transit-Oriented Development) is enorm. Op basis van de Grondwet van 2024 moet Ho Chi Minh-stad, om de last voor het staatsagentschap, het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, te verlichten, de rol van het Stadsontwikkelingscentrum versterken om het TOD-plan te ondersteunen. Als het plan goed en in de juiste richting wordt uitgevoerd, zal het Ho Chi Minh-stad helpen om echt slimme stedelijke gebieden te creëren, oftewel slimme stedelijke clusters met de meest gunstige vervoersverbindingen in Vietnam," aldus dr. Thuan.

Goede planning trekt investeerders aan.

Om middelen vrij te maken voor TOD (Transit-Oriented Development), heeft dr. Pham Tran Hai van het Ho Chi Minh City Institute for Development Research de kwestie van ruimtelijke ordening besproken, met name de herindeling van grond binnen TOD-gebieden. De ruimte rond metrostations zou opnieuw georganiseerd moeten worden en bewoners zouden aangemoedigd moeten worden om grond bij te dragen aan TOD-projecten als kapitaalinbreng. Afhankelijk van de oppervlakte en locatie van de bijgedragen grond, zal een compensatie worden berekend en aan de bewoners worden verstrekt in de vorm van grond of bebouwde ruimte. "Dit model wordt aangemoedigd door internationale organisaties, met name in landen die moeilijkheden ondervinden bij de verwerving van grond," aldus dr. Hai.

Wat het beleid betreft, stelde dr. Hai voor om de toegevoegde waarde van grond te reguleren, inclusief verbeteringsheffingen (van toepassing op bestaande panden in TOD-gebieden), impactheffingen (voor projecten in TOD-gebieden) en de overdracht van ruimtelijke ontwikkelingsrechten (voor grond binnen TOD-gebieden). Om dit te bereiken, is het noodzakelijk om het wettelijk kader van dit beleid te verbeteren, met name door de grondregelgeving in artikel 219 van de Grondwet 2024 aan te passen met betrekking tot de bijdrage van grondgebruiksrechten en grondaanpassing; of de regelgeving inzake de verkoop van ruimtelijke ontwikkelingsrechten vanwege een toename van het vloeroppervlak.

Tijdens een bijeenkomst tussen het Departement van Transport van Ho Chi Minh-stad en lokale autoriteiten over de implementatie van het TOD-project (Transit-Oriented Development) in 2023, deelde een vertegenwoordiger van het Volkscomité van het district Nha Be zijn ervaringen met de grondverwerving en -veiling voor de Nguyen Huu Tho-straat. Hoewel de Nguyen Huu Tho-straat geen TOD-project is, vertoont het wel overeenkomsten met een project waarbij de overheid budget vrijmaakt voor de aanleg van een weg en vervolgens grond langs de route verwerft voor veiling en herinvestering in transportinfrastructuur. Volgens de vertegenwoordiger van het district Nha Be zouden de planningsautoriteiten daarom flexibel moeten zijn en zich moeten richten op algemene criteria om TOD voor metrolijnen 1 en 2 en Ringweg 3 effectief te kunnen implementeren. Ze zouden overmatige details moeten vermijden om grondveilingen te vergemakkelijken en investeerders aan te trekken zonder hun ideeën te beperken.

"Tijdens het planningsproces hoeven we alleen maar specifieke doelstellingen te formuleren voor groene zones, commerciële gebieden, wegen, enzovoort. Op basis hiervan kunnen investeerders met hun eigen ideeën en ontwerpen voor de bouw komen, wat effectiever zal zijn dan wanneer de overheid het uitvoert," voegde de vertegenwoordiger van het district Nha Be eraan toe.

Sommige plaatsen waar metrolijn 2 doorheen loopt, zoals het district Tan Binh, gaven aan dat investeerders bij aanbestedingen en veilingen vaak om aanpassingen vragen om de planningsdoelstellingen te verhogen. Daarom zouden de doelstellingen bij de uitvoering van het plan maximaal moeten worden verhoogd, samen met veel aantrekkelijke voorwaarden om investeerders aan te trekken.

11 TOD-modelsteden

Volgens het plan zal Ho Chi Minh-stad van 2026 tot 2028 doorgaan met de ontwikkeling van twee TOD-gebieden (Transit-Oriented Development) in de gemeente Tan Hiep (district Hoc Mon) langs Ringweg 3 en het gebied rond station Tan Kien (district Binh Chanh), die aansluiten op de verlengde metrolijn 3 en de spoorlijn Ho Chi Minh-stad - Can Tho .

Met 9 TOD-stedelijke gebieden in fase 1 zullen de grenzen, de planning en de juridische status van de grond in het tweede en derde kwartaal van 2025 worden vastgesteld. Vervolgens zal de planning in het tweede en vierde kwartaal van 2025 worden aangepast en zal het selectieproces voor investeerders begin 2026 worden afgerond.

Bron: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm