Hodepine med å beregne eiendomsskatt.

Eksperter mener at for å sikre rettferdighet og praktisk gjennomførbarhet, bør begge skatteberegningsmetodene opprettholdes parallelt.

I en fersk rapport til nasjonalforsamlingen foreslo Finansdepartementet en ny ordning for personlig inntektsskatt (PIT) for eiendomsoverdragelser: en skatt på 20 % på fortjenesten (salgspris minus kjøpesum og legitime utgifter), i tillegg til dagens skatt på 2 % på den totale overføringsprisen. Målet er å øke rettferdighet og åpenhet i skatteforvaltningen samtidig som det begrenser spekulasjon og prismanipulasjon. Mange er imidlertid bekymret for om denne politikken effektivt vil ramme spekulanter eller utilsiktet drive opp boligprisene, noe som vil påvirke ekte kjøpere negativt.

Bør det innføres antispekulasjonsskatter?

Ifølge Nguyen Phuong Lien, advokat ved SENLAW Law Firm, er skattesatsen på 20 % nær internasjonal praksis og gjenspeiler nøyaktig prinsippet om beskatning av faktisk inntekt, noe som bidrar til å øke budsjettinntektene og begrense skatteunndragelse. En stor utfordring er imidlertid implementeringskapasiteten, ettersom mange eiendomstransaksjoner for tiden mangler fullstendige data om kjøpepriser, spesielt for eiendommer kjøpt og solgt for lenge siden, arvede eller gitte eiendommer, eller eiendommer kjøpt med uformelle avtaler. Verdsettelses- og informasjonsstyringssystemene er ennå ikke synkront koblet sammen, noe som gjør det vanskelig å fastsette fortjeneste og lett kan føre til tvister.

Alternativer for beskatning av personlig inntekt på eiendomstransaksjoner er fortsatt kontroversielle fra mange kanter.

Videre, hvis rimelige kostnader som lånerenter, renoveringskostnader og inflasjon ikke er fullt ut tatt hensyn til, kan selgere heve prisene for å kompensere for skatter, noe som utilsiktet driver opp boligprisene.

Mange eksperter er enige om at en profittbasert skatt er rimelig og rettferdig, og at den nøyaktig gjenspeiler inntektens art snarere enn inntektens. Implementeringen krever imidlertid detaljert veiledning om fradragsberettigede utgifter, inkludert rentebetalinger, advokatsalærer, reparasjoner og inflasjon for langsiktig eiendomseierskap. Advokat Lien understreket at eiendomsmarkedet for tiden er tregt. Hvis den nye skatten innføres uten synkronisert juridisk infrastruktur og data, kan likviditeten reduseres, og boligprisene kan bli inflatert ettersom selgere inkluderer skattekostnader i salgsprisen. Dette vil gjøre det enda vanskeligere for ekte kjøpere å få tilgang til bolig.

Flere mellomliggende løsninger foreslås, som for eksempel: fleksibel anvendelse av de to alternativene avhengig av evnen til å bevise den opprinnelige kostnaden for transaksjonen; fritak eller anvendelse av fortrinnsrettsskatter for sosialboliger og rimelige boliger; og gradvis overgang fra en engangsskatt til en profittbasert skatt i henhold til en spesifikk plan. Den største utfordringen er imidlertid hvordan man kan tvinge folk til å ærlig deklarere utgiftene sine, samtidig som man forhindrer falske deklarasjoner for å redusere skatteforpliktelser uten effektive verifiseringsverktøy og et omfattende juridisk rammeverk.

Vurder de to alternativene.

Fru Ngoc Mai (Binh Tan-distriktet, Ho Chi Minh-byen), som eier flere eiendommer, sa at hun med stabil økonomi og et behov for utleieinvestering valgte 2 % skattealternativ fordi det er raskt og ikke krever detaljert deklarasjon. Som eiendomsinvestor valgte herr Bui Thanh Long (distrikt 7, Ho Chi Minh-byen) 20 % skattealternativ fordi han kan beregne faktiske fortjenester og tap.

Tran Khanh Quang, direktør i Viet An Hoa Real Estate Company, kommenterte at den nåværende skattesatsen på 2 % er noenlunde «uniform». Han argumenterte for at selv om det ikke er noen innvendinger når markedet blomstrer og selgere tjener betydelig fortjeneste, pålegges fortsatt 2 %-skatten når markedet synker, noe som er svært urimelig. Dette gjelder spesielt for eiendommer med høy verdi, hvor tapene er enda mer tydelige. Han ga et eksempel: noen kjøper en eiendom verdt 100 milliarder VND, men selger den bare for 105 milliarder VND etter et år – akkurat nok til å betale ned gjeld eller inndrive kapital – men må fortsatt betale 2 %-skatten (2,1 milliarder VND), for ikke å nevne renter, notargebyrer, meglergebyrer osv., noe som resulterer i et tap. Hvis en 20 %-skatt ble brukt på fortjenesten, ville selgeren i dette tilfellet nesten ikke måtte betale noen skatt. Ifølge Quang er det rimelig og fleksibelt å gi folk retten til å velge mellom de to alternativene, avhengig av hvert enkelt tilfelle.

Nguyen Tan Phong, direktør for Legal Consulting Center (Vietnam E-commerce Association), er enig i retningen om å beskatte basert på fortjeneste for å gjenspeile faktisk inntekt. Av hensyn til gjennomførbarhet og rettferdighet bør imidlertid begge alternativene opprettholdes samtidig. 20 %-alternativet bør brukes når folk har fullstendig dokumentasjon som beviser utgifter; 2 %-alternativet bør brukes når kostnadsgrunnlaget ikke kan bestemmes. Dette bidrar til å begrense risikoen for transaksjoner som involverer langsiktige eiendeler, gaver, arv osv. «Beskatning er ikke bare en forpliktelse, men også et tegn på rettferdighet. For at politikken skal være effektiv, må det være spesifikk og enhetlig veiledning landsdekkende, slik at man unngår situasjoner der hver lokalitet anvender den forskjellig, noe som forårsaker vanskeligheter for folk», understreket Phong.

Advokat Nguyen Phuong Lien mener også at forslaget om å innføre en skatt på 20 % er prinsipielt passende. Imidlertid er det behov for nøye vurdering gitt mangelen på synkronisering og åpenhet i datasystemet angående priser og kostnader. Staten må raskt utstede et klart juridisk rammeverk og fullføre databasen for effektiv implementering.

Dr. Tran Quang Thang, direktør for Institutt for økonomi og ledelse, Ho Chi Minh-byen: Progressiv beskatning eller beskatning basert på område.

Å bruke en andre eiendomsskatt under disse to alternativene kan ha flere konsekvenser for markedet, inkludert: Hvis skattesatsen er for høy, kan eiere av andre eiendommer være mindre motiverte til å investere, spesielt i utleie eller langsiktige investeringer. Investorer kan flytte til andre eiendeler som gull eller aksjer i stedet for eiendom. Hvis skatten legges på overføringsprisen (2 %), kan dette føre til at boligprisene stiger ettersom selgere justerer salgsprisene for å motvirke skatten. Hvis skatten er basert på fortjeneste (20 %), kan det hende at boligprisene ikke blir direkte påvirket, men investorer kan være mer forsiktige før de kjøper eller selger. Eiere kan beholde eiendommer lenger for å unngå skatten i stedet for å kjøpe og selge ofte. Det er en mulighet for skatteunndragelse, for eksempel transaksjoner gjennom mellomleddsselskaper eller justering av fortjeneste for å redusere beløpet som skal betales.

Etter min mening kan flere andre skattealternativer vurderes for å sikre rettferdighet og fremme bærekraftig utvikling av eiendomsmarkedet, som for eksempel: progressiv beskatning basert på antall eide eiendommer; beskatning basert på areal eller eiendomsverdi; beskatning av kortsiktige eiendomstransaksjoner; og beskatning basert på fordeler som oppstår fra infrastruktur.

Kilde: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm