Steg-for-steg-prosess for utstedelse av eiendomsbevis for eiendommer kjøpt og solgt gjennom håndskrevne avtaler.

Kompleksitet i eiendomsdokumentasjon

Tidlig i desember 2023 ba Ho Chi Minh-byens avdeling for naturressurser og miljø folkekomiteene i distriktene, Thu Duc City, Ho Chi Minh-byens tinglysningskontor og dets avdelinger om å løse saker om uautorisert endring av arealbruk, uautorisert oppdeling av land og overføring av eierskap ved hjelp av håndskrevne dokumenter.

Ifølge en rapport fra Ho Chi Minh-byens avdeling for naturressurser og miljø, finnes det tilfeller i Ho Chi Minh-byen der husholdninger og enkeltpersoner bruker jordbruksland som de har fått tildelt bruksrettssertifikater for av folkekomiteen på distriktsnivå. Underveis i bruken har det skjedd endringer, som for eksempel at husholdninger har separert seg for å bo selvstendig, arvet, mottatt som gaver eller overført en del av landarealet...

For å imøtekomme dette praktiske behovet har grunnbrukere tydd til uautorisert oppdeling av land, overføring av delvis eiendomsrett via håndskrevne dokumenter (uten å utarbeide kontrakter for overføring av bruksrettigheter til areal og eiendeler knyttet til landet etter behov), og vilkårlig endring av formålet med arealbruken (bygging av hus og strukturer på jordbruksland...).

På grunn av mangel på rettidige og omfattende reguleringer i jordlovgivningen over ulike perioder, har de som mottar eierskapsoverføringen i disse tilfellene ikke fått innvilget sertifikater for bruksrett til land, eierskap til hus og andre eiendeler knyttet til land (sertifikater).

Det nevnte problemet vedvarte inntil bestemmelsene i paragraf 2, artikkel 82 i dekret nr. 43/2014/ND-CP tillot løsning av saker som gjaldt mottak av overføringer, arv og gaver ved håndskrevne dokumenter før 1. juli 2014.

Men fordi landet ble oppdelt og overført uten tillatelse, er en stor del av det overførte landområdet ikke i samsvar med forskriftene til den provinsielle folkekomiteen.

Nguyen Toan Thang, direktør for avdelingen for naturressurser og miljø i Ho Chi Minh-byen, vurderte: «For øyeblikket finnes det ingen spesifikk statistikk fordi deklarasjons- og registreringsprosessen ennå ikke er organisert. Men ifølge våre observasjoner er disse tilfellene hovedsakelig konsentrert i forstadsområder, spesielt i distrikter med rask urbaniseringsrate som Binh Chanh-distriktet, Hoc Mon-distriktet og Binh Tan-distriktet, ...»

For å få relativt nøyaktige tall må Ho Chi Minh-byens avdeling for naturressurser og miljø gjennomføre en byomfattende undersøkelse og erklæring med tett koordinering mellom distrikter, Thu Duc City, valgkretser og kommuner, samt innbyggere som for tiden «eier» eiendommer i den situasjonen.

Innbyggerne må ha en klar forståelse av sine plikter og rettigheter for å kunne samarbeide om transparente erklæringer. Først da kan vi få tak i konkrete og nøyaktige tall.

For å utstede eiendomsbevis for eiendommer kjøpt og solgt ved hjelp av håndskrevne avtaler, må Ho Chi Minh-byen vurdere problemstillinger som tidspunktet for transaksjonen, håndtering av brudd på eiendoms- og byggeforskrifter (bøter, tvungen riving eller tillatelse til registrering, tvungen tilbakeføring av ulovlig fortjeneste osv.), og en gjennomgang av planlegging for å sikre samsvar med forskrifter om grenser for oppdeling av land og infrastruktur ... for å avgjøre om hvert enkelt tilfelle oppfyller kvalifikasjonskriteriene.

Samtidig, fordi uformelle landtransaksjoner mangler offisiell bekreftelse fra myndighetene, er det vanskelig å verifisere ektheten av transaksjonsdatoen og lett å utnytte til å bryte regelverket. Hvis det ikke håndheves strengt, kan det lett føre til "omgåelse av loven" og deling av tomter som overskrider de tillatte grensene.

«Derfor krever det å løse utstedelsen av arealbruksattester i disse tilfellene i henhold til lovbestemmelser at man vurderer og håndterer administrative brudd på arealområdet. Utstedelsen av sertifikater for hver sak må også være basert på arealplanlegging, vilkår for oppdeling av land og infrastruktur. Dette er saker som faller inn under distriktets folkekomités myndighet», bekreftet Thang.

Juridiske spørsmål som trenger avklaring.

Ifølge advokat Quách Thành Lực, direktør i LSX Law Firm, er eiendomstransaksjoner mellom enkeltpersoner ved bruk av håndskrevne dokumenter, uten notarialbekreftelse eller sertifisering, relativt vanlige i dag.

Årsakene til at de to partene inngikk en slik transaksjon skyldtes manglende forståelse av juridiske forskrifter, mangel på et bruksbevis for areal, gjensidig tillit, motvilje mot å offentliggjøre transaksjonen og et forsøk på å unngå å betale skatt.

Loven fastsetter at overføring av land og hus må dokumenteres i en notarialt bekreftet kontrakt. Jordlover gjennom ulike perioder har konsekvent fastsatt at kontrakter for overføring av bruksrettigheter til land må notarialt bekreftes av en notarius publicus eller sertifiseres av folkekomiteen i kommunen, valgkretsen eller byen der landet ligger.

Advokat Luc påpekte at eiendomstransaksjoner utført med håndskrevne dokumenter ikke er i samsvar med forskriftene angående form, og eierskapet kan ikke overføres til den nye eieren på offisielle dokumenter om bruksrett til land, og derfor er de ikke anerkjent ved lov.

Kjøperen er ikke juridisk identifisert som eier eller rettmessig bruker av tomten og huset.

Hvis kjøperen ikke er anerkjent som den juridiske eieren av eiendommen, har de ikke lov til å overføre, tildele, arve eller pantsette eiendommen. Dersom staten krever eiendommen tilbake, vil eierskapet til eiendommen fortsatt tilhøre selgeren.

Dersom det oppstår en tvist mellom de to partene angående kompensasjon for rydding av land, vil pengene bli satt inn på en midlertidig deponeringskonto i banken inntil det foreligger en dom eller avgjørelse som løser tvisten.

Tvister mellom selger og kjøper vil oppstå dersom en avtale eller forlik ikke kan oppnås; i slike tilfeller må en av partene anlegge søksmål ved retten der eiendommen befinner seg for løsning.

For tiden er det fortsatt et relativt stort antall eiendommer uten eiendomsbevis. Selv om mange vet at transaksjoner som involverer eiendommer uten sertifikater medfører betydelig risiko, fortsetter de likevel fordi jo større risikoen er, desto høyere er den potensielle fortjenesten.

«I dette tilfellet, for å sikre kjøperens rettigheter, bør det utarbeides en håndskrevet salgskontrakt med en depositumsklausul som sier: 'Når eiendommen får tildelt et bruksrettsbevis for eiendom, er selgeren ansvarlig for å gjennomføre de juridiske overføringsprosedyrene til kjøperen. Ellers vil de bli straffet med dobbelt så mye som det mottatte depositumet.' Denne klausulen vil minimere muligheten for tvister, eller hvis en tvist oppstår, vil kjøperens rettigheter være beskyttet i henhold til loven», sa advokat Luc.

Kilde: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html