Den millionbelastede «spilleplassen» blir fortsatt bortkastet.

[annonse_1]

Leksjon 1: En trist virkelighet…

Eiendomsmarkedet har aldri vært så tregt som det er nå. Få nye eiendomsprosjekter starter opp, mens eldre prosjekter nesten står helt fast. Mange eiendomsmeglere opererer på et minimalt nivå eller legger til og med ned, noe som fører til at tusenvis av arbeidsplasser går tapt. Samtidig øker selskapsgjeld og obligasjonsforpliktelser og utgjør en risiko for å eksplodere når som helst.

Den «magiske» tiltrekningen har falmet.

Eiendomsbransjen generelt, og spesielt markedet for eksklusive eiendommer, er en av de viktigste økonomiske sektorene, og bidrar betydelig til landets vekst og BNP. Dessuten gir eiendom sysselsetting og inntekt til millioner av arbeidere, og er nært knyttet til mange andre bransjer: produksjon av byggematerialer, turisme og feriesteder, finans og bankvirksomhet, bygg og anlegg, osv. I en sammenheng med strengt kontrollert kreditt og uløste juridiske spørsmål mangler imidlertid eiendomsprosjektutviklere tilstrekkelig økonomisk styrke og fullstendig juridisk dokumentasjon, noe som gjør det vanskelig for kjøpere å investere like raskt og enkelt som før. Dette har ført til tregt salg, et nesten fritt fall i eiendomsmarkedet og enestående dyster utsikter.

På grunn av virkningene av Covid-19-pandemien har den globale økonomien nylig møtt vanskeligheter, inflasjonen har økt, og stigende bankrenter har påvirket eiendomsmarkedet kraftig, spesielt high-end-segmentet. Mange nye eiendomsprosjekter har ennå ikke fått tillatelse, og eldre prosjekter er forsinket, noe som fører til et stadig knappere tilbud. Samtidig har mange eiendomsprosjekter blitt utsolgt, men utviklerne har ikke fullført dem som planlagt, noe som har ført til en rekke forlatte villaer som er overgrodd med ugress og forårsaker avfall.

Forlatte villaer, overgrodd med ugress, representerer sløsing med ressurser.

Mange utenlandske investorer mener at Vietnams eiendomsmarked er attraktivt på grunn av den store befolkningen og den høye etterspørselen etter eiendommer. Vietnam akselererer urbaniseringen, mens myndighetene er fast bestemt på å utvikle turistnæringen som en nøkkelsektor for vekst. Videre ser det økende antallet velstående kunder dette som en potensielt høyavkastende investeringskanal, til tross for at de erkjenner de iboende risikoene.

"
Ifølge data fra departementet for planlegging og investeringer, økte registrert utenlandsk direkteinvestering i eiendom bare til 2,6 milliarder dollar i 2021, mens den økte til 4,5 milliarder dollar i 2022, og første kvartal 2023 viser fortsatt positive tegn. Eiendom er den nest største sektoren som tiltrekker seg utenlandsk direkteinvestering, etter foredlings- og produksjonsindustrien.

Herr Le Minh Hiep, en spesialist på eksklusive eiendommer i Nam Tu Liem-distriktet, sa: «Mine to venner og jeg investerte sammen. For noen år siden tjente vi god fortjeneste og hadde rask likviditet, men fra 2021 og frem til nå har vi knapt kjøpt flere villaer, mens noen av de vi kjøpte tidligere fortsatt er usolgte. Selv om det er folk som spør om å kjøpe, tilbyr de for lav pris.» Herr Hiep la til: «Heldigvis lånte vi ikke penger fra banken da vi kjøpte dem. Hvis vi måtte betale renter før nå, ville vi ikke hatt noe annet valg enn å selge dem raskt.»

Det er tydelig at eiendomsmarkedet ikke lenger er på sitt beste slik det var for mange år siden.

Er tilbud og etterspørsel bare fantasi?

Eiendomseksperter mener at beholdningen av eksklusive eiendommer (spesielt villaer) er ganske stor. Imidlertid vil nytt tilbud bli stadig knappere på grunn av de svært få anerkjente eksklusive eiendomsprosjektene med tilstrekkelige økonomiske ressurser som implementeres. Samtidig har tilbudet av villaer og butikklokaler (en modell for boligbygging kombinert med kommersiell virksomhet) i Hanoi og de nordlige provinsene sunket kraftig. For tiden kommer tilbudet hovedsakelig fra eiendomsprosjekter som ble lansert før 2020. Fra 2021 til første kvartal 2023 har bare en håndfull eksklusive eiendomsprosjekter blitt lansert, mens dette segmentet hovedsakelig er for overklassen og ikke for lavinntektsgrupper. Derfor blir det allerede trege markedet enda tregere.

Dinh Van Troi, salgsdirektør i Dai Phong Investment and Construction – Real Estate Joint Stock Company, kommenterte: Tilbudet av villaer og rekkehus i Hanoi har vært kontinuerlig utilstrekkelig i lang tid, mens det nye tilbudet i 2022 og tidlig i 2023 hovedsakelig kommer fra prosjekter under utvikling og konsentrert i forstedene til Hanoi. Selv om dette vil gi markedet noen tilleggsprodukter, er mengden ubetydelig for utvalget.

*Thuy San Hill Villas-prosjektet i Bai Chay-distriktet i Ha Long by (Quang Ninh-provinsen) har mange uferdige konstruksjoner.*

Ifølge en undersøkelse utført av journalister i Quang Ninh-provinsen er tilbudet av villaer og butikklokaler fortsatt rikelig, men hovedsakelig fra eldre eiendomsprosjekter som BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group, etc., og nesten ingen nye eiendomsprosjekter blir implementert; det nye tilbudet har nådd bunnen.

Samtidig er tilbudet i provinser som Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong og Hoa Binh heller ikke særlig lovende. I disse provinsene og byene er det få eksklusive eiendomsprosjekter, transaksjonsvolumene er begrensede, og de siste årene har svært få eksklusive eiendomsprosjekter blitt implementert. Mens eldre prosjekter opererer i et sakte tempo, blir mange villaer og butikklokaler, selv om de eies, ikke tatt i bruk, noe som fører til forlatthet, svinn og potensielle sosiale problemer.

Det er tilbudssiden. Når det gjelder etterspørsel, spår eksperter at villaer og butikklokaler med grøntområder, optimale fasiliteter, lokalisert i integrerte komplekser og med praktiske transportforbindelser vil være det beste valget for kundene. I tillegg er urbaniseringsraten, naturlig befolkningsvekst og fremveksten av middel- og overklassen også viktige drivere som øker etterspørselen etter villaer i den kommende perioden.

Når økonomien kommer seg kraftig etter Covid-19-pandemien, og myndighetenes politikk for å fjerne hindringer og vanskeligheter for eiendomsmarkedet blir seriøst implementert av lokalsamfunn, kombinert med løsnede kredittgrenser og garanterte selskapsobligasjoner, vil selskaper, bedrifter og enkeltpersoner snart ha tilgang til nødvendig kapital. Derfra vil eiendomsprosjekter bli implementert og et mangfoldig utvalg av eksklusive eiendomsprodukter vil bli tilbudt markedet: villaer, butikklokaler, feriesteder, helsefasiliteter osv., og kjøps- og salgsaktiviteten i eiendomsmarkedet vil bli levende igjen.

Fusjoner og oppkjøp dukker opp.

Dette er en naturlov: de sterke overmanner de svake, og de svake blir ofte kjøpt opp og slått sammen med de sterke – dette har vært normalt i eiendomsbransjen i det siste. I det siste har det imidlertid dukket opp «haier» fra både innenlandske og internasjonale kilder, som bruker ulike investeringsfond eller kontanter til å kjøpe opp eksklusive eiendomsprosjekter og prosjekter med ren juridisk status for utvikling.

Det kan observeres at vietnamesiske eiendomsselskaper fra begynnelsen av 2023 og frem til i dag kan deles inn i fire typiske grupper: høyrisiko, balanserte, sterke og «nye aktører». Blant disse inkluderer gruppen «nye aktører» selskaper og investeringsfond ... som søker muligheter til å komme inn på eiendomsmarkedet gjennom fusjoner og oppkjøp.

Typiske eksempler inkluderer FLC Group og Tan Hoang Minh Group… Etter at lederne deres var involvert i juridiske problemer, ønsket en rekke store selskaper å hoppe inn i de lovende prosjektene til disse gruppene. Bamboo Airways ble offisielt skilt fra FLC Group, og som et resultat er mange av gruppens eiendomsprosjekter i Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… i fare for å bli stoppet eller tvunget til å bli overført til andre partnere for videre forskning og utvikling.

*Mange eksklusive eiendomsprosjekter i landet tiltrekker seg for tiden interesse fra utenlandske investorer.*

Videre er mange andre oppkjøpsavtaler for tiden under forhandlinger. Ifølge mange økonomiske og eiendomseksperter vil mange prosjektutviklere, med det nåværende svake eiendomsmarkedet og de vanskelige økonomiske forholdene, mangle arbeidskapital hvis denne situasjonen vedvarer, og må kanskje vurdere å overføre eller selge eiendomsprosjektene sine direkte. Dette er for ikke å nevne at mange utenlandske selskaper og investeringsfond forbereder midler og venter på muligheter til å kjøpe innenlandske eiendomsprosjekter når bedrifter møter vanskeligheter og blir tvunget til å selge.

Le Hoang Chau, leder av Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), foreslo at regjeringen og nasjonalforsamlingens stående komité vurderer å tillate bedrifter å overføre eiendomsprosjekter gjennom forhandlede avtaler under pilotmekanismen fastsatt i resolusjon nr. 42/2017/QH14 datert 21. juni 2017 fra nasjonalforsamlingen. Ifølge Chau vil dette, hvis det implementeres, lindre vanskeligheter med kontantstrøm og likviditet for eiendomsbedrifter, inkludert de med obligasjoner som nærmer seg forfall. Å tillate bedrifter å overføre prosjekter gjennom forhandlede avtaler, basert på etterspørsel, vil både øke skatteinntektene for staten og forbedre effektiviteten og produktiviteten i statens forvaltning av eiendomsmarkedet. Det vil også øke åpenheten og løse problemet med "underjordiske" prosjektoverføringer kamuflert som aksjeoverføringer, noe som fører til inntektstap for statsbudsjettet.

Fru Do Thu Hang, seniordirektør for forsknings- og konsulentavdelingen i Savills Hanoi, uttalte: «Tilbudet av eiendommer som for tiden selges direkte av utbyggere i dette segmentet er svært begrenset, noe som skyldes det lave antallet nye enheter som kommer inn på markedet. Rekkehus er imidlertid fortsatt hovedproduktlinjen, etterfulgt av villaer og deretter butikklokaler, som bare utgjør en liten prosentandel av det totale nåværende tilbudet.»

Leksjon 2: Konkurrere for å nå målstreken sakte
Utviklere av eiendomsprosjekter oppgir utallige årsaker til forsinkelser, men de fleste tilskrives langsom rydding av tomter, endringer i juridiske mekanismer og skattepolitikk, og den svake økonomiske kapasiteten til mange bedrifter, som alle bidrar til forsinkelser i prosjektfullføringen.

Eiendomsprosjekter med forsinket fremdrift er utbredt.

De fleste av de 63 provinsene og byene har eiendomsprosjekter som er forsinket. Imidlertid ligger luksussegmentet for eiendommer hovedsakelig i store provinser og byer med gunstig geografisk beliggenhet, potensial for turismeutvikling og velutviklet transport og infrastruktur.

Hanoi er det området med flest forsinkede eiendomsprosjekter. Ifølge ufullstendig statistikk har Hanoi for tiden flere hundre forsinkede prosjekter, tilsvarende et ubebygd område på over 5000 hektar, noe som forårsaker betydelig svinn.

Noen eiendomsprosjekter har blitt forsinket i opptil et tiår, som for eksempel byområdet Kim Chung - Di Trach (nå omdøpt til byområdet Hinode Royal Park) i Hoai Duc-distriktet. Et annet eksempel er byområdet Nam An Khanh utviklet av Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), som en gang ble markedsført som et paradis for å bo. Ryddingen av land er imidlertid fortsatt ufullstendig, og mange villaer og rekkehus står forlatt, noe som resulterer i sløsing med ressurser. En representant fra Sudicos medieteam uttalte at på grunn av den nylige nedgangen i eiendomsmarkedet holder mange villainvestorer fast ved tomten sin og venter på en positiv snuoperasjon i markedet. Dette har ført til at noen villaer er blitt forlatt, noe som forringer prosjektets generelle estetikk.

I Phu Tho-provinsen dekker Thanh Thuy Hot Spring Resort-prosjektet, investert av Song Thao Co., Ltd., et område på over 87 hektar, har blitt forsinket i mer enn to tiår og er plaget av en rekke brudd... Prosjektet er for tiden forlatt, og lokalbefolkningen bruker det som beiteområde for husdyr.

Tran Van Kien, nestleder i folkekomiteen i Thanh Thuy by, uttalte åpenhjertig: «Problemet med Thanh Thuy varme kildeprosjekt ligger for øyeblikket i investorens kapasitet. Prosjektet har en ren tomt og fullstendig juridisk dokumentasjon, men det kan ikke implementeres på grunn av investorens svake evner. Vårt lokalområde er også svært engstelig fordi velgerne har reist mange bekymringer, men myndigheten til å håndtere dette tilhører Phu Tho-provinsen.»

*Thanh Thuy varme kildeanlegg-prosjektet er for tiden forlatt, og lokalbefolkningen bruker det som beiteområde for husdyr.*

Ha Nam-provinsen har et annet like bisart eiendomsprosjekt: å transformere land som er avsatt for offentlige arbeider og tjenester til kommersielle boliger (butikklokaler) som deretter blir stående forlatt. Dette er Thang Loi Thanh Liem Commercial and Housing Complex-prosjektet. Til dags dato er prosjektets struktur ferdigstilt, noen beboere har flyttet inn, mange planlagte komponenter står fortsatt ubebygde, og noen strukturer viser tegn til forfall og forlatthet.

I følge inspeksjonskonklusjonsmelding nr. 161/TB-TTCP datert 17. januar 2023, utstedt av regjeringens inspektorat angående Thang Loi Thanh Liem Companys omfattende kommersielle senterprosjekt i Ha Nam-provinsen, ble land tildelt uten å auksjonere ut bruksrettighetene til land, noe som var i strid med artikkel 118 i jordloven fra 2013. Enda alvorligere er det at dette landområdet var planlagt for offentlige arbeider, tjenester og kommersielle formål, ikke for boligformål, noe som var i strid med artikkel 26 i byplanloven fra 2009 og artikkel 14 i regjeringsdekret 37/2010/ND-CP datert 7. april 2010.

Fjerning av "svulsten"

Mange steder har eiendomsprosjekter som er forsinket, eller til og med har stoppet opp i årevis, inkludert Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho og Hoa Binh. Bare i Hanoi er det for tiden hundrevis av eiendomsprosjekter som er forsinket eller ennå ikke er gjennomført. Mange av disse prosjektene har mottatt røde varsler, og noen har blitt resolutt tilbakekalt av Hanoi-folkekomiteen.

Et typisk eksempel er Phuong Vien, et eksklusivt boligprosjekt i Me Linh-distriktet, investert av Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Prosjektet ble tildelt land i 2008, men det tok lang tid å utvikle seg. Derfor utstedte Hanoi-folkekomiteen beslutning nr. 4058/QD-UBND om å oppheve beslutningen om tildeling av land for prosjektet. I tillegg finnes det andre prosjekter som: Truong Giang Construction Company med bygging av hagevillaer; Anh Duong Joint Stock Company med bygging av teknisk infrastruktur for villaområdet Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company med Vinalines New Urban Area-prosjektet… Hanoi-folkekomiteen har utstedt beslutninger om å oppheve tildelingen av land for disse prosjektene.

*Villaene og rekkehusene i Tan Viet Urban Area Project, Hoai Duc-distriktet, er fortsatt tynt befolket.*

Angående Thanh Thuy Hot Spring Resort-prosjektet, investert av Song Thao Co., Ltd., uttalte Ha Minh Duc, nestleder for arealforvaltningsavdelingen i Phu Tho provinsielle avdeling for naturressurser og miljø: «I dokument 2308/UBND-KGVX datert 21. juni 2022 instruerte Phu Tho provinsielle folkekomité den provinsielle skatteavdelingen om å innkreve de utestående leieavgiftene fra Song Thao Company. Samtidig fikk den provinsielle avdelingen for planlegging og investering, Thanh Thuy distrikts folkekomité og andre relevante etater i oppgave å gjennomgå og skille ut omtrent 37 hektar fra det totale prosjektområdet slik at selskapet kunne fortsette med implementeringen. Duc la til: «For øyeblikket har investoren ennå ikke fullført prosedyrene for godkjenning av detaljert planlegging 1/500, og det er derfor ikke grunnlag for å kartlegge og skille ut området som anvist av Phu Tho provinsielle folkekomité. 25. mars 2022 fattet Phu Tho provinsielle folkekomité en beslutning om å tilbakekalle investeringsinsentivsertifikatet for prosjektet.»

Tran Nhu Long, direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Quang Ninh-provinsen, sa: I den kommende tiden vil Quang Ninh fortsette å gjennomgå, inspisere og revidere arealbruken til prosjekter som er forsinket og har forsinket ferdigstillelsen av teknisk infrastruktur. Provinsen vil resolutt håndtere og gjenvinne land i samsvar med loven, forhindre gjentakelse av «suspendert» planlegging og «suspenderte» prosjekter, og bekjempe egeninteresser og korrupsjon som fører til budsjetttap og sløsing med landressurser, noe som bidrar til en sunn utvikling av eiendomsmarkedet.

Dette er noen typiske prosjekter som resolutt har blitt tilbakekalt og håndhevet av lokale myndigheter. Det er imidlertid fortsatt mange prosjekter som er forsinket, har blitt utvidet flere ganger og er overgrodd med ugress, men som fortsatt ikke er tatt hånd om. For eksempel, i Quang Ninh er mange prosjekter som Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; The Bay View Tower blandet kommersiell og leilighetsprosjekt (Ha Long City) ... forsinket. I tillegg har mange eiendomsprosjekter blitt tatt i bruk, men har lav utleiegrad; mange villaer og butikklokaler, selv om de eies, er ikke bebodd, noe som viser tegn til forfall, forårsaker ressurssløsing og forringer byens estetikk.

Nguyen Huu Nha, nestleder i folkekomiteen i Ha Long by, sa: I den senere tid har byen resolutt gjennomført en gjennomgang og sendt inn forslag til provinsen for vurdering og håndtering av dusinvis av prosjekter som er forsinket eller i strid med loven, for å unngå situasjonen med «hamstring av land» for lenge, slik at ugress vokser, forårsaker sløsing med landressurser og påvirker miljømessig sanitærforhold og bylandskap.

For eiendomsprosjekter, spesielt eksklusive prosjekter, må lokale myndigheter iverksette sterke tiltak for å inspisere og avgjørende håndtere prosjekter med alvorlige brudd, forsinkelser og lange tidsperioder. De må også seriøst eliminere prosjekter som er svake i planleggingen, har begrensede økonomiske ressurser, eller bevisst hamstrer land uten å gjennomføre dem.

Vi må eliminere tankegangen om at hvis én provins har eksklusive eiendomsprosjekter, så må også vår provins ha dem.
Leksjon 3: Midlertidig opphold i en millionvilla
Lavinntektsfolk som bor i millionvillaer leier villaer og butikklokaler for å bo i, åpner dagligvarebutikker, selger grønnsaker eller driver ølboder for å tjene til livets opphold. Det høres utrolig ut, men det finnes i de fleste byområder som skal være levelige, siviliserte og moderne.

Å gjøre villaer og butikklokaler om til … «markeder»

Det er lett å se at mange villaer og butikklokaler med brede fasader, som ligger ved siden av boligområder eller ved foten av leilighetsbygg i Hanoi, ofte leies ut til kafeer, restauranter, dagligvarebutikker, hurtigmatutsalg, ferskvarebutikker osv. Selv om det ikke er forbudt ved lov, skaper dette utilsiktet et rotete utseende for byområder som anses som siviliserte og moderne.

*I tilknytning til butikkhusene leier folk dem ut for å åpne butikker, restauranter og andre bedrifter.*

Herr Nguyen Quang Truong, bosatt i Hoai Duc-distriktet, som leier et butikklokale i det nye byområdet Tan Tay Do i Dan Phuong-distriktet, sa: «Mine to venner og jeg leide butikklokalet for å selge hurtigmat, kaffe osv. I starten leide vi det for 5 millioner VND/måned (leid fra utleier - PV). Senere, fordi vi selger om natten, måtte vi betale ytterligere 2 millioner VND/måned for å få lov til å sove der.»

En «servicemegler» som spesialiserer seg på utleie av butikklokaler her sa: Leietakerne er hovedsakelig arbeidere fra andre provinser, som leier ut til lave priser for å åpne frokostbutikker, grønnsaksboder, puber osv. Leieavtalen er ikke bindende, det kreves ikke noe stort depositum, og pengene må returneres når utleier tar dem tilbake.

Konsentrasjonen av småhandlere som leier ut butikklokaler for å drive forretninger har gjort området til et improvisert, provisorisk marked. En beboer i HHA-leilighetsbygningen i Tan Tay Do-området sa: «Selv om det er praktisk for kjøp og salg, er det mange kjøpere og selgere hver morgen og i helgene, og mange kjøretøy kjører inn og ut av byområdet, noe som utgjør en potensiell trafikksikkerhetsfare. For ikke å snakke om butikkene som slipper ut avløpsvann og søppel, noe som skaper et veldig skjemmende rot.»

Reportere som utførte feltarbeid i flere byområder i distriktene Hoai Duc og Gia Lam, og Nam Tu Liem, Bac Tu Liem og Hoang Mai, observerte et utbredt fenomen med villaer og butikklokaler som leies ut av eierne. Hvert sted har sine egne unike egenskaper og leiepriser, men de har alle en fellesnevner: de bidrar til det skjemmende utseendet til det som en gang var et sivilisert og moderne bylandskap.

I provinser og byer som Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen og Thanh Hoa er ikke situasjonen mye bedre. Selv om det er færre leietakere og lavere priser, er situasjonen fortsatt kaotisk. I mellomtiden er forlatte eiendommer overgrodd med ugress og viser tegn på forfall.

Mange «nei» i millionvillaer

Vi utga oss for å være potensielle leietakere som lette etter midlertidig innkvartering i en villa, og fikk en omvisning av fru Nguyen Thi Bich i byområdet Nam An Khanh i Hoai Duc-distriktet i Hanoi. Her så vi av og til villaer og butikklokaler med beboere. Selv om villaenes eksteriør fortsatt var uferdig, med midlertidige dører laget av plastpaneler, noen til og med med tynne bølgeblikkplater ... inni hang klær tilfeldig, arbeidere lagde provisoriske soveområder med treplanker, noen med matter spredt direkte på betonggulvet, det ble satt opp midlertidige kokeområder, og viktigst av alt, det fantes ingen skikkelige toaletter.

Fru Bich spurte: «Hvor mange personer planlegger dere å leie villaen til? Hvis det er mange, bør dere leie hele villaen, med et areal på 200–300 kvadratmeter. Prisen varierer bare fra 6–8 millioner VND/måned. Dere kan ha så mange personer dere vil. Gi meg beskjed hvis dere er enige, så jeg kan kontakte eieren.»

De fleste arbeiderne kommer fra Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang, osv. De bor konsentrert i villaer og butikklokaler, og jobber som renholdere, bygningsarbeidere, mekanikere, osv. på dagtid. De samles i millionvillaene sine, men mangler mye: ingen strøm, ikke rent vann, toaletter som ikke fungerer ...

anh-4(1).jpg — *De provisoriske boforholdene i en millionvilla til en frilansarbeider - Foto av Ngoc Vu*

Le Khac Nam (fra Thanh Hoa-provinsen), som for tiden bor i en villa i Hoang Mai-distriktet, sa: «Jeg sluttet på skolen i 9. klasse og fulgte naboen min hit for å jobbe som bygningsarbeider. Nå er jeg bygningsarbeider. Hvis det ikke hadde vært for alles støtte og veiledning, vet jeg ikke hvor jeg ville vært nå.»

De siste dagene, med studenter på sommerferie, har mange barn blitt hentet av foreldrene sine fra hjembyene sine for å besøke Hanoi. For første gang bor disse barna i millionvillaer med foreldrene sine. Fru Le Thi Hai (fra Nghe An-provinsen) sa: «Barnet mitt var på sommerferie og sa at hun savnet foreldrene sine, så jeg tok henne med hit for å leke. Det er ikke klimaanlegg, og noen netter er det så varmt at vi ikke får sove før sent på kvelden. Jeg synes synd på barnet mitt, men jeg har ikke noe annet valg. Jeg planlegger å la henne bli i en eller to uker før jeg tar henne med tilbake til hjembyen vår for å bo hos besteforeldrene hennes.»

Fru Hoang Thi Sy, kjøkkensjefen som lager mat for over 30 ansatte, sa: «De siste dagene har sovesalområdet vært mye livligere. Fem barn har blitt oppdratt av foreldrene sine for å leke. I løpet av dagen lager jeg mat og fungerer også som barnevakt. Det gode er at selv om de alle kommer fra forskjellige steder, leker de veldig harmonisk sammen og er hensynsfulle overfor hverandre.»

I noen byområder i Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh, osv., er det en situasjon der lavinntektsarbeidere midlertidig bor i villaer.

Det finnes fortsatt butikker, men ikke i store antall. Da vi henvendte oss til dem fra et journalistisk perspektiv, nektet de blankt å svare, eller i noen tilfeller ba de proaktivt om anonymitet eller at vi ikke ble fotografert, med henvisning til frykten for at utleier eller utbygger ikke ville tillate dem å fortsette å leie ut.

(Merk: Navnene på karakterene i denne artikkelen er endret for å beskytte personvernet.)

Leksjon 4: Forbedring av det institusjonelle rammeverket og tilbakeføring av eksklusive eiendommer til sin sanne verdi.
Eiendomsutviklere og investorer må ofre små, kortsiktige gevinster for langsiktige fordeler, proaktivt omstrukturere virksomhetene sine, fokusere på kjerneprosjekter, redusere gjeld, effektivt kontrollere selskapsobligasjoner og begrense overdreven avhengighet av kredittinstitusjoner. Når det gjelder reguleringsorganer, må staten raskt ferdigstille et omfattende juridisk rammeverk fra sentralt til lokalt nivå og tydelig definere fordelingen av forvaltningsmyndigheter, unngå overlappende ansvar og mangel på koordinering slik det er i dag.

Å ofre små fordeler

For bedrifter er profitt alltid topprioritet, og det å ofre kortsiktige gevinster for langsiktige samlede fordeler er virkelig et svært vanskelig valg. For et selskap som spesialiserer seg på eksklusiv eiendom krever det imidlertid mot, fremsyn og en viss forståelse for å møte behovet for å ofre ulønnsomme eller lavprofittprosjekter, samtidig som man omstrukturerer virksomheten, reduserer gjeld og fokuserer på kjernevirksomheten og prosjektene. Først da kan det betraktes som en klok beslutning.

Dinh Van Nghi – styreleder og daglig leder i VinaPol Joint Stock Company – et selskap med lang historie innen eiendomsprosjektutvikling – delte åpenhjertig: Eiendomsbedrifter bør benytte seg av denne tiden til å revurdere seg selv, omstrukturere virksomheten sin, redusere gjeld, redusere avhengigheten av kredittinstitusjoner, frimodig kutte ned på høyrisikoprosjekter og unngå spredte og fragmenterte investeringer. De bør unngå å jage kvantitet og rask utvikling, for når vanskeligheter oppstår, vil det være for sent å snu.

For investorer er det, i tillegg til å ha penger, avgjørende å grundig undersøke de juridiske aspektene ved eiendomsprosjektet de har tenkt å investere i eller kjøpe for langsiktig bolig. Dette er ikke vanskelig, men det krever seriøs vurdering for å unngå en situasjon der man «låser stalldøren etter at hesten har stukket av». I virkeligheten mangler mange eksklusive eiendomsprosjekter, til tross for at de er under bygging og til og med har beboere, fortsatt komplette juridiske prosedyrer og integrert infrastruktur. Dette fører til situasjoner der villaer og butikklokaler eies, men er ubebodd, forlatt og gjengrodd med ugress, noe som resulterer i sløsing med ressurser.

Innenlandske eiendomsbedrifter må stramme inn livreima, redusere gjeld, redusere avhengigheten av kredittinstitusjoner og dristig kutte høyrisikoprosjekter, for å unngå spredte og fragmenterte investeringer - Illustrasjonsfoto.

Lokale myndigheter bør også nøye velge anerkjente investorer med sterk økonomisk kapasitet, unngå å blindt følge trender og forhindre ukontrollert, uplanlagt utvikling av eksklusive eiendommer. Dette er en feilaktig tilnærming som kan føre til mange negative konsekvenser senere. Videre må lokale myndigheter styrke inspeksjon og tilsyn, og ærlig ta opp brudd fra investorer, forsinkelser og til og med tilbakekalling av prosjekter, for å forhindre forlatte prosjekter som sløser med ressurser og resulterer i skatte- og gebyrtap for staten.

Statens «hånd » er nødvendig.

I realiteten har eiendomsmarkedet generelt, og spesielt markedet for eksklusive eiendommer, lenge vært slapp i prissetting, mens skatter og avgifter på denne sektoren forblir lave og uforholdsmessige i forhold til markedets utviklingstakt. Dette har ført til utbredt spekulasjon og prisvekst, noe som gjør det vanskelig for de med reelt boligbehov å få tilgang til bolig. For ikke å nevne prisforskjellene mellom byer og landområder, selv i større byer som Hanoi, Hai Phong og Ho Chi Minh-byen, er det betydelige prisforskjeller. Derfor mener mange eiendomseksperter at staten må gripe direkte inn i reguleringen av eiendomsmarkedet, ettersom staten for tiden har tilstrekkelige juridiske verktøy til å kontrollere dette.

Ifølge mange eksperter opplever markedet for eksklusive eiendommer flaskehalser, noe som fører til en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, noe som igjen reduserer vekstmomentet i en rekke andre bransjer. Derfor er det nødvendig å umiddelbart revitalisere eiendomsmarkedet. Dette vil øke strømmen av innenlandsk og utenlandsk kapital til eiendom, og fusjoner og oppkjøp av eiendomsselskaper og -prosjekter vil foregå i henhold til markedsprinsipper ... og dermed bidra til økonomisk vekst og skape ringvirkninger for utviklingen av alle andre bransjer.

"
Resolusjon 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra sentralkomiteen i Vietnams kommunistiske parti slo fast: «Vi må fortsette å innovere og forbedre institusjoner og politikk, styrke effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, og skape momentum for å gjøre landet vårt til et utviklet høyinntektsland», noe som forventes å ha en sterk og mangesidig innvirkning på det vietnamesiske eiendomsmarkedet i den kommende perioden.

På den annen side møter administrative prosedyrer for å løse arealrelaterte problemer for bedrifter som gjennomfører prosjekter, selv om de er strømlinjeformede, fortsatt hindringer og forsinkelser.

Denne onde sirkelen gjentar seg, fra ett prosjekt til et annet, fra ett foretak til et annet, år etter år ... derav uttrykkene «frykt for utilstrekkelig juridisk grunnlag» eller «venting på instruksjoner fra overordnede», noe som fører til at investeringsprosjekter stopper opp og ikke blir gjennomført, noe som resulterer i ineffektiv bruk av sosiale ressurser.

Angående støtte til investeringskapital uttalte et eiendomsutviklingsselskap (som ønsket å være anonymt): «For tiden gjør kredittinstitusjoner en veldig god jobb med å utsette og forlenge gjeldsbetalinger for bedrifter: Regjeringen har gitt ordre om å «løsne» kredittgrensene for eiendom, men etter min mening bør dette ledsages av å legge til rette for obligasjonsutstedelse for bedrifter. For tiden synes vi det er svært vanskelig å få tilgang til banklån. Frykten har spredt seg mye og risikerer å bli en «sosial sykdom».»

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

[annonse_2]
Kilde