Risikoen for stigende tomtepriser «truer» utviklingen. Del 2

Forsinkelsen i fastsettelsen av årlige og engangspriser for landleie har påvirket investeringsmiljøet, påvirket produksjon og forretningsplanlegging, og hindret boliglånsfinansiering for investeringer, spesielt for store investeringsprosjekter med betydelig kapital (som LNG-lagrings- og havneprosjektet, Son My I og II termiske kraftverk, og prosjektet for produksjon av vindturbinblader...). Uten en rask og avgjørende politikk vil dette påvirke investeringsmiljøet og provinsens resultater av investeringsattraksjoner negativt, uttalte det provinsielle forvaltningsstyret for industriparker.

Den ene siden er utålmodig, den andre er forsiktig.

Mens NovaWorld Phan Thiet venter på spesifikke tomtepriser for å «låse opp» ytterligere byggeaktiviteter for å fullføre sitt økonomiske og turistmessige byområde innen utgangen av 2025, venter også nye industriparker i Ham Tan på at spesifikke tomtepriser skal fastsettes før de leier ut tomter. Først da kan byggingen fortsette i henhold til planlagt tidsplan. For eksempel skal Tan Duc industripark etter planen starte byggingen i andre kvartal 2023, men det anses som vanskelig å implementere på grunn av forsinkelser i prosessen med å etablere, vurdere og godkjenne spesifikke tomtepriser (for bolig- og jordbruksarealer i boligområder). Dette krever en rekke revisjoner og tillegg, som påvirker kompensasjon og gjenbosettingsarbeid. For øyeblikket har industriparkens investor sendt inn en søknad om tomtetildeling/leie som dekker 61,17 hektar. Imidlertid vil tomteområdenes ikke-sammenhengende natur gjøre det mer utfordrende å tildele/leie tomter og innhente byggetillatelser. Når det gjelder Son My I industripark, har investoren blitt tildelt 76,78 hektar land i første fase av den provinsielle folkekomiteen. For å fortsette byggingen kreves det imidlertid en spesifikk tomtepris for å signere en tomteleiekontrakt. Tidligere organiserte Departementet for naturressurser og miljø en anbudsprosess og signerte en kontrakt med et konsulentfirma (TMS Consulting Co., Ltd.) for å fastsette tomteleieprisen. Etter en rekke oppfordringsskriv rapporterte konsulentfirmaet at forsinkelsen i fastsettelsen av den spesifikke tomteprisen for Son My I industripark skyldtes begrenset og vanskelig kartlegging og informasjonsinnsamling for å bestemme inntekter og kostnader knyttet til verdsettelsen av industriparkprosjekter, og utilstrekkelig bevis for å fullt ut bevise kravene fastsatt i rundskriv 36/2014/TT-BTNMT datert 30. juni 2014 fra Departementet for naturressurser og miljø . Derfor sendte TMS Consulting Co., Ltd. 5. april 2023 et dokument der de ba relevante enheter om å bistå med å gjennomgå informasjon for tomteverdisettingsformål, sammen med et utkast til forklarende rapport om verdsettelsesresultatene. Og den dag i dag venter vi fortsatt på ... resultatene.

Derfor sendte det provinsielle forvaltningsstyret for industriparker i slutten av april 2023 inn en rapport der de ba relevante funksjonelle etater om å støtte Tan Duc industripark i å fullføre prosedyrene for å starte byggingen i andre kvartal 2023, fra å bestemme den spesifikke tomteprisen slik at investoren kan signere en tomteleiekontrakt for de 61,17 hektarene. Tilsvarende ble planen for Son My 1 industripark, som dekker over 76,7 hektar, sendt til den provinsielle folkekomiteen for godkjenning i mai 2023, etter anmodning fra IPICO Company, slik at selskapet kunne betale tomteleie, signere tomteleiekontrakter og organisere byggingen av industriparkinfrastruktur i dette området.

Det er verdt å merke seg at investorene i industriparker som har utført landkompensasjon og ryddingsarbeid og forberedt seg på investeringer, alle ønsker å leie land som en engangssum. Relaterte prosjekter som LNG-lagring og havneanlegg, Son My I termisk kraftverkprosjekt og Son My II termisk kraftverkprosjekt, som har omtrent 300 hektar land, har også behov for en engangsleie av land. I mellomtiden, ifølge informasjon fra det provinsielle industriparkens forvaltningsstyre, har fire prosjekter (med et areal på 4,72 hektar) i Ham Kiem I industripark og ett prosjekt (med et areal på 2,41 hektar) i Ham Kiem II industripark blitt godkjent av den provinsielle folkekomiteen for en engangsleie av land, fordi den spesifikke landprisen ennå ikke er fastsatt, men investorene har ennå ikke betalt landleieavgiften som en engangssum, en forsinkelse som har vart i tre år. Investorenes ønske om en engangsleie av land gjør det lettere å tiltrekke seg sekundære investorer og forenkler regnskapsføring og lånesøknader for prosjektgjennomføring.

Hvorfor er de i en tvangsposisjon?

Representanter fra Departementet for naturressurser og miljø uttalte at forsinkelsen i takseringen av spesifikke landverdier (anvendt på prosjekter med landverdier på over 20 milliarder VND) skyldes flere årsaker. I følge rundskriv 36 fra Departementet for naturressurser og miljø finnes det fem metoder for verdsettelse av land, men de tre mest brukte metodene – overskudd, inntekt og sammenligning – har blitt brukt i lang tid. Basert på informasjon fra flere saker er imidlertid konsulentfirmaer bekymret for at disse metodene ikke er helt pålitelige når de brukes på spesifikke prosjekter, spesielt når innsatsfaktorene ikke vurderes på riktig måte, noe som fører til unøyaktige resultatresultater. For eksempel, med den sammenlignende metoden har det aktuelle området historisk sett vært jordbruksland uten transaksjoner, noe som gjør sammenligning umulig. På samme måte krever overskudds- og inntektsmetodene at man bestemmer utviklingsinntekter, investeringskapital per enhet, enhetspriser osv., som er svært komplekse. Derfor har konsulentenhetene gjentatte ganger revidert planene, og departementet har bistått dem, men resultatene som er oppnådd er ennå ikke overbevisende. Fordi antagelser og estimater er nødvendige, og disse prosjektene alle har svært store områder, kan risikoen for feil mellom forskjellige personer, selv svært små, føre til betydelige tap. Videre reviderer Naturressurs- og Miljødepartementet også rundskriv 36, med fokus på verdsettelsesmetoder.

Det er også en av grunnene til at den provinsielle folkekomiteen nylig sendte et dokument til departementet for naturressurser og miljø der de ba statsministeren om å vurdere og lede etableringen av en arbeidsgruppe bestående av medlemmer fra departementet for naturressurser og miljø, departementet for bygg og anlegg , departementet for finans og andre relevante departementer og etater for å støtte og veilede Binh Thuan-provinsen i å fastsette landpriser generelt og spesielt for Ocean Valley Tourist Complex-prosjektet. For tiden har sentralregjeringen utstedt et dokument der de samtykker i å støtte Binh Thuan i den spesifikke landverdivurderingen for NovaWorld Phan Thiet-prosjektet ...

Ifølge en representant fra Departementet for naturressurser og miljø er verdsettelse av land i industriområder enklere sammenlignet med NovaWorld Phan Thiet. Under nåværende omstendigheter er det imidlertid fortsatt behov for en spesifikk verdsettelsesberegning med bistand fra sentralregjeringen for å oppnå større tillit. Hindringene knyttet til spesifikke landpriser for store prosjekter i provinsen vil bli løst så snart som mulig.

Det offisielle brevet fra den provinsielle folkekomiteen til departementet for naturressurser og miljø understreket også at den nåværende prosessen for verdsettelse av land er ekstremt kompleks fordi den involverer mange sektorer og felt som regulerer parametere knyttet til investering, planlegging, bygging, land, finans, bankvirksomhet og marked. Dette krever at de som utfører oppgaven har generell kunnskap og erfaring knyttet til mange felt for å fullt ut forstå innholdet i verdsettelsesmetodikken for passende implementering, taksering og evaluering. Samtidig mangler personalet i det provinsielle departementet for naturressurser og miljø tilstrekkelig erfaring innen spesialiserte felt som prising, finans og bygging til å møte kravene til det nåværende komplekse verdsettelsesarbeidet. Derfor ber den provinsielle folkekomiteen departementet for naturressurser og miljø om å foreslå for statsministeren å vurdere og lede etableringen av en arbeidsgruppe for å støtte og veilede Binh Thuan-provinsen i å bestemme landpriser generelt og spesielt for Ocean Valley Tourist Complex-prosjektet, slik at prosjektene kan implementeres og settes i drift snart, og bidra til den sosioøkonomiske utviklingen av lokaliteten.

Kilde: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html