Bereken de rente op uw lening zorgvuldig

In deze context heeft het ministerie van Bouw onlangs in het ontwerp van de resolutie over preferentieel kapitaal voor de ontwikkeling van sociale huisvesting een kredietpakket van 100.000 miljard VND aan preferentiële leningen voorgesteld, waarvan verwacht wordt dat het een doorbraak voor de sociale huisvestingssector zal betekenen.

Problemen met kredietverstrekking

Begin april 2023 keurde de regering in Besluit 338/QD-TTg de uitvoering goed van het project "Investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale woningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2025". Het doel is om tegen 2030 ongeveer 1.062.200 appartementen in de wijken te realiseren. Hiervan zullen 428.000 woningen in de periode 2021-2025 en 634.200 woningen in de periode 2025-2030 worden opgeleverd.

Het voorstel van het Ministerie van Bouw voor een kredietpakket van VND 100.000 miljard is passend in de context van een gebrek aan kapitaal voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. ​​Foto: Thanh Hai

Om het project uit te voeren, heeft de regering ook het voorstel van de Staatsbank (SBV) goedgekeurd om VND 120.000 miljard toe te wijzen aan vier door de staat aangewezen commerciële banken met een aandelenkapitaal, met een rentepercentage van 8,7% per jaar voor investeerders en 8,2% per jaar voor kopers en huurders van sociale woningen. Vanaf 1 juli 2023 zal de SBV elke zes maanden de voorkeursrente aan de deelnemende commerciële banken bekendmaken, wat betekent dat de rente op basis van de marktrente kan worden aangepast.

Omdat de Staatsbank een rentepercentage hanteert dat slechts 1,5 - 2% per jaar lager ligt dan het algemene niveau voor leningen op de middellange en lange termijn, hebben een aantal commerciële banken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank en HD Bank) een verzoek ingediend om de taart te delen. Het registratiebedrag om deel te nemen aan het programma bedraagt ​​VND 5.000 miljard per bank. Daarmee komt de kapitaalbron voor renteondersteuning op VND 145.000 miljard.

Helaas is dit kredietpakket na bijna 20 maanden implementatie door mensen afgewezen omdat de regelgeving van de Staatsbank niet paste bij hun financiële draagkracht. Daarom heeft de Staatsbank, na vele overwegingen, begin september 2024 besloten de rente te verlagen naar 7% per jaar voor beleggers en 6,5% per jaar voor huizenkopers.

Volgens de evaluatie is de regelgeving rond deze rentetarieven echter nog te hoog voor huizenkopers en is dit kredietpakket tot nu toe nog steeds traag. Dit blijkt uit het gedetailleerde rapport van het Ministerie van Bouw over de implementatie van het preferentiële kredietpakket van 120.000 miljard VND voor sociale huisvesting.

Concreet hadden aan het einde van het derde kwartaal van 2024 slechts 34/63 gemeenten documenten waarin 83 projecten werden aangekondigd die in aanmerking kwamen voor preferentiële leningen op het elektronische informatieportaal, met een totaal uitstaand leensaldo van VND 1.783 miljard (waarvan zakelijke klanten: VND 1.633 miljard; huizenkopers: VND 150 miljard), wat neerkomt op ongeveer 1,1% van het totale geregistreerde ondersteuningskapitaal.

"De uitvoering van sociale woningbouwprojecten ondervindt momenteel veel moeilijkheden. Alleen al in het derde kwartaal van 2024 zijn er in het hele land 8 projecten uitgevoerd, met een omvang van 4.960 woningen; 3 projecten goedgekeurd voor investeringsbeleid, met een omvang van 2.676 woningen; en slechts 1 project gedeeltelijk voltooid, met een omvang van 200 woningen. Op basis van de synthese van rapporten van gemeenten, van 2021 tot en met het einde van het derde kwartaal van 2024, heeft het hele land 79 sociale woningbouwprojecten voltooid, met een omvang van 42.414 woningen; 131 projecten zijn met de bouw begonnen, met een omvang van 111.687 woningen", aldus Hoang Hai, directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw).

Huizenkopers moeten voorrang krijgen.

Als we op basis van de verzamelde gegevens van het Ministerie van Bouw tot nu toe slechts meer dan 143.000 voltooide en in aanbouw zijnde sociale huurwoningen in het hele land zien, is de doelstelling van 428.000 appartementen in de periode 2021-2025 van het project vrijwel onmogelijk. Alleen een "wonder" kan in minder dan 13 maanden tijd tot 258.000 nieuwe appartementen opleveren. De droom van een eigen huis voor mensen met een laag inkomen en werknemers moet worden gecontinueerd.

Volgens Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is sociale huisvesting een belangrijk beleidspunt van de partij en de staat. Dit blijkt verder uit het voornemen om de Woningwet van 2023, de Grondwet van 2024 en een aantal richtlijnen die onder de wet vallen, te wijzigen en aan te vullen met het oog op synchronisatie en uniformering van de regelgeving voor sociale huisvesting.

De mechanismen voor preferentiële kredietbronnen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting hebben echter nog steeds veel tekortkomingen die reden geven tot bezorgdheid. Denk bijvoorbeeld aan het ontbreken van bronnen voor "startkapitaal" en het bestaan ​​van bepaalde strenge regels, waardoor burgers hier geen of moeilijk toegang toe hebben.

"Decreet 100/2024/ND-CP van de regering bepaalt: kapitaalniveau, voorkeursrente, looptijd en uitbetaling van leningen voor sociale woningbouwprojecten (7,92%/jaar voor investeerders in sociale woningbouw voor verkoop, huurkoop; 6,6% voor projecten die alleen verhuurd worden), heeft voorwaarden gecreëerd voor investeerders om toegang te krijgen tot preferentiële kredietbronnen om het project te implementeren. In Official Dispatch 4524/NHCS-TDSV van 1 augustus 2024 van de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid, gebaseerd op Decreet 100/2024/ND-CP voor huizenkopers, is de leningrente van 6,6%/jaar echter hoog", aldus de heer Le Hoang Chau.

Gezien de bovenstaande situatie, en om de preferentiële kapitaalbronnen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting uit te breiden, heeft het Ministerie van Bouw en Woningbouw in het ontwerp van de resolutie over preferentiële kapitaalbronnen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, dat door de ministeries en afdelingen wordt geraadpleegd alvorens het ter afkondiging aan de regering wordt voorgelegd, voorgesteld een preferentieel pakket van 100.000 miljard VND te implementeren voor leningen uit obligatiekapitaal, geldig voor een periode van vijf jaar. Dit is de eerste keer dat het Ministerie van Bouw en Woningbouw voorstelt een pakket voor sociale huisvesting toe te passen door middel van de uitgifte van obligaties.

De rente van dit preferentiële kredietpakket zal derhalve gelijk zijn aan de rente voor arme huishoudens, zoals vastgesteld door de premier in elke periode. De uitbetalingsperiode loopt totdat het kredietpakket volledig is uitgekeerd, maar niet langer dan 31 december 2030.

In een bespreking van deze kwestie zei Nguyen The Diep, vicevoorzitter van de vastgoedclub van Hanoi, dat het voorstel van het ministerie van Bouw in de ontwerpresolutie over preferentieel kapitaal voor de ontwikkeling van sociale woningbouw een doorbraak is, omdat het de bron van ontwikkelingskapitaal vergroot en kansen creëert voor kopers van sociale woningen. Het is echter ook noodzakelijk om de regelgeving inzake de rentetarieven voor dit kredietpakket te verduidelijken, waarbij huizenkopers centraal staan ​​en voorrang moeten krijgen.

"Als de leenrente van het kredietpakket van 100.000 miljard VND gelijk is aan de leenrente voor arme huishoudens die de premier in elke periode vaststelt op basis van Besluit 100/2024/ND-CP van 6,6% per jaar, dan zal het op dit moment moeilijk zijn om mensen aan te moedigen geld te lenen om sociale woningen te kopen, omdat de leenrente volgens het vorige Besluit 486/2023/QD-TTg slechts 4,8% per jaar bedroeg", aldus de heer Nguyen The Diep.

Dezelfde mening delend, stelde HoREA-voorzitter Le Hoang Chau voor dat de regering overweegt de regelgeving inzake de rente op leningen van 4,8% per jaar te handhaven, conform Besluit 486/2023/QD-TTg van de premier. Momenteel implementeert de Vietnamese Bank voor Sociaal Beleid het programma "Lening ter ondersteuning van huisvesting voor arme huishoudens" met een rente van 3% per jaar. Het is daarom het beste om de rente op leningen voor kopers en huurders van sociale woningen te laten variëren van 3-4,8% per jaar. Dit om huizenkopers aan te moedigen, de markt te stimuleren en investeerders te motiveren om de projectuitvoering te versnellen.

 

Het voorstel van het Ministerie van Bouw voor een kredietpakket van VND 100.000 miljard is zeer passend in de context van het huidige gebrek aan kapitaal voor de ontwikkeling van sociale huisvesting. Maar het is ook nodig om lering te trekken uit de voor de hand liggende les van het kredietpakket van VND 120.000 miljard onder Resolutie 33/2023/NQ-CP zonder leners, waarin het noodzakelijk is om de regelgeving inzake voorwaarden, rentetarieven voor leningen... zorgvuldig te bestuderen in overeenstemming met de werkelijke omstandigheden van de mensen.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Financieel expert

Bron: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html