Steg-for-steg utstedelse av rød bok for eiendom kjøpt og solgt via håndskrevne papirer

[annonse_1]

Komplisert status for eiendomssaker

Tidlig i desember 2023 ba departementet for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen folkekomiteene i distriktene, Thu Duc City, Ho Chi Minh-byens tinglysingskontor og dets tilknyttede avdelinger om å håndtere registre over vilkårlige endringer i arealbruksformål, vilkårlig tomtedeling og håndskrevet overføring av rettigheter.

Ifølge rapporten fra departementet for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen, finnes det i Ho Chi Minh-byen tilfeller av husholdninger og enkeltpersoner som bruker jordbruksland som har fått tildelt et sertifikat for bruksrett til land av distriktets folkekomité, og under bruksprosessen har det vært endringer som: husholdninger som separerer seg for å bo separat; arver, får gitt, overfører en del av landområdet...

For å løse dette praktiske behovet har grunnbrukere vilkårlig delt tomter, overført deler av landtomten manuelt (uten å inngå en kontrakt om å overføre bruksrettigheter til arealet og eiendeler knyttet til landet som foreskrevet), vilkårlig endret formålet med arealbruken (bygd hus, arbeider på jordbruksland...).

Fordi jordloven over mange perioder ikke har hatt rettidige og fullstendige reguleringer, har erververen i disse tilfellene ikke fått innvilget et sertifikat for bruksrettigheter til grunn, eierrettigheter til hus og andre eiendeler knyttet til grunn (sertifikat).

Ovennevnte problem varte inntil forskriften i paragraf 2, artikkel 82 i dekret nr. 43/2014/ND-CP tillot avgjørelse av saker om mottak av overføring, arv og gave ved håndskrevne dokumenter før 1. juli 2014.

Men fordi landet ble vilkårlig delt inn for å overføre rettigheter, var mesteparten av det overførte landområdet ikke i samsvar med forskriftene til den provinsielle folkekomiteen.

Nguyen Toan Thang, direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen, vurderte: «For øyeblikket finnes det ingen spesifikk statistikk fordi deklarasjonen og registreringen ikke er organisert. I følge våre registre er disse tilfellene imidlertid hovedsakelig konsentrert i forstadsområder, spesielt i distrikter med rask urbanisering som Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan osv.»

For å få et relativt nøyaktig tall, må departementet for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen gjennomføre en byomfattende erklæring og undersøkelse med tett koordinering mellom distrikter, Thu Duc City, valgkretser, kommuner samt folk som «eier» fast eiendom i den situasjonen.

Folk må tydelig se sine plikter og rettigheter til å samarbeide i en åpen erklæring for å få spesifikke og nøyaktige tall.

For å utstede sertifikater for eiendom kjøpt og solgt manuelt, må Ho Chi Minh-byen vurdere problemstillinger som tidspunkt for kjøp og salg; håndtering av brudd på land- og byggeforskrifter (bøter, tvungen riving eller registrering, tvungen tilbakeføring av ulovlig fortjeneste osv.); gjennomgå planlegging, sikre samsvar med forskrifter om grenser for landdeling og infrastruktur osv. for å avgjøre hvert enkelt tilfelle som kvalifiserer.

Samtidig, fordi kjøp og salg av håndskrevne dokumenter ikke bekreftes av kompetent myndighet, er verifiseringen av ektheten av tidspunktet for kjøp og salg grunnløs og kan lett utnyttes til å bryte regelverket. Hvis det ikke implementeres strengt, kan det lett føre til "omgåelse av loven" og deling av tomter uten å sikre grensen.

«Derfor må utstedelse av sertifikater for disse tilfellene i henhold til lovbestemmelser vurderes, og administrative brudd i landsektoren må håndteres. Utstedelse av sertifikater for hver sak må også baseres på planlegging, arealplaner, forhold knyttet til arealfordeling og infrastruktur for å avgjøre. Dette er saker som hører under distriktets folkekomités myndighet», bekreftet Thang.

Juridiske spørsmål trenger avklaring

Advokat Quach Thanh Luc, direktør i LSX Law Firm LLC, sa at eiendomstransaksjoner mellom enkeltpersoner ved bruk av håndskrevne dokumenter uten notarialbekreftelse eller sertifisering er relativt vanlige for tiden.

Grunnen til at de to partene inngikk en slik transaksjon var fordi de ikke forsto de juridiske reglene tydelig, fordi eiendommen ikke hadde et bruksrettsbevis for land, fordi de stolte på hverandre, fordi de ikke ønsket å offentliggjøre transaksjonen, for å unngå å betale skatt ...

Loven fastsetter at overføring av fast eiendom må ha en notarisert og sertifisert kontrakt. Jordlover har gjennom periodene hatt enhetlige regler om at kontrakten for overføring av bruksrettigheter til land må notariseres av en notarius publicus eller sertifiseres av folkekomiteen i kommunen, valgkretsen eller byen der landet ligger.

Advokat Luc påpekte at eiendomstransaksjoner via håndskrevne dokumenter ikke er i samsvar med formelle forskrifter og ikke kan overføre brukernavnet på dokumentene som beviser bruksretten, slik at de ikke er anerkjent ved lov.

Kjøperen er ikke identifisert ved lov som den juridiske eieren eller brukeren av fast eiendom.

Dersom kjøperen ikke er anerkjent som den lovlige brukeren av grunnen, har han/hun ikke lov til å konvertere, overføre, arve eller pantsette grunnen. Dersom staten gjenvinner grunnen, vil ansvaret for å bestemme brukeren av grunnen fortsatt ligge hos selgeren.

Dersom det oppstår en tvist mellom de to partene om størrelsen på kompensasjonen eller rydding av tomten, vil dette beløpet bli satt inn på en midlertidig bankkonto inntil det foreligger en dom eller avgjørelse som løser tvisten mellom de to partene.

Tvister mellom selger og kjøper vil oppstå dersom det ikke oppnås enighet eller forlik, og da må en av de to anlegge søksmål ved retten der eiendommen ligger for å løse saken.

For tiden er situasjonen med eiendom uten sertifikater fortsatt relativt vanlig. Selv om eiendomstransaksjoner uten sertifikater vil medføre stor risiko, gjør mange det fortsatt fordi jo større risikoen er, desto høyere er profittpotensialet.

«I dette tilfellet, for å sikre kjøperens rettigheter, er det tilrådelig å utarbeide en håndskrevet salgskontrakt med en depositumsklausul som sier: Når tomten og huset får tildelt et bruksrettsbevis for tomten, er selgeren ansvarlig for å gjennomføre juridiske overføringsprosedyrer til kjøperen, ellers vil de bli bøtelagt dobbelt så mye som det mottatte beløpet. Med denne klausulen vil det sikres at muligheten for tvister minimeres, eller hvis det oppstår tvister, er kjøperens rettigheter også garantert i henhold til loven», sa advokat Luc.

[annonse_2]
Kilde