Ho Chi Minh-byen frigjør landressurser

Ledig jord, elendige mennesker

Historien om forlatt land og spontane boligområder er ikke ny, men har faktisk eksistert i mange år. Den har blitt reflektert i opinionen og pressen mange ganger, spesielt situasjonen med suspenderte prosjekter og suspendert planlegging i 20–30 år. I det sentrale området i Ho Chi Minh-byen kan vi nevne byområdet Binh Quoi - Thanh Da (Binh Thanh-distriktet) som har vært suspendert i 31 år, det nye byområdet Thu Thiem (Thu Duc City) har etter mer enn 20 år fortsatt bare noen få dannede prosjekter. Og i det fjerne kan vi nevne byområdet Sing - Viet (Binh Chanh-distriktet), som også har vært suspendert i mer enn 25 år. Nordvest tilhører Hoc Mon-distriktet, Cu Chi-distriktet. Sørsiden av Ho Chi Minh-byen har også en rekke suspenderte prosjekter i lang tid...

Partisekretæren i Ho Chi Minh-byen, Nguyen Van Nen, sitter i et helikopter og kartlegger. Foto tatt 26. august.

Ifølge statistikk fra Folkekomiteen i Binh Chanh-distriktet er det i distriktet 323 prosjekter for bygging av boliger, sosial infrastruktur, parker... Per mai 2022 er det 92 prosjekter som er forsinket, og noen prosjekter har til og med blitt «suspendert» i 20–30 år. Derfor har distriktet sendt dokumenter til investorer med forespørsel om å få fortgang i prosessen, ellers vil de foreslå å tilbakekalle. Tilbakekalling av prosjekter er et sterkt tiltak og et ønske fra lokalbefolkningen, men å implementere det er en lang prosess, som i stor grad avhenger av vurdering og spesifikke råd fra avdelinger og filialer.

I forstedene til Ho Chi Minh-byen er det fortsatt mye ledig land, og boligområder utvikles spontant.

Ved siden av Binh Chanh-distriktet ligger Hoc Mon-distriktet. Sekretæren for Hoc Mon-distriktets partikomité, Tran Van Khuyen, delte en gang på forumet til Ho Chi Minh-byens folkeråd at han følte seg trist da han sto i Nhi Binh kommune (Hoc Mon-distriktet), så over til Thuan An-byen i Binh Duong og så de sterke lysene, mens utviklingsnivået på Hoc Mon-siden fortsatt er svært beskjedent, og det er fortsatt mye ledig land. Hoc Mon er også et av områdene med mange suspenderte prosjekter, overlappende planlegging og en andel jordbruksarealer på opptil 50 %. Manglende arealplanlegging sammenlignet med personlige behov gjør folk opprørte fordi de har land, men ikke kan bygge hus, og store landområder kan ikke deles inn i tomter for barn å bo separat. I midten av 2022 foreslo dette området at Ho Chi Minh-byen skulle vurdere å håndtere og gjenvinne mer enn 700 hektar land som tilhører suspenderte prosjekter, planlagt i mange år, men ikke gjennomført.

Ledig tomt skyldes ikke bare manglende kapasitet hos private investorer, men også mange prosjekter som er implementert med statlig budsjettkapital går sakte. Et eksempel er prosjektet med å bygge grønne gjerder for å isolere de to avfallsbehandlingskompleksene Da Phuoc (Binh Chanh-distriktet) og Tay Bac (Cu Chi-distriktet). Fordi prosjektet har blitt suspendert år etter år, er folk i en situasjon der de ikke kan dra eller bli, og eiendelene deres overføres til lave priser...

Byområder på papiret, som Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet ..., er bare blant hundrevis av suspenderte prosjekter i Ho Chi Minh-byen. Hver gang nasjonalforsamlingen og Ho Chi Minh-byens folkeråd møtes med velgerne, blir folk opprørte og spør når de vil bli implementert, og hvis ikke implementert, når de vil bli gjenvunnet for å gi tilbake folkets legitime rettigheter til land og bolig. Dette er også de fragmenterte delene som danner bildet av «mye ledig land» som lederne i Ho Chi Minh-byen så tydeligere da de undersøkte fra et helikopter.

Ifølge forskningsresultatene fra Ho Chi Minh-byens institutt for utviklingsstudier er konverteringsraten for arealbruk fra jordbruksland til ikke-jordbruksland i Ho Chi Minh-byen i perioden 2011–2020 ganske lav. Spesielt i perioden 2011–2015 nådde den 11,2 % og i perioden 2016–2020 bare 13,18 % sammenlignet med den godkjente planen.

Årsaken til denne situasjonen skyldes mangler og vanskeligheter i forskrifter om planlegging, arealplaner og andre planer, samt lovbestemmelser om investerings- og byggeprosjekter. I tillegg er ikke arealdata fullstendige, nøyaktige, enhetlige og kontinuerlige, noe som påvirker nøyaktigheten av prognoser for planlegging og arealplaner. Statistikk og vurdering av arealfond (spesielt vurdering av fragmentering og oppdeling, utnyttelseseffektivitet) er ikke fullstendige og nøyaktige, slik at prognosekvaliteten for planlegging og arealplaner ikke er høy.

Når det gjelder implementering av planlegging og arealplaner, er det også årsaker som skyldes vanskeligheter med å gjenvinne jordbruksareal, mangel på ressurser til å investere i teknisk infrastruktur og prosjekter på land...

LANGSOMT OMVENDING AV LANDBRUKSLAND

«Det er fortsatt mye ledig land» kommer også av grunnen til at jordbruksareal fortsatt utgjør en stor andel av arealbruksstrukturen i Ho Chi Minh-byen. I 2010 var jordbruksarealet i Ho Chi Minh-byen på 118 052 hektar, som utgjorde 56,3 %. Innen juni 2018 utstedte regjeringen resolusjon 80 om justering av arealplanleggingen frem til 2020 og den endelige arealbruksplanen (2016–2020). Følgelig tillot regjeringen Ho Chi Minh-byen å konvertere mer enn 26 000 hektar jordbruksareal til ikke-jordbruksareal, slik at jordbruksarealstrukturen innen 2020 ville reduseres til 42,1 %.

Binh Quoi - Thanh Da urbane område (Binh Thanh-distriktet), et av områdene med suspendert planlegging og langsiktige suspenderte prosjekter

Konverteringen av arealbruksformål i Ho Chi Minh-byen går imidlertid ganske sakte, og når bare over 13 %, ifølge forskning fra Ho Chi Minh City Institute for Development Studies. Undersøkelsen viste også at 6,5 % av jordbruksarealet er spredt i noen distrikter som: 12, Binh Thanh, Binh Tan og Thu Duc City, men i realiteten brukes noen steder ikke lenger til landbruksproduksjon, men er bare jordbruksland ... på papiret. Jordbruksareal i form av "leopardskinn", småskala, misfarget og spredt i forstedene er også vanskelig å utnytte effektivt til landbruksformål, men det meste av det blir stående tomt eller brukt til ikke-landbruksformål.

Under et arbeidsmøte med den stående komiteen i Ho Chi Minh-byens partikomité i oktober 2022 kommenterte visestatsminister Tran Hong Ha (den gang minister for naturressurser og miljø) at andelen jordbruksarealer i Ho Chi Minh-byen som utgjør over 50 % var for stor. Samtidig foreslo han at det er nødvendig å beregne en plan for å bruke jordbruksarealer til flere formål, øke arealeffektiviteten og hjelpe arealbrukere med å utnytte dem mer fornuftig. «Jordbruksarealer bør ikke bare betraktes som en landbruksøkonomi, men bør betraktes som et miljørom som kombinerer handel, tjenester, turisme, skogbruk og produksjon av medisinplanter», sa Ha.

Arkitekt Khuong Van Muoi, tidligere visepresident i Vietnams arkitektforening, som har deltatt i planleggingsarbeid i flere tiår i Ho Chi Minh-byen, forklarte begrensningene ved planleggingsarbeidet på mange tidligere måter: Når man så på land for planting av trær, ble det planlagt som jordbruksland. Land for planting av starr ble også ansett som jordbruksland, men i realiteten kunne ikke landet for dyrking av ris eller andre avlinger overleve eller hadde lav produktivitet. I tillegg, da Ho Chi Minh-byen ønsket å endre bruksformålet for å ha plass til utvikling, ble de fanget opp av forskriften om at endring av formålet med risdyrkingsareal måtte gå gjennom sentralregjeringen. Det var det som begrenset utviklingen av Ho Chi Minh-byen.

HVORDAN ENDRER SEG BEFOLKNINGEN I HO CHI MINH-BYEN?

Ifølge departementet for planlegging og investering har befolkningen i Ho Chi Minh-byen økt raskt fra 2004 til i dag i de nyutviklede indre byområdene og forstadsområdene (unntatt Can Gio-distriktet), hvorav de fleste er innvandrere. Spesielt områdene med rask vekst inkluderer distrikt 7, distrikt 12, Binh Tan-distriktet, Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet, Nha Be-distriktet og Thu Duc City.

Befolkningen i dette området øker raskt på grunn av faktorer som tomtepriser, nye infrastrukturprosjekter og arbeidsressurser i fabrikker og bedrifter. Den raske urbaniseringen og den høye befolkningskonsentrasjonen i dette området danner et belte som omgir den eksisterende indre bykjernen, noe som legger mye press på investeringspolitikken for å utvikle teknisk infrastruktur og sosial infrastruktur. Tvert imot har de eksisterende indre byområdene som distrikt 1, distrikt 3, distrikt 5, distrikt 10, Phu Nhuan-distriktet ... blitt nesten fullstendig urbanisert, med liten endring i befolkningen, og mange distrikter har til og med en lavere befolkningsstørrelse sammenlignet med 2004.

Innen utgangen av 2022 vil den totale befolkningen i Ho Chi Minh-byen være omtrent 9,4 millioner mennesker. Når det gjelder utviklingsbehovet frem til 2040, er det foreslått at distriktene skal øke til mer enn 16,8 millioner mennesker. Samtidig har statsministeren vedtatt å godkjenne oppgaven med å justere den generelle planleggingen av Ho Chi Minh-byen frem til 2040 med en visjon for 2060, og den totale planlagte befolkningen er omtrent 14 millioner mennesker.

GJENNOMBRUDDSPLANLEGGING

Helikopterturen for å kartlegge hele byrommet i Ho Chi Minh-byen og den forrige kartleggingen av Saigon-elven hjalp lederne i Ho Chi Minh-byen med å få et bedre perspektiv på den nåværende tilstanden til byens planlegging, som, som kommentert av lederen for Ho Chi Minh-byens folkekomité, Phan Van Mai, er full av hull og «leopardhud». Mai mener at det er nødvendig med mer innovativ og banebrytende tenkning i planleggingsarbeidet for å organisere og omorganisere byrom, produksjon, felles levevilkår, grøntområder osv.

For tiden utarbeider Ho Chi Minh-byen to planer: planlegging av Ho Chi Minh-byen for perioden 2021–2030, med en visjon frem mot 2050, og justering av den generelle planleggingen av Ho Chi Minh-byen frem til 2040, med en visjon frem mot 2060. For tiden jobber konsulentenheten med avdelinger, distrikter og fylker for å samle inn informasjon og løse 72 oppgavegrupper, hvorav avdelingsblokken har 50 oppgaver og distriktene har 22 oppgaver.

Herr Mai sa at han samarbeider tett med departementer, avdelinger og eksperter for å forkorte tiden, sikre riktig prosess og kvalitet. Det forventes at dokumentasjonen vil bli sendt inn til den kompetente myndigheten for godkjenning av Ho Chi Minh-byens planlegging for perioden 2021–2030 med en visjon mot 2050 i løpet av første kvartal 2024. Dokumentasjonen for å justere den generelle planleggingen vil bli sendt inn til Ho Chi Minh-byens folkeråd på møtet i slutten av 2023 før den sendes inn til Byggedepartementet for vurdering.

Fra et lokalt perspektiv sa lederen for Hoc Mon-distriktets folkekomité at de venter på den generelle planleggingen av Ho Chi Minh-byen for å veilede utnyttelsen av distriktets landressurser. Når det imidlertid er en planlegging, må det finnes en mekanisme for å tiltrekke investorer til å implementere spesifikke prosjekter. I de senere årene har mange investorer kommet for å lære, men uten en mekanisme, uten ren jord, så de stopper bare på nivået med interesse og læring.

Ideen om å organisere bystyre og utvikle satellittbyer har blitt pleiet av Ho Chi Minh-byen i flere tiår, og forventes å løse problemet med befolkningsfordeling og effektivt utnytte landmidler i forstadsdistrikter. Ho Chi Minh-byen har imidlertid ikke klart å gjøre dette, forstadsområdene utvikler seg fortsatt fragmentert og spontant. Modellen for byutvikling orientert mot offentlig transport (TOD) som nasjonalforsamlingen tillot å pilotere i resolusjon 98/2023, vil være "nøkkelen" for Ho Chi Minh-byen til å gjøre dette i forbindelse med prosjektet med å konvertere forstadsdistrikter til distrikter eller "byer i byen", ifølge arkitekt Khuong Van Muoi.

«Distriktene har sine egne mål for byutvikling og er avhengige av støtten fra Ho Chi Minh-byen. Byutvikling må skape arbeidsplasser for folk, fremme økonomien og gi lokalbefolkningen forutsetninger for å utnytte tilgjengelige arealforhold for gjensidig utvikling», la eksperten til.

Phan Van Mai sa at langs metrolinje 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), metrolinje 2 (Ben Thanh - Tham Luong), ringveiene 2, 3, 4 og Ho Chi Minh-byen - Moc Bai-motorveien (under bygging) er det omtrent 10 000 hektar som kan utvikles til byområder i henhold til TOD-modellen. Lederen for Hoc Mon-distriktets folkekomité sa også at etter en gjennomgang er det omtrent 2000 hektar, og at departementet for naturressurser og miljø foreslår at Ho Chi Minh-byens folkekomité gjennomfører et pilotprosjekt i området først.

Faktisk bidrar jordressurser sterkt til statsbudsjettet. I følge planen om å fokusere på å fjerne hindringer for en rekke eiendomsprosjekter for å øke inntektene fra land, forventes det at Ho Chi Minh-byen fra nå og frem til slutten av 2023 vil motta et ekstra budsjett på nesten 19 000 milliarder VND.

Politikk og planlegging må være konsistente.

Den nåværende planleggingen av Ho Chi Minh-byen har ikke oppfylt kravene, det er et stort etterslep mellom planlegging og virkelighet. Planleggingen og teorien er god, men det mangler fortsatt konkrete produkter. Bedrifter klager også mye over administrative prosedyrer og planlegging som ikke sikrer åpenhet og mangler fleksibilitet, noe som fører til en lang prosess fra investeringsundersøkelsen til den er ferdig. Staten ønsker å tiltrekke seg investeringer, men mekanismene og retningslinjene er snevre og endres i henhold til siktedes tankesett. Dette problemet har vært reist lenge, men mangler fortsatt en grundig løsning.

Derfor må den kommende planleggingsjusteringen av Ho Chi Minh-byen overvinne disse manglene. Regjeringen må forplikte investorene til stabilitet i politikk og planlegging, slik at selv etter mange generasjoner med ledere forblir denne forpliktelsen konsistent og bare kan bli bedre, ikke verre. Politikken må være stabil, ikke uberegnelig, der én periode gjør det for bra og den neste perioden er treg.

Bystyret må være besluttsomt og skissere ansvaret til hver avdeling og hver enkelt person. Når de føler seg stabile, vil bedrifter automatisk søke investeringer. Først da kan Ho Chi Minh-byen forbedre sin konkurranseevne, ikke bare blant innenlandske lokaliteter, men også blant større byer i regionen.

Noen av hovedfokusområdene i Ho Chi Minh-byen, som utvikling av satellittbyer i forstadsområder og implementering av prosjektet med å gjenvinne havet i Can Gio, har fått stor støtte fra folket. Myndighetene må imidlertid raskt implementere typiske prosjekter for å skape tillit, spesielt viktige transportprosjekter som belteveier, motorveier, overganger osv.

Dr. Tran Quang Thang , direktør for Ho Chi Minh-byens institutt for økonomi og ledelse, delegat for Ho Chi Minh-byens folkeråd

Trenger å tildele spesifikke ansvarsområder

I prosessen med å planlegge, justere og implementere prosjektet for å konvertere distrikter til bydistrikter (eller byer under Ho Chi Minh-byen) i perioden 2021–2030, er det nødvendig å bygge og administrere arealdata mot sanntids og åpen natur på ulike nivåer for ulike fagområder. Basert på analyse av arealdata vurderer kompetente myndigheter nøyaktig jordbruksarealmidler, spesielt fragmenteringen og oppdelingen av jordbruksarealmidler, samt den faktiske effektiviteten i utnyttelsen til jordbruks-, skogbruks- og fiskeriproduksjon.

Når man skal bestemme seg for å konvertere distrikters jordbruksareal til ikke-jordbruksareal, er det nødvendig med nøye vurdering og overveielse. Fordi dette er et område som er følsomt for miljø og klimaendringer, er det risiko for negative konsekvenser av flom på grunn av tap av midlertidig vannlagringsplass, som blokkerer vannstrømmen. I tillegg er det også risiko for miljøforurensning på grunn av at kapasiteten til det tekniske infrastruktursystemet ikke er garantert.

Mange planleggings- og prosjektstanser i Ho Chi Minh-byen har gjort folk sinte, delvis på grunn av svak investorkapasitet, og delvis fordi myndighetene ennå ikke har hatt en mekanisme for å tiltrekke seg investorer. For å tiltrekke seg investorer under planleggingsprosessen er det nødvendig å tilby sanntidsdata om landområder og gjøre dem tilgjengelige for bedrifter på passende nivåer.

I tillegg må prosessen med auksjon av land og budgivning for å velge investorer til byggeprosjekter på land være offentlig, transparent, rimelig og rask. Ho Chi Minh-byen må også sette mål knyttet til planleggingsimplementering for å tildele spesifikke og klare ansvarsområder til hvert statlig forvaltningsorgan; anser det som et viktig grunnlag for planlegging og utnevnelse av ledere.

Herr Pham Tran Hai, nestleder for avdelingen for byforvaltningsforskning, Ho Chi Minh-byens institutt for utviklingsstudier

Sy Dong (innspilt)

Kildekobling: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm