Ombygging av hagetomt til boligtomt: Kostnadene har gått ned, men det er fortsatt hindringer.

I følge en resolusjon som nylig ble vedtatt av nasjonalforsamlingen, vil personer som konverterer jordbruksareal , hageareal eller damareal innenfor samme tomt som boligareal til boligareal fra 2026 bare måtte betale 30–50 % av differansen i arealbruksavgift, i stedet for 100 % som i dag.

Advokat Pham Thanh Tuan fra Hanoi Advokatforening vurderte at de nye forskriftene har bidratt til å redusere økonomiske forpliktelser med opptil 70 % ved endring av arealbruksformål innenfor den tillatte grensen, og dermed redusert den økonomiske byrden for folk betydelig.

Han nevnte et eksempel: hvis tomteprisen i henhold til den lokale tomteprislisten er 2 000 000 VND/m2, mens boligtomteprisen er 10 000 000 VND/m2, må folk i henhold til gjeldende jordlov fra 2024 betale hele differansen på 8 000 000 VND/m2 når de endrer formålet med arealet.

I følge nye forskrifter som trådte i kraft 1. januar 2026, vil imidlertid beløpet for den økonomiske forpliktelsen som skal innkreves, endres betydelig i tilfeller der arealbruken endres innenfor den lokale arealtildelingsgrensen for boligformål.

For eksempel, med en lokal arealgrense på 200 m2, trenger folk bare å betale 30 % av differansen når de endrer arealbruksformålet innenfor dette området. Dermed, i stedet for å betale 8 000 000 VND/m2, trenger folk bare å betale 2 400 000 VND/m2.

« De nye forskriftene bidrar til å redusere den økonomiske byrden, samtidig som de sikrer rettferdighet og rimelighet i politikken, og viser medmenneskelighet i håndteringen av saker der økonomiske forpliktelser er oppfylt, men ennå ikke er i tråd med gjeldende praksis », understreket Tuan.

Advokat Nguyen Van Dinh delte det samme synet og vurderte at dette er en rimelig og nødvendig justering i sammenheng med at den nye prislisten for tomter øker i mange områder, noe som resulterer i for høye bruksavgifter for tomter.

Kostnaden for å konvertere hagetomt til boligtomt er redusert. (Illustrasjonsbilde).

Han ga et eksempel: en beboer eier 1000 kvadratmeter jordbruksareal innenfor samme tomt som boligareal i et boligområde og ønsker å endre arealformålet til boligareal, men den lokale arealtildelingsgrensen for boligareal er 200 kvadratmeter.

I følge de nye forskriftene må folk bare betale 30 % av differansen mellom bruksavgiften for de første 200 kvadratmeterne, beregnet basert på boligpriser og landbrukspriser. For de neste 200 kvadratmeterne betaler de 50 % av differansen, og for de resterende 600 kvadratmeterne betaler de 100 % av differansen.

Den nye beregningsmetoden reduserer kostnadene for folk betydelig sammenlignet med før, spesielt for de med store tomter eller husholdninger i forstads- og landområder.

« Forskriften som fastsetter at fortrinnsrettslige arealbruksavgifter bare gjelder én gang for en husholdning eller enkeltperson og for en enkelt tomt, og at reduksjonen er begrenset til maksimalt to ganger arealtildelingsgrensen for boligformål, vil sikre streng kontroll, forhindre misbruk av politikken og unngå situasjoner der folk utnytter politikken til å «hamstre land», endre formålet og deretter selge det videre for profitt», sa Dinh.

Ifølge advokat Dinh er overgangsbestemmelsen også svært rimelig. Følgelig, hvis en husholdning eller enkeltperson allerede har fått endret arealbruksformål fra det tidspunktet jordloven av 2024 trådte i kraft (1. august 2024) og frem til før den nye forskriften trer i kraft (1. januar 2026), er det tillatt å anvende den "tilbakevirkende" effekten på en måte som er gunstig og sikrer rettferdighet mellom de som har betalt og de som ennå ikke har betalt gebyret for endring av arealbruksformål.

Det er fortsatt uløste problemer.

Ifølge Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), har prislistene for tomter blitt betydelig oppjustert i mange områder. For eksempel har Ho Chi Minh-byen økt prisene svært kraftig, fra 2,56 til 38 ganger sammenlignet med prislisten for tomter i 2020. Selv med metoden for å innkreve avgifter ved å trekke fra prisen på jordbruksland fra prisen på boligland og multiplisere med 30 % (innenfor grensen) og 50 % (utenfor grensen), forblir beløpet folk betaler høyt.

Han nevnte et eksempel: en prisliste for land på 10 millioner VND/m2, en pris for jordbruksland på 300 000 VND/m2, en grense for tildeling av boligareal på 200 m2 og en justeringskoeffisient for landprisen på 1,5.

I så fall, hvis en husholdning søker om å konvertere 50 m2 jordbruksland til boligtomt, vil arealbruksgebyret være 70,9 % lavere, til sammen 218,25 millioner VND.

« Hvis gebyret reduseres til 20 %, vil denne husholdningen bare betale 80,6 % mindre for arealbruksavgifter, noe som tilsvarer at de bare må betale 145,5 millioner VND », sa Chau.

Videre, ifølge Chau, gjenspeiler ikke denne forskriften folks faktiske arealbruk. I mange familier har hagejord blitt akkumulert over mange perioder, eller behovet for konvertering oppstår på forskjellige tidspunkter, avhengig av økonomisk kapasitet og boligbehov hos forskjellige generasjoner.

Han argumenterte for at det å kun tillate engangsytelser betydde at politikken ikke fullt ut hadde adressert vanskelighetene, spesielt for husholdninger med mange barn som trengte å dele opp jord for å sikre langsiktig bolig.

Den uavhengige finans- og eiendomskonsulenten Le Quoc Kien deler samme syn og sa at selv om politikken har redusert innkrevingsraten betydelig, er det totale beløpet folk må betale fortsatt høyt på grunn av at den nye prislisten for tomter øker mange ganger. For de som ikke har tilstrekkelig økonomisk kapasitet når de søker om konvertering, kan det å bli tvunget til å betale hele beløpet samtidig fortsette å avskrekke dem.

Derfor foreslo Kien at man burde utrede en mekanisme som tillater folk å utsette betaling av arealbruksavgifter, og dermed oppfylle sine økonomiske forpliktelser først ved overføring eller gave av landet, og dermed øke gjennomførbarheten av politikken.

Kilde: https://baolangson.vn/chuyen-dat-vuon-sang-dat-o-chi-phi-da-giam-vuong-mac-van-con-5068720.html