Risiko knyttet til tomtepriser «truer» utviklingen. Del 2

[annonse_1]

Forsinkelsen i fastsettelsen av årlige leiepriser for tomter og engangsleiepriser for tomter har påvirket investeringsmiljøet, og har påvirket produksjon og forretningsplanlegging, boliglån for investeringslån, spesielt for investeringsprosjekter med store områder og stor investeringskapital (LNG-havnlagerprosjektet, Son My I termisk kraftverkprosjektet, Son My II termisk kraftverkprosjektet og vindkraftviftebladproduksjonsprosjektet...). Hvis det ikke foreligger en tidlig og avgjørende politikk, vil det påvirke investeringsmiljøet og resultatene av investeringsattraksjoner i provinsen, kommenterte forvaltningsstyret i den provinsielle industriparken.

Den ene siden er utålmodig, den andre siden er forsiktig.

Mens NovaWorld Phan Thiet venter på spesifikke tomtepriser for å "låse opp" mange aktiviteter for å fortsette å bygge og fullføre et økonomisk turistområde innen utgangen av 2025, venter også nye industriparker i Ham Tan på spesifikke tomtepriser for leie. Herfra vil det være grunnlag for bygging i henhold til den skisserte veikarten. For eksempel vil Tan Duc industripark starte byggingen i andre kvartal 2023, men det anses som vanskelig å implementere fordi arbeidet med å etablere, vurdere og godkjenne fastsettelsen av spesifikke tomtepriser (for boligareal og jordbruksareal i boligområder) fortsatt er tregt, og krever mange revisjoner og tillegg, noe som påvirker kompensasjons- og ryddingsarbeidet. For øyeblikket har investoren i industriparken sendt inn en søknad om tomtetildeling/tomteleie med et areal på 61,17 hektar. Imidlertid vil ikke-tilstøtende tomter gjøre det vanskelig å tildele/tomteleie, og søke om byggetillatelse for å starte byggingen. Ved Son My I industripark ble investoren tildelt tomt av den provinsielle folkekomiteen i første fase med et areal på 76,78 hektar. For å gjennomføre byggingen er det imidlertid også nødvendig å ha en spesifikk tomtepris for å signere en tomteleiekontrakt. Tidligere organiserte Departementet for naturressurser og miljø en anbudskonkurranse og signerte en kontrakt med en konsulentenhet (TMS Consulting Co., Ltd.) for å fastsette tomteleieprisen. Etter mange hastedokumenter rapporterte konsulentenheten forsinkelsen i å fullføre fastsettelsen av spesifikke tomtepriser for Son My I industripark på grunn av at kartleggingen og informasjonsinnsamlingen for å bestemme inntekter og kostnader for verdsettelsesarbeid knyttet til industriparkprosjekter var svært begrenset og møtte mange vanskeligheter, ikke tilstrekkelig grunnlag til å fullt ut bevise i henhold til bestemmelsene i rundskriv 36/2014/TT-BTNMT datert 30. juni 2014 fra Departementet for naturressurser og miljø . Derfor sendte TMS Consulting Company Limited 5. april 2023 et dokument der de ba relevante enheter om å støtte gjennomgangen av informasjon for tomteverdisetting, sammen med et utkast til rapport som forklarer verdsettelsesresultatene. Og frem til nå venter vi fortsatt på ... resultater.

Derfor rapporterte det provinsielle forvaltningsstyret for industriparken i slutten av april 2023 til relevante funksjonelle etater om å støtte Tan Duc industripark i å fullføre prosedyrer for å starte byggingen i andre kvartal 2023, fra å bestemme spesifikke landpriser for investorer til å signere landleiekontrakter på et område på 61,17 hektar. Tilsvarende er Son My 1 industripark på over 76,7 hektar og ble sendt til den provinsielle folkekomiteen for godkjenning i mai 2023 på forespørsel fra IPICO Company, slik at enheten kan betale landleie, signere landleiekontrakter og organisere bygging av industriparkinfrastruktur på dette området.

Det er verdt å merke seg at investorene i industriparkene som har utført kompensasjons- og ryddingsarbeidet, og forberedt seg på investeringer, alle ønsker å leie land samtidig. Relaterte prosjekter som LNG Gas Port Warehouse, Son My I Thermal Power Plant Project og Son My II Thermal Power Plant Project, som har et areal på omtrent 300 hektar, har også behov for å leie land samtidig. I følge informasjon fra Provincial Industrial Park Management Board er det for tiden fire prosjekter (med et areal på 4,72 hektar) i Ham Kiem I industripark og ett prosjekt (med et areal på 2,41 hektar) i Ham Kiem II industripark som har fått godkjent av Provincial People's Committee å betale landleie samtidig, men som ennå ikke har løst problemet med at industriparkinvestorene betaler samtidig, noe som har vart i tre år nå. Investorenes ønske om å leie land samtidig er å legge til rette for å tiltrekke seg sekundære investorer og for å regnskapsføre og låne kapital for å gjennomføre prosjektet.

Hvorfor være i en så presset situasjon?

Representanten for Departementet for naturressurser og miljø sa at den spesifikke verdsettelsen av land (brukt på prosjekter med landverdi over 20 milliarder VND) er treg av mange årsaker. I følge rundskriv 36 fra Departementet for naturressurser og miljø finnes det 5 metoder for verdsettelse, men de 3 vanligste metodene er overskudd, inntekt og sammenligning. Gjennom informasjon fra en rekke saker er imidlertid konsulentenhetene bekymret for at disse metodene ikke er garantert hvis de brukes på hvert spesifikke prosjekt, spesielt hvis innsatsfaktorene ikke er stabile, noe som fører til feil resultat. For eksempel, sammenligningsmetoden, at området alltid har vært jordbruksland, det er ingen transaksjon, så det kan ikke sammenlignes. Eller overskudds- og inntektsmetodene må bestemme utviklingsinntekter, investeringskapitalrente, enhetspris... noe som er veldig komplisert. Derfor har konsulentenhetene gjort det om og om igjen, departementet har hjulpet konsulentenhetene, men resultatene er ikke overbevisende. Fordi det er nødvendig å anta og estimere, og disse prosjektene er alle veldig store i areal, kan risikoen for feil mellom én person og en annen, selv veldig liten, skape et stort tap. I tillegg reviderer Departementet for naturressurser og miljø også rundskriv 36, med fokus på verdsettelsesmetoder.

Det er også en av grunnene til at den provinsielle folkekomiteen nettopp har utstedt et dokument som ber departementet for naturressurser og miljø om å foreslå for statsministeren å vurdere og lede opprettelsen av en arbeidsgruppe bestående av medlemmer fra departementet for naturressurser og miljø, departementet for bygg og anlegg, departementet for finans og relaterte departementer og grener for å støtte og veilede Binh Thuan- provinsen i å fastsette landpriser generelt og spesielt for Ocean Valley Tourism Complex-prosjektet. For tiden har sentralregjeringen utstedt et dokument som samtykker i å støtte Binh Thuan i å vurdere spesifikke landpriser for NovaWorld Phan Thiet-prosjektet...

Ifølge en representant for departementet for naturressurser og miljø er verdsettelse av tomter i industriparker enklere sammenlignet med NovaWorld Phan Thiet. I dagens situasjon er det imidlertid også nødvendig med en spesifikk verdsettelsesberegning fra sentralregjeringen for å være mer sikker. Fjerningen av hindringer knyttet til spesifikke tomtepriser for store prosjekter i provinsen vil bli løst så snart som mulig.

Den offisielle meldingen som den provinsielle folkekomiteen sendte til departementet for naturressurser og miljø, understreket også at det nåværende arbeidet med verdsettelse av land er svært komplisert fordi det involverer mange sektorer og felt som regulerer parametere for investering, planlegging, bygging, land, finans, bankvirksomhet, marked... som krever at implementøren har generell kunnskap og erfaring knyttet til mange felt for å kunne forstå innholdet i verdsettelsesmetoden fullt ut for å implementere, taksere og evaluere på riktig måte. Samtidig har ikke personalet i provinsens naturressurs- og miljøsektor mye erfaring innen spesialiserte felt innen pris, finans, bygging... for å møte kravene til det svært kompliserte verdsettelsesarbeidet slik det er i dag. Derfor foreslo den provinsielle folkekomiteen at departementet for naturressurser og miljø anbefaler statsministeren å vurdere og lede etableringen av en arbeidsgruppe for å støtte og veilede Binh Thuan-provinsen i å bestemme landpriser generelt og spesielt for Ocean Valley Tourism Complex-prosjektet, slik at prosjektene raskt kan iverksettes, settes i drift og utvikle den lokale sosioøkonomien .

[annonse_2]
Kilde