Implementering av jordloven fra 2024: Forventninger til frigjøring av ressurser.

Etter mange år med implementering har folk som kjøpte land i byutviklingsprosjektet til Bach Dat An Company fortsatt ikke mottatt sine eiendomsbevis. Foto: H.QUANG

Tiden med eiendomsmeglere og salg av eiendommer før ferdigstillelse er over.

Omtrent 200 offentlige høringer holdt av provinsielle etater for å løse problemer som oppstår fra prosjekter investert i av Bach Dat An Company er et typisk eksempel på konsekvensene av en periode med "boom" i prosjekter kalt byutvikling.

Frem til nå, til tross for myndighetenes beste innsats, ansvaret og ultimatumet fra de høyest rangerte provinsielle lederne, vil det sannsynligvis ta noe mer tid å løse Bach Dat An-saken grundig.

Bach Dat An er ikke alene; mange av de nesten 200 bolig- og byutviklingsprosjektene i provinsen, som for tiden er investert i av private foretak, står overfor problemer i varierende grad.

Ingen har ennå beregnet (ikke engang et estimat) omfanget av skadene på staten, folket og bedriftene, men det enorme sløsingen av ressurser, spesielt landressurser, og de resulterende sosiale konsekvensene er ubestridelig. Og det vil ta mange år til for myndigheter på alle nivåer å løse ettervirkningene av en tid da prosjekter ble lansert overalt med stor fanfare!

Jordloven av 2024 og de endrede eiendoms- og boliglovene, som trådte i kraft 1. august 2024, forbyr absolutt oppdeling og salg av tomter i alle bydeler i alle bydeler og tettsteder.

Samtidig reguleres by- og boligbyggingsprosjekter strengt fra konsesjonsstadiet og gjennom hele implementeringsprosessen. Det er spesielt et krav om omfattende og detaljert offentliggjøring av prosjektets juridiske aspekter, omfang og fremdrift.

Opphev prosjekter som hamstrer land.

I henhold til jordloven fra 2024 kan investoren få en forlengelse på inntil 24 måneder dersom prosjektinvestorer ikke tar i bruk land eller er forsinket med arealbruken sammenlignet med tidsplanen som er angitt i investeringsprosjektet, og må betale staten et tilleggsbeløp tilsvarende bruksavgiften eller leieavgiften for den forlengede perioden.

Dersom investoren ikke tar tomten i bruk etter den forlengede fristen, vil staten kreve den tilbake uten kompensasjon for tomten, eiendeler knyttet til tomten og gjenværende investeringskostnader.

Ifølge ekspertanalyser vil det med de nye lovforskriftene snart bli en streng «filtreringsprosess» for eiendomsinvestorer og bedrifter; små bedrifter med begrensede økonomiske ressurser, de som driver med opportunistisk og uprofesjonell praksis, vil bli eliminert fra spillet.

Praksisen med å selge prosjekter for tidlig for profitt vil ikke lenger ha noe å by på. Dette er fordi bedrifter bare har lov til å lansere prosjekter etter å ha oppfylt alle sine forpliktelser overfor staten og oppfylt infrastrukturkravene som fastsatt i forskriftene.

Den endrede eiendomsmeglingsloven forbyr også uautoriserte, frilanse eiendomsmeglere (lenge kjent som «landspekulanter»). Den har som mål å forhindre situasjoner der bygningsarbeidere og grønnsaksselgere også driver med landhandel, eller spredning av eiendoms«byråer» som sprer seg fra landområder til byer, et langvarig problem.

Urban tenkning

Fra 1. august 2024 vil ikke staten lenger gi tillatelser til oppdeling av landområder i bydeler og tettsteder. Investorer i tomteprosjekter vil bli tvunget til å fokusere på landlige områder i utkanten av byer og tettsteder.

Med betydelige begrensninger på utviklingsareal, samt strengere juridiske begrensninger på eiendomsprosjekter, har analytikere spådd at tomteprisene vil stige kraftig i nær fremtid, noe som vil sette lavinntektspersoner med et reelt behov for bolig i en ulempe.

Spesielt så lenge politikken med å «innføre høye skatter på de som eier mange hus og land, men ikke bruker dem effektivt», slik det er fastsatt i resolusjon 18 fra den 13. sentralkomiteen, ikke har blitt institusjonalisert ved lov, vil spekulasjon i land sannsynligvis forbli attraktivt for mange mennesker.

Etter å ha lidd under alvorlige konsekvenser av den voldsomme byutviklingen den siste tiden, vil Quang Nam-provinsen utvilsomt lære mange verdifulle leksjoner.

Blant disse er de mest merkbare problemene den utbredte og vedvarende forsømmelsen i mange byområder til tross for ferdigstilt infrastruktur; det faktum at flertallet av landkjøpere i prosjekter først og fremst gjør det for spekulative forretningsformål; tap av jordbruksland av beboere mens prosjekter forblir forlatt og uferdige i årevis; og det sosiale problemet med at mange husholdninger og enkeltpersoner står overfor et presserende behov for bolig og levebrød, men likevel finner landpriser langt utenfor rekkevidde.

Urbanisering og byutvikling er uunngåelige trender. Hvordan, i hvilken retning og plan som passer til hvert utviklingstrinn, er imidlertid et problem som hver lokalitet må vurdere for å utnytte landressursene mest effektivt i samsvar med partiets retningslinjer og løse sosiale problemer på en harmonisk måte.

Legg merke til at i listen over investeringsattraksjonsprosjekter og prioriterte investeringsattraksjonsprosjekter i Quang Nam-provinsen for perioden 2024–2025 (beslutning nr. 1221-QD/UBND, datert 21. mai 2024, fra den provinsielle folkekomiteen), er det 40 prosjekter av 233 prosjekter på lokaliteter som tiltrekker seg investeringer i byutvikling, hovedsakelig i form av markedsgater og urbane boligområder (tomtevirksomhet).

Det er vanskelig å si definitivt hvor mange prosjekter som virkelig er nødvendige og haster, hva deres tiltenkte formål er (spekulanter eller lokale innbyggeres boligbehov), og til og med input-output-aspektene ved disse prosjektene. Dette er imidlertid absolutt problemer som ikke kan ignoreres, ettersom lokaliteter i provinsen altfor godt har erfart og betalt prisen for landoppdelings- og salgsprosjekter.

En annen bemerkelsesverdig spådom fra eksperter, etter vedtakelsen av de tre nevnte landrelaterte lovene, er at industrielle eiendommer vil tiltrekke seg innenlandske og utenlandske investorer sterkt i den kommende perioden.

Provinsplanleggingen i Quang Nam har identifisert utvikling av over 10 000 hektar industriareal fra nå og frem til 2030. Praktisk erfaring har vist at industriareal har vært og fortsatt er det mest effektive, lønnsomme og bidrar mest til den lokale sosioøkonomiske utviklingen.

----- ...
Leksjon 3: Når jordbruksland «slippes løs»

Kilde: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html