Venter investorene på at mekanismen skal endre seg?

"Løper rundt" for å fullføre prosjektet med å bygge minst 1 million sosiale boliger

Regjeringen godkjente nylig prosjektet for å bygge minst 1 million sosiale boliger for lavinntektstakere og arbeidere i industriparker i perioden 2021–2030.

Prosjektet er delt inn i to faser. Fase 1 fra 2021–2025 vil fullføre rundt 428 000 enheter. Fase 2 fra 2025–2030 har som mål å fullføre rundt 634 200 sosiale boenheter.

Investorer tillater at bilde 1 endrer modus.

Rapporten fra Byggedepartementet viser imidlertid at fra 2021 til midten av mai 2023 har hele landet fullført 41 sosiale boligprosjekter i byområder, med en estimert overlevering av mer enn 19 500 leiligheter. Det forventes at fra nå og frem til 2025, slutten av fase 1 av prosjektet, vil det være rundt 294 fullførte prosjekter, med nesten 288 500 leiligheter overlevert.

Hvis disse prosjektene fullføres i henhold til planen, vil det totale tilbudet av sosialboliger i fase 1 av prosjektet være omtrent 308 000 leiligheter, tilsvarende 30,8 %. Dette tallet dekker ikke regjeringens utgifter i fase 1.

I fase 2, fra 2015 til 2030, må derfor lokalsamfunnene «haste på» for å implementere de resterende 69,2 % av leilighetene, tilsvarende 692 000 leiligheter. For ikke å nevne tilfellene der prosjekter er forsinket, og bevisst ikke har gjennomført prosjektet i henhold til regelverket, noe som gjør gjennomføringen av oppgavene i prosjektet stadig vanskeligere.

Mange problemer med bygging av sosiale boliger i byområder

Ifølge forklaringen fra Byggedepartementet er det mange vanskeligheter og utfordringer med å gjennomføre dette prosjektet, som begrensede kapitalkilder; tomtefond er ikke ordnet; mekanismer og retningslinjer for å oppmuntre til utvikling av sosialboliger er ikke særlig attraktive,...

Det er imidlertid visse vanskeligheter med regjeringsdekret 49, utstedt i 2021, knyttet til spørsmålet om å kreve at investorer som bygger kommersielle boliger og byområder, reserverer 20 % av tomtefondet for å investere i bygging av sosiale boliger.

Mer spesifikt bestemmer dekret 49 at kommersielle boligprosjekter i spesielle byområder med tomtemidler på 2 hektar eller mer må reservere 20 % av tomtemidlene sine til bygging av sosiale boliger. For mindre byområder må kun byområdeprosjekter med tomtemidler på over 5 hektar søke.

Ifølge Hanoi -folkekomiteen har byen for tiden mange kommersielle boligprosjekter med et areal på over 2 hektar i forstadsområder, i avsidesliggende områder som Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Derfor er det ikke hensiktsmessig å utvikle sosialboliger på over 20 % av tomtefondet i disse prosjektene.

I tillegg må kommersielle boligprosjekter med en skala større enn 2 hektar, men med et lite boligbyggeareal, i henhold til forskriftene, fortsatt reservere 20 % av det totale boligarealet investert i bygging av teknisk infrastruktur til bygging av sosialboliger.

Derfor er ordningen med tomtemidler for bygging av sosiale boliger i prosjektet upassende og fragmentert. I henhold til forskriftene er det imidlertid pålagt å rapportere til statsministeren om manglende ordning med tomtemidler for bygging av sosiale boliger i disse prosjektene.

I mellomtiden, ifølge Folkekomiteen i Dong Nai-provinsen, finnes det et tilfelle der en investor har fullført et kommersielt boligprosjekt (nivå I-prosjekt), og nå ønsker investoren å fortsette å investere i sosialboliger på 20 % av tomtefondet i det kommersielle boligprosjektet (nivå II-prosjekt). Investoren har imidlertid ikke lov til å skille ut 20 % av tomtefondet til et uavhengig sosialt boligprosjekt, men må justere investeringspolicyen og forlenge fremdriften.

I mange tilfeller kan imidlertid ikke vurdering av å tillate forlengelse av fremdriften for nivå I-prosjekter implementeres fordi noen nivå I-prosjekter har utløpt investeringsperioden på mer enn 24 måneder.

Langsom implementering av bygging av sosialboliger på over 20 % av tomtefondet i byområder

For tiden utsetter mange investorer bevisst byggingen av sosialboliger på mer enn 20 % av bytomtfondet, med mål om å vente på at mekanismen skal endres og «unngå» regelverket. Spesielt i spesielle byområder som Hanoi eller Ho Chi Minh-byen, hvor tomteprisene er svært høye, er det få investorer som overholder dette regelverket.

Tidligere, på slutten av 2022, foreslo Byggedepartementet å fjerne forskriften som krever at investorer som bygger kommersielle boliger og byområder, reserverer 20 % av tomtefondet til investeringer i bygging av sosiale boliger. I stedet ba Byggedepartementet om å legge til en forskrift som slår fast at tildeling av tomtefond til utvikling av sosiale boliger er den provinsielle folkekomiteens ansvar.

I en samtale med reportere fra avisen Journalist & Public Opinion sa eiendomsekspert Nguyen Trung Tuan: På grunn av dette forslaget er det et fenomen der investorer bevisst «nøler» med å vente på endringer i politikken.

«I spesielle byområder er 20 % av tomtefondet på 2 hektar svært verdifullt. Derfor er det sløsing for noen investorer å bygge sosialboliger på denne tomten. Fordi sosialboligprosjekter har begrenset profitt. I mellomtiden, når mekanismen endres og denne reguleringen fjernes, kan de bygge andre kommersielle boligprosjekter med høyere profitt», sa Tuan.

Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen uttalte også følgende: I byen finnes det mange boligprosjekter i byområder og næringsbygg med store tomtemidler på over 2 hektar, til og med prosjekter på over 10 hektar. Disse prosjektene har identifisert 20 % av tomtemidlene til bygging av sosiale boliger, men prosjektinvestorene er trege med å implementere kompensasjon og rydding av tomter, eller de har ikke investert i å bygge teknisk infrastruktur, så de har ennå ikke investert i bygging av sosiale boliger.

Stilt overfor denne situasjonen vil Ho Chi Minh-byens folkekomité gjennomgå og strengt implementere forskriften om å reservere 20 % av boligarealfondet investert i teknisk infrastruktur i kommersielle boligprosjekter og byområder for å investere i utvikling av sosiale boliger i henhold til boligloven.

Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen vil styrke inspeksjon, undersøkelse, tilsyn og håndtering av lovbrudd i utviklingen av sosialboliger og arbeiderboliger i området, inkludert tilrettelegging av sosiale boligmarkeder i kommersielle boligprosjekter og byområder.

Samtidig oppfordre investorer i kommersielle boligprosjekter og byområder til å investere i bygging av sosiale boliger på 20 % av tomtefondet til disse prosjektene i henhold til den godkjente tidsplanen.

«Dersom investoren ikke gjennomfører dette, vil Ho Chi Minh-byens folkekomité vurdere å kreve tilbake 20 % av landfondet for å velge ut og overføre det til andre investorer», understreket bylederen.

Byggeminister Nguyen Thanh Nghi uttalte seg nylig også og ba om at store eiendomsbedrifter og -selskaper, i tillegg til å utvikle by- og boligprosjekter, bør vie mer oppmerksomhet til å investere i utvikling av sosiale boliger for lavinntektspersoner og arbeidere i industriparker i lokalsamfunn for å sikre sosial trygghet og oppnå målene som er satt i prosjektet.

I tillegg ba Byggedepartementet om at bedriftene strengt skulle implementere sitt ansvar for å investere i sosialboliger på 20 % av tomtefondet i kommersielle boligprosjekter og byområder investert av bedrifter.

I den kommende tiden vil Byggedepartementet og lokalmyndighetene styrke inspeksjon, undersøkelse, tilsyn og håndtering av lovbrudd i utbyggingen av sosialboliger og arbeiderboliger i området.

Spesielt vil forskriften om å reservere 20 % av boligarealfondet investert i teknisk infrastruktur i kommersielle boligprosjekter og byområder bli gjennomgått og strengt implementert for å investere i utvikling av sosiale boliger i henhold til boligloven.

«Be investorer i kommersielle boligprosjekter om å investere i bygging av sosiale boliger på dette tomtefondet i henhold til den godkjente tidsplanen», understreket byggministeren.

Dinh Tran

Kilde