Hvor går eiendomskreditten hen?

Eiendomskreditten i Ho Chi Minh-byen nådde ved utgangen av april mer enn 1 116 billioner VND, en økning på 2,85 % sammenlignet med utgangen av 2024. Paradokset er at mens kreditten øker kraftig, er det ikke mange nye prosjekter, transaksjonene i markedet er ikke høye, så hvor blir pengene av?

Nye prosjekter drypper fortsatt inn

Mer spesifikt opplyste den regionale avdelingen 2 av State Bank of Vietnam (SBV) at den totale utestående eiendomskredittsaldoen i Ho Chi Minh-byen innen utgangen av april nådde 1 116 billioner VND, en økning på 0,34 % sammenlignet med forrige måned og en økning på 2,85 % sammenlignet med utgangen av 2024. Omfanget av eiendomskreditt opprettholdes fortsatt og utgjør omtrent 28 % av den totale utestående kredittsaldoen i området. Spesielt utgjør eiendomskreditt til selvbruksgruppen (lån til kjøp av boliger, overføring av bruksrettigheter til land for å bygge boliger; lån til reparasjon av boliger...) fortsatt en høy andel av den totale utestående eiendomskredittsaldoen, og utgjør 65 % og når 727 000 milliarder VND, en økning på 0,05 % sammenlignet med forrige måned og en økning på 0,65 % sammenlignet med utgangen av 2024.

Til tross for kredittvekst er kontantstrømmen ut av markedet svært liten.

FOTO: DINH SON

Selv om tallene er ganske gode, går både transaksjoner og nye prosjekter i realiteten «tregt». Derfor spør mange: Hvor ble det av eiendomskreditten på over én million milliarder dong?

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsforening, sa at selv om tallene for eiendomskredittvekst var svært høye, visste han ikke hvem som tjente på denne veksten. Fordi da bedrifter fortsatt slet med å behandle juridiske dokumenter og ikke kunne få tilgang til kapital, var det ikke mange som lånte for å kjøpe eiendom. Mer spesifikt hadde Ho Chi Minh-byen i løpet av årets fire første måneder bare tre prosjekter som var kvalifisert til å mobilisere kapital, med totalt 3286 leiligheter, hvorav alle var luksusleiligheter. I løpet av årets fire første måneder ble ingen prosjekter overført fordi prosjektet i henhold til loven må fullføre sine økonomiske forpliktelser før det kan selges til en annen partner.

«Sammenlignet med 2017, året markedet boomet, er det nåværende tilbudet bare 10 %. I realiteten er det fortsatt mangel på tilbud, spesielt rimelige boliger, spesielt sosialboliger, og eiendomsprisene øker fortsatt jevnt. Det totale antallet leiligheter som er lagt ut for markedet siden begynnelsen av året er svært lite, transaksjonene er ikke mange, men kredittveksten som rapportert av Statsbanken er veldig merkelig. Ikke bare Ho Chi Minh-byen, men hele landet øker, jeg forstår det heller ikke», delte Le Hoang Chau og la til at bedrifter for tiden fortsatt har problemer med kontantstrøm og kapital, spesielt i sammenheng med at bedrifter sliter med å håndtere forfallet på selskapsobligasjoner rundt august - desember 2025. Dette gjør at de fortsetter å slite, og må forhandle med kunder om å forlenge gjeldsbetalingen.

Dr. Dinh The Hien, direktør ved Institutt for informatikk og anvendt økonomi , bekreftet også at bedrifter i realiteten fortsatt mangler kapital, har vanskeligheter med å få tilgang til kapital, og mengden penger som pumpes inn i markedet er ikke stor. Derfor, hvis eiendomskreditten øker, er det mulig at organisasjoner og enkeltpersoner vil låne for å betale ned gammel gjeld, låne for å overføre gjeld. Rentesatser kombinert med økningen i kostprisen på varelager vil føre til at kredittsaldoene øker tilsvarende.

«Gjennom en undersøkelse av rundt 100 børsnoterte selskaper fant jeg ut at kredittveksten i eiendoms- og byggebransjen har vært kontinuerlig synkende. Fordi kontantstrømmen i eiendom kommer fra to hovedkilder: forretningsmessig kontantstrøm og finansiell kontantstrøm. Imidlertid står begge disse kildene overfor vanskeligheter, så eiendomsselskaper står fortsatt overfor mange vanskeligheter i år», analyserte Dr. Dinh The Hien.

Transaksjoner mellom mennesker blomstrer, annenhåndsmarkedet er yrende

Dr. Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, kommenterte følgende: Siden kinesisk nyttår har markedet i sør vist tegn til vekst og fungerer bedre enn i 2024. Selv om det ikke er mange nye prosjekter, er transaksjonene mellom mennesker også bedre. Ifølge statistikk har den raske økningen i antall eiendomstransaksjoner bidratt til at eiendomsinntektene i Ho Chi Minh-byen har nådd et høyt nivå, og nådde 2 200 milliarder VND i første kvartal 2025, en økning på mer enn 540 milliarder VND i samme periode. I tillegg nådde inntektene fra eiendomsmeglingstjenester også 25 547 milliarder VND i mars, en økning på 9 % i forhold til forrige måned. I løpet av årets tre første måneder nådde inntektene fra denne bransjen 72 321 milliarder VND, en økning på 16 %. Dette er en positiv økning, tydelig demonstrert av investorenes interessenivå og viser en bedring av eiendomsmarkedet.

Ifølge Dr. Nguyen Van Dinh foregår det derfor svært aktivt transaksjoner i annenhåndsmarkedet og eiendomstransaksjoner blant folket, selv om volumet av transaksjoner i førstehåndsmarkedet er lavt på grunn av begrenset tilbud. Dette kan være årsaken til den sterke kredittveksten. Ikke bare det, selv om prosjekter i Ho Chi Minh-byen de siste månedene er få, er antallet fullførte og åpnede prosjekter svært stort i omkringliggende områder som Long An , Dong Nai, Ba Ria-Vung Tau og Binh Duong. Samtidig kan bedrifter «lokalisert» i Ho Chi Minh-byen ha lånt i byen for å investere i provinsene. I tillegg har den kraftige økningen i eiendomspriser den siste tiden også ført til at verdien av lån har økt. «Men én ting er lett å se, det nåværende markedet har liten reell etterspørsel, men mye investering og spekulasjon, så kredittkapital strømmer mer inn i disse gruppene enn det strømmer inn i prosjekter», analyserte Dr. Dinh.

Den økonomiske eksperten Huynh Phuoc Nghia deler samme syn og sier at kredittveksten hovedsakelig kommer fra lån til boligkjøp, reparasjon og bygging blant folk, mens nye prosjekter «taper» fordi tilbudet har vært svært lavt siden begynnelsen av året. Dette er også i samsvar med rapporten fra Statsbanken, der den sier at lån til boligkjøp, overføring av bruksrettigheter til land for å bygge hus, lån til reparasjon av boliger ... fortsatt utgjør en høy andel av den totale utestående eiendomskreditten. I tillegg er kredittveksten i den senere tid knyttet til restrukturering og boliglån fordi kontantstrømmen til markedet er svært lav. Det kan være vanskelig for prosjekter i Ho Chi Minh-byen å låne på grunn av juridisk fastlåst situasjon, men bedrifter kan bruke prosjekter i provinsen og andre produkter for å garantere lån i Ho Chi Minh-byen.

Både tilbud og priser øker

Byggedepartementets rapport om eiendomsmarkedet i første kvartal 2025 viser at volumet av eiendomstransaksjoner i tre typer leiligheter, eneboliger og tomter har en tendens til å øke sammenlignet med fjerde kvartal 2024. Av disse har leilighets- og eneboligsegmentet 33 585 vellykkede transaksjoner, tilsvarende 132 % sammenlignet med fjerde kvartal 2024. Tomtesegmentet har 101 049 vellykkede transaksjoner, tilsvarende 116,4 % sammenlignet med fjerde kvartal 2024. I løpet av hele kvartalet var det 14 prosjekter, med en skala på omtrent 3 813 ferdigstilte leiligheter, tilsvarende 140 % sammenlignet med samme periode i 2024. Det var 26 nylig lisensierte prosjekter med en skala på omtrent 15 780 leiligheter, tilsvarende 144 % av fjerde kvartal 2024 og tilsvarende 136 % sammenlignet med samme periode i 2024. Hele landet har 994 prosjekter under bygging med en skala på omtrent 399 873 leiligheter. Samtidig er det 59 prosjekter som er kvalifisert for salg av fremtidige boliger, med en skala på omtrent 19 760 leiligheter, tilsvarende 96,7 % sammenlignet med fjerde kvartal 2024 og tilsvarende 155,2 % sammenlignet med samme periode i 2024.

Kilde: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm