Nieruchomości luksusowe dominują na rynku.

Na rynku nieruchomości luksusowych obserwuje się silny i stały wzrost cen.

Różnica jest oczywista.

Podczas niedawnego seminarium poświęconego mieszkalnictwu, pan Vo Huynh Tuan Kiet, dyrektor ds. rynku mieszkaniowego w CBRE Vietnam, stwierdził, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Ho Chi Minh City i Hanoi wzrosły o 35-45% w ciągu ostatniego roku. Tylko w trzecim kwartale ceny mieszkań w Ho Chi Minh City wzrosły o kolejne 15-18%, osiągając średnią cenę około 90 milionów VND/m². Warto zauważyć, że około 70% nowej podaży w tym roku przypada na segmenty premium i luksusowe, co wskazuje na wyraźną rozbieżność z rzeczywistymi potrzebami mieszkaniowymi większości populacji.

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — Luksusowy projekt apartamentów dla najbogatszych w sercu Ho Chi Minh City.

Dane Knight Frank Vietnam również wskazują na podobny trend – średnia cena mieszkań w Ho Chi Minh City zbliża się do 96 mln VND/m², co stanowi wzrost o prawie 9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Prawie 60% oferowanych na sprzedaż apartamentów miało ceny powyżej 100 mln VND/m², a pozostałe głównie powyżej 60 mln VND/m². Nadpodaż luksusowych apartamentów, przyćmiewająca segmenty średniej i wyższej klasy, powoduje, że ceny w 2025 roku będą stale bić nowe rekordy.

Obserwacje pokazują, że od początku roku wielu dużych deweloperów konsekwentnie uruchamia luksusowe projekty w centralnej części Ho Chi Minh. W promieniu 4-5 km od nowego obszaru miejskiego Thu Thiem i centrum miasta praktycznie nie ma projektów o cenie poniżej 100 milionów VND/m². To dodatkowo ogranicza dostęp klientów z klasy średniej do mieszkań.

Raport One Mount Group z Hanoi wskazuje, że w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku na rynku pojawiło się około 20 000 nowych apartamentów o średniej cenie 86 mln VND/m² (bez VAT i opłat za utrzymanie). Segment luksusowy stanowił 62% podaży, a luksusowy 38%. Warto zauważyć, że pięciu głównych deweloperów – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam i Sun Group – odpowiadało za 74% oferowanych na sprzedaż apartamentów. Główny wskaźnik absorpcji w tej grupie wyniósł średnio 86%, co odzwierciedla koncentrację siły nabywczej w największych markach.

W Ho Chi Minh City polaryzacja jest również widoczna, gdzie ponad 80% nowej podaży należy do Dat Xanh Group, Gamuda Land i Masterise Homes. Te trzy marki nie tylko dominują w podaży, ale także generują znaczną płynność, ze średnim wskaźnikiem absorpcji na poziomie około 84%. Eksperci uważają jednak, że dobra płynność krótkoterminowa nie wystarczy, aby wyeliminować ryzyko długoterminowe, jeśli rynek nadal będzie faworyzował segment luksusowy, a mieszkań w przystępnej cenie będzie nadal niewiele.

To nie jest przypadek.

Pan Vo Huynh Tuan Kiet uważa, że „bańka na rynku nieruchomości” może powstać nawet wtedy, gdy na rynku brakuje podaży. Jeśli kapitał spekulacyjny napływa zbyt intensywnie, inwestorzy gromadzą nieruchomości i wyznaczają krótkoterminowe oczekiwania zysków, znacznie przekraczające rzeczywiste możliwości absorpcyjne. Przypomniał okres 2007-2011, kiedy ceny nieruchomości gwałtownie rosły, kredyty były zaostrzane, a rynek popadł w długotrwały stan zamrożenia. „Obecnie, w związku z rosnącym trendem w segmencie nieruchomości luksusowych, ryzyko nasycenia będzie obecne, jeśli ceny będą nadal rosły do nieracjonalnych poziomów, takich jak 200-250 mln VND/m²” – ostrzega ekspert.

Według Tran Minh Tiena, dyrektora Centrum Badań Rynku i Analizy Klientów w One Mount Group, rosnąca koncentracja podaży mieszkań w rękach dużych deweloperów nie jest przypadkowa. W kontekście coraz bardziej rygorystycznych przepisów prawnych, wysokich kosztów inwestycyjnych i coraz bardziej rygorystycznych wymagań jakościowych projektów, tylko firmy dysponujące silnymi zasobami finansowymi, systematycznym doświadczeniem w realizacji projektów i dobrymi umiejętnościami zarządzania ryzykiem są w stanie realizować projekty z najwyższej półki i luksusowe.

Z drugiej strony, podaż mieszkań średniej i przystępnej cenowo klasy nadal jest ograniczona. Większość nowo powstających projektów trafia do segmentu mieszkań luksusowych, co praktycznie uniemożliwia realnym nabywcom, zwłaszcza tym o średnich dochodach, wybór. Przyczynia się to do wzrostu cen mieszkań i pogłębia lukę między popytem a ich dostępnością.

W tym kontekście ekonomista dr Can Van Luc uważa, że aby rynek nieruchomości rozwijał się stabilniej, rząd oraz odpowiednie ministerstwa i agencje muszą nadal usprawniać instytucje związane z gruntami, planowaniem przestrzennym i nieruchomościami. Zdecydowane wdrożenie rozwiązań dotyczących mieszkań socjalnych, w tym dekretów 261/2025/ND-CP i 302/2025/ND-CP w sprawie utworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, jest pilną potrzebą obniżenia cen mieszkań, zwłaszcza mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach.

Jednocześnie należy zdywersyfikować źródła kapitału na rynku nieruchomości, jak najszybciej utworzyć Narodowy Fundusz Mieszkaniowy i fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT), a także opracować odpowiedni plan opodatkowania nieruchomości w celu ograniczenia spekulacji i stworzenia zasobów na rzecz zrównoważonego rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Z perspektywy biznesowej dr Can Van Luc uważa, że inwestorzy muszą kontynuować restrukturyzację swojej działalności, ściśle kontrolując ryzyko przepływów pieniężnych, zapadalność zadłużenia i koszty. Firmy muszą również aktywnie korzystać z rządowych programów wsparcia, zwłaszcza tych przeznaczonych na rozwój mieszkań socjalnych i inwestycje infrastrukturalne, aby zdywersyfikować swoje portfele produktów i zmniejszyć zależność od segmentu luksusowego. „Pilną kwestią jest to, że firmy muszą współpracować, aby obniżyć ceny mieszkań do bardziej rozsądnego poziomu. Obecnie ceny mieszkań w Wietnamie wzrosły o około 59% między 2019 a 2024 rokiem. Do 2025 roku Wietnamczycy będą potrzebować średnio 25,8 lat dochodów, aby kupić mieszkanie, co plasuje ich na 9. miejscu wśród ponad 100 badanych krajów, co pokazuje, że dostęp do mieszkań staje się coraz trudniejszy” – podkreślił dr Can Van Luc.

Kupujący ograniczyli swoje „spekulatywne” wydatki.

Według badania przeprowadzonego przez One Mount Group, inwestorzy w nieruchomości przechodzą od krótkoterminowego nastawienia inwestycyjnego do długoterminowej akumulacji aktywów. Zamiast „spekulować” w poszukiwaniu szybkich zysków, kupujący coraz częściej stawiają na bezpieczne nieruchomości o stabilnej wartości i minimalnych wahaniach w czasie. W tym kontekście reputacja dewelopera staje się kluczowym czynnikiem, ocenianym na podstawie trzech kryteriów: przejrzystych procedur prawnych i zdolności do pełnej realizacji projektu; renomowanego ekosystemu partnerów, od wykonawców i konsultantów po banki gwarancyjne; oraz zdolności operacyjnej po przekazaniu nieruchomości. Oznacza to, że wysoka cena sprzedaży jest jedynie warunkiem koniecznym, a sprawne funkcjonowanie decyduje o trwałości projektu.

Komentarz (0)