Ông Lê Hoàng Châu: Không nên ảo tưởng nợ xấu có thể về 0%

Xử lý tài sản đảm bảo: "Tưởng dễ nhưng không dễ"

Sáng ngày 27/5, tại hội thảo với chủ đề "Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?", ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - giảng viên Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright - cho rằng tài sản đảm bảo chỉ thực sự có giá trị khi có thể được thu giữ và xử lý một cách nhanh chóng, minh bạch và hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ.

Theo ông, tài sản bảo đảm đóng vai trò then chốt trong việc kiểm soát rủi ro tín dụng và thúc đẩy mở rộng vốn vay. Đây chính là "van an toàn" giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời góp phần duy trì sự ổn định cho thị trường tài chính.

Cũng tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng không nên ảo tưởng nợ xấu có thể về 0%. Trong nền kinh tế thị trường, nợ xấu là hệ quả tất yếu. Vấn đề là phải kiểm soát ở mức chấp nhận được, với Việt Nam là khoảng 3%.

Ông Lê Hoàng Châu: Không nên ảo tưởng nợ xấu có thể về 0% - 1 — Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (Ảnh: BTC).

Theo ông Châu, để xử lý tận gốc nợ xấu, cần một hệ thống pháp luật minh bạch, đồng bộ, tạo điều kiện cho tài sản được lưu chuyển, từ đó khơi thông dòng tiền và khôi phục năng lực trả nợ của doanh nghiệp.

Ông nhấn mạnh, gốc rễ của bài toán nợ xấu hiện nay nằm ở hai nút thắt lớn là vướng mắc pháp lý và rủi ro thị trường. Ông dẫn chứng, khoảng 70% khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án bị đình trệ do chưa hoàn tất thủ tục, không thể chuyển nhượng hay phát mãi, dẫn đến dòng tiền bị tắc nghẽn. Hệ quả là doanh nghiệp mất khả năng trả nợ, làm gia tăng nợ xấu và gây áp lực lên hệ thống tài chính - ngân hàng.

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát (Đoàn Luật sư TPHCM) - cho biết, xử lý tài sản bảo đảm tưởng đơn giản nhưng thực tế lại rất phức tạp vì liên quan đến nhiều vấn đề pháp lý mà một khi đã phát sinh thì buộc phải giải quyết đến cùng.

Theo ông, việc ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản thoạt nhìn có vẻ đơn giản, song vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro, đặc biệt với các khách hàng không hợp tác khi mất khả năng trả nợ.

Ngay cả khi ngân hàng đã có bản án và quyết định thi hành án trong tay, quá trình thu hồi tài sản vẫn có thể bị kéo dài do phát sinh tranh chấp với bên thứ ba. Đơn cử như việc người vay thế chấp nhà đất rồi cho thuê hoặc cho người khác sử dụng, dẫn đến phát sinh quyền lợi ngoài hợp đồng.

Do đó, việc xử lý nợ xấu cần đặt trong tổng thể hài hòa giữa quyền của bên nhận thế chấp, nghĩa vụ của người vay và quyền lợi của các bên liên quan.

Cần cơ chế đặc thù xử lý nợ xấu

Bàn về giải pháp xử lý nợ xấu, chuyên gia Đỗ Thiên Anh Tuấn cho rằng, cần đảm bảo hợp đồng thế chấp có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần qua tòa án, tức cơ chế "power of sale". Thỏa thuận này phải chi tiết về trình tự thông báo, định giá, thời gian xử lý và quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.

Quá trình xử lý tài sản phải minh bạch, thông báo cho người vay bằng văn bản, tạo điều kiện để họ chủ động trả nợ hoặc tìm đối tác chuyển nhượng nhằm đạt giá tốt hơn.

Việc định giá tài sản cần phản ánh đúng giá thị trường, có sự giám sát độc lập để tránh thiệt hại cho người vay. Nếu không qua đấu giá công khai, việc chuyển nhượng nên thực hiện qua sàn giao dịch minh bạch, với thông tin về giá bán, người mua và giao dịch được công khai rõ ràng.

Ngoài ra, người vay cần được đảm bảo quyền nhận lại phần dư sau khi thanh toán nợ và chi phí, kể cả trường hợp không có giá trị dư cũng phải được thông báo để tránh khiếu nại. Đồng thời, các bên liên quan như người đồng sở hữu, người thuê hợp pháp hay người bảo lãnh cũng cần được thông báo để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.

Ông Tuấn đề xuất luật hóa những nội dung hiệu quả từ Nghị quyết 42 năm 2017 về xử lý nợ xấu, đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng nhưng vẫn bảo vệ quyền tài sản của bên vay.

Việc sửa đổi Luật Các tổ chức tín dụng cần đặt trọng tâm vào sự cân bằng lợi ích, từ đó vừa tăng khả năng phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng, vừa giúp người vay giảm chi phí vốn và cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng cho toàn nền kinh tế.

Cũng tại hội thảo, đại diện HoREA nhấn mạnh, xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi vốn mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chính phủ cần một cơ chế đặc thù, mang tính quyết liệt và linh hoạt, giúp thu hồi nợ, khôi phục dự án, cứu doanh nghiệp và giữ được việc làm. Đây phải là một cách tiếp cận toàn diện, chứ không chỉ đơn thuần là xử lý hậu quả.

Một trong những điểm nghẽn lớn hiện nay là pháp lý liên quan đến tài sản đảm bảo. Nhiều dự án bị vướng mắc thủ tục, tranh chấp pháp lý khiến ngân hàng không thể phát mãi, còn doanh nghiệp không thể tái cấu trúc.

Do đó, cần hoàn thiện khung pháp lý xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút gọn quy trình, cho phép đấu giá hoặc chuyển nhượng dự án một cách công khai và thuận lợi.

Hiệp hội này đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại từng nhóm dự án bất động sản đang bị ngưng trệ và có hướng xử lý phù hợp. Đồng thời là cần tạo điều kiện để các dự án khả thi tiếp cận vốn tín dụng linh hoạt, nhằm phục hồi dòng tiền, hoàn thiện dự án, trả nợ cho ngân hàng và đóng góp trở lại cho nền kinh tế. Bài toán trên cần lời giải đồng bộ, với sự vào cuộc của toàn bộ hệ thống chính trị.

Nguồn: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ong-le-hoang-chau-khong-nen-ao-tuong-no-xau-co-the-ve-0-20250527144958258.htm