Czy rynek wynajmu nieruchomości się ożywi?

„Fala” firm zwracających wynajęte lokale

W tym trudnym okresie rynek nieruchomości w całym kraju, a zwłaszcza w prowincjach południowych, zmagał się z licznymi wyzwaniami. Wahania gospodarcze znacząco wpłynęły na szeroki wachlarz firm i branż w Ho Chi Minh City, powodując falę najemców powracających do wynajętych lokali, mieszkań i biur, co z kolei doprowadziło do problemów w tym segmencie.

Według raportu batdongsan.com, w pierwszym kwartale 2023 roku popyt na wynajem nieruchomości przy ulicy w Ho Chi Minh City spadł o 40% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Wstępne statystyki wskazują na spadek o 45-50% w dzielnicach 7, 3 i Phu Nhuan. Uważa się, że rynek najmu gwałtownie się załamał po silnym wpływie pandemii COVID-19, a centra handlowe, powierzchnie na wynajem i kamienice handlowe stanęły w obliczu likwidacji.

Wiele komercyjnych powierzchni do wynajęcia w śródmieściu Ho Chi Minh City ma tablice z ogłoszeniami, że firma poszukuje najemców.

Obecnie popyt na nieruchomości na wynajem w południowych prowincjach, takich jak Ho Chi Minh i Binh Duong, jest niewielki. Wzdłuż ulicy Vo Thi Sau (dzielnica 1, Ho Chi Minh) wiele domów i firm jest ozdobionych licznymi numerami telefonów i adresami reklamującymi nieruchomości na wynajem, tanie oferty wynajmu i oferty od właścicieli.

Właściciele nieruchomości całkowicie zasłonili banerami kilka ulic, np. Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don i Nguyen Dinh Chieu (dzielnica 3, Ho Chi Minh City), ale mimo to nie ma tam żadnych lokatorów ani firm.

W rozmowie z reporterem, pan Pham Nhat Phuc (mieszkaniec Dzielnicy 3 i właściciel nieruchomości) powiedział: „Od czasu pandemii COVID-19 wielu właścicieli firm zaczęło zwracać wynajmowane lokale. Mam do wynajęcia ponad 200 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, ale od prawie trzech miesięcy nikt nie wyraził zainteresowania. Nie chodzi o wysoki czynsz, ale o to, że prawie wszyscy w całej okolicy zwrócili już wynajmowane lokale”.

Pani Huong, mieszkanka dzielnicy Go Vap w Ho Chi Minh City, dodała: „Posiadam dom przy ulicy Hoang Sa w dzielnicy 1, o powierzchni ponad 60 metrów kwadratowych i trzech piętrach. Wcześniej wynajmowałam go za ponad 30 milionów VND miesięcznie, zarówno na cele biznesowe, jak i mieszkaniowe. Najemca jednak odszedł, ponieważ interesy szły źle. Znalezienie nowego najemcy zajęło mi ponad dwa miesiące, ale chcieli wynająć go na cele mieszkaniowe, więc musiałam obniżyć cenę, aby zrównoważyć sytuację”.

Innym przypadkiem jest pan Tran Thanh Tung, mieszkający w dystrykcie Binh Thanh, który jest właścicielem nieruchomości na wynajem o powierzchni ponad 100 metrów kwadratowych przy ulicy D5 w dystrykcie Binh Thanh. Jednak na początku tego roku nieruchomość została zwrócona przez poprzedniego najemcę. Pomimo wywieszenia od pewnego czasu ogłoszenia „do wynajęcia”, nie udało mu się znaleźć nowego najemcy.

Zwrot wynajętych nieruchomości ma istotny wpływ na rynek nieruchomości na wynajem.

Według obserwacji naszego reportera, pomimo utrzymującej się fali firm zwracających wynajęte lokale w centralnych częściach Ho Chi Minh City, ceny najmu pozostają względnie stabilne. Powierzchnia o powierzchni ponad 100 m² przy ulicy Le Loi w Dzielnicy 1 jest oferowana do wynajęcia w cenie 50 milionów VND miesięcznie (ponad 2000 USD miesięcznie). Powierzchnia o powierzchni 150 m² przy ulicy Hai Ba Trung w Dzielnicy 1 jest oferowana do wynajęcia w cenie 40 milionów VND miesięcznie (prawie 2000 USD miesięcznie).

Wiele najpiękniejszych ulic w centrum miasta, takich jak Pasteur i Nguyen Hue, wciąż ma wiele pustych lokali użytkowych z powodu braku najemców. Mimo to ceny wynajmu pozostają wysokie i wahają się od 3500 do 20 000 dolarów miesięcznie.

Pani Le Thi Hoa, mieszkanka prowincji Binh Thuan, która otworzyła lokal gastronomiczny w Dzielnicy 3, ale nie była w stanie przetrwać, powiedziała: „Od 2019 roku otworzyłam lokal gastronomiczny przy ulicy Le Quy Don w Dzielnicy 3, z czynszem przekraczającym 30 milionów VND miesięcznie. Jednak od czasu pandemii właściciel nie obniżył czynszu, a interesy szły słabo, więc byłam zmuszona zrezygnować z lokalu i zaprzestać działalności, aby znaleźć inną pracę”.

Klucz do poprawy sytuacji na rynku nieruchomości na wynajem.

W rzeczywistości niski wskaźnik obłożenia powierzchni komercyjnych wynika z wielu czynników, z których najważniejszym jest cena najmu. Koszt wynajmu powierzchni jest obliczany na podstawie cen gruntów w okolicy, w której znajduje się dana powierzchnia.

W ostatnim czasie rynek nieruchomości dynamicznie się rozwija, co prowadzi do gwałtownego wzrostu cen domów i odpowiednio wyższych kosztów wynajmu. Jednocześnie wielu nabywców nieruchomości korzysta z kredytów bankowych o wysokim oprocentowaniu. W obliczu spowolnienia gospodarczego firmy usługowe odczuwają brak klientów, co prowadzi do konieczności opuszczenia swoich lokali przez coraz większą liczbę firm.

Eksperci nadal mają duże oczekiwania i cenią segment wynajmu, wierząc, że w 2024 roku będzie on nadal generował przychody dla rynku.

W rozmowie z Nguoi Dua Tin , pan Nguyen Hong Hai, prezes VNO Group, skomentował: „Biorąc pod uwagę ogólną sytuację, rynek wynajmu stoi obecnie w obliczu wielu trudności, a wielu właścicieli firm decyduje się na zamknięcie swoich sklepów i zwrot lokali. Teraz, gdy rynek nieruchomości odczuwa skutki kryzysu, a wiele branż odnotowuje spadek przychodów, segment rynku wynajmu stoi przed jeszcze większymi wyzwaniami”.

Według pana Hai, oprócz wpływu gospodarki, najemcy powracający do wynajmowanych lokali borykają się z wieloma innymi problemami, takimi jak niekorzystne warunki biznesowe, zmiany kierunku działalności, biznes online, wynajem biur wirtualnych itp. „Zamiast rozwijać swoją działalność jak dotychczas, inwestorzy stopniowo konsolidują się, rezygnując z nierentownych lub tracących rentowność lokalizacji biznesowych, aby obniżyć koszty i skoncentrować inwestycje w jednym miejscu. To nieuniknione w biznesie” – wyjaśnił pan Hai.

Budynki biurowe budowane obecnie w Ho Chi Minh City mają zapewnić dużą podaż powierzchni biurowej dla tego segmentu w 2024 roku.

Chociaż w 2023 r. rynek biurowy, handlowy i nieruchomości na wynajem zmagał się z wieloma trudnościami, dane pokazują, że od trzeciego kwartału 2023 r. rynki te pozostały dynamiczne i przyciągnęły uwagę inwestorów.

Według Pani Pham Ngoc Thien Thanh, zastępcy dyrektora ds. badań i doradztwa w CBRE, rynek biurowy w Ho Chi Minh City stał się bardziej dynamiczny w trzecim kwartale 2023 r. za sprawą otwarcia dwóch nowych budynków biurowych w dzielnicy Thu Thiem w Thu Duc City, The Mett i The Hallmark, o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około 85 000 metrów kwadratowych.

Dzięki tej nowej podaży całkowita powierzchnia biurowa w Ho Chi Minh City osiągnęła około 1,6 miliona metrów kwadratowych powierzchni najmu. Większość dużych transakcji najmu w tym kwartale miała miejsce w nowych, wysokiej jakości budynkach oddanych do użytku od 2020 roku.

Na rynku wynajmu nieruchomości handlowych w Ho Chi Minh City w trzecim kwartale 2023 r. ceny wynajmu powierzchni parterowych w centrum miasta przekraczały 200–350 USD/m2/miesiąc.

Podaż nieruchomości na wynajem wzrasta.

Pan Nguyen Hong Hai, prezes VNO Group, stwierdził: „Obecnie najważniejszym „kluczem” jest utrzymanie rozsądnych cen najmu. Dlatego, aby zatrzymać najemców, konieczne jest obniżenie czynszów do poziomu odpowiadającego rzeczywistej wartości nieruchomości. Wynajmujący muszą jednak zrównoważyć cenę, uwzględniając lokalizację i możliwości finansowe każdej nieruchomości. Akceptacja niższego czynszu niż dotychczas pozwoli zatrzymać najemców na dłuższy okres, a jednocześnie zmniejszy ryzyko pustostanów i pozwoli uniknąć okresów bez dochodów podczas poszukiwania nowych najemców. Ponadto, wynajmujący powinni stworzyć najemcom korzystne warunki w zakresie harmonogramów płatności, aby zapewnić im elastyczny przepływ środków pieniężnych”.

Według pana Hai, właściciele nieruchomości i centrów handlowych zainwestowali znaczne środki w same lokale, dlatego potrzebują dużej liczby klientów zainteresowanych wynajmem. Chociaż rok 2024 z pewnością będzie stanowił wyzwanie, jeśli uda się zrównoważyć interesy właścicieli i najemców, a wszystkie strony będą współpracować i dostosowywać ceny w każdym obszarze i lokalizacji, to możliwości na rynku wynajmu pozostaną ogromne.

Według eksperta ds. nieruchomości Pham Thu Hoa, „w 2023 roku, pomimo trudności rynkowych i powrotu wielu najemców i inwestorów do wynajętych lokali, nadal stosowali oni różne strategie biznesowe. W 2024 roku Ho Chi Minh City wdroży wiele programów mających na celu stymulację turystyki i usług handlowych, aby przyciągnąć turystów i silnie rozwinąć specyficzne mechanizmy miasta. To również szansa dla firm na powrót, a sektor wynajmu powierzchni biurowych i handlowych również wzrośnie”.

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html