Skap åpenhet og sørg for tilgang til land

NDO – Personlig inntektsskattepolitikk for eiendomsoverdragelser er alltid et kontroversielt tema når den må sikre budsjettinntekter samtidig som den unngår å skape en byrde for folket. Spesielt sies det at dagens skattemetode fortsatt har mange mangler, noe som fører til falsk deklarasjon av transaksjonsverdier, forårsaker skattetap og forvrenger markedet.

Skattemetodene har fortsatt mange mangler.

Ifølge Finansdepartementet må fastsettelsen av skattepliktig inntekt fra eiendomsoverdragelser, for at skattepolitikken skal gjenspeile arten av økonomiske transaksjoner på riktig måte, baseres på formelen: skattesats multiplisert med skattepliktig inntekt, der skattepliktig inntekt beregnes som salgspris minus totale relaterte kostnader.

Finansdepartementet mener det er nødvendig å utrede muligheten for å regulere personlig inntektsskatt fra eiendomsoverdragelse og overføring av bruksrettigheter til grunneiendom med en skattesats på 20 % for å skape likhet med selskapsskattesatsen fra eiendomsoverdragelse. For å anvende denne metoden er det imidlertid behov for to viktige betingelser: en database over eiendomstransaksjonshistorikk som gjenspeiler den faktiske verdien og klare regler om fradragsberettigede utgifter og vilkår for bevis samt kostpris for den overførte eiendommen.

Problemet er at selv om skattemyndighetene har hatt historiske transaksjonsdata siden 2018, gjenspeiler ikke overføringsprisen som er registrert i kontrakten den faktiske verdien. Det er fortsatt vanskelig å kontrollere at kjøpere og selgere erklærer ærlig. Samtidig er det ikke enkelt å samle inn dokumenter for å bevise overføringskostnader og kapitalkostnader.

Lett identifiserbare kostnader som kjøps-, bygge- og reparasjonskostnader kan registreres, men utgifter som meglerhonorarer, renter og kompensasjonskostnader er vanskelige å bevise. Dette skaper en stor hindring i beregningen av den faktiske fortjenesten fra eiendomstransaksjoner. Spesielt i tilfeller der eiendom ble kjøpt for lenge siden, arvet eller gitt i gave, er den opprinnelige kostnaden nesten umulig å fastslå.

I en uttalelse om dette problemet sa den økonomiske eksperten Nguyen Tri Hieu at en av årsakene til forvrengningen av det vietnamesiske eiendomsmarkedet er den ineffektive anvendelsen av eiendomsskatt. For tiden omfatter eiendomsrelaterte skatter hovedsakelig ikke-jordbruksbasert arealbruksskatt, personlig inntektsskatt fra overføringer og tinglysingsavgifter. Samtidig bruker mange utviklede land, som USA, Japan eller Sør-Korea, årlig eiendomsskatt på eiendomsverdien, noe som bidrar til å regulere markedet og skape en bærekraftig inntektskilde for statsbudsjettet.

Mangelen på et rimelig eiendomsskattesystem har ført til spekulasjon og hamstring, noe som fører til at eiendomsprisene stiger utover rekkevidden til de med reelle behov. Uten skattepress er mange investorer villige til å «hamstre» i stedet for å sette eiendom i transaksjoner eller utnyttelse. Dette reduserer tilbudet, presser opp prisene og skaper et usunt marked. Samtidig går staten glipp av viktige inntektskilder, samtidig som den fortsatt må være sterkt avhengig av selskapsskatt og merverdiavgift.

Derfor, ifølge Nguyen Tri Hieu, er det nødvendig med en reform av eiendomsskattepolitikken for å begrense spekulasjon. En av løsningene som kan vurderes er å innføre en progressiv skatt på andre eller flere eiendommer. Denne metoden kontrollerer både hamstringssituasjonen og påvirker ikke boligkjøpere. I tillegg bør det være en politikk med skattefritak og -reduksjon for sosialboliger og boliger for lavinntektspersoner for å sikre tilgang til bolig for sårbare grupper. Samtidig bør skatteinnkrevingen desentraliseres til lokale myndigheter, noe som bidrar til å skape en budsjettkilde for infrastrukturutvikling og offentlige tjenester i byområder.

Stram opp styringen og koble sammen skattedata

Ekspert Phan Huu Nghi, assisterende direktør ved Institute of Banking and Finance (National Economics University), analyserte manglene ved dagens personskattepolitikk og påpekte at det for tiden finnes to metoder for å beregne skatt: den første metoden er en skatt på 2 % på den totale transaksjonsverdien, den andre metoden er en skatt på 20 % på differansen mellom kjøpesummen og salgsprisen.

Den første metoden, selv om den er enkel, skaper et stort smutthull når mange bevisst oppgir lavere priser enn den faktiske prisen for å redusere skatter. Dette forårsaker ikke bare budsjetttap, men gjør også markedet mindre gjennomsiktig.

Den andre metoden, som bruker en skatt på 20 % på differansen mellom kjøps- og salgsprisene, gjenspeiler derimot den faktiske fortjenesten mer nøyaktig, men har vanskeligheter med å bestemme kostprisen, spesielt for transaksjoner som fant sted for mange år siden.

For å overvinne denne situasjonen foreslo herr Phan Huu Nghi å stramme inn håndteringen av prisdeklarasjon, slik at transaksjonsverdien registreres korrekt. Hvis kjøperen med vilje registrerer en lav pris for å unngå skatt, vil de få problemer med å videreselge, fordi kjøpesummen som er registrert på dokumentene er for lav, noe som kan føre til at skatten som skal betales i neste transaksjon blir høyere. I tillegg bør det iverksettes strenge sanksjoner i tilfeller av falsk deklarasjon av transaksjonsverdi for å skape åpenhet i markedet.

En annen viktig løsning er å implementere datasammenkobling mellom notar, skatte- og eiendomsforvaltningsbyråer for å bedre kontrollere transaksjonsverdier.

Ifølge Nghi kan staten sammenligne markedspriser for å oppdage tilfeller av lavere deklarasjoner enn virkeligheten, hvis det finnes et transparent datasystem. Samtidig er det nødvendig å studere og supplere lovbestemmelser for å fastslå rimelige utgifter ved beregning av skattepliktig inntekt, slik at man unngår situasjoner der skattebetalere har problemer med å bevise faktiske utgifter.

Generelt sett må reformen av personlig inntektsskatt fra eiendomsoverdragelser sikre to mål: både økt åpenhet, unngå skattetap og skape forutsetninger for stabil markedsutvikling. Følgelig må det gjøres justeringer slik at skattene gjenspeiler faktisk fortjeneste, noe som begrenser situasjonen med "to priser" i eiendomstransaksjoner.

Implementeringen må imidlertid ha en rimelig plan, unngå plutselige forstyrrelser og sikre rettighetene til de som har et reelt behov for å kjøpe boliger. Fordi eiendomsskattereformen ikke bare er et økonomisk spørsmål, men også knyttet til bærekraftig utvikling av markedet.

Hvis den implementeres riktig, vil personlig inntektsskatt bidra til å redusere spekulasjon, stabilisere eiendomspriser og skape en stabil inntektskilde for budsjettet, i stedet for å være for avhengig av andre skatter. Viktigst av alt må skattepolitikken plasseres i et synkront forvaltningsøkosystem, fra kontroll av prisdeklarasjoner, verifisering av transaksjoner til bygging av en transparent database, for å sikre rettferdighet for kjøpere, selgere og staten.

Kilde: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html