Hva trenger Ho Chi Minh-byen for å få et gjennombrudd?

Herr Le Hoang Chau foreslo mange spesielle mekanismer for å hjelpe Ho Chi Minh-byen med å lette.

– Hva tror du disse mekanismene er?

*For det første bør ikke BOT-kontrakter brukes på investeringsprosjekter for å oppgradere, utvide og modernisere eksisterende veier i Ho Chi Minh-byen. Dette unngår interessekonflikter mellom prosjektinvestorer og personer som bruker BOT-veier og som må betale avgifter, noe som potensielt kan skape sosiale knutepunkter. I stedet bør investeringsprosjekter for å oppgradere, utvide og modernisere eksisterende veier implementeres under BT-kontrakter, og byens budsjett bør brukes til å betale investorer.

I tillegg er det nødvendig å vurdere å la Ho Chi Minh-byen gjenoppta byggeinvesteringsprosjekter i form av BT-kontrakter ved å bruke statlig budsjettkapital til å betale investorer, definitivt ikke å betale med landmidler for at investorer skal kunne gjennomføre andre prosjekter. Samtidig skaper staten budsjettkapital gjennom investeringsaktiviteter i landfondutvikling, landutviklingsfond, landfondutviklingsorganisasjoner og auksjoner av bruksrettigheter til land i henhold til bestemmelsene i utkastet til landlov (endret) for å mobilisere ressurser fra privat sektor til å investere i utvikling av byinfrastruktur, trafikkarbeid osv.

-Når det gjelder de nåværende flaskehalsene i eiendomsmarkedet, hvilke forslag har du for å løse dem og skape et gjennombrudd for utviklingen av Ho Chi Minh-byen?

*For øyeblikket er det største problemet knyttet til juridiske spørsmål, nærmere bestemt beregning av arealbruksavgifter. De fleste prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de ikke kan betale arealbruksavgifter ved hjelp av dagens beregningsmetoder. Derfor foreslås det å tillate kommersielle boligprosjekter å anvende justeringskoeffisienten for landpris (koeffisient K), og sende den inn til Ho Chi Minh-byens folkeråd for godkjenning til å anvende arealbruksavgifter og landleie på alle tomter og tomter (uavhengig av verdien beregnet i henhold til landprislisten).

Fordi overskuddsmetoden for tiden ofte brukes til å bestemme spesifikke landpriser for å beregne arealbruksavgifter og landleie for eiendomsprosjekter, kommersielle boliger og byområder. Denne metoden gir imidlertid ikke pålitelige resultater for verdsettelse av land. Ifølge eksperters beregninger vil det for samme eiendomsprosjekt gi to forskjellige resultater, med en verdiforskjell på omtrent 17 %. Hvis det samme eiendomsprosjektet implementeres av to forskjellige verdsettelsesselskaper, vil den samme verdsettelsesmetode også gi to forskjellige resultater, med en verdiforskjell på omtrent 17 %. Derfor er det svært nødvendig å bruke metoden med justeringskoeffisient for landpriser for å beregne arealbruksavgifter og landleie for kommersielle boligprosjekter.

-Hvor fordelaktig er det å bruke K-koeffisienten, sir?

*Så vidt jeg vet har folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen utstedt et dokument som ber om tillatelse til å bruke K-koeffisientmetoden for å beregne arealbruksavgifter og leie av land for alle eiendoms- og næringsboligprosjekter, uavhengig av om prosjektet har en arealbruksavgiftsverdi over eller under 30 milliarder VND, i stedet for å leie inn et konsulentfirma for verdsettelse av land slik det er i dag. Dersom K-koeffisienten brukes til å bestemme arealbruksavgifter, kan tiden ikke overstige 6 måneder. Sikre fullstendig, korrekt og rettidig innkreving til statsbudsjettet, samtidig som rettighetene til prosjektinvestorene ivaretas.

Mange prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de ikke kan betale arealbruksavgifter.

Samtidig, hvis det blir anvendt i henhold til forslaget fra Ho Chi Minh-byens folkekomité, vil det formalisere beregningen av arealbruksavgifter og landleie for eiendomsprosjekter, kommersielle boliger og byområder, noe som sikrer åpenhet, slik at både staten og bedrifter kan forutsi beløpet av arealbruksavgifter og landleie som må betales til statsbudsjettet.

Å overvinne den nåværende situasjonen med ukjente arealavgifter og landleie, både for å unngå juridiske risikoer for tjenestemenn, embetsmenn og offentlig ansatte i utførelsen av offisielle plikter og relaterte personer; samtidig som man sikrer at statlige etater har full myndighet til å bestemme hvor mye arealavgifter og landleie som skal betales til statsbudsjettet (gjennom retten til å bestemme justeringskoeffisienten for landprisen (koeffisient K4) årlig eller når markedet svinger, og i samsvar med hver type eiendomsprosjekt, næringsboliger, byområder, for å utføre rollen som staten som leder markedet, ikke staten som følger markedet). Samtidig sikre tilstrekkelig, korrekt og rettidig innkreving til statsbudsjettet, samtidig som rettighetene til prosjektinvestorene ivaretas.

– Et problem som bedrifter for tiden «sitter fast» i, er prosedyren for godkjenning av investeringspolicyer og godkjenning av investorer. Dette er de to første trinnene for å gjennomføre et prosjekt. Hvilke anbefalinger har du for å løse dem?

*Vi er klar over at prosedyren for å godkjenne investeringspolitikk samtidig som godkjenning av investorer bare er den første prosedyren i «kjeden» av investerings- og byggeprosedyrer for eiendoms- og kommersielle boligprosjekter. Derfor har «blokkeringen» av denne prosedyren ført til «blokkering» av sosiale boligprosjekter og kommersielle boligprosjekter tidligere. Derfor er det nødvendig å fjerne denne hindringen ikke bare for Ho Chi Minh-byen, men også for hele landet.

I tillegg er det nåværende problemet å justere 1/2000-planleggingen for sosiale boligprosjekter. Mange prosjekter kan ikke gjennomføres fordi de fleste sosiale boligprosjektene er tomter som er omgjort fra næringsboliger. Hvis det bygges sosiale boliger, vil arealbrukskoeffisienten økes med 1,5 ganger. Dette betyr at den gamle 1/2000-planleggingen må justeres deretter.

Justering av reguleringsplanen i skala 1/2000 er under statlige etaters ansvar og myndighet og justeres "periodisk" i henhold til loven om byplanlegging og bygging, men det er ikke fastsatt at "reguleringsplaner og detaljplaner må godkjennes eller godkjennes for justering i henhold til loven før utarbeidelse av mulighetsstudierapporten for byggeinvesteringer og implementering av de neste trinnene i prosjektet. Derfor må investorer i sosiale boligprosjekter vente, uten å vite hvor lenge de må vente, selv om det sosiale boligprosjektet ikke øker befolkningsstørrelsen i provinsen. Fordi kjøpere av sosiale boliger må være fastboende eller midlertidige i minst 6 måneder og ha sosialforsikring, noe som bare øker den lokale befolkningsstørrelsen i området der prosjektet ligger.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm