Venter investorene på at regelverket skal endres?

«Kjører i halsbrekkende fart» for å fullføre prosjektet med å bygge minst 1 million sosiale boligenheter.

Regjeringen godkjente nylig en plan om å bygge minst 1 million sosiale boenheter for lavinntektstakere og arbeidere i industrisoner i perioden 2021–2030.

Prosjektet er delt inn i to faser. Fase 1, fra 2021 til 2025, har som mål å ferdigstille omtrent 428 000 enheter. Fase 2, fra 2025 til 2030, har som mål å ferdigstille omtrent 634 200 sosiale boenheter.

En rapport fra Byggedepartementet viser imidlertid at fra 2021 til midten av mai 2023 fullførte hele landet 41 sosiale boligprosjekter i byområder, med anslagsvis over 19 500 leiligheter overlevert. Det forventes at fra nå og frem til 2025, slutten av fase 1 av prosjektet, vil omtrent 294 prosjekter bli fullført, med nesten 288 500 leiligheter overlevert.

Hvis disse prosjektene fullføres i henhold til planen, vil det totale tilbudet av sosialboliger i fase 1 av ordningen være omtrent 308 000 enheter, tilsvarende 30,8 %. Dette tallet dekker ikke myndighetenes tildelte utgifter for fase 1.

I fase 2, fra 2015 til 2030, må derfor lokalsamfunnene jobbe febrilsk for å fullføre de resterende 69,2 % av leilighetene, tilsvarende 692 000 enheter. Dette inkluderer ikke tilfeller der prosjekter er forsinket eller bevisst ikke er gjennomført i henhold til regelverket, noe som gjør gjennomføringen av oppgavene i planen stadig vanskeligere.

Det finnes mange hindringer for bygging av sosiale boliger i byområder.

Ifølge Byggedepartementet er det mange vanskeligheter og utfordringer med å gjennomføre dette prosjektet, som begrenset kapital, mangel på tildelt land, og mekanismer og retningslinjer for å oppmuntre til utvikling av sosialboliger som ikke er virkelig attraktive,...

Det er imidlertid visse vanskeligheter med regjeringsdekret 49, utstedt i 2021, angående kravet om at utbyggere av næringsboliger og byområder må sette av 20 % av tomten sin til bygging av sosiale boliger.

Dekret 49 fastsetter spesifikt at kommersielle boligprosjekter i spesielle byområder med tomter på 2 hektar eller mer må sette av 20 % av tomten til bygging av sosiale boliger. For mindre byområder er det kun byutviklingsprosjekter med tomter på over 5 hektar som må overholde kravene.

Ifølge Hanoi -folkekomiteen har byen for tiden mange kommersielle boligprosjekter med arealer på over 2 hektar i forstadsområder, i avsidesliggende regioner som Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, osv. Derfor er det upassende å utvikle sosialboliger på mer enn 20 % av tomten i disse prosjektene.

I tillegg er kommersielle boligprosjekter større enn 2 hektar, men med et lite areal til boligbygging, fortsatt pålagt å avsette 20 % av det totale arealet der teknisk infrastruktur er utviklet for bygging av sosialboliger.

Derfor er det upassende og fragmentert å tildele areal til sosialboliger i disse prosjektene. I henhold til forskriftene må imidlertid beslutningen om ikke å tildele areal til sosialboliger i disse prosjektene rapporteres til statsministeren.

I mellomtiden, ifølge folkekomiteen i Dong Nai-provinsen, finnes det tilfeller der investorer har fullført kommersielle boligprosjekter (nivå I-prosjekter), og nå ønsker å fortsette å investere i sosialboliger på 20 % av tomtetildelingen i det kommersielle boligprosjektet (nivå II-prosjekter). Investoren har imidlertid ikke lov til å skille ut 20 % av tomtetildelingen i et uavhengig sosialt boligprosjekt; i stedet må de justere investeringsplanen og forlenge prosjektets tidslinje.

I mange tilfeller er det imidlertid ikke mulig å vurdere å forlenge prosjektets tidslinje for nivå I-prosjekter fordi noen nivå I-prosjekter har overskredet investeringsperioden med mer enn 24 måneder.

Langsom fremgang i byggingen av sosialboliger på over 20 % av byarealet.

For tiden utsetter mange utbyggere bevisst byggingen av sosialboliger på mer enn 20 % av byarealet, i et forsøk på å vente på endringer i regelverket og omgå reglene. Dette gjelder spesielt i større byer som Hanoi eller Ho Chi Minh-byen, hvor tomteprisene er svært høye, og få utbyggere overholder dette regelverket.

Tidligere, ved utgangen av 2022, foreslo Byggedepartementet å avskaffe det obligatoriske kravet for utbyggere av næringsboliger og byområder om å sette av 20 % av tomten sin til bygging av sosiale boliger. I stedet ba Byggedepartementet om at det skulle legges til en forskrift som slår fast at tildeling av tomter til utvikling av sosiale boliger er de provinsielle folkekomiteenes ansvar.

I et intervju med en reporter fra Newspaper & Public Opinion sa eiendomsekspert Nguyen Trung Tuan: På grunn av dette forslaget er det et fenomen der utbyggere med vilje «nøler» med å vente på endringer i regelverket.

«I spesielle byområder er 20 % av en tomt på 2 hektar ekstremt verdifull. Derfor er det sløsing for noen utbyggere å bygge sosialboliger på denne tomten. Dette er fordi sosialboligprosjekter er underlagt profittgrenser. I mellomtiden, når mekanismen endres og denne reguleringen fjernes, kan de bygge andre kommersielle boligprosjekter med høyere profittmarginer», sa Tuan.

På samme måte uttalte Ho Chi Minh-byens folkekomité: Innenfor byen finnes det mange byutviklings- og kommersielle boligprosjekter med store landområder på over 2 hektar, og noen til og med over 10 hektar. Disse prosjektene har avsatt 20 % av landet sitt til bygging av sosiale boliger, men prosjektutviklerne har vært trege med å implementere arealkompensasjon og rydding, eller har ennå ikke investert i bygging av teknisk infrastruktur, noe som forhindrer oppstart av bygging av sosiale boliger.

Som svar på denne situasjonen vil Ho Chi Minh-byens folkekomité gjennomgå og strengt håndheve forskriften som krever at 20 % av tomtefondet med ferdigstilt infrastruktur i kommersielle boligprosjekter og byområder skal avsettes til utvikling av sosiale boliger, i samsvar med boligloven.

Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen vil styrke inspeksjon, tilsyn og håndtering av lovbrudd i utviklingen av sosialboliger og arbeiderboliger i byen, inkludert tildeling av land til sosialboliger i kommersielle boligprosjekter og byområder.

Samtidig oppfordre investorer i kommersielle boligprosjekter og byområder til å implementere byggingen av sosiale boliger på 20 % av tomtetildelingen for disse prosjektene i henhold til den godkjente tidsplanen.

«Dersom investoren ikke klarer å gjennomføre prosjektet, vil Ho Chi Minh-byens folkekomité vurdere å tilbakekalle tildelingen av 20 % land for å velge ut og tildele det til andre investorer», understreket bylederen.

Byggeminister Nguyen Thanh Nghi oppfordret nylig store eiendomsbedrifter og -selskaper til, i tillegg til å utvikle by- og boligprosjekter, å vie mer oppmerksomhet til å investere i sosiale boliger for lavinntektsindivider og arbeidere i industrisoner i lokalsamfunn, for å sikre sosial velferd og oppnå prosjektets mål.

Videre ber Byggedepartementet om at bedrifter seriøst oppfyller sitt ansvar for å investere i sosialboliger på 20 % av tomtetildelingen innenfor kommersielle boligprosjekter og byområder der bedriftene er investorer.

I den kommende perioden vil Bygge- og anleggsdepartementet og lokale myndigheter styrke inspeksjon, tilsyn og håndtering av lovbrudd i forbindelse med utbygging av sosialboliger og arbeiderboliger i sine respektive områder.

Mer spesifikt vil forskriftene som krever at 20 % av tomtefondet med ferdigstilt infrastruktur i kommersielle boligprosjekter og byområder skal avsettes til utvikling av sosialboliger, i samsvar med boliglovgivningen, bli gjennomgått og strengt håndhevet.

«Byggeministeren understreket at investorer i kommersielle boligprosjekter er pålagt å investere i og bygge sosiale boliger på dette området i henhold til den godkjente tidsplanen.»

Dinh Tran

Kilde: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html