Hva trenger Ho Chi Minh-byen for å oppnå et gjennombrudd?

Herr Le Hoang Chau foreslo flere spesifikke mekanismer for å hjelpe Ho Chi Minh-byen med å komme i gang.

– Hvilke mekanismer tror du det er?

*For det første bør ikke BOT-kontrakten (Build-Operate-Transfer) brukes på investeringsprosjekter for oppgradering, utvidelse og modernisering av eksisterende veiinfrastruktur i Ho Chi Minh-byen. Dette unngår interessekonflikter mellom prosjektinvestoren og de som bruker BOT-veiene og som må betale bompenger, noe som potensielt kan føre til sosial uro. I stedet bør investeringsprosjekter for oppgradering, utvidelse og modernisering av eksisterende veiinfrastruktur implementeres under en BT-kontrakt (Build-Transfer), der byens budsjett brukes til å betale investoren.

Videre er det nødvendig å vurdere å la Ho Chi Minh-byen gjenoppta byggeinvesteringsprosjekter under BT-kontraktmodellen ved å bruke statlige budsjettmidler til å betale investorer, absolutt ikke ved å bruke landmidler til at investorer kan gjennomføre andre prosjekter. Samtidig bør staten opprette budsjettmidler gjennom investeringer i arealutvikling, arealutviklingsfond, arealutviklingsorganisasjoner og auksjoner av bruksrettigheter til areal, som fastsatt i utkastet til endret landlov, for å mobilisere ressurser fra privat sektor til investeringer i utvikling av byinfrastruktur, transportprosjekter osv.

– Angående de nåværende flaskehalsene i eiendomsmarkedet, hvilke forslag har du for å løse dem og skape gjennombrudd for utviklingen av Ho Chi Minh-byen?

For øyeblikket er den største hindringen knyttet til juridiske spørsmål, nærmere bestemt beregning av arealbruksavgifter. De fleste prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de ikke kan betale arealbruksavgifter med dagens beregningsmetoder. Derfor foreslår vi å tillate kommersielle boligprosjekter å anvende justeringskoeffisienten for landpris (K-koeffisienten), og sende den inn til Ho Chi Minh-byens folkeråd for godkjenning for å bruke den til beregning av arealbruksavgifter og leieavgifter for alle tomter (uavhengig av deres verdi i henhold til landpristabellen).

For tiden er overskuddsmetoden mye brukt til verdsettelse av tomter, der den bestemmer spesifikke tomtepriser for å beregne arealbruksavgifter og leieavgifter for eiendomsprosjekter, næringsboliger og byområder. Denne metoden gir imidlertid ikke virkelig pålitelige resultater for verdsettelse av tomter. Ifølge eksperter vil det for samme eiendomsprosjekt, hvis bare ett verdsettelsesfirma bruker to forskjellige metoder for verdsettelse av tomter, gi to forskjellige resultater, med en forskjell på omtrent 17 %. Hvis det samme eiendomsprosjektet verdsettes av to forskjellige verdsettelsesfirmaer som bruker samme verdsettelsesmetode, vil det også gi to forskjellige resultater med en forskjell på omtrent 17 %. Derfor er det viktig å bruke metoden med justeringskoeffisient for tomtepriser for å beregne arealbruksavgifter og leieavgifter for eiendoms- og næringsboligprosjekter.

– Hva er fordelene med å bruke K-koeffisienten, sir?

*Så vidt jeg vet, utstedte Ho Chi Minh-byens folkekomité en gang et dokument som foreslo å bruke K-koeffisientmetoden for å beregne arealbruksavgifter og leieavgifter for alle eiendoms- og næringsboligprosjekter, uavhengig av om verdien av arealbruksavgiften er over eller under 30 milliarder VND, i stedet for å leie inn et konsulentfirma for å vurdere tomteverdien slik det er i dag. Hvis K-koeffisienten brukes til å bestemme arealbruksavgifter, kan prosessen ikke ta mer enn 6 måneder. Dette vil sikre tilstrekkelig, nøyaktig og rettidig innkreving av inntekter til statsbudsjettet, samtidig som rettighetene til prosjektinvestorene beskyttes.

Mange prosjekter kan ikke gjennomføres fordi arealbruksavgifter ikke kan betales.

Samtidig, hvis det implementeres i henhold til forslaget fra Ho Chi Minh-byens folkekomité, vil det standardisere beregningen av arealbruksavgifter og leieavgifter for eiendomsprosjekter, kommersielle boliger og byområder, noe som sikrer åpenhet og lar både staten og bedrifter forutse hvor mye arealbruksavgifter og leieavgifter som skal betales inn i statsbudsjettet.

Å håndtere den nåværende situasjonen der arealbruksavgifter og leieavgifter er ubestemte, vil både unngå juridiske risikoer for statlige tjenestemenn og ansatte i utførelsen av sine plikter og de involverte; og sikre at statlige etater har full myndighet til å bestemme beløpet for arealbruksavgifter og leieavgifter som skal betales inn i statsbudsjettet (gjennom retten til å bestemme justeringskoeffisienten for landprisen (K4-koeffisienten) årlig eller når markedet svinger og i samsvar med hver type eiendomsprosjekt, næringsboliger, byområde, og dermed oppfylle rollen til staten som leder markedet i stedet for å følge det). Samtidig vil det sikre tilstrekkelig, nøyaktig og rettidig innkreving til statsbudsjettet samtidig som rettighetene til prosjektinvestorer beskyttes.

– En flaskehals for bedrifter er prosedyren for godkjenning av investeringspolicyer og godkjenning av investorer. Dette er de to første trinnene i å gjennomføre et prosjekt. Hvilke forslag har du for å håndtere dette?

*Vi har observert at prosedyren for godkjenning av investeringspolitikk samtidig med godkjenning av investorer bare er det første trinnet i «kjeden» av investerings- og byggeprosedyrer for eiendoms- og kommersielle boligprosjekter. Derfor har «flaskehalsen» i denne prosedyren ført til «flaskehalser» i sosiale boligprosjekter og kommersielle boligprosjekter i den senere tid. Følgelig må denne hindringen løses ikke bare for Ho Chi Minh-byen, men for hele landet.

Videre er en nåværende hindring justering av skalaplanleggingen i 1/2000 for sosiale boligprosjekter. Mange prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de fleste sosiale boligprosjekter ligger på land som tidligere var avsatt til næringsboliger, men som nå er ombygd. Dersom det bygges sosiale boliger på dette landet, vil arealbrukskoeffisienten øke med 1,5 ganger. Dette betyr at den gamle skalaplanleggingen i 1/2000 må justeres deretter.

Justering av reguleringsplanen i skala 1/2000 er statlige etaters ansvar og myndighet, og justeres «periodisk» i henhold til lovene om byplanlegging og bygging. Det finnes imidlertid ingen forskrift som sier at «reguleringsplaner og detaljplaner må godkjennes eller justeres i henhold til loven før utarbeidelse av mulighetsstudierapporten for investering og bygging og implementering av de neste trinnene i prosjektet.» Derfor må investorer i sosiale boligprosjekter vente, uten å vite hvor lenge de må vente, selv om sosiale boligprosjekter ikke øker befolkningsstørrelsen i provinsen. Dette er fordi kjøpere av sosiale boliger må ha permanent eller midlertidig opphold i minst 6 måneder og ha sosialforsikring, og prosjektet øker bare den lokale befolkningsstørrelsen i området der prosjektet ligger.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm