Tegen deze achtergrond heeft het Ministerie van Bouw onlangs een preferentieel leningpakket van 100.000 miljard VND voorgesteld in het ontwerpbesluit over preferentieel kapitaal voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, wat naar verwachting een doorbraak zal betekenen voor de sociale woningbouwsector.
Obstakels bij de kredietverstrekking
Begin april 2023 heeft de regering in Besluit 338/QD-TTg de uitvoering goedgekeurd van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers van industrieparken in de periode 2021-2025". Het doel is om in totaal circa 1.062.200 woningen te realiseren in 2030. Hiervan zullen 428.000 woningen worden opgeleverd in de periode 2021-2025 en 634.200 woningen in de periode 2025-2030.
Om het project te realiseren, heeft de regering ook het voorstel van de Vietnamese centrale bank (SBV) goedgekeurd om 120.000 miljard VND toe te wijzen aan vier door de staat aangewezen commerciële banken, met een leenrente van 8,7% per jaar voor investeerders en 8,2% per jaar voor kopers/huurders van sociale huurwoningen. Vanaf 1 juli 2023 zal de SBV periodiek, om de zes maanden, de preferentiële leenrentes voor de deelnemende commerciële banken bekendmaken. Dit betekent dat de rentes onderhevig kunnen zijn aan marktschommelingen.
Omdat de Vietnamese centrale bank de rentetarieven voor middellange- en langetermijnleningen slechts 1,5-2% per jaar lager heeft vastgesteld dan de gangbare marktrente, hebben een aantal commerciële banken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank en HD Bank) zich aangemeld om mee te profiteren van het programma. Elke bank heeft 5.000 miljard VND ingelegd, waardoor het totale kapitaal voor renteondersteuning is gestegen tot 145.000 miljard VND.
Helaas is dit kredietpakket na bijna 20 maanden implementatie door het publiek afgewezen, omdat de door de Vietnamese centrale bank (SBV) vastgestelde regels niet aansloten bij hun financiële mogelijkheden. Daarom heeft de SBV na langdurig overleg begin september 2024 besloten de rente te verlagen naar 7% per jaar voor projectontwikkelaars en 6,5% per jaar voor huizenkopers.
Uit analyses blijkt echter dat de vastgestelde rente nog steeds te hoog is voor huizenkopers, waardoor dit kredietpakket tot op heden impopulair is gebleven. Dit wordt bevestigd door het gedetailleerde rapport van het Ministerie van Bouw over de implementatie van het preferentiële kredietpakket van 120.000 miljard VND voor sociale woningbouw.
Concreet hadden eind Q3/2024 slechts 34 van de 63 gemeenten documenten op hun elektronische portals gepubliceerd met een lijst van 83 projecten die in aanmerking kwamen voor preferentiële leningen. Het totale uitbetaalde leningbedrag bedroeg 1.783 miljard VND (waarvan 1.633 miljard VND aan zakelijke klanten en 150 miljard VND aan huizenkopers), wat neerkomt op ongeveer 1,1% van het totale geregistreerde steunkapitaal.
“De uitvoering van sociale woningbouwprojecten ondervindt momenteel veel moeilijkheden. Alleen al in het derde kwartaal van 2024 waren er in het land 8 projecten in uitvoering, met een omvang van 4.960 wooneenheden; 3 projecten ontvingen investeringsgoedkeuring, met een omvang van 2.676 wooneenheden; en slechts 1 project was gedeeltelijk voltooid, met een omvang van 200 wooneenheden. Volgens rapporten van lokale overheden werden er van 2021 tot en met het derde kwartaal van 2024 79 sociale woningbouwprojecten voltooid, met een omvang van 42.414 wooneenheden; en is er met de bouw van 131 projecten gestart, met een omvang van 111.687 wooneenheden,” aldus Hoang Hai, directeur van de afdeling Woningbouw en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw).
Huizenkopers zouden voorrang moeten krijgen.
Op basis van geaggregeerde gegevens van het Ministerie van Bouw zijn er tot nu toe slechts ruim 143.000 sociale huurwoningen in het hele land voltooid of in aanbouw. Het doel van 428.000 woningen voor de periode 2021-2025 in het project is daarom vrijwel onhaalbaar, aangezien alleen een "wonder" het mogelijk zou maken om 258.000 nieuwe woningen in minder dan 13 maanden te realiseren. De droom van een eigen huis voor mensen met een laag inkomen en werknemers zal daardoor verder worden uitgesteld.
Volgens Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh -stad (HoREA), is sociale huisvesting een belangrijk beleidspunt van de Partij en de Staat. Dit blijkt verder uit de vastberadenheid om de Woningwet van 2023, de Grondwet van 2024 en diverse richtlijnen te wijzigen en aan te vullen, om zo uniformiteit en consistentie in de regelgeving voor sociale huisvesting te waarborgen.
De mechanismen voor preferentiële kredietverlening voor de ontwikkeling van sociale woningbouw vertonen echter nog steeds veel tekortkomingen die reden tot bezorgheid geven, met name het gebrek aan startkapitaal of, indien beschikbaar, de tamelijk strenge regelgeving, waardoor het voor in aanmerking komende personen moeilijk of onmogelijk is om toegang te krijgen.
"Regeringsbesluit 100/2024/ND-CP bepaalt het kapitaalniveau, de preferentiële rentetarieven, de voorwaarden en de uitbetaling van leningen voor sociale woningbouwprojecten (7,92% per jaar voor investeerders in sociale woningbouw die verkopen of leasen; 6,6% voor projecten die uitsluitend leasen), waardoor gunstige voorwaarden worden gecreëerd voor investeerders om toegang te krijgen tot preferentiële kredietbronnen voor de uitvoering van projecten. In officiële brief 4524/NHCS-TDSV van 1 augustus 2024 van de Sociale Beleidsbank wordt de leenrente van 6,6% per jaar voor huizenkopers echter, op basis van Besluit 100/2024/ND-CP, als hoog beschouwd", aldus de heer Le Hoang Chau.
Gezien de bovenstaande situatie, en om de preferentiële kapitaalbronnen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw uit te breiden, stelt het ontwerpbesluit over preferentiële kapitaalbronnen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw, waarover het Ministerie van Bouw momenteel adviezen inwint van ministeries en agentschappen alvorens het ter publicatie aan de regering voor te leggen, voor om een preferentieel leningpakket van 100.000 miljard VND uit obligaties te implementeren, geldig voor een periode van 5 jaar. Dit is de eerste keer dat het Ministerie van Bouw een sociaal woningbouwpakket via de uitgifte van obligaties voorstelt.
De rente op dit preferentiële kredietpakket zal derhalve gelijk zijn aan de rente voor leningen aan arme huishoudens, zoals vastgesteld door de premier in elke periode; de uitbetalingsperiode zal doorgaan totdat het gehele kredietpakket is uitbetaald, maar niet later dan 31 december 2030.
In een reactie hierop zei Nguyen The Diep, vicevoorzitter van de Hanoi Real Estate Club, dat het voorstel van het Ministerie van Bouw in het ontwerpbesluit over preferentiële financieringsbronnen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw baanbrekend is, omdat het de financieringsmogelijkheden voor projecten uitbreidt en kansen creëert voor kopers van sociale woningen. Het is echter ook noodzakelijk om de regelgeving rond de rentetarieven voor dit kredietpakket te verduidelijken, waarbij de kopers van sociale woningen centraal staan en prioriteit moeten krijgen.
"Als de rente voor het kredietpakket van 100 biljoen VND gelijk is aan de rente voor leningen aan arme huishoudens zoals vastgesteld door de premier in elke periode, op basis van decreet 100/2024/ND-CP, namelijk 6,6% per jaar, dan blijft het moeilijk om mensen aan te moedigen geld te lenen voor de aankoop van sociale huurwoningen. De leenrente volgens besluit 486/2023/QD-TTg bedraagt immers slechts 4,8% per jaar," aldus de heer Nguyen The Diep.
Voorzitter Le Hoang Chau van HoREA deelde deze mening en stelde voor dat de regering zou overwegen de renteregeling voor leningen van 4,8% per jaar, zoals vastgelegd in Besluit 486/2023/QD-TTg van de premier, te handhaven. Momenteel voert de Sociale Beleidsbank het "leningsprogramma ter ondersteuning van arme huishoudens met huisvesting" uit tegen een rente van 3% per jaar. Het zou daarom het beste zijn om een rente van 3-4,8% per jaar te hanteren voor kopers en huurders van sociale huurwoningen. Dit zou huizenkopers stimuleren, de markt bevorderen en investeerders motiveren om de projectuitvoering te versnellen.
Het voorstel van het Ministerie van Bouw voor een kredietpakket van 100.000 miljard VND is zeer passend gezien het huidige tekort aan kapitaal voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. Er moeten echter lessen worden getrokken uit de duidelijke ervaring met het kredietpakket van 120.000 miljard VND onder Resolutie 33/2023/NQ-CP, dat er niet in slaagde kredietnemers aan te trekken. Met name de regelgeving met betrekking tot leningvoorwaarden en rentetarieven moet zorgvuldig worden bestudeerd om ervoor te zorgen dat deze aansluiten bij de werkelijke omstandigheden van de mensen.
Dr. Nguyen Huy Thanh - Financieel expert
Bron: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
Reactie (0)