Leieprisene blir høyere og høyere.

Sent i august 2024 ble mange overrasket av nyheten om at Starbucks stengte sin mest eksklusive butikk i Ho Chi Minh-byen, som ligger på adressen Han Thuyen Street 11–13, distrikt 1, etter 7 års drift og gjennomgående høy kundetrafikk. Enda mer sjokkerende var det at Starbucks forlot lokalene etter at leieavtalen utløp, og utleier økte leien fra 700 millioner til 750 millioner VND per måned, eller omtrent 9 milliarder VND per år.

De har alle hastverk med å gi opp førsteklasses eiendommer.

For forretningsfolk og de som jobber i eiendomsutleiebransjen, anses ikke leieprisen for den nevnte eiendommen som for høy.

Faktisk finnes det andre eiendommer i samme Han Thuyen-gate eller i nærliggende gater med mye høyere leiepriser. For eksempel kostet lokalene til %Arabica Coffee, en berømt japansk kaffekjede som åpnet for bare noen få måneder siden, ikke mindre enn 700 millioner VND/måned.

Et førsteklasses forretningslokale i hjertet av Ho Chi Minh-byen har stått tomt i mange år. (Foto: PHAM DINH)

Disse ultra-premium-områdene er imidlertid bare egnet for bedrifter med spesifikke strategiske mål. Bedrifter som kun søker profitt fra å selge produkter eller tjenester, vil finne det svært vanskelig å overleve.

Noen måneder før Starbucks Han Thuyen stengte, forlot en rekke prominente merker som Highlands Coffee lokalene sine på hjørnet av Nguyen Du og Pasteur gatene; YEN Sushi restaurant stengte filialen sin på 8 Dong Khoi Street. MIA, en bagasje- og veskebutikk, forlot også lokalene sine i Phu Dong-krysset for noen måneder siden. Dette stedet hadde også en leiepris på opptil 700 millioner VND/måned og hadde byttet eier mellom fire store merker på bare fem år.

I virkeligheten er de høye leieprisene, bedriftenes manglende evne til å takle det nåværende vanskelige økonomiske klimaet og den resulterende tvungne tilbakeleveringen av leide lokaler ikke noe nytt; det har skjedd siden COVID-19-pandemien brøt ut i 2020. Ifølge observasjoner fra reportere fra avisen Nguoi Lao Dong står mange kommersielle lokaler langs travle gater i hjertet av Ho Chi Minh-byen, som Nguyen Hue, Le Loi (distrikt 1), Vo Van Tan (distrikt 3), Nguyen Trai (distrikt 5), Nguyen Van Linh (distrikt 7), Phan Xich Long (Phu Nhuan-distriktet) osv., fortsatt tomme eller stengt.

Le Loi-gaten (distrikt 1), omtrent 550 meter lang, er en av de vakreste gatene i hjertet av Ho Chi Minh-byen, og krysser «gylne» gater som Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia og Nguyen Hue, men har for tiden rundt 15 ledige lokaler. Nguyen Hanh, leder av en suvenirbutikk i denne gaten, mener at grunnen til at mange butikker i området stenger, er fordi de ikke har råd til husleien, som beløper seg til 25–30 millioner VND per dag, eller 800–900 millioner VND per måned; ikke inkludert personalkostnader, skatter, kapital osv. Noen butikkeiere forutså i utgangspunktet ikke forretningssituasjonen og leide til priser utenfor evne, noe som førte til utilstrekkelige inntekter til å dekke utgiftene, og tvang dem til å stenge og leie andre steder selv om de bare hadde flyttet inn noen måneder tidligere.

«Smykkebutikker, den berømte PL bubble tea-kjeden, reisebyråer ... har levert tilbake lokalene sine én etter én fordi de ikke har klart å bære leien. Til dags dato har ingen turt å leie ut igjen fordi prisen er for høy. Jeg ber også utleier om å redusere leien fordi det er mange turister, men få kjøp, og jeg vet ikke om jeg kan overleve til neste år», var fru Hanh bekymret.

Herr Hoang Thanh, eiendomsmegleren for huset i Le Loi Street 48, en toetasjes bygning, sa at eieren ber om 12 000 USD per måned (nesten 300 millioner VND), med betingelse av et fire måneders depositum, to måneders leie betalt på forhånd og en minimum toårig leieavtale. Det er verdt å merke seg at huset har stått tomt i over et år siden TT-klokkebutikken stengte, men eieren nekter å senke leien.

«Hvis kunder ønsker å leie lokaler i Le Loi Street for forretningsformål eller merkevarebygging, må de vurdere dette nøye, fordi prisene er svært høye, fra 10 000 til 12 000 USD per måned. Mange kunder har ikke hatt råd til denne leien og har måttet akseptere å miste depositumet sitt, som beløper seg til hundrevis av millioner av VND», informerte Thanh.

Nguyen Trai-gaten (distrikt 5) var en gang kjent som « motegaten » i Ho Chi Minh-byen, med hundrevis av butikker som solgte sko, klær, vesker, hatter, solbriller osv. På grunn av treg virksomhet og ublu husleiepriser har imidlertid mange satt opp skilt som selger varene sine og flytter lokalene sine.

Fru Pham Ngoc, representant for designerbutikken for gravideklær i Mdl, sa at hun ønsker å overføre sitt 14,5 m2 store lokale, med et bruksareal på 35 m2, inkludert én etasje, én første etasje og et lite bod, til en leie på 60 millioner VND/måned. Overføringsprisen er 259 millioner VND (inkludert klimaanlegg, belysning, skilting, depositum osv.) for å bytte til en annen virksomhet. «Salget av moteartikler synker mens leien forblir høy, noe som ikke er passende for markedet. Etter mange mislykkede forhandlinger bestemte jeg meg for å overføre virksomheten», forklarte fru Ngoc.

Fru Ha Phuong, eier av den nærliggende NN-motebutikken, uttalte også at hun ønsker å selge alt varelageret sitt og fremleie det 80 kvadratmeter store lokalet i første etasje på grunn av «pensjonering». Nåværende leien er 45 millioner VND per måned, med en minimum leieperiode på ett år og et depositum på to måneder. Fremleie ville spart på hylle- og utstillingskostnader. I følge vår undersøkelse sluttet imidlertid fru Phuong å selge og leverte tilbake lokalene fordi utleier nektet å redusere leien for å støtte bedrifter, og i stedet økte den konsekvent årlig.

Bedre å la det stå tomt enn å senke leien!

Le Thi Tu Uyen, en leietaker som spesialiserer seg på miljøvennlige forbruksvarer og ren mat, sa at hun en gang leide et lokale i Nguyen Hue-gaten i distrikt 1 for 20 millioner VND per måned, men stengte det etter bare tre måneder, selv om hun mistet depositumet sitt. Dette var fordi selv om gaten var travel, var klientellet hovedsakelig unge mennesker med moderat kjøpekraft, slik at inntektene ikke var nok til å dekke utgiftene.

Senere fokuserte Uyen på å utvikle nettkanalen sin og innså at hun kunne nå omtrent 40 000 mennesker ved å bruke bare rundt 200 000 VND per dag, eller rundt 6 millioner VND per måned på annonsering. Med en konverteringsrate på 0,5 % mottok butikken 200 bestillinger per måned. Nettbutikken kan nå kunder overalt og målrette seg mot riktig målgruppe takket være kunstig intelligens (KI), noe som resulterer i en høy konverteringsrate. «Nåværende leiepriser for butikklokaler er urimelig høye. Utviklingen av nettkanalen vil redusere leiekostnadene betydelig og gradvis bringe dem nærmere sin sanne verdi», spådde Uyen.

Nylig stengte en kjede med eksklusive matbutikker i Ho Chi Minh-byen sin første butikk, som hadde vært i drift i over 10 år på Nguyen Dinh Chieu-gaten, distrikt 3, på grunn av utleierens «urimelige leieøkning». Grunnleggeren av merkevaren uttalte at lokalene, på under 40 kvadratmeter, var svært gamle, hadde ofte funksjonsfeil på klimaanleggene, lekket vann når det regnet, og var vanskelige å renovere fordi de delte vegg med nabobutikken, men leien var så høy som 60 millioner VND per måned.

Mer enn tre måneder etter at den nevnte matbutikken stengte, har lokalene fortsatt et «Til leie»-skilt, og ingen nye leietakere er funnet. «Med leieprisen og lokalenes tilstand er det bare store selskaper med betydelig kapital til å bygge merkevaren sin, eller de som forfølger en høyrisiko, 'selvforsynt' forretningsmodell som har råd til det. Vanlige bedrifter klarer rett og slett ikke å håndtere leien», kommenterte en representant for butikkjeden.

Ifølge Hoang Tung, styreleder i F&B Investment & FoodEdu Academy, en ekspert innen mat- og drikkevarebransjen, er bidraget til inntektene fortsatt ubetydelig til tross for den raske veksten av nettkanaler, og mesteparten av inntektene kommer fortsatt fra offline-kanaler. Derfor spiller forretningslokaler fortsatt en avgjørende rolle i mat- og drikkebransjen. «Ikke bare opplever førsteklasses steder leieøkninger på grunn av knapphet og tilbud som overstiger etterspørselen, men selv vanlige forretningslokaler har en tendens til å stige i pris», bemerket han.

Herr Tung mener at utleiere tradisjonelt sett alltid har overtaket ved å kreve at leietakere betaler et depositum eller leie på forhånd, og øke prisene årlig eller med jevne mellomrom for å kompensere for inflasjon. De fleste utleiere er økonomisk velstående, så de kan la eiendommer stå tomme i 6 måneder til et år for å opprettholde prisen, og nekte å senke leien. «Når det gjelder lokaler, er det allerede bra å opprettholde leien; det er lite håp om en reduksjon. Eiere av mat- og drikkebedrifter må ta dette med i betraktningen i kostnadene sine før de starter virksomheten sin», rådet herr Tung.

I mellomtiden mener Nguyen Hong Hai, styreleder i VNO Investment and Development Joint Stock Company – som spesialiserer seg på utleie og fremleie av boliger og lokaler – at bedrifter som legger ned eller returnerer lokaler ikke nødvendigvis skyldes høye leiepriser, men kan være fordi de ikke lenger har behov for lokalene eller oppfatter forretningssituasjonen som uholdbar i fremtiden.

Det er fortsatt stor etterspørsel etter førsteklasses beliggenheter.

Ifølge en ekspert i mat- og drikkebransjen er det blant kaffe- og drikkekjeder som investerer tungt i førsteklasses beliggenheter, Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland osv. Blant disse deler imidlertid Katinat Coffee & Tea og Phe La samme eier. Det er mulig at investorens formål med å utvide kjeden aggressivt på dette stadiet er å selge aksjer eller av en annen grunn, så den kan ikke sammenlignes med merker som vanligvis opererer med profitt for øye ...

I virkeligheten, i områder der det er lite plass, har leieprisene en tendens til å øke snarere enn å synke. Typiske eksempler inkluderer førsteklasses beliggenheter i det sentrale Distrikt 1, lokalene på Han Thuyen Street som Starbucks nylig forlot, og området rundt Ho Con Rua-rundkjøringen ... store mat- og drikkemerker og -kjeder konkurrerer alltid om å leie disse lokalene.

Kilde: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm