Fra 2026 vil regjeringen avskaffe rammeverket for landpriser som fastsettes av regjeringen hvert 5. år, og erstatte det med landpristabeller fastsatt av provinsene, med start i 2026, og deretter justert årlig i henhold til faktiske markedssvingninger. Landpristabellene er utviklet i henhold til strenge statlige forskrifter og veiledning fra Landbruks- og miljødepartementet angående prinsipper, prosedyrer, metoder og kriterier for områder og lokasjoner. De to mest grunnleggende prinsippene er å fastsette priser som gjenspeiler markedsprisene nøye og å sikre uavhengighet mellom den rådgivende enheten som fastsetter prisen og Prisvurderingsrådet med kompetent myndighet for godkjenning. Den generelle pristabellen inneholder 8 grunnleggende sekundærtabeller i henhold til 8 landtyper: 4 tabeller for jordbruksareal (årlig avlingsareal, flerårig avlingsareal, akvakulturareal og skogbruksareal). 4 tabeller for ikke-jordbruksareal (boligareal, nærings- og tjenesteareal, produksjonsareal og industriparkareal). Videre kan landpriser deles inn i mindre sekundærtabeller, for eksempel boligareal og andre ikke-jordbruksarealtyper kategorisert etter by- og landområder. Tabeller for tomtepriser er også tilgjengelige for hver administrativ enhet (kommune/distrikt), hvor hver enhet er videre delt inn i flere soner, der hver sone inneholder en rekke kategorier. Hver kategori har en rekke lokasjoner. Hver kategori av boligareal og annen ikke-jordbruksareal har vanligvis 5 lokasjoner, mens hver kategori av jordbruksareal vanligvis har 3 lokasjoner. Lokasjon nummer 1 har den høyeste prisen, med påfølgende lokasjoner som synker i pris.
Tomteprislisten fungerer som det grunnleggende grunnlaget for å bestemme verdien av statseid grunn for utleie eller tildeling (med betaling), budpriser, bruksavgifter for areal ved omlegging av grunn, skatter på kjøp og salg av grunn, kompensasjon når staten gjenvinner grunn og andre gebyrer og avgifter knyttet til grunn.
Den foreslåtte landprislisten for provinser i 2026 ligger nær markedsprisene, med en gjennomsnittlig økning på 30–70 % for boligareal og 20–50 % for jordbruksareal (sammenlignet med landprislisten som ble implementert frem til slutten av 2025). Den foreslåtte økningen for boligareal på slettene er 30–40 % for boligareal og 15–30 % for jordbruksareal. Denne satsen er 15–30 % og 10–25 % i fjellområder. Toppprisene på land i fjellområder er betydelig lavere, bare 10–30 % av prisene på slettene. Det er verdt å merke seg at i tilfeller av provinsielle sammenslåinger øker ikke landprisene i sentrale områder, og kan til og med synke når det provinsielle administrative senteret flyttes. Omvendt øker landprisene kraftig i områder som blir det felles administrative senteret for de sammenslåtte provinsene.
Flere steder har blitt fokus for medieoppmerksomhet. I nord foreslår Hanoi en økning i bytomtepriser på 2–26 % (sammenlignet med den justerte prisen i 2025), og en økning på 150–270 % (sammenlignet med den ujusterte prisen i 2025). Toppprisen (per kvadratmeter) er 702 millioner VND for bytomt i sentrum og 290 000 VND for jordbruksareal. I Quang Ninh har bytomteprisene økt med gjennomsnittlig 1,5–2 ganger, med noen som har nådd over 5 ganger, med en topp på 203 millioner VND. Prisene på landbruksarealer har økt med gjennomsnittlig rundt 3 ganger, med noen som har nådd 9 ganger. Hai Phong opplevde den høyeste økningen på 370 %, med bytomtepriser som oversteg 200 millioner VND. I Bac Ninh har bytomteprisene økt med gjennomsnittlig 2,4 ganger, med en topp på 120 millioner VND. I Sentral-Vietnam, i Nghe An-provinsen, er tomteprisene i noen områder av den gamle og nye Vinh-byen beregnet til 80 % av markedsverdien, med topppriser på over 200 millioner VND. I Da Nang økte prisene på urbane tomter med 5–82 %, med en topp på 350 millioner VND. Prisene på jordbruksarealer av alle typer økte med gjennomsnittlig 140–150 %, med en topp på 300 000 VND. I Quang Ngai økte prisene på urbane tomter 2–3 ganger, med en topp på 60 millioner VND. I Sør-Vietnam opplevde Ho Chi Minh-byen en økning på 4–280 %. Toppprisene på urbane tomter nådde 687 millioner VND, og for jordbruksareal 810 000 VND. I Dong Nai økte prisene på boligtomter 1,3–2 ganger. Prisene på jordbruksarealer økte 1,1–1,8 ganger, med noen områder opptil 9 ganger høyere priser. Toppprisene på urbane tomter nådde 64 millioner VND, landlig boligtomt 18 millioner VND og jordbruksland 396 000 VND/m2. I Tay Ninh har tomteprisene i landlige og urbane områder økt med 1,6 til 6 ganger, med bytomtepriser som toppet seg på 83 millioner VND og jordbruksland på 178 000 VND.
Provinsene i det nordlige Midlands og fjellregionen tilhører gruppen med lav til middels økning i landpriser. Boligareal i byer økte med gjennomsnittlig 15–30 %, med den høyeste økningen på 5–8 ganger. Jordbruksareal økte med gjennomsnittlig 5–20 %, med den høyeste økningen på 80 %. Thai Nguyen-provinsen nådde den høyeste toppen, med jordbruksareal på 140 000 VND og boligareal i byer på 100 millioner VND. Phu Tho-provinsen hadde priser over 90 000 VND og 105 millioner VND. Lao Cai-provinsen hadde priser over 50 000 VND og 83 000 millioner VND. Dien Bien-provinsen hadde priser på 82 000 VND og 42,5 millioner VND. Lai Chau-provinsen hadde priser på 43 000 VND og over 9 000 millioner VND. Lang Son-provinsen hadde priser på 43 000 VND og 37,2 millioner VND.
Son La er en av provinsene som annonserte sin prisliste for land for 2026 tidlig, og ber for tiden om tilbakemeldinger fra alle nivåer, sektorer, organisasjoner og publikum. Den provinsielle fedrelandsfrontkomiteen samler også inn meninger fra medlemmer av det rådgivende rådet. Son La sin prisliste for land består av åtte prislister for åtte landtyper. Jordbruksareal har fire lister (årlig avlingsareal, flerårig avlingsareal, skogbruksareal og akvakulturareal). Ikke-jordbruksareal har fire lister: boligareal, nærings- og tjenesteareal, ikke-jordbruksproduksjonsareal og industripark/industriklyngeareal). Ikke-jordbruksareal er kategorisert etter 75 administrative enheter (kommuner og bydeler). Hver bydel har vanligvis rundt 20 områder, og hver kommune har rundt 10 områder. Hvert område har mange kategorier, der hver kategori vanligvis har 5 lokasjoner. Når det gjelder jordbruksareal, har hele provinsen 75 kommuner og bydeler, noe som betyr 75 områder og 75 lokasjoner. Gjennomsnittlige boligpriser økte med 10–20 %. Grunnprisene på jordbruksareal økte jevnt med omtrent 30 %. Boligareal hadde de høyeste prisene blant alle landtyper, med de høyeste i To Hieu-distriktet, vanligvis på 15–20 millioner VND/m², med en topp på 54 millioner VND. Den nest høyeste prisen var 32 millioner VND, i Thao Nguyen-distriktet (tidligere Moc Chau by). Boligareal på kommunenivå nådde en topp på nesten 16 millioner VND (Mai Son kommune, tidligere Mai Son by). Prisene på jordbruksareal var høyest for dobbeltdyrket risjord, med et gjennomsnitt på 45 000 VND/m², med en topp på 78 000 VND (Doan Ket kommune, tidligere Moc Chau-distriktet). Sammenlignet med de anslåtte landprislistene for provinser over hele landet, er dermed Son La sine anslåtte landpriser blant de laveste, og økningsraten er også blant de laveste. I Northern Midlands and Mountains-regionen er landpriser og økningsrater i det midtre området. Dette er i samsvar med den faktiske situasjonen i landmarkedet i Son La.
Prislisten for land i Son La-provinsen har noen forskjeller sammenlignet med resten av landet og regionen. Det vil si at (1) prisene på jordbruksareal øker jevnt og i en høyere takt enn prisene på boligareal, mens prisene på boligareal øker mer i resten av landet og regionen; (2) Land og ikke-jordbruksareal er delt inn i områder og lokasjoner i henhold til hver kommune og valgkrets, i stedet for å dele listen inn etter by- og landområder; (3) Hver kommune og valgkrets brukes som både et område og en lokasjon for å bestemme prisene på jordbruksareal. Problemet er at provinsen før sammenslåingen hadde 204 kommuner og valgkretser, nå er det bare 75 kommuner og valgkretser. Nå er mange kommuner slått sammen fra 2–3 kommuner, inkludert kommuner som tilhører forskjellige utviklingssoner (sone I, sone II, sone III), men alle deler samme lokasjon, noe som skaper bekymring.
Tomtepriser og prisøkninger varierer mellom regioner og provinser/byer, hovedsakelig på grunn av ulike nivåer av økonomisk utvikling, urbanisering, infrastrukturutvikling, industrisoner, bedrifter og investeringsprosjekter. Generelt spår eksperter at hvis dagens tomtepriser er rundt 70 % av markedsverdien, forventes prisene i 2026 å øke med omtrent 85 %. Imidlertid påvirkes markedsprisene noen ganger og noen steder av negative faktorer (prismanipulasjon, prisinflasjon). Hvorvidt den anslåtte økningen i tomtepriser er for rask og vil skape et sjokk, er et debattemne. Hvis myndighetene "fanger" markedsprisen, vil markedsprisen også "følge etter". Den sikreste og mest fornuftige tilnærmingen er å ha minst en 5-års syklus for å oppnå optimal priskonvergens. Å bringe tomteprisene nærmere markedsverdien er en objektiv og nødvendig trend, men det er også et tveegget sverd. Myndighetene vil begrense økonomiske tap og øke budsjettinntektene, men dette vil også øke kompensasjon, støtte og gjenbosettingskostnader når land gjenvinnes. Bedrifter er bekymret for at innsatskostnadene for investeringsprosjekter vil øke på grunn av stigende landpriser, noe som reduserer konkurranseevnen til produktene deres i markedet, noe som igjen påvirker tiltrekning av arbeidskraft og generering av budsjettinntekter. Publikum er bekymret, spesielt for prisen på hagejord når den konverteres til boligjord. Prisen på hagejord knyttet til boligjord forventes å øke 1,5 ganger prisen på lignende jordbruksjord, men når den konverteres til boligjord, øker prisen 20 ganger, eller til og med 50 ganger. Husholdninger som ønsker å separere og konvertere jord for å bygge hus til barna sine, er hjelpeløse på grunn av den økonomiske byrden som overstiger deres evner. Mange eksperter foreslår å heve prisen på hagejord til nær prisen på boligjord (rundt 60-70 %) for å redusere den økonomiske byrden for folket. Regjeringen foreslår imidlertid, og nasjonalforsamlingen innhenter for tiden uttalelser om, en politikk for å bruke økonomiske insentiver for å løse problemet på en mer rimelig måte. De som konverterer hagejord til boligjord innenfor den fastsatte grensen har rett til en reduksjon på 70 %, og må bare betale 30 % av sine økonomiske forpliktelser. Hvis grensen overskrides sjeldnere enn én gang, betaler de 50 %. Hvis den overskrides én eller flere ganger, betaler de 100 %.
Når det gjelder økningen i innsatskostnader for næringsinvesteringsprosjekter på grunn av stigende landpriser, antyder professor Dang Hung Vo, tidligere viseminister for naturressurser og miljø, og mange eksperter at land med god erfaring kan lære av dette. Spesielt næringsinvesteringsprosjekter skaper infrastruktur og tiltrekker seg arbeidskraft, som er grunnleggende faktorer for å øke landprisene i området og generere inntekter for budsjettet. Dermed kan den økonomiske byrden for bedrifter reduseres.
Et annet problem er at prosessen med å etablere landpristabeller er mindre utsatt for negative påvirkninger, men å bestemme spesifikke landpriser for hvert tilfelle basert på landtype, område, beliggenhet og tid kan være mer utsatt for problemer. Dette er fordi den spesifikke landprisen deretter beregnes ved å multiplisere prisen i landpristabellen med en koeffisient. Et effektivt tiltak for å forhindre negative risikoer, urettferdighet og potensielle klager er å sikre at fastsettelsen av spesifikke landpriser er offentlig og transparent, med lokalsamfunnets tilsyn og innspill. På den annen side opplever overgangsperioden som fører opp til justeringer av landpriser, landprosedyrer, kjøps- og salgstransaksjoner og omdanning av land ofte forsinkelser og forstyrrelser, noe som påvirker rettighetene til bedrifter og borgere betydelig. Myndigheter på alle nivåer må sikre en transparent, smidig og effektiv overgangsprosess, og instruere relevante etater (de som håndterer landprosedyrer og innkrever landskatt, avgifter og gebyrer) for å overvinne forsinkelser forårsaket av å vente på økninger i landpriser.
Tomteprislistene for 2026 i provinsene anses som godt utarbeidet og gjenspeiler generelt markedsrealitetene. Dette er imidlertid bare prognoser. Ved å samle tilbakemeldinger fra viktige interessenter (innbyggere og bedrifter), inkludert meninger fra organisasjoner med vurderingsfunksjoner og vurderinger fra takseringsrådet, vil tomteprislistene utvilsomt bli mer fullstendige, tilfredsstille myndighetene, bedriftene og innbyggerne, og gi et betydelig bidrag til å fremme sosioøkonomisk utvikling i hver lokalitet og landet som helhet.
Phan Duc Ngu
Kilde: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Kommentar (0)