Må harmonisere interessene til alle parter

Investorer sliter med å «bære» kostnader og betale renter på lån

Nguoi Dua Tin (NDT): Mens millioner av lav- og mellominntektspersoner lengter etter å eie et hjem, er tilbudet av rimelige boliger og sosiale boliger nesten uttømt. Hva tror du er årsaken til denne situasjonen?

Herr Vo Hong Thang – direktør for konsulenttjenester og prosjektutvikling, DKRA Group: Problemet med mangel på rimelige boliger og sosiale boliger for å dekke behovene til lav- og mellominntektspersoner har eksistert og vart i mange år.

Det er mange faktorer som påvirker dette segmentet, men det er to hovedfaktorer som direkte påvirker tilbudet av dette segmentet.

For det første øker innsatskostnadene. Selv om eiendomsprisene har vist tegn til å synke de siste to årene, må det innrømmes at den forrige eiendomsutviklingssyklusen fra rundt 2014–2020 holdt boligprisene på et høyt nivå.

Dette fører til ekstremt dyre investerings- og byggekostnader for investorer i eiendomsprosjekter. Fra kjøp av tomter, råvarer, arbeidskraft osv., som alle øker vertikalt, er det svært vanskelig å redusere prisen på ferdig eiendom.

Herr Vo Hong Thang – direktør for konsulenttjenester og prosjektutvikling, DKRA Group.

For det andre er den juridiske statusen til eiendomsprosjekter langvarig og tar lang tid å løse. Fra eiendomsrettsstadiet må investorer også søke om godkjenningsdokumenter fra ulike myndighetsnivåer, for ikke å nevne at de må lage planer for kompensasjon og rydding av tomter ... noe som fører til at den juridiske ferdigstillelsen av et prosjekt kan ta mange år.

Spesielt for spesifikke virksomheter som eiendom, bruker de fleste høy finansiell gearing, og låneopptak fra obligasjonskanaler og banker er svært store. Selv om prosjektet er forsinket på grunn av ufullstendige juridiske dokumenter, må virksomheten fortsatt "bære" en enorm mengde renter fra lånet. Alle de ovennevnte tilleggene vil bli inkludert i prisen på produktet etter ferdigstillelse.

Derfor er det svært vanskelig for bedrifter å senke produktprisene til et lavt nivå eller å oppfylle konseptet «overkommelighet» slik folk flest ønsker, spesielt i dagens situasjon når kostnadene allerede er svært høye.

Investor: Å si det viser at eiendomsinvestorer har «hodepine» med kostnadsproblemet. Kan du dele tydeligere noen av kostnadene som eiendomsmeglere må bære, hvordan påvirker dette reduksjonen i boligprisene, sir?

Herr Vo Hong Thang: Innsatskostnader som arealbruksavgifter, kompensasjon for rydding av tomt, renter på banklån, lønnskostnader, kjøp av byggematerialer ... har alle økt kraftig, til og med flere ganger i den senere tid.

Et prosjekt tar i gjennomsnitt bare rundt tre år fra byggeplanen er vedtatt til den er juridisk ferdigstilt som planlagt, men i realiteten kan bedrifter som ønsker å offisielt starte byggingen bruke opptil ti år på papirarbeid, noe som sløser med ressurser.

For å eie land må bedrifter betale en rekke kompensasjoner og kostnader til rydding av tomter gjennom å motta overføringer av bruksrettigheter til areal, betale bruksavgifter, landleie og gebyrer for vern av rismarker til staten.

Deretter øker byggekostnadene fra arbeidskraft, materialer osv. over tid. For leilighetsprosjekter utgjør byggekostnadene omtrent 50 %, omtrent 30 % for rekkehus og 20 % for villaer.

For ikke å snakke om den økonomiske byrden når bedrifter må betale avdrag og renter på lån. Jo lenger tid prosjektet tar å fullføre, desto høyere vil denne økonomiske kostnaden være. Og til slutt er denne kostnaden inkludert i salgsprisen som kundene må betale når de kjøper et hus.

Det er umulig for bedrifter å akseptere tap bare for å selge produktene sine.

I sammenheng med det dystre eiendomsmarkedet de siste to årene har mange investorer forsøkt å tilby attraktive insentiver til boligkjøpere og forlenge betalingsperioder for å stimulere etterspørselen.

Faktisk er dette en politikk som skader investorens fortjeneste, men de aksepterer den fortsatt for å prøve å skape likviditet. Nå som kostnaden er for høy, kan bedrifter bare senke prisen på produktene sine for å harmonisere interessene til både kjøpere og selgere på et moderat nivå.

Det er svært vanskelig å tvinge eiendomsmeglere til å senke boligprisene til et «overkommelig» nivå fordi bedrifter må tjene penger. Det er umulig å forvente at bedrifter skal akseptere tap bare for å selge produktene sine.

Tidligere forventet mange investorer fortjeneste på opptil titalls prosent før de gjorde noe, men nå er de fast bestemt på å gå i balanse, til og med tape penger i noen tidlige stadier. Det høyeste målet for investorer i dag er lavest mulig salgspris, å samle inn penger så raskt som mulig for å skape kontantstrøm, som er det beste alternativet for kunder som ønsker å eie eiendom.

Forventninger om økt boligtilbud takket være politikken

Investor: Faktisk, selv i den generelt dystre konteksten av eiendomsmarkedet i 2023, får segmentet for rimelige boliger fortsatt spesiell oppmerksomhet fra kunder, og prosjekter i dette segmentet har alltid et stabilt transaksjonsvolum.

Investorer ser imidlertid ut til å være interessert i å utvikle luksuriøse rekkehus og eksklusive leiligheter ... Hvorfor tror du dette paradokset eksisterer?

Herr Vo Hong Thang: Den juridiske fastlåste situasjonen som oppsto samtidig i tusenvis av prosjekter over hele landet, har ført til at antallet prosjekter som er kvalifisert for oppstart de siste årene har vært svært lite, bare i visse segmenter.

På grunn av det lille antallet prosjekter med rimelige priser, vil salgshastigheten garantert være veldig rask, og de travle transaksjonene får oss lett til å feilaktig tro at bare lavkostprosjekter er av interesse for folk.

Det er imidlertid også nødvendig å se på realiteten at for prosjekter som ligger i "hotspots" som Hanoi og Ho Chi Minh-byen, er antallet leiligheter priset under 50 millioner VND/m2 nesten ikke-eksisterende. Prosjektene ovenfor vil alle ha priser på 70–80 millioner VND/m2, til og med 100 millioner VND/m2, også kjent som luksuseiendom.

Alle de ovennevnte prosjektene ligger på så gode steder at det er svært vanskelig for investorer å redusere produktprisene. Og spesielt i den senere tid har antallet luksusprosjekter som er kvalifisert for salg vært svært lite, noe som også har gjort transaksjonsvolumet i dette segmentet lavt.

Derfor er det umulig å se på antall transaksjoner i markedet for å bekrefte at luksuseiendomssegmentet er mindre interessert enn segmentet for rimelige eller sosiale boliger.

Hvis kostnadene reduseres, vil også eiendomsprisene falle umiddelbart.

I tillegg har noen investorer posisjonert seg fra starten av for å utvikle rekkehus- og høyverdiboliger, og de har en langsiktig strategi for å utvikle dette segmentet. Så selv om de virkelig ønsker å utvikle lavverdiboliger for å møte markedets etterspørsel, må de fortsatt akseptere å forfølge den opprinnelige retningen.

I tillegg til dette har noen prosjekter blitt implementert uferdige med svært høye kapitalinvesteringer, slik at det er vanskelig for investorer å enkelt bytte til andre eiendomssegmenter.

Investor: Så, etter din mening, hvilke løsninger bør implementeres for å løse problemet med mangelen på rimelige boliger? Den reviderte eiendomsloven er vedtatt og vil bli anvendt i praksis. Hvordan vurderer du at dette vil påvirke tilbudet i eiendomsmarkedet?

Herr Vo Hong Thang: Basert på statens overordnede politikk kan vi forvente at tilbudet av sosiale boliger og rimelige boliger vil øke dramatisk i løpet av de neste 3–5 årene, og dermed kompensere for boligmangelen til folk flest i den senere tid.

For å gjøre dette er statens rolle fortsatt den viktigste, med den viktigste oppgaven med å drive og orientere markedets utvikling gjennom politikk, institusjoner og strategier ...

Det viktigste er å løse alle juridiske spørsmål knyttet til prosjektet, forkorte den administrative saksbehandlingstiden slik at bedrifter raskt kan sette i gang byggingen. Spesielt de nylig endrede og supplerte lovene vil garantert ha en umiddelbar positiv innvirkning på tilbudet i markedet etter at de offisielt er implementert.

For det andre er det nødvendig å gjennomgå arealkostnader, og det bør være flere skattestøtteprogrammer for bedrifter som utvikler rimelige boliger og sosiale boligsegmenter.

For det tredje bør Vietnam vurdere å opprette ytterligere boligutviklingsfond for førstegangskjøpere, slik som Singapore.

Og til slutt bør landet vårt opprette flere fond for ren jord og auksjonere dem bort slik at bedrifter enkelt kan få tilgang til land.

Når det gjelder bedrifter, er naturen fortsatt forholdet mellom tilbud og etterspørsel. Hvis innsatskostnadene øker, vil salgsprisen øke og omvendt. Hvis kostnadene reduseres, vil også prisen på ferdige eiendomsprodukter umiddelbart synke. For å kontrollere ovennevnte kostnader spiller staten fortsatt en viktig rolle i å bestemme økning og nedgang i eiendomsmarkedet .

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html