Van 'kopen om te bezitten' naar 'huren om er zelf in te wonen'.

De droom van een eigen huis wordt steeds onbereikbaarder voor stadsbewoners, omdat de vastgoedprijzen blijven stijgen en voor de meeste mensen onbetaalbaar worden.

In deze context wordt de ontwikkelingsoriëntatie van huurwoningen gezien als een belangrijke verschuiving in het beleidsdenken, van het beschouwen van woningen als een vermogensobject om te accumuleren naar het beschouwen ervan als een essentiële sociale welzijnsbehoefte.

De ontwikkeling van huurwoningen wordt gezien als een manier om de markt te helpen terug te keren naar zijn oorspronkelijke functie: het voorzien in de woningbehoefte. (Illustratiefoto: VNA)

De richtlijn van secretaris-generaal en president To Lam om huurwoningen aan te wijzen als een "strategische pijler" trekt de aandacht van experts en vastgoedbedrijven. Volgens veel deskundigen is dit niet alleen een oplossing voor de sociale woningbouw, maar weerspiegelt het ook een verschuiving in de benadering van de woningmarkt in Vietnam.

De vastgoedmarkt is jarenlang gebaseerd geweest op de mentaliteit van 'kopen om te bezitten'. Een woning is niet langer alleen een plek om te wonen, maar is geleidelijk aan een instrument geworden voor speculatie en vermogensopbouw. ​​Het gevolg hiervan is dat de huizenprijzen voortdurend zijn gestegen, terwijl het voor mensen met een echte behoefte steeds moeilijker wordt om een ​​woning te bemachtigen.

In grote steden als Hanoi en Ho Chi Minh-stad zijn de appartementprijzen de afgelopen jaren fors gestegen. Veel commerciële appartementencomplexen kosten tientallen miljoenen dong per vierkante meter, wat het inkomen van de meeste werknemers ver te boven gaat. Zelfs het zogenaamde "betaalbare" segment is schaars geworden.

In deze context wordt de ontwikkeling van huurwoningen gezien als een manier om de markt te helpen terug te keren naar zijn oorspronkelijke functie: het voorzien in de woonbehoefte. Volgens experts zal de druk om koste wat kost een eigen huis te bezitten afnemen wanneer mensen meer opties hebben voor langetermijnhuur tegen betaalbare prijzen.

Vanuit marktperspectief helpt het huurmodel ook speculatie tegen te gaan. Een markt die gedomineerd wordt door de mentaliteit van vermogensopbouw, zal de vastgoedprijzen waarschijnlijk boven hun werkelijke waarde opdrijven, waardoor mensen langdurig onder financiële druk komen te staan ​​en vraag en aanbod verstoord raken. Omgekeerd, als de huurmarkt zich gestaag ontwikkelt, zal wonen weer zijn ware functie krijgen in plaats van een instrument om winst te maken.

De ontwikkelingsrichting richting huurwoningen laat een verschuiving zien in het beleidsdenken, van het streven naar "eigendom tegen elke prijs" naar het waarborgen van het recht op stabiele en betaalbare woonomstandigheden voor iedereen.

In veel ontwikkelde landen is huren een gangbare trend. In Europa en sommige Aziatische landen is het percentage huurders hoog, vooral in grote steden. Veel sociale woningbouwmodellen zijn primair ontworpen voor langdurige verhuur in plaats van directe verkoop, zoals in Vietnam. Dit draagt ​​bij aan een duurzaam sociaal woningfonds en beperkt speculatie en buitensporige prijsstijgingen.

In Vietnam hebben sociale woningbouwbeleidsmaatregelen zich door de jaren heen voornamelijk gericht op het helpen van mensen bij het kopen van een huis. Dit model vertoont echter veel tekortkomingen.

Mensen met een laag inkomen – de groep die de meeste steun nodig heeft – beschikken vaak niet over de financiële middelen om een ​​huis te kopen, zelfs niet met gunstige leningen. Omgekeerd vindt een deel van de bevolking met betere economische omstandigheden manieren om beleid te omzeilen om toegang te krijgen tot betaalbare woningen en deze vervolgens met winst door te verkopen.

Advocaat Nguyen Van Dinh betoogt dat dit een typische "wanverhouding" is in het sociale woningbouwbeleid. Degenen die in aanmerking komen, kunnen het zich niet veroorloven om te kopen, terwijl degenen die het zich wél kunnen veroorloven, er niet voor in aanmerking komen.

Volgens de heer Dinh schrijven mensen met een laag inkomen zich in veel regio's in voor de aankoop van sociale huurwoningen namens anderen om te profiteren van het prijsverschil. Dit verstoort het sociale zekerheidsbeleid en leidt tot verlies van overheidssteun. Daarom wordt een verschuiving van de focus van "koopwoningen" naar "woonwoningen", met name door de sociale huurmarkt sterk te ontwikkelen, als een noodzakelijke aanpassing beschouwd.

"Deze aanpak sluit aan bij de geest van de Grondwet van 2013, die het recht op legale huisvesting benadrukt en de verantwoordelijkheid van de staat om de voorwaarden te scheppen waaronder iedereen huisvesting kan hebben, niet per se een huis kan bezitten," aldus advocaat Nguyen Van Dinh.

Naast het maatschappelijk belang wordt de ontwikkeling van huurwoningen ook gezien als een instrument om de vastgoedmarkt te reguleren. Wanneer de overheid proactief een fonds creëert voor huurwoningen tegen redelijke prijzen, zal de druk op de commerciële woningmarkt afnemen. Dit is vooral belangrijk in de context van de stijgende huizenprijzen in veel grote steden, die veel sneller stijgen dan de inkomens van mensen.

Het is echter niet eenvoudig om het huurwoningmodel op grote schaal te ontwikkelen. De heer Nguyen Anh Que, lid van het bestuur van de Vietnamese vastgoedvereniging, is van mening dat particuliere bedrijven pas echt geïnteresseerd zullen zijn in sociale huurwoningen als er voldoende sterke stimuleringsmechanismen zijn.

Volgens de heer Que is het voor bedrijven, vanwege de lage winstmarges en lange terugverdientijden, moeilijk om financieel efficiënt te zijn als ze blijven lenen tegen commerciële rentetarieven. Zelfs bij een rente van ongeveer 3% per jaar hebben bedrijven moeite om hun cashflow in evenwicht te houden, omdat de huur alleen onvoldoende is om de kapitaalkosten te dekken.

Op basis van deze realiteit zijn veel experts van mening dat een simpele oproep aan bedrijven om deel te nemen uit maatschappelijke verantwoordelijkheid nauwelijks tot significante verandering zal leiden. Om de huurwoningmarkt te ontwikkelen, moet de overheid een faciliterende rol spelen.

Dit betekent dat de publieke sector nauwer betrokken moet zijn, van ruimtelijke ordening en investeringen in infrastructuur tot het ontwerpen van preferentiële financiële en kredietmechanismen. Het is een welzijnssector met lage winstmarges maar een sterk sociaal karakter, dus kan deze niet volledig afhankelijk zijn van de markt.

De uitvaardiging van resolutie 201/2025/QH15 door de Nationale Vergadering en de goedkeuring door de regering van de oprichting van het Nationaal Woningfonds worden beschouwd als belangrijke stappen in de richting van de realisatie van deze doelstelling. Deskundigen verwachten dat het fonds, mits effectief beheerd, een belangrijk financieel instrument zal worden voor de ontwikkeling van betaalbare huurwoningen voor de lange termijn, bestemd voor mensen met een midden- en laag inkomen.

Nu de huizenprijzen hoog blijven, is de overstap van een 'kopen om te bezitten'-mentaliteit naar een 'huren om in te wonen'-mentaliteit niet alleen een oplossing voor de korte termijn voor het woningprobleem, maar ook een stap in de richting van een duurzamere herstructurering van de vastgoedmarkt.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm