Million dollar "lekeplass" er fortsatt bortkastet

[annonse_1]

Leksjon 1: Den triste virkeligheten

Eiendomsmarkedet har aldri vært så dystert som det er nå. Nye eiendomsprosjekter starter opp, mens gamle prosjekter er nesten «inaktive», mange eiendomsetasjer opererer bare på et lavt nivå og må noen ganger stenge, noe som fører til at tusenvis av ansatte må slutte i jobben sin. Sammen med det øker selskapsgjeld og obligasjonsgjeld og står i fare for å «eksplodere» når som helst.

Den «magiske» attraksjonen har kjølnet ned

Eiendomsbransjen generelt, og markedet for eksklusive eiendommer spesielt, er en av de viktigste økonomiske sektorene, og bidrar sterkt til veksten og BNP i hele landet. I tillegg hjelper eiendom millioner av arbeidere med å få jobber og inntekt, og er nært knyttet til mange bransjer: Produksjon av byggematerialer, turisme - feriesteder, bank og finans, bygg og anlegg... Men i sammenheng med strengt kontrollert kreditt, sammen med en rekke juridiske vanskeligheter som ikke har blitt løst, er ikke investorene i eiendomsprosjekter økonomisk sterke nok, og de juridiske dokumentene er ikke komplette, slik at "kundene" ikke betaler like raskt og enkelt som før. Dette fører til tregt salg, eiendomsmarkedet er nesten i fritt fall og skaper en enestående dyster scene.

Nylig, på grunn av virkningene av Covid-19-pandemien, har verdensøkonomien møtt vanskeligheter, inflasjon og økte bankrenter har påvirket eiendomsmarkedet dypt, spesielt segmentet for eksklusive eiendommer. Mange nye eiendomsprosjekter har ikke blitt lisensiert, gamle prosjekter er forsinket, noe som gjør tilbudet stadig knappere. Samtidig har mange eiendomsprosjekter blitt utsolgt, men investorene har ikke fullført dem for bruk som planlagt, noe som har ført til en rekke forlatte villaer, overgrodd med gress og forårsaket avfall.

Forlatt villa, gjengrodd med gress, sløser med ressurser

Mange utenlandske investorer mener at eiendomsmarkedet i Vietnam har kjennetegn ved en stor befolkning og høy etterspørsel etter eiendom, noe som alltid er en attraktiv grunn for dem å satse på. Vietnam fremmer urbanisering, mens regjeringen er fast bestemt på å bygge en røykfri industri som et spydspiss for utvikling. I tillegg øker antallet kunder av høy klasse, og de ser dette som en investeringskanal med høy lønnsomhet, selv om det er fast bestemt på å ha mange risikoer.

«
Ifølge data fra departementet for planlegging og investeringer nådde registrert utenlandsk direkteinvestering investert i eiendom bare 2,6 milliarder USD i 2021, mens den i 2022 hadde økt til 4,5 milliarder USD, og første kvartal 2023 viste fortsatt positive tegn. Eiendom er den nest største sektoren som tiltrekker seg utenlandsk direkteinvestering, etter foredlings- og produksjonsindustrien.

Herr Le Minh Hiep – en eksklusiv eiendomsmegler i Nam Tu Liem-distriktet sa: «Mine to venner og jeg investerte sammen. For noen år siden tjente vi god fortjeneste og hadde rask likviditet, men fra 2021 og frem til nå har vi nesten ikke kjøpt flere villaer, mens noen av de vi tidligere hadde «holdt» ikke har blitt solgt ennå. Selv om noen spurte om å få kjøpe, tilbød de en for lav pris.» Herr Hiep la til: «Heldigvis lånte vi ikke penger fra banken da vi kjøpte. Hvis vi hadde lånt og betalt renter frem til nå, måtte vi ha solgt raskt.»

Det kan sees at eiendomsmarkedet på dette tidspunktet ikke lenger er på sitt beste slik det var for mange år siden.

Er tilbud og etterspørsel virtuelt?

Eiendomseksperter sier at beholdningen av high-end eiendomssegmentet (spesielt villaer) er ganske stor. Imidlertid vil nytt tilbud bli stadig knappere fordi det er svært få prestisjefylte high-end eiendomsprosjekter med tilstrekkelig økonomisk potensial som blir implementert. Samtidig har tilbudet av villaer og butikklokaler (en boligmodell kombinert med kommersiell virksomhet) i Hanoi og de nordlige provinsene sunket kraftig. For tiden er tilbudet hovedsakelig i eiendomsprosjekter implementert før 2020. Fra 2021 til første kvartal 2023 har bare en håndfull eiendomsprosjekter relatert til high-end-segmentet blitt implementert, mens dette segmentet hovedsakelig er for overklassen, ikke for lavinntektspersoner. Derfor er det allerede dystre markedet nå enda dysterere.

Dinh Van Troi, salgsdirektør i Dai Phong Construction Investment – Real Estate Joint Stock Company, kommenterte: Tilbudet på villaer og rekkehus i Hanoi har vært kontinuerlig mangelvare i lang tid, mens det nye tilbudet i 2022 og tidlig i 2023 hovedsakelig kommer fra pågående prosjekter og er konsentrert i forstedene til Hanoi. På noen måter vil det gi markedet flere produkter, men ikke et betydelig utvalg.

*Prosjektet Thuy San Hill Villa Area i Bai Chay-distriktet i Ha Long City (Quang Ninh) har mange uferdige arbeider.*

Ifølge en undersøkelse utført av journalister i Quang Ninh-provinsen er tilbudet av villaer og butikklokaler fortsatt rikelig, men hovedsakelig fra gamle eiendomsprosjekter som: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group ... og nesten ingen nye eiendomsprosjekter blir implementert, det nye tilbudet har nådd bunnen.

Samtidig er tilbudet i områdene Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh osv. heller ikke særlig lovende. I disse provinsene og byene er det få eksklusive eiendomsprosjekter, begrensede transaksjoner, og de siste årene har svært få eksklusive eiendomsprosjekter blitt implementert. Mens gamle prosjekter står stille, blir mange villaer og butikklokaler, selv om de eies, ikke tatt i bruk, noe som fører til forlatthet, svinn og potensielt sosiale problemer.

Det er tilbudet, og når det gjelder etterspørsel, sier eksperter at trenden med villaer og butikklokaler tilknyttet grøntområder, optimale tjenester, lokalisert i en kompleks og praktisk transportforbindelse, vil være kundenes toppvalg. I tillegg er urbaniseringsraten, naturlig befolkningsvekst og økningen i middel- og overklassen også de viktigste drivkreftene for å øke etterspørselen etter villaforbruk i fremtiden.

Når økonomien kommer seg kraftig etter Covid-19-pandemien, og myndighetenes politikk for å fjerne hindringer og vanskeligheter for eiendomsmarkedet blir seriøst implementert av lokalsamfunnene, i tillegg til at «kredittrommet» løsnes, selskapsobligasjoner garanteres, vil selskaper og enkeltpersoner snart ha tilgang til nødvendig kapital. Derfra vil eiendomsprosjekter bli distribuert og tilby en rekke eksklusive eiendomsprodukter: villaer, butikklokaler, feriesteder, helsetjenester ... til markedet, vil kjøpe- og salgskraften i eiendomsmarkedet være levende igjen.

Fusjoner og oppkjøp dukker opp

Dette er en naturlov, de sterke overmanner de svake, de svake blir oppkjøpt og smeltet sammen med de sterke er en normal ting i eiendomsbransjen i den senere tid. Imidlertid har det nylig dukket opp "haier" fra inn- og utland, de bruker mange investeringsfond eller penger til å kjøpe tilbake eksklusive eiendomsprosjekter, prosjekter med rene juridiske dokumenter for utvikling.

Det kan sees at fra begynnelsen av 2023 og frem til nå har vietnamesiske eiendomsselskaper blitt delt inn i fire typiske grupper: Risiko, balanse, potensial og «nye aktører». Der gruppen «nye aktører» inkluderer selskaper, investeringsfond ... som ser etter muligheter til å trenge inn i eiendomsmarkedet gjennom fusjoner og oppkjøp.

Typiske eksempler inkluderer FLC Group, Tan Hoang Minh... Etter at lederen var involvert i juridiske problemer, ønsket en rekke «store karer» å hoppe inn i potensielle prosjekter til disse gruppene. Bamboo Airways har offisielt skilt seg ut fra FLC Group, noe som har ført til at mange eiendomsprosjekter i denne gruppen i Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... risikerer å måtte stoppe implementeringen eller bli tvunget til å overføre til andre partnere for å fortsette forskningen og implementeringen av prosjektet.

*Mange eksklusive innenlandske eiendomsprosjekter tiltrekker seg for tiden utenlandske investorer.*

I tillegg er mange andre oppkjøp i forhandlingsfasen. Ifølge mange økonomiske og eiendomseksperter, med det nåværende trege eiendomsmarkedet, kombinert med den vanskelige økonomiske situasjonen, vil mange prosjektinvestorer ikke lenger ha penger til å snu seg rundt hvis denne situasjonen fortsetter, og de må kanskje tenke på å overføre eller selge eiendomsprosjekter. For ikke å nevne at mange selskaper og utenlandske investeringsfond forbereder penger mens de venter på muligheten til å kjøpe innenlandske eiendomsprosjekter når bedrifter møter vanskeligheter og blir tvunget til å selge.

Herr Le Hoang Chau – leder av Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), foreslo: Regjeringen og nasjonalforsamlingens stående komité vurderer å tillate foretak å overføre eiendomsprosjekter ved avtale i henhold til pilotmekanismen fastsatt i nasjonalforsamlingens resolusjon nr. 42/2017/QH14 datert 21. juni 2017. Ifølge herr Chau vil det, hvis det implementeres, fjerne vanskeligheter med kontantstrøm og likviditet for eiendomsforetak, inkludert foretak som utsteder obligasjoner som er i ferd med å forfalle. Ved å tillate foretak å overføre prosjekter ved avtale, i henhold til etterspørsel, vil staten både innkreve skatter og styrke effektiviteten og produktiviteten i statens forvaltning av eiendomsmarkedet, øke åpenheten og overvinne situasjonen med "underjordiske" prosjektoverføringer kamuflert som aksjeoverføringer, noe som forårsaker tap for statsbudsjettet.

Fru Do Thu Hang – Seniordirektør for forsknings- og konsulentavdelingen i Savills Hanoi, sa: Tilbudet som selges direkte fra investorer i nåværende prosjekter i dette segmentet er svært begrenset, noe som skyldes det lille antallet nye enheter som bringes til markedet. Rekkehus er imidlertid fortsatt den viktigste produktlinjen, etterfulgt av villaer og deretter butikklokaler, som bare utgjør en liten andel av det nåværende totale tilbudet.

Leksjon 2: Å løpe sakte for å bli ferdig
Det er mange grunner som eiendomsprosjektinvestorer oppgir, men de fleste av dem skyldes langsom opprydding av tomter, endringer i juridiske mekanismer og skattepolitikk, pluss den svake økonomiske kapasiteten til mange bedrifter ... som fører til langsom prosjektgjennomføring.

Saktegående eiendomsprosjekter sprer seg vidt

De fleste av de 63 provinsene og byene har eiendomsprosjekter som ligger etter skjema, men segmentet for eksklusive eiendommer ligger hovedsakelig i store provinser og byer med gunstig geografisk beliggenhet, potensial for turismeutnyttelse, transport og infrastrukturutvikling.

Området med flest forsinkede eiendomsprosjekter er Hanoi. Ifølge ufullstendig statistikk har Hanoi for tiden flere hundre prosjekter som er forsinket, tilsvarende et område på over 5000 hektar som ikke har blitt utnyttet, noe som forårsaker stort svinn.

Noen eiendomsprosjekter er forsinket med opptil ti år, som for eksempel: Kim Chung - Di Trach Urban Area (nå omdøpt til Hinode Royal Park Urban Area - PV), i Hoai Duc-distriktet. Eller Nam An Khanh Urban Area i Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), som en gang ble markedsført som et livsparadis. Ryddingsarbeidet er imidlertid ikke fullført, og mange villaer og rekkehus står fortsatt forlatt, noe som fører til sløsing med ressurser. Sudicos medierepresentant sa: På grunn av det svake eiendomsmarkedet i det siste, holder mange kunder som investerer i villaer bare tomt og venter på positive endringer i markedet. Dette fører til en situasjon der noen villaer blir forlatt, noe som fører til at prosjektets generelle skjønnhet går tapt.

I Phu Tho har Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project, investert av Song Thao Company Limited, en skala på over 87 hektar, er mer enn to tiår etter skjema og har mange brudd ... Prosjektet er for tiden forlatt og brukes av folk som et sted for beite av husdyr.

Tran Van Kien, nestleder i Thanh Thuy bys folkekomité, sa åpenhjertig: «Problemet med Thanh Thuy varme kildeprosjekt ligger nå i investorens kapasitet. Prosjektet har for øyeblikket en ren tomt og fullstendige juridiske dokumenter, men kan ikke implementeres fordi investoren har svak kapasitet. Vårt lokalområde er også veldig utålmodig fordi velgerne har mange meninger, men myndigheten til å håndtere det tilhører Phu Tho-provinsen.»

*Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project er for tiden forlatt og brukes av lokalbefolkningen som beiteområde for husdyr.*

Ha Nam-provinsen har et eiendomsprosjekt som ikke er mindre spennende, nemlig å gjøre om offentlige anlegg og serviceområder til næringsboliger (butikklokaler), og deretter la dem stå forlatt. Det er kommersielle og boligkomplekset til Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Prosjektet har så langt fullført grovarbeidet, noen husholdninger har kjøpt hus og flyttet inn, mange planer har ikke blitt bygget, mens noen prosjekter viser tegn til forfall og forlatthet.

I konklusjonsmeldingen om inspeksjon nr. 161/TB-TTCP datert 17. januar 2023 fra myndighetenes tilsyn angående prosjektet med Thang Loi Thanh Liem Companys komplekse kommersielle senter, tildelte Ha Nam-provinsen land, men gikk ikke gjennom en auksjon av bruksrettigheter til land, noe som er i strid med artikkel 118 i landloven fra 2013. Enda alvorligere er at dette landområdet er planlagt som offentlig bygge-, tjeneste- og næringsareal, uten boligfunksjon, noe som er i strid med artikkel 26 i byplanloven fra 2009 og artikkel 14 i myndighetenes dekret 37/2010/ND-CP datert 7. april 2010.

Fjern «svulsten»

Steder med eiendomsprosjekter som er forsinket, til og med har stagnert i mange år er: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Bare i Hanoi er det for tiden hundrevis av eiendomsprosjekter som er forsinket og ikke har blitt gjennomført, hvorav mange prosjekter har fått rødt varsel og noen få prosjekter har blitt tilbakekalt av Hanoi-folkekomiteen.

Et typisk eksempel er Phuong Vien luksusboligprosjekt i Me Linh-distriktet, investert av Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Prosjektet ble tildelt land i 2008, men det tok lang tid å implementere det, så Hanoi-folkekomiteen utstedte beslutning nr. 4058/QD-UBND om gjenvinning av land, og opphevet dermed beslutningen om tildeling av land for prosjektet ovenfor. I tillegg finnes det prosjekter: Truong Giang Construction Company med prosjektet om å bygge hagevillaer; Anh Duong Joint Stock Company med prosjektet om å bygge teknisk infrastruktur for villaområdet Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company med prosjektet Vinalines New Urban Area... Hanoi-folkekomiteen har utstedt en beslutning om å gjenvinne land.

*Villaer og rekkehus i Tan Viet Urban Area Project i Hoai Duc-distriktet er fortsatt tynt befolket.*

Angående Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort-prosjektet, investert av Song Thao Company Limited, sa Ha Minh Duc – nestleder for avdelingen for arealforvaltning, avdelingen for naturressurser og miljø i Phu Tho-provinsen: «I dokument 2308/UBND-KGVX datert 21. juni 2022, instruerte folkekomiteen i Phu Tho-provinsen den provinsielle skatteavdelingen til å innkreve landleien som Song Thao Company skylder, og samtidig ga de provinsens avdeling for planlegging og investering, Thanh Thuy-distriktets folkekomité og relevante etater i oppdrag å gjennomgå og skille ut et område på omtrent 37 hektar av prosjektets totale areal for selskapet å implementere. Duc la til: «For øyeblikket har investoren ennå ikke gjennomført prosedyrene for godkjenning av detaljplanlegging 1/500, så det er ikke grunnlag for å måle og skille ut området i henhold til instruksjonene fra folkekomiteen i Phu Tho-provinsen. Den 25. mars 2022 utstedte folkekomiteen i Phu Tho-provinsen en beslutning om å tilbakekalle investeringsavtalen.» Incentivbevis for prosjektet ovenfor.

Tran Nhu Long, direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Quang Ninh-provinsen, sa: I den kommende tiden vil Quang Ninh fortsette å gjennomgå, inspisere og undersøke arealbruken til prosjekter som er forsinket, forlenge ferdigstillelsen av teknisk infrastruktur, resolutt håndtere og gjenopprette i samsvar med loven, forhindre at situasjonen med «suspendert» planlegging og «suspenderte» prosjekter gjentar seg, og forhindre og bekjempe gruppeinteresser, negativitet, budsjetttap og sløsing med landressurser, og dermed bidra til et sunt eiendomsmarked.

Dette er noen typiske prosjekter som resolutt har blitt tilbakekalt av lokale myndigheter og håndhevet ved lov. Det er imidlertid fortsatt mange prosjekter som er forsinket, har blitt utvidet mange ganger, og har viltvoksende ugress, men som ikke har blitt håndtert. For eksempel, i Quang Ninh er det mange prosjekter som: Cao Xanh - Ha Khanh New Urban Area; Bay View Tower blandet kommersiell og leilighetsbasert serviceprosjekt (Ha Long City) ... som er forsinket. I tillegg har mange eiendomsprosjekter blitt tatt i bruk, men utleiegraden er ikke høy, mange villaer og butikklokaler har eiere, men har ikke blitt tatt i bruk, noe som viser tegn til forfall, forårsaker sløsing med ressurser og tap av urban skjønnhet.

Nguyen Huu Nha, nestleder i Ha Long bys folkekomité, sa: Byen har nylig resolutt gjennomført en gjennomgang, rapportert og foreslått at provinsen vurderer, håndterer og tilbakekaller dusinvis av prosjekter som er forsinket og bryter loven. Dette for å unngå at man «holder land» over lengre tid for å la ugress vokse, noe som fører til sløsing med landressurser og påvirker miljømessig sanitærforhold og bylandskap.

For eiendomsprosjekter, spesielt eksklusive eiendommer, må lokale myndigheter iverksette sterke tiltak for å inspisere og grundig håndtere prosjekter med alvorlige brudd, langsom fremdrift, mangeårige varighet, og seriøst eliminere prosjekter med dårlig planlegging, begrenset økonomisk potensial og bevisst "holding av land" uten å implementere.

Vi må kvitte oss med tankegangen om at hvis denne provinsen har et eksklusivt eiendomsprosjekt, må også vår provins ha et.
Leksjon 3: Å bo i et millionherskapshus
Lavinntektsfolk bor i millionvillaer, de leier ut villaer, butikklokaler å bo i, åpner dagligvarebutikker, selger grønnsaker, ølbarer ... for å drive forretninger for å tjene til livets opphold, det høres ut som en vits, men det finnes i de fleste byområder (KDT) som forventes å være levelige, siviliserte og moderne.

Å gjøre villaer og butikklokaler om til … «markeder»

Det er ikke vanskelig å se at mange villaer og butikklokaler med brede fasader, ved siden av boligområder eller ved foten av leilighetsbygg i Hanoi, ofte brukes til utleie for å åpne kafeer, restauranter, dagligvarebutikker, hurtigmatbutikker, ferskvarebutikker osv. Dette er ikke forbudt ved lov, men det har utilsiktet skapt et loslitt utseende for byområder som anses som siviliserte og moderne.

*Ved siden av leies butikklokaler av folk for å åpne butikker, forretninger ... for å drive forretninger.*

Herr Nguyen Quang Truong, som bor i Hoai Duc-distriktet, leide et butikklokale i det nye byområdet Tan Tay Do i Dan Phuong-distriktet, og sa: «Mine to venner og jeg leide butikklokalet for å selge hurtigmat, kaffe ... I starten leide vi det for å selge varer for 5 millioner VND/måned (leid fra utleier - PV). Senere, fordi vi solgte hele natten, måtte vi betale ytterligere 2 millioner VND/måned for å overnatte.»

En «servicemegler» som spesialiserer seg på utleie av butikklokaler her sa: Leietakerne er hovedsakelig arbeidere fra provinsene, de leier billig for å åpne frokostbutikker, selge grønnsaker, ølbarer ... leien er ikke bindende, det er ikke nødvendig å sette inn mye penger, når eieren tar det, må det returneres.

Det at småhandlere har konsentrert seg om å leie ut butikklokaler for å organisere forretninger, har gjort dette stedet til et spontant loppemarked. En beboer som bor i HHA-leilighetsbygningen i Tan Tay Do urbane område sa: Det er praktisk å kjøpe og selge, men hver morgen og i helgene er det mange kjøpere og selgere, mange kjøretøy kjører inn og ut av byområdet, noe som potensielt kan forårsake trafikksikkerhetsproblemer. For ikke å snakke om butikkene som slipper ut avløpsvann, søppel ... noe som er veldig rotete.

Reportere dro ut i felten i noen byområder i distriktene Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem og Hoang Mai ... og fant ut at situasjonen med villaer og butikklokaler som ble leid ut av eierne ... dukket opp overalt, hvert sted hadde forskjellige egenskaper og forskjellige leiepriser. Men alle hadde én ting til felles: de bidro til det forfallene i det siviliserte og moderne byområdet.

I provinsene og byene Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa osv. er situasjonen ikke særlig optimistisk. Selv om det er færre leietakere og prisene er billigere, er det fortsatt veldig rotete. Samtidig er de forlatte husene gjengrodd med gress og viser tegn til forfall.

Mange «nei» i millionvilla

I rollen som en person som leier en villa for å bo midlertidig, ble vi ledet av fru Nguyen Thi Bich på en tur rundt i Nam An Khanh urbane område, Hoai Duc-distriktet, Hanoi by. Her så vi noen villaer og butikklokaler med folk som bodde der. Selv om villaens eksteriør ikke var ferdig ennå, var dørene midlertidig montert med plastpaneler, noen dører var laget av tynne bølgeblikkplater ... inni var klær hengt tilfeldig, soveplassene var midlertidig laget av treplanker av arbeidere, noen steder hadde matter spredt rett utover betonggulvet, kjøkkenet var satt opp midlertidig, og mer spesifikt, det var ikke noe skikkelig toalett her.

Fru Bich spurte: «Hvor mange personer planlegger dere å leie villaen til? Hvis det er mange personer, bør dere leie hele villaen. Området er fra 200–300 m2, prisen er bare omtrent 6–8 millioner VND/måned. Dere kan velge hvor mange personer dere vil bo. Hvis dere er enige, si ifra, så kan jeg ringe eieren.»

De fleste arbeiderne kommer fra Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang ... de bor i villaer, butikklokaler, om dagen jobber de som vaktmestere, bygningsarbeidere, mekanikere ... om natten samles de i en millionvilla, men «mangler» alt: ingen strøm, ikke rent vann, toaletter fungerer ikke ...

bror-4(1).jpg — *Midlertidig liv i en millionvilla til en frilansarbeider - Foto av Ngoc Vu*

Le Khac Nam (fra Thanh Hoa) bor for tiden midlertidig i en villa i Hoang Mai-distriktet. Han sa: «Jeg sluttet på skolen i 9. klasse og fulgte naboen min hit for å jobbe som bygningsarbeider. Nå er jeg bygningsarbeider. Hvis det ikke hadde vært for alles støtte og veiledning, vet jeg ikke hvor jeg ville vært nå.»

For tiden er det sommerferie for studentene, og mange barn blir tatt med til Hanoi av foreldrene sine. For første gang bor de i en millionvilla med foreldrene sine. Fru Le Thi Hai (fra Nghe An) sa: «Barnet mitt er på sommerferie. Hun sa at hun savner foreldrene sine, så jeg kom tilbake for å ta henne med hit for å leke. Det er ikke klimaanlegg. Noen dager er det så varmt at jeg ikke får sove før sent på kvelden. Jeg synes synd på barnet mitt, men det finnes ingen annen utvei. Jeg planlegger å la barnet mitt bli i 1–2 uker og deretter ta henne med tilbake til landsbygda for å bo hos besteforeldrene sine.»

Fru Hoang Thi Sy – hovedkokken som lager mat for over 30 ansatte, sa: «Nå for tiden er pensjonatet mye hyggeligere. Det er fem barn som blir tatt imot av foreldrene sine. På dagtid lager jeg mat og tar også på meg rollen som barnepike. Det gode er at hver av dem kommer fra hver sin hjemby, men de leker veldig sammen og gir etter for hverandre.»

I noen byområder i Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh ... her bor lavtlønnede arbeidere midlertidig i villaer,

Det finnes fortsatt butikker, men ikke mange. Da vi henvendte oss til dem som journalister, nektet de å svare, eller i noen tilfeller ba de aktivt om ikke å gi informasjon eller ta bilder ... av frykt for at utleieren eller investoren ikke ville fortsette å leie dem ut.

(Merk: Navnene i denne artikkelen er endret for å beskytte personvernet.)

Leksjon 4: Perfeksjonere institusjoner, bringe eksklusive eiendommer til sin sanne verdi
Eiendomsprosjektutviklere og investorer må ofre små, kortsiktige fordeler for langsiktige fordeler, proaktivt omstrukturere virksomheter, fokusere på kjerneprosjekter, redusere gjeld, kontrollere selskapsobligasjoner godt og begrense overavhengighet av kredittinstitusjoner. Når det gjelder forvaltningsorganer, må staten snart fullføre et klart rettssystem fra sentralt til lokalt nivå og tydelig fordele forvaltningsmakten, unngå overlapping og mangel på samhørighet slik som i dag.

Ofre små fordeler

For bedrifter gis fordeler alltid topp prioritet, og det å ofre kortsiktige fordeler for overordnede, langsiktige fordeler er virkelig et ekstremt vanskelig valg. For en bedrift som spesialiserer seg på eksklusiv eiendom, er det imidlertid nødvendig å ha mot, visjon og en viss forståelse for å møte behovet for å ofre ulønnsomme prosjekter eller prosjekter med lav lønnsomhet, samtidig som man restrukturerer virksomheten, reduserer gjeld, fokuserer på hovedvirksomheten, kjerneprosjekter ... det er den kloke avgjørelsen.

Herr Dinh Van Nghi – styreleder – daglig leder i VinaPol Joint Stock Company – en enhet med mange års erfaring innen utvikling av eiendomsprosjekter – delte åpenhjertig: Eiendomsselskaper bør benytte seg av denne tiden til å se tilbake på seg selv, omstrukturere virksomheten, redusere gjeld, redusere avhengigheten av kredittinstitusjoner, frimodig kutte ned på høyrisikoprosjekter, ikke investere spredt og fragmentert. Unngå å jage kvantitet og forhastet utvikling, for når man først står overfor vanskeligheter, vil det være for sent å snu.

For «guder» er det, i tillegg til å ha penger, nødvendig å nøye studere de juridiske aspektene ved eiendomsprosjektet du har tenkt å investere i eller kjøpe for langsiktig bolig. Dette er ikke vanskelig, men krever at investorer vurderer det nøye, og unngår å «lukke låvedøren etter at kua er borte». Faktisk finnes det for tiden mange eksklusive eiendomsprosjekter som, selv om de er bygget og til og med har tillatt kunder å flytte inn, ikke har fullført de juridiske prosedyrene og infrastrukturen er ennå ikke synkronisert. Dette fører til situasjoner der villaer og butikklokaler har eiere, men ingen bor der, blir stående forlatt, overgrodd med gress og sløser med ressurser.

Innenlandske eiendomsbedrifter må stramme inn livreima, redusere gjeld, redusere avhengigheten av kredittinstitusjoner og dristig kutte ned på høyrisikoprosjekter, og ikke investere på en spredt og fragmentert måte - Illustrasjonsfoto.

Lokale kommuner bør også nøye velge investorer med omdømme og sterkt økonomisk potensial, ikke følge trender, unngå tankegangen om å utvikle eksklusive eiendommer i stor skala og mangle planleggingsorientering. Dette er en feil tankegang som kan føre til mange konsekvenser senere. I tillegg må lokalsamfunn styrke inspeksjon og tilsyn, håndtere investorer som bryter regelverket på en ærlig måte, forsinke fremdriften og til og med tilbakekalle prosjekter, unngå at prosjekter forlates og dermed sløses med ressurser, samtidig som staten taper skatte- og avgiftsinntekter.

Trenger statens «hånd »

Faktisk har eiendomsmarkedet generelt, og spesielt eksklusive eiendommer, lenge vært «løst» når det gjelder priser, mens skatter og avgifter for denne sektoren fortsatt er lave og ikke i samsvar med tempoet i markedsutviklingen. Dette fører til omfattende spekulasjoner og prisvekst, noe som gjør det vanskelig for folk med reelle boligbehov å få tilgang. For ikke å nevne forskjellen i eiendomspriser mellom by- og landområder, selv i storbyer som Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh-byen osv., er det også klare forskjeller. Derfor mener mange eiendomseksperter at staten må delta direkte i reguleringen av eiendomsmarkedet, fordi staten for øyeblikket har nok juridiske verktøy til å kontrollere dette.

Ifølge mange eksperter er markedet for eksklusive eiendommer overbelastet, noe som fører til en ubalanse i tilbud og etterspørsel, noe som igjen reduserer vekstmomentet i mange andre bransjer. Derfor er det nødvendig å umiddelbart åpne eiendomsmarkedet for mer spenning, og dermed øke pengestrømmen fra innenlandske og utenlandske land til eiendom, og kjøp og salg, fusjoner av bedrifter og eiendomsprosjekter vil skje i henhold til markedsreglene ... og dermed bidra til å fremme økonomisk vekst og skape en ringvirkning for alle andre bransjer.

«
Resolusjon 18-NQ/TW datert 16. juni 2022 fra sentralkomiteen påpekte: «Vi må fortsette å innovere og perfeksjonere institusjoner og politikk, forbedre effektiviteten og produktiviteten i arealforvaltning og -bruk, og skape momentum for å gjøre landet vårt til et høyinntektsland i utvikling», noe som forventes å ha en sterk innvirkning på mange aspekter av det vietnamesiske eiendomsmarkedet i tiden som kommer.

På den annen side, selv om administrative prosedyrer for bedrifter for å gjennomføre landprosjekter er løst, er de fortsatt viklet inn og langvarige.

Denne onde sirkelen gjentar seg om og om igjen, fra prosjekt til prosjekt, fra bedrift til bedrift, år etter år ... det er derfor det finnes ordtaket «frykt for ikke å ha tilstrekkelig juridisk grunnlag», eller «å vente på instruksjoner fra overordnede», noe som fører til at investeringsprosjekter står fast, ikke kan implementeres, og at sosiale ressurser ikke brukes effektivt.

Angående støtte til investeringskapital, sa en bedrift som spesialiserer seg på utvikling av eiendomsprosjekter (navnet er ukjent): «For tiden gjør kredittinstitusjoner en veldig god jobb med å utsette og forlenge gjeld for bedrifter: Regjeringen har gitt beskjed om å «løsne kredittrommet» for eiendom, men etter min mening bør det ledsages av å åpne obligasjoner for bedrifter. For tiden er det svært vanskelig for oss å få tilgang til banklån. Fryktmentaliteten har spredt seg overalt og står i fare for å bli en «sosial sykdom».

*Mange eiendomseksperter mener at staten må delta direkte i reguleringen av eiendomsmarkedet, fordi staten for øyeblikket har nok juridiske verktøy til å kontrollere dette.*

Fullføringen av institusjoner og retningslinjer for arealforvaltning og bruk på en synkron og konsistent måte med utviklingsinstitusjonene i en sosialistisk orientert markedsøkonomi vil låse opp landressurser, hjelpe staten med å forvalte, utnytte og bruke land for å sikre den mest økonomiske, bærekraftige og effektive bruken av land. For å gjøre det må gjennomføring av endringer i jordloven, boligloven, eiendomsvirksomhetsloven osv. sikre synkronisering og samhold, noe som er et presserende krav. I tillegg er det nødvendig å perfeksjonere organiseringen av det statlige arealforvaltningsapparatet, sikre strømlinjeforming og enhet, eliminere mellommenn, fremme desentralisering og delegering av makt, ledsaget av en mekanisme for inspeksjon, tilsyn og kontroll av makt.

Delegat Dang Bich Ngoc - nasjonalforsamlingens delegasjon i Hoa Binh-provinsen

Behov for å løse problemet med suspenderte og forsinkede prosjekter

Utkastet til lov om land (endret) sendt til denne 5. sesjon er basert på en syntese etter en bred offentlig høring. Personlig setter jeg stor pris på innsatsen til departementet for naturressurser og miljø med å syntetisere og samle inn meninger fra velgere og folk over hele landet, basert på screening, evaluering og justering av utkastet til lov om land (endret) sendt til den 15. nasjonalforsamlingen i denne 5. sesjonen.

Lovutkastet må ta opp problemet med suspenderte og forsinkede prosjekter. For eksempel, for tiden i mange provinser og byer, har mange prosjekter fått investeringslisenser, men på grunn av mange objektive faktorer er de trege med å bli implementert eller bare noen få prosedyretrinn blir utført, så blir de ikke implementert på 5 år, til og med 10 år, noe som forårsaker sløsing med landressurser og frustrasjon for folket.

Jeg håper at lovforslaget om land (endret) denne gangen må ha strenge og spesifikke regler for å hjelpe lokaliteter med å håndtere dette spørsmålet grunnleggende og grundig. Fordi mange prosjekter tidligere ble suspendert eller forsinket, men ved inspeksjon og kontroll hadde investorene fortsatt grunner: Delvis gjennomført eller på grunn av objektive forhold.

Advokat Nguyen Hong Bach - direktør for Hong Bach and Associates Advokatfirma

Vær forsiktig når du investerer penger

For øyeblikket, i den nåværende økonomiske situasjonen, er eiendomsinvestering fortsatt et trygt reisemål for investorer. Derfor vekker eiendomsprosjekter mye oppmerksomhet. Derfor er det ekstremt nødvendig og meningsfullt for investorer å lære nøye om eiendomsprosjekter, spesielt high-end eiendom.

Imidlertid må eiendomsinvestorer være forsiktige når de "legger ned penger". Først må de nøye studere lovligheten, merkevaren og omdømmet til investoren. For det andre må de kjenne fremdriften til prosjektet, så kjøpere må overvåke og oppdatere byggefremdriften til prosjektet for å unngå risikoer som kan påvirke deres rettigheter og interesser. For det tredje, lovligheten av dokumenter som: Project Investment License, Construction License... kjøpere må ta hensyn til dokumentene ovenfor, fordi når det er en tvist, vil det være lettere å håndtere rettighetene. For det fjerde innholdet i kontraktsvilkårene og andre kostnader. Investorer i eiendomsprosjekter må lese og nøye forstå avtalevilkårene i kontrakten før de signerer kontrakten og tar beslutningen om å "sette ned penger".

Do Thu Hang - Seniordirektør, forsknings- og konsulentavdeling, Savills Hanoi

Vær oppmerksom på lovligheten av prosjektet

Tilbudet som selges direkte fra investorer i pågående prosjekter i high-end-segmentet er svært begrenset, man kan si lite, mens nye eiendomsprosjekter som nettopp har startet bygging kan telles på fingrene, dels på grunn av virkningen av den globale finanskrisen, dels på grunn av at mange prosjekter ikke fullføres eller har vanskeligheter med å fullføre juridiske prosedyrer for å starte byggingen... dette er hovedårsakene til at tilbudet i tiden fremover vil være begrenset eiendom.

Investorer må imidlertid utstyre seg med den klareste informasjonen om prosjektet, og samtidig må det være konkrete forpliktelser som binder mange parter sammen. I tillegg må det juridiske rammeverket være omfattende, fullstendig, klart og gi detaljerte instruksjoner... for å hjelpe til med å rense investorer og fremme bærekraftig markedsutvikling, unngå å skape mange svingninger i prisene, samtidig som det sikrer fordeler for staten.

[annonse_2]
Kilde