I en Build-Transfer (BT)-kontrakt verdsetter ikke staten og investoren bare et prosjekt og en tomt. De verdsetter tidsperioden mellom de to. Over tid øker kapitalkostnadene månedlig, tomteprisene svinger, planlegging kan endres, og risikoer for hver part akkumuleres stille før kontrakten inngås.
Den 29. april 2026 startet Ho Chi Minh-byen byggingen av fire store prosjekter med en total investering på omtrent 142 000 milliarder VND, inkludert det nye administrasjonssenteret i Thu Thiem, implementert av Sun Group under Build-Transfer (BT)-modellen. Byen godkjente også en liste med 33 tomter beregnet på betaling for BT-prosjekter, mange ligger i sentrum og Thu Thiem. BT-spørsmålet har gått fra juridisk debatt til spørsmål om offentlige eiendeler. Til hvilken pris vil disse tomtene bli verdsatt, under hvilke prosedyrer, og hvem vil dra nytte av prisøkningen etter at infrastrukturen er ferdigstilt?
BT-modellen (Build-Transfer) er på vei tilbake på grunn av reelt press. Den mellomlange offentlige investeringsplanen for 2026–2030 beløper seg til omtrent 8,22 millioner milliarder VND. Budsjettet kan knapt dekke alle infrastrukturbehov. For prosjekter som ikke genererer direkte inntektsstrømmer, som administrative sentre, torg eller visse byprosjekter, er OPS-prosjekter (offentlig-privat samarbeid) med bompengeinnkreving vanskelige å drive. BT åpner for et annet alternativ: investorer forskuddsbetaler kapital til bygging, og staten refunderer dem med tomter. Dette argumentet er overbevisende, spesielt når byer trenger infrastrukturprosjekter raskere.
Men en rasjonell grunn alene er ikke nok til å sikre en kontrakt. Med BT er risikoen fordelt på tre verdier som sameksisterer innenfor en enkelt avtale.
Først og fremst er det prosjektkostnaden. Den opprinnelige totale investeringen og den faktiske kostnaden etter endelig oppgjør kan variere. Statsrevisjonen anbefalte en gang å ta opp over 5200 milliarder VND fra 29 BT-prosjekter, med problemstillinger knyttet til total investering, investorvalg, landtildeling og fastsettelse av faktiske implementeringskostnader.
Det nye juridiske rammeverket har satt BT (Build-Transfer)-prosjekter tilbake på et strammere spor. Dekret 257/2025/ND-CP og relaterte dokumenter etablerer mekanismen for BT-kontrakter, inkludert betaling med tomtemidler, håndtering av avvik og revisjonens rolle. 
Så har vi tomteprisen. Tomt betalt under BT-modellen (Build-Transfer) er ikke et fast beløp. Tomt har beliggenhet, planlegging, utviklingsrettigheter og forventet verdi. En tomt i Thu Thiem før infrastrukturen er ferdigstilt, vil være annerledes enn hva den er etter at området blir et nytt administrativt, kommersielt eller servicesenter. Hvis tomteprisen i kontrakten er lavere enn den reelle verdien, vil differansen gå ut av det offentlige. Hvis tomteprisen settes for høyt til å redusere risikoen for tap, kan investorens økonomiske plan bli kvalt.
BT-investorer mottar ikke bare land. De bærer risikoen knyttet til bygging, kapitalkostnader, tidspunkt for overlevering av land, potensialet for utnyttelse av land og økonomiske forpliktelser knyttet til dette landet. En kontrakt som investoren til slutt ikke kan oppfylle, vil ikke levere prosjektet til staten. Prinsippet om lik verdi i det nye juridiske rammeverket, hvis det implementeres strengt, må beskytte både offentlige eiendeler og prosjektets gjennomførbarhet.
Den største utfordringen er tid. Byggingen kan starte tidligere, mens tomt kan overleveres senere. Mellom disse to punktene kan eiendomsmarkedet gå opp, ned eller stagnere. Rentesatsene svinger. Regional planlegging justeres. Den kommersielle verdien av tomten forblir ikke konstant gjennom hele kontraktens levetid. En kontrakt som binder visse elementer ved signeringstidspunktet, men lar andre svinge med markedet, setter både myndighetene og næringslivet på et langsiktig sjansespill.
Hvis markedet stiger kraftig, kan fortjenestemarginen bli høyere for investoren enn beløpet myndighetene beregnet ved kontraktsinngåelsen. Hvis markedet korrigerer seg eller tomten blir forsinket, kan investorens økonomiske plan bli forstyrret. I begge tilfeller vil ikke den udelokaliserte risikoen forsvinne. Den vil ganske enkelt vente til én part ikke lenger kan bære byrden.
Det nye juridiske rammeverket har satt BT (Build-Transfer)-prosjekter tilbake på et strammere spor. Dekret 257/2025/ND-CP og relaterte dokumenter etablerer mekanismen for BT-kontrakter, inkludert betaling med tomtemidler, håndtering av avvik og revisjonens rolle. Men dokumentet er bare utgangspunktet. BTs vekt ligger i hver spesifikke kontrakt. Hvordan revideres prosjektkostnadene? Når verdsettes tomten? Hvordan håndteres differansen mellom prosjektverdien og tomtefondet? Hvilke dokumenter lar offentligheten, Folkerådet og Statsrevisjonen lese disse beregningene?
Listen over 33 tomter i Ho Chi Minh-byen er en liste over planlagte betalinger, ikke land som allerede er tildelt. Derfor er den nåværende fasen den mest avgjørende for prognoser. Før en tomt forlater statens hender, må samfunnet vite hvordan landet registreres, hvilken mekanisme som brukes for å bestemme verdien, om det vil bli auksjonert bort, og hvem som vil bli holdt ansvarlig hvis den faktiske verdien senere avviker vesentlig fra den opprinnelige planen.
En by kan få prosjekter ferdigstilt raskere takket være Build-Transfer (BT)-modellen. Men hastighet alene kan ikke oppveie kostnadene. Den flytter kostnadene over i andre former. En del av det er inkludert i den totale investeringen for prosjektet. En del av det er inkludert i rettigheter til å bygge tomter. En del av det er inkludert i ventetiden mellom bygging, overlevering av tomt og drift. Denne BT-testen handler ikke bare om å frigjøre ressurser. Den handler også om evnen til å verdsette tre ting nøyaktig samtidig: prosjektet, tomten og tiden.
Ti år etter ferdigstillelse vil den sanne verdien av en Build-Transfer (BT)-kontrakt sees i bylivet. Vil prosjektet tjene lokalsamfunnet bedre, vil tomten bli utnyttet mer effektivt, og vil offentlige ressurser skape merverdi for lokalsamfunnet? Hvis dette oppnås, kan BT bli en pålitelig måte å mobilisere ressurser til en ny fase av utviklingen.
Kilde: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
Kommentar (0)