Het bepalen van de bevolkingsdichtheid van appartementencomplexen maakt de weg vrij voor appartementen in het middensegment.

In de praktijk neemt de gemiddelde huishoudensgrootte af, met een toename van kerngezinnen van 1-3 personen en een groeiende behoefte aan zelfstandig wonen onder jongere generaties. Daarom is een meer wetenschappelijke, flexibele en realistische methode voor bevolkingsberekening nodig om de mogelijkheden voor de ontwikkeling van betaalbare appartementen te vergroten, die aansluiten op de werkelijke woonbehoeften van de meerderheid van de stadsbewoners.

De vraag naar woningen neemt toe.
Uit marktonderzoeksgegevens blijkt dat het aantal appartementen met een oppervlakte van 45-70 m² de afgelopen jaren steeds schaarser is geworden. Veel nieuwe projecten richten zich op de ontwikkeling van grote appartementen met hoge verkoopprijzen om de winst te maximaliseren, waardoor het voor jongeren, ambtenaren, intellectuelen en kleine gezinnen moeilijk wordt om een ​​woning te vinden.

Een van de vastgestelde oorzaken is de regelgeving inzake bevolkingsgroei in projecten. Bij de goedkeuring van bouwplannen baseert de beheerinstantie haar beslissingen vaak op bevolkingsdoelstellingen om de schaal van de bouw, de technische infrastructuur, de sociale infrastructuur en de bevolkingsdichtheid te bepalen. Daardoor worden veel investeerders gedwongen het aantal kleine appartementen te verminderen en de grootte van grote appartementen te vergroten om de bevolkingsdoelstelling binnen de goedgekeurde grenzen te houden.

Veel projectontwikkelaars zijn genoodzaakt het aantal kleine appartementen te verminderen en het aantal grote appartementen te verhogen om de bevolkingsdoelstellingen te kunnen "halen". Foto: Pham Hung

Opvallend is dat de huidige methode om het aantal bewoners in appartementencomplexen in veel plaatsen te bepalen nog steeds voornamelijk een mechanische aanpak hanteert, waarbij het gemiddelde aantal personen per appartement wordt berekend, zonder een gemeenschappelijke standaard. In Hanoi bijvoorbeeld bepaalt de stad, op basis van Besluit nr. 39/2026/QD-UBND van 1 april 2026 tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van Besluit nr. 34/2024/QD-UBND van 27 mei 2024, het volgende: Een appartement met één slaapkamer en een bruikbare oppervlakte van ^{25-45 m²} telt als 1 persoon; een appartement met twee of drie slaapkamers en een bruikbare oppervlakte van ^{meer dan} 40-55 m² telt als 2 personen; een appartement met een bruikbare oppervlakte van meer dan ^{55-70 m²} telt als 3 personen; en een appartement met een bruikbare oppervlakte van meer dan ^{70-77 m²} telt als 4 personen.
In Ho Chi Minh- stad bepaalt Besluit nr. 32/2025/QD-UBND, dat op 9 januari 2026 van kracht is, het volgende: Appartementen met 1 slaapkamer hebben een oppervlakte van ^{25-56 m²} , appartementen met 2 slaapkamers een oppervlakte van ^{56-96 m²} , en appartementen met 3-4 slaapkamers een oppervlakte van ^{96-160 m²} of meer…

Volgens Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad, heeft de trend van "een toename van de gemiddelde gezinsgrootte naar 1-3 personen, voornamelijk als gevolg van terughoudendheid om te trouwen en kinderen te krijgen, en de druk van het leven en de hoge kosten van levensonderhoud, geleid tot een vruchtbaarheidscijfer van slechts 1,91 kinderen per vrouw in 2024, lager dan het vervangingsniveau van 2,1 kinderen per vrouw. Dit, in combinatie met de trend van een langere levensverwachting, heeft geresulteerd in een snelle vergrijzing van de bevolking."

Terwijl het land in 2009 7,45 miljoen ouderen telde, zal dit aantal naar verwachting begin 2025 stijgen tot 16,1 miljoen, wat neerkomt op meer dan 16% van de nationale bevolking. Daarnaast is er een groeiende trend van "uitgebreide gezinnen" die dicht bij elkaar wonen in dezelfde buurt of wijk, maar wel in aparte woningen, huizen of appartementen; en een aanzienlijke toename van het aantal alleenstaanden, jonge stellen zonder kinderen of kleine gezinnen met minder generaties...

"Het bepalen van de bevolkingsomvang in appartementencomplexen met behulp van een rigide bevolkingsberekeningsmethode zal daarom leiden tot een toename van het aantal 'grote appartementen' in nieuwe projecten, die alleen geschikt zijn voor een segment van de hoogopgeleiden. Bij appartementenprojecten in het middensegment is de aanwezigheid van veel 'grote appartementen' niet geschikt voor de behoeften en financiële mogelijkheden van de meerderheid van de mensen met een gemiddeld of laag inkomen, en van jonge mensen die net aan hun carrière beginnen," analyseerde de heer Le Hoang Chau.
We hebben een flexibele en praktische aanpak nodig.
Volgens experts zou er, in plaats van de bevolking strikt te berekenen op basis van het aantal appartementen, een meer wetenschappelijk datasysteem en voorspellingsmodel ontwikkeld moeten worden. De bevolkingsgroei zou gebaseerd moeten zijn op meerdere factoren, zoals de grootte van het appartement, het aantal slaapkamers, het type woning, regionale kenmerken en demografische trends. Dit zou bedrijven in staat stellen om betaalbare producten te ontwikkelen en tegelijkertijd een passend totaal aantal inwoners te garanderen.

Sommige experts stellen voor om een ​​methode voor bevolkingsberekening te gebruiken die gebaseerd is op het werkelijke gebruik. Zo zou een studio-appartement of een appartement met één slaapkamer berekend kunnen worden voor 1-2 personen; een appartement met twee slaapkamers voor 3-4 personen; en zou een hogere coëfficiënt toegepast kunnen worden op grotere appartementen.

Het bepalen van de bevolkingsomvang voor appartementencomplexen vereist flexibele en realistische oplossingen. Foto: Doan Thanh

Daarnaast moet de bevolkingsdichtheid gekoppeld worden aan de infrastructuurcapaciteit van het gebied. Als een gebied beschikt over een goed transportsysteem, scholen, gezondheidszorgvoorzieningen en openbare ruimtes, dan is er meer flexibiliteit mogelijk in de indeling van de appartementen.

"Het is cruciaal om de denkwijze van 'het beperken van kleine appartementen om de bevolkingsdichtheid te verlagen' los te laten en over te stappen op een alomvattende ontwikkeling van de stedelijke infrastructuur. Want als er goed in infrastructuur wordt geïnvesteerd, zal een toename van het aantal kleine en middelgrote appartementen bijdragen aan de oplossing van het woningprobleem voor de meerderheid van de bevolking, zonder de stad te veel te belasten," aldus Tran Ngoc Chinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Stedenbouwkunde en -ontwikkeling.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging voor Vastgoed, deelt deze mening en is van mening dat het noodzakelijk is om criteria te ontwikkelen voor de classificatie van appartementen op basis van oppervlakte en functie, om zo een meer geschikte bevolkingsgroei te kunnen vaststellen. Daarnaast is het van belang om snel een gekoppelde database van bevolkings- en woninggegevens te creëren tussen de bouw-, plannings- en politiesector, zodat bevolkingsprognoses nauwkeuriger kunnen worden gemaakt.

Op basis hiervan kunnen lokale overheden proactief bevolkingsdoelstellingen vaststellen die passen bij elk gebied, waardoor wordt voorkomen dat één formule op alle projecten wordt toegepast. Bovendien moet de ontwikkeling van kleinschalige appartementen gepaard gaan met strenge normen met betrekking tot ontwerp, leefkwaliteit en openbare voorzieningen om het risico te vermijden van dichtbevolkte woonwijken met een gebrek aan gemeenschappelijke leefruimte.

Tegelijkertijd moet de overheid mechanismen blijven ontwikkelen om bedrijven aan te moedigen appartementen in het middensegment te bouwen, bijvoorbeeld door middel van preferentiële regelingen op het gebied van grond, kredietverlening, investeringsprocedures, enzovoort. De grootste vraag op de markt is immers naar appartementen die betaalbaar zijn voor mensen met een middeninkomen. Om het aanbod in dit segment te vergroten, is het noodzakelijk om tegelijkertijd juridische, planologische en bevolkingsbepalende knelpunten weg te nemen.

Bron: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html