Det er nødvendig å harmonisere interessene til alle parter.

Utbyggere sliter med å bære kostnadene og betale ned lånerenter.

Reporter (NĐT): Mens millioner av lav- og mellominntektspersoner lengter etter å eie et hjem, er tilbudet av rimelige boliger og sosiale boliger nesten uttømt. Hva tror du årsakene til denne situasjonen er?

Herr Vo Hong Thang – direktør for konsulenttjenester og prosjektutvikling, DKRA Group: Problemet med utilstrekkelig tilgang på rimelige boliger og sosiale boliger for å dekke behovene til lav- og mellominntektspersoner har eksistert og vedvart i mange år.

Det er mange medvirkende faktorer, men to hovedfaktorer påvirker direkte tilbudet i dette segmentet.

For det første har innsatskostnadene økt. Selv om eiendomsprisene har vist tegn til å synke de siste to årene, må det erkjennes at den forrige eiendomsutviklingssyklusen fra omtrent 2014–2020 holdt eiendomsprisene på et høyt nivå.

Dette fører til ekstremt høye investerings- og byggekostnader for eiendomsprosjektutviklere. Med dramatisk økende kostnader til tomtekjøp, råvarer, lønn osv., er det svært vanskelig å redusere prisen på ferdige eiendommer.

Herr Vo Hong Thang – direktør for konsulenttjenester og prosjektutvikling, DKRA Group.

For det andre er den juridiske statusen til eiendomsprosjekter ofte langvarig, og det tar svært lang tid å løse. Fra eiendomsrettsstadiet må utviklere fortsatt innhente godkjenninger fra ulike myndighetsnivåer, for ikke å nevne utvikling av kompensasjons- og gjenbosettingsplaner ... noe som fører til at ferdigstillelsen av et prosjekts juridiske prosedyrer drar ut i mange år.

Spesielt for spesialiserte virksomheter som eiendom, som stort sett bruker høy finansiell gearing, er lån fra obligasjons- og bankkanaler betydelig. Selv om prosjekter blir forsinket på grunn av ufullstendige juridiske prosedyrer, må bedrifter fortsatt bære de enorme rentebetalingene fra disse lånene. Alle disse tilknyttede kostnadene vil til slutt bli tatt med i den endelige produktprisen ved ferdigstillelse.

Derfor er det svært vanskelig for bedrifter å senke produktprisene til et nivå som er «rimelig», slik folk flest ønsker, spesielt i dagens situasjon der kostnadene allerede er svært høye.

Investor: Dette illustrerer hvordan eiendomsutviklere sliter med kostnadsproblemet. Kan du utdype noen av kostnadene som eiendomsbedrifter for tiden er belastet med, og hvordan dette påvirker reduksjonen i boligprisene?

Herr Vo Hong Thang: Innsatskostnader som arealavgifter, kompensasjon for rydding av land, renter på banklån, lønnskostnader og kjøp av byggematerialer ... har alle økt kraftig, til og med flere ganger i den senere tid.

Et prosjekt, fra den innledende planleggingsfasen til fullføringen av juridiske prosedyrer, forventes å ta bare rundt 3 år i gjennomsnitt. I realiteten kan imidlertid bedrifter bruke opptil et tiår eller mer på papirarbeid for å offisielt starte byggingen, noe som resulterer i sløsing med ressurser.

For å eie land må bedrifter pådra seg en rekke kostnader knyttet til kompensasjon og rydding av land gjennom overføring av bruksrettigheter til areal, betaling av bruksavgifter, landleie og avgifter for å beskytte rismark til staten.

Deretter øker byggekostnadene, inkludert arbeidskraft og materialer, over tid. For leilighetsbyggprosjekter utgjør byggekostnadene omtrent 50 %, rundt 30 % for rekkehus og 20 % for villaer.

For ikke å snakke om den økonomiske byrden når bedrifter må betale tilbake avdrag og renter på lån. Jo lenger tid prosjektet tar å fullføre, desto høyere vil disse økonomiske kostnadene akkumuleres. Og til syvende og sist er alle disse kostnadene tatt med i salgsprisen kundene må betale når de kjøper et hus.

Det er umulig å forvente at bedrifter skal akseptere tap bare for å bli kvitt varelageret.

I et tregt eiendomsmarked som de siste to årene, prøver mange utbyggere å tilby attraktive insentiver til boligkjøpere og forlenge betalingsbetingelsene for å stimulere etterspørselen.

I realiteten er det en politikk som skader investorens fortjeneste, men de aksepterer den fortsatt i et forsøk på å skape likviditet. Nå som kostnadene er for høye, kan bedrifter bare senke produktprisene for å balansere interessene til både kjøpere og selgere i rimelig grad.

Det er veldig vanskelig å tvinge eiendomsmeglere til å senke boligprisene til et «overkommelig» nivå fordi virksomheten må være lønnsom, og det er umulig å forvente at de skal akseptere tap bare for å selge beholdningen sin.

Tidligere siktet mange utbyggere mot en fortjeneste på flere titalls prosent før de satte i gang et prosjekt. Nå sikter de imidlertid mot å gå i balanse, eller til og med pådra seg tap i noen innledende faser. Det høyeste målet for utbyggere i dag er å tilby lavest mulig salgspris og innkreve betalinger så raskt som mulig for å generere kontantstrøm, noe som allerede er det beste alternativet for kunder som ønsker å eie eiendom.

Forventninger om økt boligtilbud på grunn av politiske endringer.

Investor: Realiteten er at selv i den generelt dystre situasjonen i eiendomsmarkedet i 2023, har segmentet for rimelige boliger alltid fått spesiell oppmerksomhet fra kunder, og prosjekter i dette segmentet har konsekvent opprettholdt stabile transaksjonsvolumer.

Investorer virker imidlertid spesielt ivrige etter å utvikle luksuriøse rekkehus og eksklusive leiligheter. Hvorfor eksisterer dette paradokset?

Herr Vo Hong Thang: De juridiske flaskehalsene som oppstår samtidig i tusenvis av prosjekter over hele landet har ført til at et svært lite antall prosjekter har vært kvalifisert for lansering de siste årene, konsentrert kun i noen få spesifikke segmenter.

På grunn av det begrensede antallet prosjekter og de rimelige prisene, vil salget garantert gå veldig raskt, og de livlige transaksjonene får oss lett til å feilaktig tro at bare lavprisprosjekter tiltrekker seg offentlig interesse.

Det er imidlertid også viktig å erkjenne at det for prosjekter som ligger i "hotspots" som Hanoi og Ho Chi Minh-byen, nesten ikke finnes leiligheter priset under 50 millioner VND/m2. Disse prosjektene har vanligvis priser fra 70–80 millioner VND/m2, eller til og med 100 millioner VND/m2, som regnes som luksuseiendommer.

Med alle disse prosjektene lokalisert på så gode steder, er det svært vanskelig for utviklere å redusere produktprisene. Dessuten har antallet luksusprosjekter som er kvalifisert for lansering vært svært begrenset i den senere tid, noe som også har resultert i lave transaksjonsvolumer i dette segmentet.

Derfor er det umulig å se på antall transaksjoner i markedet for å konkludere med at luksuseiendomssegmentet er mindre populært enn segmentene for rimelige eller sosiale boliger.

Hvis kostnadene kan reduseres, vil prisen på eiendomsprodukter umiddelbart synke.

Videre har noen utbyggere posisjonert seg fra starten av for å utvikle rekkehus og eiendommer med høy verdi, og har en langsiktig strategi for å utvikle dette segmentet. Selv om de ønsker å utvikle segmenter med lavere verdi for å møte markedets etterspørsel, må de fortsatt akseptere å forfølge sin opprinnelige retning.

I tillegg har noen prosjekter blitt stående uferdige med svært høye kapitalinvesteringer, noe som gjør det vanskelig for investorer å enkelt bytte til andre eiendomssegmenter.

Investor: Så, etter din mening, hvilke løsninger er nødvendige for å håndtere mangelen på rimelige boliger? Den endrede eiendomsloven er vedtatt og vil snart bli implementert. Hvordan vurderer du virkningen av dette på tilbudet i eiendomsmarkedet?

Herr Vo Hong Thang: Basert på statens overordnede politikk kan vi fullt ut forvente at tilbudet av sosiale boliger og rimelige boliger vil øke dramatisk i løpet av de neste 3–5 årene, noe som vil kompensere for boligmangelen som det store flertallet av befolkningen har opplevd i den senere tid.

For å oppnå dette er staten fortsatt avgjørende, med det ledende ansvaret for å styre og veilede markedsutviklingen gjennom politikk, institusjoner og forskrifter.

Det viktigste er å løse alle juridiske problemer knyttet til prosjektet, og forkorte de administrative prosedyrene slik at bedrifter raskt kan starte byggingen. Spesielt de nylig endrede og supplerte lovene vil garantert ha en umiddelbar positiv innvirkning på markedets tilbud etter at de offisielt er implementert.

For det andre må arealkostnader gjennomgås, og det bør være flere skattestøtteprogrammer for bedrifter som utvikler rimelige boliger og sosiale boliger.

For det tredje bør Vietnam vurdere å opprette flere boligutviklingsfond for førstegangskjøpere, i likhet med Singapore.

Til slutt, i vårt land bør vi opprette flere fond for ren jord og auksjonere dem bort slik at bedrifter enkelt kan få tilgang til land.

Fra et forretningsperspektiv er det grunnleggende forholdet fortsatt et forhold mellom tilbud og etterspørsel. Hvis innsatskostnadene øker, vil salgsprisene stige, og omvendt, hvis kostnadene reduseres, vil prisen på eiendomsprodukter umiddelbart synke. For å kontrollere disse kostnadene spiller staten fortsatt en avgjørende rolle i å bestemme oppadgående og nedadgående trender i eiendomsmarkedet .

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html