Kapital fortsetter å strømme sterkt inn i eiendom.

Eiendomsbransjen klager bittert over innstrammingen av eiendomskreditt, som har stoppet en rekke forretningsplaner. Totalt sett utgjør imidlertid eiendomskreditt fortsatt den største andelen av den totale utestående kreditten i hele økonomien, og hvis kapitalen fortsetter å strømme sterkt inn i denne sektoren, er de langsiktige risikoene enorme.

Utlån til eiendom blir strengere kontrollert.

Eiendomsmeglere klager bittert over vanskelighetene med å få lån.

Nguyen Quoc Hiep, styreleder i Global Real Estate Joint Stock Company og styreleder i Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), uttalte at store banker (inkludert de fire store) nekter å gi kreditt til nye prosjekter, eller bare er svært selektive når det gjelder prosjekter i Hanoi og Ho Chi Minh-byen. Med finansieringsflaskehalser som hindrer bedrifter i å implementere prosjekter, forventes 2026 å bli et ekstremt turbulent år for eiendomsmarkedet.

Mange andre bedrifter rapporterte også at vanskeligheten med å få tilgang til kreditt ikke bare påvirker eksklusive kommersielle boligprosjekter, men alle segmenter, inkludert sosialboliger. Ifølge sosialboligerbedrifter nekter bankene høflig å låne ut fra lånepakken for sosialboliger på 145 000 milliarder VND fordi renten er for lav (6,1 %/år), mens innskuddsrentene i markedet har steget til 7–8 %/år, noe som betyr at bankene ville pådra seg tap hvis de lånte ut.

For øyeblikket er mindre enn 5 % av kredittpakken på 145 billioner VND for sosiale boliglån utbetalt, til tross for at den har vært implementert i tre år. Samtidig er utbetalingen av kredittpakken for lån til unge under 35 år også begrenset.

Ifølge fru Ha Thu Giang, direktør for avdelingen for kreditt for økonomiske sektorer (Vietnams statsbank), nådde utbetalingsvolumet for låneprogrammet for unge under 35 år omtrent 9 600 milliarder VND (en økning på omtrent 2 000 milliarder VND sammenlignet med utgangen av 2025), inkludert 8 100 milliarder VND til investorer i 53 prosjekter og omtrent 1 500 milliarder VND til boligkjøpere i 36 prosjekter. Utbetalingsvolumet for lån til unge under 35 år for kjøp av sosialboliger nådde omtrent 259 milliarder VND.

Selv om forretningsbanker hevder at de ikke strammer inn eiendomskreditt og fortsatt finansierer gode prosjekter, må de, gitt begrenset kapital og kvartalsvise kredittgrenser, fordele midler svært forsiktig. Med unntak av «bakdørsprosjekter» vil kapital derfor konsentreres i prioriterte og svært sikre sektorer for å vinne gunst hos regulatoriske myndigheter.

Ifølge økonom Dr. Le Xuan Nghia er eiendomsmarkedet syklisk, men på lang sikt utgjør det ingen risiko og er til og med svært trygt fordi det er nært knyttet til bankenes drift. Størstedelen av bankenes sikkerhet er eiendom, så det er usannsynlig at eiendomsprisene vil falle kraftig.

Denne eksperten argumenterte også for at eiendom er en sektor med store ringvirkninger, og foreslo at Vietnams statsbank fortsetter å implementere politikk for å injisere kapital i dette markedet for å sikre effektiv drift. Regjeringen bør kontrollere prisene i stedet for å stramme inn kreditten til denne sektoren.

Kapital fortsetter å strømme sterkt inn i eiendom.

Mens eiendomsbransjen klager over vanskeligheter med å få tilgang til kapital, påpeker mange eksperter og representanter for nasjonalforsamlingen at bankkreditt i realiteten fortsatt hovedsakelig strømmer til eiendom, og dette forårsaker mange negative konsekvenser for økonomien.

Ifølge Nguyen Ngoc Bau, administrerende direktør i Wigroup, hadde kommersiell og industriell kreditt en tendens til å synke i første kvartal 2026, mens pengene fortsatte å strømme sterkt inn i eiendom og bygg. Selv om data viser at landbrukskreditten fortsatte å vokse godt sammen med eiendomskreditten, kan ikke muligheten for at disse pengene "omgår loven" utelukkes (å låne kapital for å kjøpe land til landbruksutvikling, men i realiteten investere i landbrukseiendom).

Denne eksperten argumenterer for at manglene i kredittstrukturen er roten til det vedvarende likviditetspresset på banksystemet, samt ustabiliteten i rentene. Derfor adresserer likviditetsstøttetiltakene til State Bank of Vietnam (gjennom OMO-kanalen) bare symptomene, ikke roten til problemet.

Finansielle rapporter fra banker i 2025 viser at boliglån i mange banker utgjør 30–50 % av de totale boliglånssaldoene. Dette tallet er ufullstendig, fordi personlige boliglån ikke er fullt ut inkludert i eiendomskredittsaldoen i mange banker.

Derfor utgjør eiendomskreditt på papiret omtrent 23–25 % av de totale utestående lånene i hele systemet, men det faktiske tallet er sannsynligvis mye høyere. Når mer enn en fjerdedel av økonomiens kreditt flyter inn i eiendom, blir tilgangen til kapital for andre sektorer naturlig nok mindre. Dette er også grunnen til at produksjonsbedrifter sliter.

Ifølge data fra Vietnams handels- og industrikammer (VCCI) kommer mer enn 50 % av inntektene blant de 500 største private foretakene i Vietnam fra finans og eiendom, mens prosesserings- og produksjonsindustrien står for en lav andel.

Ifølge økonomiske eksperter er det teoretisk sett nødvendig å stramme inn kredittgivningen til eksklusive eiendommer og prioritere lån til sosiale boliger og rimelige boligprosjekter. I realiteten er dette imidlertid svært vanskelig å oppnå fordi mange banker primært retter seg mot eksklusive eiendomssegmenter. Hvis denne situasjonen vedvarer, vil risikoen for økonomien øke.

Delegat Le Hoang Anh (Gia Lai) uttrykte «spesiell bekymring» for problemet i en tale på nasjonalforsamlingens sosioøkonomiske diskusjonssesjon tidligere denne uken. Ifølge delegaten strømmer mesteparten av kreditten i Vietnam til spekulativ eiendom, noe som driver opp boligprisene i været og gjør det umulig for unge mennesker å kjøpe hus selv etter 30 år med hardt arbeid.

Ifølge data presentert av delegat Hoang Anh, viser den utestående kredittbalansen til alle 35 forretningsbankene at eiendomslån økte med 132 % på 4 år, fra 1 955 000 milliarder VND i 2021 til 4 541 000 milliarder VND i 2025, 2,4 ganger vekstraten for industriell kreditt. Omfanget av eiendomskreditt i 2025 er 1,81 ganger større enn industriell kreditt og 5,3 ganger større enn kreditt til landbruk, skogbruk og fiskeri.

Videre står eiendom og bygg alene for 27,4 % av den totale systemkreditten. Det Hoang Anh er spesielt bekymret for, er at eiendomskreditten forventes å øke med 37,6 % bare i 2024–2025, mens industriell kreditt bare vil øke med 9,4 %. Representant Hoang Anh argumenterte for at en stor del av kreditten er «bundet opp» i eiendom, og foreslo at regjeringen kontrollerer spekulativ eiendomskreditt ved hjelp av markedsmekanismer og unngår administrative pålegg.

I mellomtiden uttalte førsteamanuensis Dr. Nguyen Huu Huan, nestleder i Ho Chi Minh City International Finance Centers Executive Agency, at etterspørselen etter kapital til vekst er enorm, mens den tilgjengelige kapitalen er begrenset. Derfor må bankene prioritere å allokere kapital til prioriterte sektorer.

I denne sammenhengen anbefaler eksperter at bedrifter – ikke bare eiendomsbedrifter – bør diversifisere sine kapitalinnhentingskanaler og redusere sin avhengighet av bankkreditt. Huan forventer at Ho Chi Minh City International Finance Center vil bli en ny kapitalkanal for økonomien og næringslivet i eiendomssektoren. Denne eksperten antyder at tokenisering av faste eiendeler for å skaffe kapital er en ny tilnærming som eiendomsbedrifter bør vurdere.

Eiendomsbedrifter må diversifisere innsamlingskanalene sine.

– Dr. Can Van Luc, medlem av statsministerens politiske rådgivende råd

Bygg- og eiendomssektoren står for omtrent 10 % av landets BNP, det høyeste nivået på de siste ni årene, og har en ringvirkning på mange andre økonomiske sektorer. Eiendomsbedrifters overdrevne avhengighet av bankkreditt utgjør imidlertid betydelige risikoer for både bedriftene selv og det finansielle systemet.

I 2025 forventes eiendomskreditt å vokse raskere enn den generelle økonomiske vekstraten (22 %), med en økning i kreditt til eiendomsbedrifter på 28 % og som for tiden utgjør omtrent 44 % av de totale eiendomslånene.

Med strengere kontroll av eiendomskreditt kan bedrifters tilgang til kapital bli stadig mer begrenset. For ikke å nevne at lånekostnadene øker.

For å redusere avhengigheten av bankkreditt, må eiendomsbransjen diversifisere sine kapitalinnhentingskanaler, spesielt gjennom selskapsobligasjoner, utenlandske direkteinvesteringer og eiendomsinvesteringsfond. Regjeringen må også raskt sette i gang det nasjonale boligfondet og lokale boligfond.

Eiendomsbedrifter må selv erkjenne behovet for å omstrukturere driften, kontrollere kontantstrømsrisiko og begrense diversifiserte investeringer. Å balansere ulike kapitalkilder – fra kreditt, obligasjoner, aksjer til internasjonale investeringer – vil hjelpe bedrifter med å forbedre sin motstandskraft mot markedssvingninger.

Kilde: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html