Prissvingninger i det regionale markedet når store prosjekter dukker opp har skapt priser på kunstig jord, noe som tvinger konsulentfirmaer til å velge beregningsmetoder for å sikre at jorden som provinsen leier ut til investorer har riktig pris. Store prosjekter som venter på disse landprisene i provinsen presenterer komplekse problemer fra mange forskjellige perspektiver.
Det er kritisk.
Ocean Valley Tourist Complex-prosjektet i Tien Thanh kommune i Phan Thiet, også kjent som NovaWorld Phan Thiet-prosjektet, av Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., er et massivt prosjekt som strekker seg over 1000 hektar og langs 7 km kystlinje. Til dags dato har fase 1 vært i drift, og tilbyr et bredt utvalg av fasiliteter som 5-stjerners Movenpick Resort Phan Thiet, 4-stjerners Radisson Resort Phan Thiet, en 36-hulls PGA-golfbane, fornøyelsesparken Circus Land, Bikini Beach Square and Park, et sportskompleks og en kjede av restauranter og kafeer. Det har tiltrukket seg nesten 150 000 besøkende for overnatting, rekreasjon og underholdning i den senere tid. Følgelig har en rekke støttende næringer som betjener innbyggere og turister, som minihoteller, restauranter, nærbutikker, serveringssteder, kafeer, skjønnhetssalonger, vaskeritjenester osv., allerede dukket opp, er i drift og forbereder seg på å dukke opp i henhold til investorenes forretningsplaner etter at eiendommene er overlevert. Spesielt den 19. mai fortsetter relanseringen av NovaWorld Phan Thiet Economic and Tourism City å skape et attraktivt forretningsmiljø, stimulere investorer og samtidig skape en rekke arbeidsplasser for arbeidere. Videre bærer det med seg forventningene, slik den provinsielle folkekomiteen vurderte: «Hvis hele prosjektet blir operativt, vil det ikke bare skape et standard turistmål for Binh Thuan-provinsen, men den tilhørende transportinfrastrukturen vil også bidra til å koble sammen og danne et stort transportsystem for provinsen, noe som legger til rette for gjennomføringen av investeringsprosjekter.»
For at omstarten skal være så effektiv som forventet, må imidlertid prosjektets juridiske hindringer løses så snart som mulig. Tidligere i mai 2023 sendte Nova Real Estate Investment Group Joint Stock Company en forespørsel til provinsledelsen om støtte til å løse de juridiske problemene Novalands prosjekter i Binh Thuan står overfor, ettersom de var i en kritisk situasjon. Salgsinntekter og prosjektlån ble holdt tilbake av bankene på grunn av ufullstendige juridiske prosedyrer for prosjektet, forverret av daglige rentebetalinger på opptil 50 milliarder VND. Selskapet ba spesifikt om en umiddelbar løsning på to viktige spørsmål: å la selskapet velge å betale bruksavgifter i én betaling over 50 år som fastsatt i loven, og å raskt fastsette en rimelig landpris slik at selskapet kan betale bruksavgifter og fullføre juridiske prosedyrer for prosjektet og salget.
Å fastsette spesifikke landpriser er ikke et nytt problem; det anses som en påminnelse om å fremskynde prosjektets ferdigstillelse i henhold til den fastsatte tidsplanen innen utgangen av 2025. Det er imidlertid også et problem som provinsielle myndigheter har vært svært bekymret for og har koordinert arbeidet med å løse. Likevel har det vært ulike meninger og hindringer i anvendelsen av regelverk, spesielt for et prosjekt av så stor skala og flerbruksbruk som NovaWorld Phan Thiet, noe som er uten sidestykke i Binh Thuan-provinsen. Derfor sendte den provinsielle folkekomiteen i slutten av mars 2023 et dokument til departementet for naturressurser og miljø der de ba om veiledning for å løse vanskeligheter med å fastsette spesifikke landpriser for beregning av landleieavgifter for Ocean Valley Tourist Complex-prosjektet.
Mange hindringer
Dokumentet ovenfor viser at Ocean Valley Tourist Complex-prosjektet har fått tildelt landleieavtaler av den provinsielle folkekomiteen med et totalt areal på 963 hektar i åtte faser. Selskapet forbereder for tiden søknaden for den niende landleiefasen, som dekker et område på 4,74 hektar. I løpet av denne prosessen har den provinsielle folkekomiteen blitt enige om å midlertidig anvende landprisen fra landpristabellen multiplisert med landprisjusteringskoeffisienten (koeffisient K) for å bestemme landprisen for beregning av landleieavgifter for det leide landområdet i flere dokumenter fra 2017 til i dag. Følgelig har selskapet midlertidig betalt landleieavgifter til provinsbudsjettet, etter fradrag av forskuddsbetalinger for kompensasjon, rydding og gjenbosetting, noe som etterlater en saldo på 139,33 milliarder VND.
Den spesifikke tomteprisen for prosjektet som er godkjent av den provinsielle folkekomiteen, er imidlertid ennå ikke fastsatt. For tiden har den provinsielle avdelingen for landforvaltning inngått kontrakt med et konsulentfirma for å fastsette tomteprisen for prosjektet. Gjennom analyse og evaluering av prosjektets omfang og art, samt markedsforholdene i verdsettelsesområdet, har konsulentfirmaet foreslått å bruke overskuddsmetoden som angitt i artikkel 6 i rundskriv nr. 36/2014 fra departementet for naturressurser og miljø for verdsettelse. Det oppstår imidlertid noen vanskeligheter. En av dem er å bestemme verdsettelsestidspunktet, fordi paragraf 3, artikkel 108 i jordloven fra 2013 sier: "Tidspunktet for beregning av arealbruksavgifter og leieavgifter er tidspunktet da staten bestemmer seg for å tildele land, leie ut land, tillate endring av arealbruksformål eller anerkjenne arealbruksrettigheter." I mellomtiden mottok prosjektet leieavtaler fra den provinsielle folkekomiteen på åtte forskjellige tidspunkter, fra 2014 til 2021. Videre ble prosjektets detaljerte byggeplan i skala 1/500 godkjent på et bestemt tidspunkt. Verdsettelsen på ulike tidspunkter har ført til avvik mellom verdsettelsesdatoen og datoen for godkjenning av den detaljerte byggeplanen i skala 1/500, noe som gjør det vanskelig å anvende det juridiske grunnlaget og prosessinformasjonen. Dessuten er noen av prosjektets verdsettelser eldre enn ikrafttredelsesdatoen for jordloven fra 2013. Derfor er det ulike meninger om det juridiske grunnlaget for verdsettelsesmetoden, myndigheten til å implementere den og den spesifikke jordverdivurderingen på det tidspunktet.
I tillegg til den foreslåtte veiledningen om innholdet ovenfor, ba den provinsielle folkekomiteen også departementet for naturressurser og miljø om å gi spesifikk veiledning om investeringskapitalsatser; normer og enhetspriser; og metoder for å beregne byggepriseskalering i tilfeller der utstedelsesdatoen for investeringskapitalsatser og investeringsestimater ikke sammenfaller med verdsettelsesdatoen. Videre er det behov for spesifikke kriterier for å bestemme graden av likhet mellom sammenlignbare eiendeler; metoder for å bevise likheten mellom sammenlignbare eiendeler og de takserte eiendelene; og grunnlaget for å bestemme økningsraten i leie- og salgspriser for eiendeler med lange forretningssykluser… Dette er fordi prosjektet er storstilt med mange komplekse investerings- og forretningsposter, inkludert noen unike forretningsposter som ennå ikke er tilstede i Binh Thuan-provinsen. Derfor, hvis en løsning snart kan finnes angående den spesifikke landprisen for beregning av landleieavgifter, og hvis NovaWorld Phan Thiets drift kan legges til rette for på en rettidig måte, vil det ikke bare være til fordel for den ledende bedriften i området, men også bestemme livskraften til et nytt og attraktivt turistmål, og bidra til at Binh Thuan stige til en ledende posisjon innen feriestedsturisme i regionen. Videre vil det åpne for en passende tilnærming til prising av tomter, slik at store industrisoner som den i Ham Tan kan starte byggingen ...
Når det gjelder fremdriften med godkjenning av spesifikke landpriser, har den provinsielle folkekomiteen rapportert til den stående komiteen i den provinsielle partikomiteen for behandling i rapport nr. 218/BC-UBND datert 26. oktober 2022 og rapport nr. 186/BC-UBND datert 16. september 2022. Følgelig samler Saigon Thai Duong Valuation and Investment Joint Stock Company for tiden inn ytterligere informasjon for å ferdigstille verdsettelsesresultatene. Flere bedrifter i provinsen samarbeider og gir informasjon for å støtte fastsettelsen av landprisen for prosjektet.
[annonse_2]
Kilde
Kommentar (0)