Verdivurdering av tomt – en kobling som må avklares ved endring av jordloven fra 2024

Etter mer enn et års implementering har jordloven av 2024 avdekket mange mangler, blant annet problemer med verdsettelse av land – «ryggraden» som avgjør effektiviteten til mange retningslinjer knyttet til gjenvinning av land, kompensasjon, gjenbosetting og auksjon av bruksrettigheter til land. For at retningslinjene skal kunne settes ut i livet på en stabil måte og sikre rettferdighet, er det haster å endre og supplere jordloven i retning av å perfeksjonere mekanismen for verdsettelse av land.

Det er fortsatt mange «flaskehalser» knyttet til verdsettelse av land. Illustrasjonsfoto: Quoc Dung/VNA

Mange «flaskehalser»

Jordloven fra 2024 forventes å overvinne begrensningene i jordloven fra 2013, spesielt når det gjelder å fastsette jordpriser nær markedsprisene, skape rettferdighet for folk hvis jord er gjenvunnet og fjerne hindringer for investeringsprosjekter. Implementeringen viser imidlertid at det fortsatt er mange "flaskehalser" knyttet til verdsettelse av jord som må løses snart.

Ifølge eksperter har tomteprislisten lenge vært lavere enn markedet, noe som har ført til forvrengninger i kompensasjonen for rydding av tomter. Med jordloven fra 2024 er rammeverket for tomtepriser offisielt avskaffet, og tomteprislisten er blitt fastsatt årlig, noe som forhåpentligvis bidrar til å gjøre rettidige og mer realistiske justeringer.

I noen områder er imidlertid tomteprisene fortsatt satt på et nivå som er mye lavere enn den faktiske tomteprisen på markedet, noe som fører til et stort gap mellom kompensasjonsprisen og "åpningsprisen" på prosjekttomt. Dette har gitt opphav til klager, folks reaksjoner, og bedrifter må nøye vurdere sine økonomiske ressurser når de deltar i prosjektet.

Hanois landbruks- og miljødepartement rapporterte at, i henhold til artikkel 159 i jordloven fra 2024, må startprisen for auksjon av bruksrettigheter til land for tomter med investert teknisk infrastruktur bestemmes i henhold til jordprislisten. Imidlertid er jordprislisten mange steder lavere enn markedsprisen, ikke nok til å dekke investeringskostnader, rydding av tomter og opprettelse av nye landmidler.

I teorien er den spesifikke tomteprisen prisen som bestemmes av den kompetente myndigheten ved tildeling eller transaksjon av tomt, nærmere markedet enn den generelle prislisten. Men i praksis er det svært vanskelig å fastsette den spesifikke tomteprisen. Fordi fastsettelsen av den spesifikke tomteprisen krever base på mange faktorer (beliggenhet, lovlighet, infrastruktur, utviklingspotensial), er den detaljerte verdsettelsesmekanismen og -metoden for øyeblikket ikke klar, og avhenger fortsatt mye av takstmannens erfaring.

Selv tidspunktet for å fastsette spesifikke priser er ikke avtalt (for eksempel, når et statlig organ bestemmer seg for å tildele eller leie ut land, vil det bli bestemt – men på dette tidspunktet har landprisene svingt mye sammenlignet med den tidligere markedsprisen). For ikke å nevne at fastsettelsen av spesifikke priser mellom lokaliteter og myndigheter fortsatt overlapper hverandre, noe som lett kan føre til tvister og klager mellom folk og statlige organer...

Dette er også en av grunnene til at mange lokaliteter fortsatt nøler med å anvende spesifikke tomtepriser i stor grad, eller at de lett blir stilt spørsmål ved og reagert på når de anvendes. I tillegg er veiledende dokumentasjon for implementeringen av jordloven fra 2024 fortsatt treg med å bli ferdigstilt, noe som fører til at lokaliteter «står stille» i bruken av tomteverdivurdering.

Disse praktiske problemene skaper «flaskehalser» som hindrer jordloven fra 2024 i å demonstrere sin overlegenhet fullt ut som forventet. Nylig ledet visestatsminister Tran Hong Ha et møte for å lytte til rapporten om å motta meninger fra regjeringsmedlemmer om lovutkastet som endrer og supplerer en rekke artikler i jordloven fra 2024 (lovutkastet), og ba ledere av departementer, avdelinger, foreninger ... om å fokusere på å analysere og diskutere det presserende innholdet som må endres i jordloven fra 2024, som forårsaker vanskeligheter og hindrer sosioøkonomisk utvikling; løse mangler ved bruk av jordprislisten for å få tilgang til markedet ...

Lindre stress

En uunngåelig realitet er at tomteprisene på mange steder svinger i en oppadgående trend, spesielt i voksende byområder. Når et prosjekt varer over mange år, og tomteprisen bestemmes én gang i henhold til prislisten eller den opprinnelige spesifikke prisen, kan investoren lide tap hvis tomteprisen øker raskt i gjennomføringsfasen. For ikke å nevne at hvis folk hvis tomt gjenvinnes må akseptere en pris som er lavere enn tomtefordelen som bedriften får ved videresalg, er det lett å føre til en følelse av "ulempe".

Hvis landpriser derimot tillates å justeres i henhold til den mellomliggende «markedsprisen» i løpet av prosjektgjennomføringsperioden, er det også lett å forårsake «prisinflasjon», og utnytte samarbeid for å blåse opp landprisene med profitt for øye. Derfor reflekterer mange bedrifter og eksperter over at dagens måte å verdsette land på fortsatt har potensielle risikoer og ikke egentlig sikrer rettferdighet.

Herr Ngo Gia Cuong – direktør i Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI) kommenterte at når man bygger en prisliste for land, for å bestemme prisen på land brukt til produksjonsformål eller kommersiell tjenesteyting, er det nesten umulig å bruke de foreskrevne verdsettelsesmetodene, men må interpolere i henhold til prosentandelen sammenlignet med prisen på boligtomt.

Beslutningene om å utstede tomteprislister i mange områder bruker fortsatt denne beregningsmetoden, noe som viser at Takseringsrådet for tomteprislister ikke kan overholde bestemmelsene i jordloven, som krever at tomteprisene i tomteprislisten må bestemmes i henhold til verdsettelsesmetoder for tomter (ingen metode tillater interpolering). Dette betyr at selv om jordloven fra 2024 har fjernet rammeverket for tomtepriser, risikerer konstruksjonen av tomteprislisten i henhold til markedsprinsipper for 2026-perioden fortsatt å gjenta denne begrensningen.

Ifølge Cuong vil fastsettelsen av separate og supplerende prinsipper for verdsettelse av tomter ved bygging av tomtepristabeller, forskjellig fra markedsprinsippene som brukes for å bestemme spesifikke tomtepriser, bidra til at politikken både er i samsvar med teorien og ikke skaper svingninger i politikken. Reguleringen av supplerende prinsipper for verdsettelse av tomter ved bygging av tomtepristabeller skaper også et klart juridisk grunnlag for at lokalsamfunnene skal ha tilstrekkelig myndighet og initiativ til å bygge tomtepristabeller, i samsvar med å stabilisere budsjettinntektene, men uten å skape svingninger for de som er gjenstand for justering.

Konstruksjonen av tomtepriser i tomtepristabellen uavhengig av markedspriser vil skape stabilitet for justeringsobjektene (produksjonskostnader for økonomiske komponenter). Samtidig vil tomteprisene som brukes som grunnlag for beregning av økonomiske forpliktelser ikke bli påvirket av komplekse, sykliske og uforutsigbare svingninger i det vietnamesiske eiendomsmarkedet, analyserte Cuong.

Førsteamanuensis Dr. Nguyen Thuong Lang, førsteamanuensis ved National Economics University, kommenterte at det første viktige steget å vurdere er å justere den primære landprisen, som er prisen staten setter når den tildeler land for første gang. Prisen kan ikke bestemmes utelukkende i henhold til markedspriser. I stedet må den primære prisen være preferansepris, og skape insentiver for bedrifter til å investere og utvikle seg, i stedet for å settes på et høyt nivå for å maksimere budsjettinntektene.

«Hvis prisene på primærjord presses opp for høyt, vil det ikke bare øke innsatskostnadene for bedrifter, men det vil også føre til at jordprisene i hele markedet blir «oppblåst», noe som fører til at presset sprer seg til hele økonomien», anbefalte Lang.

I tillegg foreslo denne eksperten at reguleringen av landpriser bør baseres på et referanseprisrammesystem, differensiert etter region og utviklingsmål. For eksempel, i byområder eller områder med høyt profittpotensial, kan prisene settes på et relativt høyt nivå; mens i områder som trenger å oppmuntre til investeringer eller har lavere profittpotensial, bør prisene settes på et lavere, mer rimelig nivå. Alt må være innenfor en hovedplan, med en visjon på minst 3–5 år for å sikre stabilitet.

I tillegg må staten proaktivt bruke mange prisreguleringsverktøy for å sikre åpenhet, rettferdighet og effektivitet. Tomteauksjoner må kontrolleres på riktig måte for å unngå å presse prisene for høyt og forvrenge markedet. Reguleringsverktøy må sikre harmoni mellom interesser mellom staten, bedrifter og mennesker. Ikke bare ved hjelp av administrative tiltak som planlegging, prising, begrensninger for arealbruk ... men må også utvides til økonomiske verktøy som skatter, renter, investeringsinsentiver og annen finanspolitisk støttepolitikk.

Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm