Hvor flyter eiendomskreditten?

Eiendomskreditten i Ho Chi Minh-byen nådde over 1 116 billioner VND innen utgangen av april, en økning på 2,85 % sammenlignet med utgangen av 2024. Paradokset er at mens kreditten øker kraftig, er det ikke mange nye prosjekter, og transaksjonene i markedet er ikke høye. Så hvor går pengene?

Nye prosjekter kommer fortsatt sakte inn.

Mer spesifikt rapporterte den regionale avdelingen 2 av State Bank of Vietnam (SBV) at den totale utestående eiendomskreditten i Ho Chi Minh-byen innen utgangen av april nådde 1 116 billioner VND, en økning på 0,34 % sammenlignet med forrige måned og en økning på 2,85 % sammenlignet med utgangen av 2024. Omfanget av eiendomskreditt fortsatte å bli opprettholdt og utgjorde omtrent 28 % av den totale utestående kreditten i området. Av dette utgjorde eiendomskreditt til eget bruk (lån til kjøp av boliger, overføring av bruksrettigheter til boligbygging; lån til reparasjoner av boliger osv.) fortsatt en høy andel av den totale utestående eiendomskreditten, og nådde 727 000 milliarder VND, en økning på 0,05 % sammenlignet med forrige måned og en økning på 0,65 % sammenlignet med utgangen av 2024.

Til tross for kredittvekst, strømmer svært lite penger ut av markedet.

FOTO: DINH SON

Selv om tallene ser ganske gode ut, er realiteten at både transaksjoner og nye prosjekter går tregt. Derfor spør mange: Hvor ble det av alle de billionene i eiendomskreditt?

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, sa at selv om tallene for eiendomskredittvekst er svært høye, vet han ikke hvem som nyter godt av denne veksten. For mens bedrifter fortsatt sliter med å behandle juridiske dokumenter og derfor ikke har tilgang til kapital, er antallet personer som låner for å kjøpe eiendom også lavt. Mer spesifikt hadde Ho Chi Minh-byen i løpet av årets fire første måneder bare tre prosjekter som var kvalifisert for å skaffe kapital, med totalt 3286 leiligheter, som alle var luksusleiligheter. I løpet av årets fire første måneder ble ingen prosjekter overført fordi et prosjekt i henhold til loven må oppfylle sine økonomiske forpliktelser før det kan selges til en annen partner.

«Sammenlignet med 2017, et boomår for markedet, er det nåværende tilbudet bare 10 %. I realiteten er det fortsatt mangel på tilbud, spesielt på rimelige boliger, særlig sosialboliger, og tomte- og boligprisene fortsetter å stige jevnt. Det totale antallet leiligheter som er lagt ut for markedet fra begynnelsen av året og frem til nå er svært lite, og transaksjonene er ikke mange, men kredittveksten som rapporteres av Vietnams statsbank er veldig merkelig. Det er ikke bare Ho Chi Minh-byen som ser vekst, men hele landet gjør det samme; jeg forstår det ikke», delte Le Hoang Chau, og la til at bedrifter fortsatt står overfor betydelige vanskeligheter med kontantstrøm og kapital, spesielt siden de sliter med å overholde forfallsdatoene for selskapsobligasjoner rundt august-desember 2025. Dette tvinger dem til å fortsette å slite og forhandle med kunder om å forlenge tilbakebetalingsperiodene for gjeld.

Dr. Dinh The Hien, direktør for Institute for Applied Informatics and Economics Research, bekreftet også at bedrifter fortsatt mangler kapital, har problemer med å få tilgang til finansiering, og at mengden penger som injiseres i markedet ikke er betydelig. Derfor, hvis eiendomskreditten øker, er det sannsynlig at organisasjoner og enkeltpersoner vil låne for å betale tilbake gammel gjeld eller refinansiere eksisterende gjeld. Rentesatser kombinert med økningen i lagerkostnader vil føre til at utestående kreditt øker tilsvarende.

«Gjennom en undersøkelse av rundt 100 børsnoterte selskaper, la jeg merke til at kredittveksten i eiendoms- og byggebransjen har vært kontinuerlig synkende. Dette skyldes at kontantstrømmen i eiendom kommer fra to hovedkilder: kontantstrøm fra virksomheten og kontantstrøm fra finansiering. Imidlertid står begge disse kildene overfor vanskeligheter, så eiendomsselskaper vil fortsette å møte mange utfordringer i år», analyserte Dr. Dinh The Hien.

Individuelle transaksjoner blomstrer, og annenhåndsmarkedet er travelt.

Dr. Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, kommenterte følgende: Siden kinesisk nyttår har markedet i sør vist tegn til vekst og bedre resultater sammenlignet med 2024. Selv om det ikke er mange nye prosjekter, er transaksjonene blant enkeltpersoner også bedre. Ifølge statistikk har den raske økningen i antall eiendomstransaksjoner bidratt til at eiendomsinntektene i Ho Chi Minh-byen har nådd et høyt nivå, og nådde 2 200 milliarder VND i første kvartal 2025, en økning på mer enn 540 milliarder VND sammenlignet med samme periode. I tillegg nådde inntektene fra eiendomsmeglingstjenester 25 547 milliarder VND i mars, en økning på 9 % sammenlignet med forrige måned. I løpet av årets tre første måneder nådde inntektene fra denne sektoren 72 321 milliarder VND, en økning på 16 %. Dette er en positiv økning som tydelig viser investorenes interesse og viser at eiendomsmarkedet er i bedring.

Ifølge Dr. Nguyen Van Dinh er derfor transaksjoner i annenhåndsmarkedet og kjøp og salg av tomter og hus blant enkeltpersoner svært aktive, selv om volumet av transaksjoner i førstehåndsmarkedet er lavt på grunn av begrenset tilbud. Dette kan være årsaken til den sterke kredittveksten. Videre, selv om det har vært få prosjekter i Ho Chi Minh-byen de siste månedene, har mange prosjekter blitt fullført og lansert i omkringliggende områder som Long An, Dong Nai , Ba Ria-Vung Tau og Binh Duong. Siden bedrifter er basert i Ho Chi Minh-byen, kan det hende de har lånt i byen for å investere i disse provinsene. I tillegg har den kraftige økningen i eiendomspriser den siste tiden også ført til en økning i verdien av lån. «Det er imidlertid lett å se at det nåværende markedet har liten reell etterspørsel og mye investering og spekulasjon, så kredittkapital strømmer mer inn i disse gruppene enn inn i prosjekter», analyserte Dr. Dinh.

Økonom Huynh Phuoc Nghia deler samme syn og mener at kredittveksten i stor grad er drevet av lån til boligkjøp, reparasjoner og bygging av enkeltpersoner, mens nye prosjekter «taper terreng» fordi tilbudet har vært svært begrenset siden begynnelsen av året. Dette er i samsvar med rapporten fra Vietnams statsbank, som indikerer at lån til boligkjøp, overføring av bruksrettigheter til land for boligbygging og boligreparasjoner fortsatt utgjør en høy andel av den totale utestående eiendomskreditten. Videre er den nylige kredittveksten knyttet til restrukturering og sikkerhet, ettersom det er svært lite kontantstrøm inn i markedet. Selv om prosjekter i Ho Chi Minh-byen kan ha vanskeligheter med å få lån på grunn av juridiske hindringer, kan bedrifter bruke prosjekter i andre provinser eller andre produkttyper for å garantere lån i Ho Chi Minh-byen.

Både tilbud og priser øker.

Ifølge Byggedepartementets rapport om eiendomsmarkedet i 1. kvartal 2025, hadde volumet av eiendomstransaksjoner i de tre kategoriene leiligheter, eneboliger og tomter en tendens til å øke sammenlignet med 4. kvartal 2024. Mer spesifikt hadde leilighets- og eneboligsegmentet 33 585 vellykkede transaksjoner, tilsvarende 132 % sammenlignet med 4. kvartal 2024. Tomtesegmentet hadde 101 049 vellykkede transaksjoner, tilsvarende 116,4 % sammenlignet med 4. kvartal 2024. I kvartalet ble 14 prosjekter ferdigstilt, bestående av omtrent 3 813 leiligheter, som representerer 140 % sammenlignet med samme periode i 2024. 26 nye prosjekter ble lisensiert, totalt omtrent 15 780 enheter, som representerer 144 % av 4. kvartal 2024 og 136 % sammenlignet med samme periode i 2024. På landsbasis er 994 prosjekter under bygging, som omfatter omtrent 399 873 enheter. I mellomtiden er 59 prosjekter kvalifisert for salg av boenheter under bygging, totalt omtrent 19 760 enheter, som representerer 96,7 % av fjerde kvartal 2024 og 155,2 % sammenlignet med samme periode i 2024.

Kilde: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm