Ho Chi Minh-byen frigjør landressurser.

TOM LAND, LIDENDE MENNESKER

Problemet med forlatt tomt og spontant utviklede boligområder er ikke nytt; det har faktisk eksistert i mange år. Det har blitt gjentatte ganger rapportert av offentligheten og media, spesielt situasjonen med stansede prosjekter og planlegging som har vært suspendert i 20–30 år. I det sentrale området av Ho Chi Minh-byen inkluderer eksempler byområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet), som har stått i stillstand i 31 år; det nye byområdet Thu Thiem (Thu Duc City) har etter mer enn 20 år fortsatt bare noen få spredte konstruksjoner; lenger ute har byområdet Sing-Viet (Binh Chanh-distriktet) også stått i stillstand i over 25 år; nordvest i distriktene Hoc Mon og Cu Chi; og den sørlige delen av Ho Chi Minh-byen har også en rekke langvarige stansede prosjekter ...

Partisekretæren i Ho Chi Minh-byen, Nguyen Van Nen, er avbildet mens han overvåker området med helikopter. Foto tatt 26. august.

Ifølge statistikk fra folkekomiteen i Binh Chanh-distriktet er det 323 prosjekter for bolig, sosial infrastruktur, parker osv. i distriktet. Per mai 2022 var 92 prosjekter forsinket, og noen ble til og med "stanset" i 20–30 år. Derfor har distriktet sendt brev til investorer der de blir bedt om å fremskynde fremdriften, ellers vil de foreslå å trekke tilbake prosjektene. Å trekke tilbake prosjekter er et sterkt tiltak og et ønske fra lokalbefolkningen, men implementeringen er en langvarig prosess, i stor grad avhengig av vurdering og spesifikke råd fra relevante avdelinger og etater.

I forstadsområdene i Ho Chi Minh-byen er det fortsatt mye ledig land, og boligområder utvikles spontant.

Ved siden av Binh Chanh-distriktet ligger Hoc Mon-distriktet. Partisekretær Tran Van Khuyen i Hoc Mon-distriktet fortalte en gang på Ho Chi Minh-byens folkerådsforum at han følte seg motløs da han så over på Thuan An City i Binh Duong-provinsen fra Nhi Binh kommune (Hoc Mon-distriktet). Byen var sterkt opplyst, mens Hoc Mon i seg selv forble underutviklet med mye ledig land. Hoc Mon er også et av områdene med mange fastlåste prosjekter, overlappende planlegging og en arealbruksgrad på opptil 50 %. Disse uoverensstemmelsene i arealplanlegging sammenlignet med individuelle behov har forårsaket frustrasjon blant innbyggerne, som ikke kan bygge hus på eiendommen sin og ikke kan dele opp store tomter for barna sine å bo separat. Midt i 2022 foreslo distriktet at Ho Chi Minh-byen skulle vurdere å iverksette tiltak for å gjenvinne over 700 hektar land som tilhører fastlåste prosjekter og lenge planlagte prosjekter som ikke har blitt gjennomført.

Ledig tomt blir ikke bare forsinket på grunn av private investorers inkompetanse, men mange prosjekter finansiert over statsbudsjettet går også sakte. Et eksempel er prosjektet med å bygge en grønn buffersone rundt avfallsbehandlingsanleggene Da Phuoc (Binh Chanh-distriktet) og Tay Bac (Cu Chi-distriktet). Fordi prosjektet har blitt stoppet år etter år, er innbyggerne i en vanskelig situasjon, de kan ikke forlate eller bli, og eiendommene deres selges til lave priser...

Byutvikling som bare eksisterer på papiret, som Binh Quoi-Thanh Da og Sing-Viet, er bare noen av de hundrevis av stansede prosjektene i Ho Chi Minh-byen. Under hvert møte med representanter fra nasjonalforsamlingen og byrådet med velgerne, uttrykker folk frustrasjon og spør når disse prosjektene vil bli implementert, og hvis ikke, når landet vil bli gjenvunnet for å gjenopprette borgernes legitime rettigheter til land og bolig. Dette er også fragmenterte deler som utgjør bildet av «rikelig ledig land», som lederne i Ho Chi Minh-byen har sett tydeligere gjennom flyundersøkelser.

Ifølge forskning fra Ho Chi Minh-byens institutt for utviklingsforskning var konverteringsraten for arealbruk fra jordbruksland til ikke-jordbruksland i Ho Chi Minh-byen ganske lav i perioden 2011–2020. Mer spesifikt nådde konverteringsraten bare 11,2 % i perioden 2011–2015 og bare 13,18 % i perioden 2016–2020 sammenlignet med den godkjente planen.

Denne situasjonen stammer fra mangler og konflikter i regelverket knyttet til arealplanlegging og integrering med andre planer, samt juridiske aspekter ved investerings- og byggeprosjekter. Videre er arealdata ufullstendige, unøyaktige, inkonsekvente og inkonsekvente, noe som påvirker nøyaktigheten av prognoser for arealplanlegging. Statistikken og vurderingen av landressurser (spesielt når det gjelder fragmentering, spredning og utnyttelseseffektivitet) er utilstrekkelig og unøyaktig, noe som resulterer i prognoser for arealplanlegging av lav kvalitet.

Når det gjelder implementeringen av arealplanlegging, inkluderer andre medvirkende faktorer hindringer i erverv av jordbruksareal, mangel på ressurser til å investere i grunnleggende teknisk infrastruktur og prosjekter på land, osv.

LANGSOMT FREMGANG I KOVERTERING AV LANDBRUKSLAND

Det faktum at det fortsatt er mye ledig land stammer også fra det faktum at jordbruksareal fortsatt utgjør en stor andel av Ho Chi Minh-byens arealbruksstruktur. I 2010 var jordbruksarealet i Ho Chi Minh-byen 118 052 hektar, som utgjorde 56,3 %. Innen juni 2018 utstedte regjeringen resolusjon 80 om justering av arealplanleggingen frem til 2020 og den endelige arealplanen (2016-2020). Følgelig tillot regjeringen Ho Chi Minh-byen å konvertere mer enn 26 000 hektar jordbruksareal til ikke-jordbruksareal, slik at andelen jordbruksareal innen 2020 ville reduseres til 42,1 %.

Byområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet) er et av områdene med fastlåst planlegging og langvarige suspenderte prosjekter.

Imidlertid er konverteringsraten for arealbruk i Ho Chi Minh-byen ganske lav, og når bare over 13 %, ifølge forskning fra Ho Chi Minh City Institute for Development Research. Undersøkelsen indikerer også at 6,5 % av jordbruksarealet er spredt over flere distrikter som Distrikt 12, Binh Thanh, Binh Tan og Thu Duc City, men i realiteten brukes noen områder ikke lenger til landbruksproduksjon og eksisterer bare som jordbruksland på papiret. Disse små, ufruktbare og spredte jordbrukslandene i forstedene er også vanskelige å utnytte effektivt til landbruksformål, og blir for det meste stående tomme eller brukt til ikke-landbruksformål.

Under et møte med den stående komiteen i Ho Chi Minh-byens partikomité i oktober 2022 kommenterte visestatsminister Tran Hong Ha (den gang minister for naturressurser og miljø) at andelen jordbruksarealer i Ho Chi Minh-byen, som overstiger 50 %, var for høy. Han foreslo også at en plan for flerbruksbruk av jordbruksarealer bør vurderes for å øke arealeffektiviteten og hjelpe arealbrukere med å utnytte dem mer rasjonelt. «Jordbruksarealer bør ikke bare sees på som en jordbruksøkonomi, men som et miljørom som kombinerer handel, tjenester, turisme, skogbruk og produksjon av medisinplanter», uttalte Ha.

Arkitekt Khuong Van Muoi, tidligere visepresident i Vietnams arkitektforening, som har jobbet med byplanlegging i Ho Chi Minh-byen i flere tiår, forklarer at en begrensning ved byplanlegging tidligere var at land som ble brukt til å plante trær ganske enkelt ble klassifisert som jordbruksland. Land som ble brukt til dyrking av siv ble også inkludert som jordbruksland, selv om ris eller andre avlinger som ble dyrket på dette landet i realiteten ikke kunne overleve eller ga lav produktivitet. Da Ho Chi Minh-byen ønsket å endre arealbruken for å skape mer utviklingsareal, ble det dessuten hindret av forskrifter som krevde godkjenning fra sentralmyndighetene. Dette har begrenset byens utvikling betydelig.

HVORDAN ENDRER SEG BEFOLKNINGEN I HO CHI MINH-BYEN?

Ifølge Departementet for planlegging og arkitektur har befolkningen i Ho Chi Minh-byen økt raskt fra 2004 til i dag i det nyutviklede indre byområdet og forstadsområdene (unntatt Can Gio-distriktet), hovedsakelig på grunn av innvandring. Områder med spesielt rask vekst inkluderer distrikt 7, distrikt 12, Binh Tan-distriktet, Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet, Nha Be-distriktet og Thu Duc City.

Befolkningen i dette området øker raskt på grunn av faktorer som tomtepriser, nye infrastrukturprosjekter og arbeidsstyrken i fabrikker og bedrifter. Den raske urbaniseringen og den høye befolkningskonsentrasjonen i dette området danner et belte som omgir den eksisterende indre bykjernen, noe som legger betydelig press på investeringspolitikken for utvikling av teknisk og sosial infrastruktur. Motsatt har de eksisterende indre byområdene som distriktene 1, 3, 5, 10 og Phu Nhuan blitt nesten fullstendig urbanisert, med liten befolkningssvingning; faktisk har mange distrikter sett en nedgang i befolkningen sammenlignet med 2004.

Ved utgangen av 2022 var den totale befolkningen i Ho Chi Minh-byen omtrent 9,4 millioner mennesker. Når det gjelder utviklingsbehov frem til 2040, foreslo distrikter og kommuner en økning til over 16,8 millioner mennesker. Samtidig godkjenner statsministerens beslutning om å justere den generelle planleggingen av Ho Chi Minh-byen frem til 2040 med en visjon for 2060 en total befolkning på omtrent 14 millioner mennesker.

GJENNOMBRUDD I PLANLEGGING

Helikopterundersøkelsen av hele bylandskapet i Ho Chi Minh-byen, sammen med den forrige undersøkelsen av Saigon-elven, har gitt lederne i Ho Chi Minh-byen et bredere perspektiv på den nåværende tilstanden til byens planlegging, som, som bemerket av lederen for folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen, Phan Van Mai, er preget av at mange områder er ujevne og ujevne. Mai mener at det er behov for en mer innovativ og banebrytende tilnærming i byplanlegging for å omorganisere og omorganisere byrom, produksjonsområder, felles oppholdsrom og grøntområder.

For tiden utarbeider Ho Chi Minh-byen to planleggingsdokumenter: hovedplanen for Ho Chi Minh-byen for perioden 2021–2030, med en visjon frem mot 2050, og den reviderte hovedplanen for Ho Chi Minh-byen frem mot 2040, med en visjon frem mot 2060. Konsulentenheten jobber for tiden med avdelinger, distrikter og kommuner for å samle inn informasjon og håndtere 72 arbeidsgrupper, inkludert 50 oppgaver for avdelinger og 22 oppgaver for distrikter og kommuner.

Herr Mai uttalte at de samarbeider tett med departementer, etater og eksperter for å forkorte tidsrammen og sikre riktige prosedyrer og kvalitet. Det forventes at dokumentasjonen for Ho Chi Minh-byens planlegging for perioden 2021–2030 med en visjon frem mot 2050 vil bli sendt til den kompetente myndigheten for godkjenning i første kvartal 2024. Dokumentasjonen for justering av den generelle planleggingen vil bli sendt til Ho Chi Minh-byens folkeråd i slutten av 2023 før den sendes til Byggedepartementet for vurdering.

Fra et lokalt perspektiv uttalte lederne av Hoc Mon-distriktets folkekomité at de venter på at Ho Chi Minh-byens hovedplan skal veilede utnyttelsen av distriktets landressurser. Selv med en hovedplan på plass, er det fortsatt behov for mekanismer for å tiltrekke investorer til å gjennomføre spesifikke prosjekter. De siste årene har mange investorer spurt om prosjekter, men uten de nødvendige mekanismene og tilgjengelig land har interessen deres bare utviklet seg til det punktet hvor de har spurt.

Ideen om å etablere et kommunalt styre og utvikle satellittbyer har blitt næret av Ho Chi Minh-byen i flere tiår, og det var forventet at den skulle løse problemet med befolkningsfordeling og effektiv arealbruk i forstadsdistrikter. Ho Chi Minh-byen har imidlertid ennå ikke oppnådd dette, og forstadsområdene fortsetter å utvikle seg tilfeldig og spontant. Transportorientert utviklingsmodell (TOD), som nasjonalforsamlingen tillot pilottesting i resolusjon 98/2023, vil være «nøkkelen» for at Ho Chi Minh-byen skal oppnå dette, knyttet til planen om å transformere forstadsdistrikter til bydistrikter eller «byer i byene», ifølge arkitekt Khuong Van Muoi.

«Distriktene har sine egne mål for byutvikling og er avhengige av støtten fra Ho Chi Minh-byen. Byutvikling må skape arbeidsplasser for folket, styrke økonomien og gjøre det mulig for lokalbefolkningen å utnytte de tilgjengelige landressursene til felles utvikling», la eksperten til.

Ifølge Phan Van Mai er det omtrent 10 000 hektar langs metrolinje 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), metrolinje 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringveiene 2, 3 og 4, og motorveien Ho Chi Minh-byen - Moc Bai (som for tiden er under bygging), som kan utvikles til byområder ved hjelp av TOD-modellen (Transit-Oriented Development). Når det gjelder Ringvei 3-prosjektet, uttalte lederne av Hoc Mon-distriktets folkekomité også at etter å ha gjennomgått området, er omtrent 2000 hektar identifisert, og Departementet for naturressurser og miljø foreslår for Ho Chi Minh-byens folkekomité å gjennomføre et pilotprosjekt i området.

I realiteten bidrar landressurser betydelig til statsbudsjettet. I følge planen om å fokusere på å løse hindringer i flere eiendomsprosjekter for å øke inntektene fra land, er det anslått at Ho Chi Minh-byen vil samle inn nesten 19 000 milliarder VND mer til budsjettet fra nå og frem til slutten av 2023.

Retningslinjer og planer må være konsistente.

Ho Chi Minh-byens nåværende byplanlegging oppfyller ikke kravene; det er et betydelig gap mellom planlegging og virkelighet. Selv om planleggingen og teorien er god, mangler den konkrete resultater. Bedrifter klager også ofte over administrative prosedyrer og mangelen på åpenhet og fleksibilitet i planleggingen, noe som fører til en lang prosess fra første investeringsutforskning til ferdigstillelse. Myndighetene ønsker å tiltrekke seg investeringer, men mekanismene og retningslinjene er restriktive og endres basert på kortsiktig tenkning. Dette problemet har vært reist lenge, men en avgjørende løsning er fortsatt unnvikende.

Derfor må de kommende justeringene av planleggingen i Ho Chi Minh-byen ta tak i disse manglene. Regjeringen må forplikte investorene til stabilitet i politikk og planlegging, slik at forpliktelsen forblir konsistent og bare forbedres, ikke forverres, uavhengig av lederskifter over årene. Politikken må være stabil, ikke inkonsekvent, der én periode presterer eksepsjonelt bra mens den neste er treg.

Bystyret må være besluttsomt og tydelig definere ansvaret til hver avdeling og enkeltperson. Når bedrifter opplever stabilitet, vil de automatisk søke å investere. Bare på denne måten kan Ho Chi Minh-byen styrke sin konkurranseevne, ikke bare blant lokaliteter over hele landet, men også blant større byer i regionen.

Noen viktige utviklingsretninger i Ho Chi Minh-byen, som utvikling av satellittbyer i forstadsdistrikter og implementering av landgjenvinningsprosjektet i Can Gio, har fått sterk støtte fra folket. Myndighetene må imidlertid raskt implementere eksemplariske prosjekter for å bygge tillit, spesielt viktige transportprosjekter som ringveier, motorveier og overganger ...

Dr. Tran Quang Thang , direktør for Institutt for økonomi og ledelse i Ho Chi Minh-byen, medlem av Ho Chi Minh-byens folkeråd

Det må tildeles et spesifikt ansvar.

Under prosessen med å formulere, justere planleggingen og implementere prosjektet for å transformere distrikter til bydeler (eller byer i Ho Chi Minh-byen) i perioden 2021–2030, er det nødvendig å bygge og administrere arealdata som er i sanntid og åpne på ulike nivåer for ulike interessenter. Basert på analyse av arealdata kan myndighetene nøyaktig vurdere jordbruksarealfondet, spesielt med tanke på fragmentering og oppdeling av jordbruksareal, samt den faktiske effektiviteten i å utnytte det til jordbruks-, skogbruks- og fiskeriproduksjon.

Når man tar beslutninger om å konvertere jordbruksland i distrikter til ikke-jordbruksland, er det nødvendig med nøye vurderinger og overveielser. Dette er fordi disse områdene er følsomme for miljø og klimaendringer, med risiko for negative konsekvenser som flom på grunn av tap av midlertidig vannlagringsplass og hindring av vannføring. Videre er det risiko for miljøforurensning på grunn av utilstrekkelig kapasitet i det tekniske infrastruktursystemet.

Mange fastlåste planleggingsprosjekter i Ho Chi Minh-byen forårsaker offentlig frustrasjon, delvis på grunn av svak investorkapasitet og delvis fordi myndighetene ennå ikke har implementert attraktive mekanismer for investorer. For å tiltrekke investorer under planleggingsprosessen er det nødvendig å tilby sanntidsdata om arealer og åpne dem for bedrifter på passende nivåer.

Videre bør auksjons- og anbudsprosessen for å velge investorer til byggeprosjekter på tomten være åpen, transparent, rimelig og rettidig. Ho Chi Minh-byen må også sette mål knyttet til gjennomføringen av planleggingen for å tildele spesifikke og klare ansvarsområder til hvert statlig forvaltningsorgan; dette anses som et viktig grunnlag i planlegging og utnevnelse av ledende tjenestemenn.

Herr Pham Tran Hai, nestleder for avdelingen for byforvaltningsforskning, Ho Chi Minh-byens utviklingsforskningsinstitutt

Sỹ Đông (innspilt)

Kildekobling: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm