W jaki sposób właściciele nieruchomości będą płacić podatek dochodowy od osób fizycznych zgodnie z nowym prawem?

nộp thuế - Ảnh 1. — Nieruchomości komercyjne przeznaczone do wynajęcia podlegają podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. (Zdjęcie: Front ulicy Nguyen Trai, dzielnica Ben Thanh, Ho Chi Minh City – zdjęcie Chau Tuana)

Ustawa wejdzie w życie 1 lipca 2026 roku. Jak należy interpretować to rozporządzenie i czym różni się ono od obecnych przepisów? Mistrz Ngo Gia Hoang, wykładowca na Uniwersytecie Prawa w Ho Chi Minh City, przedstawia dalszą analizę tego zagadnienia.

Zgodnie z artykułem 10 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2007 r. (zmienionym i uzupełnionym w 2014 r.) osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą (w tym osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości) muszą płacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości określonego procentu od przychodu z każdej dziedziny i gałęzi produkcji i działalności gospodarczej.

Artykuł 9 ust. 1 Okólnika nr 40 Ministerstwa Finansów stanowi: Osoby fizyczne, które dzierżawią aktywa, to osoby uzyskujące dochód z dzierżawy domów, lokali, sklepów, warsztatów, magazynów; dzierżawy pojazdów transportowych lub maszyn i urządzeń bez operatorów; lub dzierżawy innych rodzajów aktywów bez towarzyszących usług.

Aktualne stawki podatkowe

Usługi zakwaterowania nie są uważane za działalność związaną z wynajmem nieruchomości w rozumieniu niniejszego rozporządzenia. Zalicza się do nich m.in. zapewnianie krótkoterminowego zakwaterowania turystom i gościom, zapewnianie długoterminowego zakwaterowania w obiektach innych niż apartamenty dla studentów, pracowników i podobnych osób lub zapewnianie zakwaterowania z usługami gastronomicznymi lub rozrywkowymi.

Wypełniając swoje zobowiązania podatkowe, osoby wynajmujące nieruchomości mogą zdecydować się na złożenie zeznania podatkowego za każdy okres płatności, którego początek ustala się na podstawie daty rozpoczęcia każdego okresu najmu określonej w umowie, lub złożyć jedno zeznanie podatkowe za cały rok kalendarzowy.

Deklaracje podatkowe można składać dla każdej umowy osobno lub grupując wiele umów na jednym formularzu deklaracji, pod warunkiem, że wszystkie wynajmowane nieruchomości znajdują się na terenie podlegającym temu samemu organowi podatkowemu.

Nie wszystkie osoby wynajmujące swoje nieruchomości są zobowiązane do płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z klauzulą 3 artykułu 1 Okólnika 100 Ministerstwa Finansów, w przypadku gdy dana osoba zajmuje się wyłącznie wynajmem mieszkań, a okres wynajmu nie obejmuje pełnego roku, a całkowity przychód z wynajmu w danym roku nie przekracza 100 milionów VND, jest ona zwolniona zarówno z podatku od wartości dodanej, jak i podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jeżeli najemca płaci ryczałt przez kilka lat, płatność z góry musi być rozliczana corocznie, aby określić, czy przychód za każdy rok przekracza próg 100 milionów VND, a nie obliczana jako jeden rok.

Kwota podatku dochodowego od osób fizycznych do zapłaty = roczny przychód x 5% stawka podatkowa.

W związku z tym, tylko jeśli osoba fizyczna wynajmie dom na okres inny niż pełny rok i osiągnie przychód z wynajmu przekraczający 100 milionów VND rocznie, będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 5%.

Na przykład, jeśli przychód wynosi 110 milionów VND rocznie, podatek do zapłaty wyniesie: 110 milionów VND x 5% = 5,5 miliona VND.

Zgodnie z uchwałą nr 198 Zgromadzenia Narodowego , od 1 stycznia 2026 r. gospodarstwa domowe prowadzące działalność gospodarczą o rocznym dochodzie wynoszącym 200 milionów VND lub więcej będą zobowiązane do płacenia podatków, zamiast dotychczasowego progu 100 milionów VND.

Oznacza to, że przedsiębiorstwa domowe o rocznych przychodach przekraczających 100 milionów VND, ale nieprzekraczających 200 milionów VND, nie będą musiały płacić podatku od wartości dodanej ani podatku dochodowego od osób prawnych od 1 stycznia 2026 r.

Kwestie związane ze sposobami płatności podatków, deklaracje i składanie zeznań podatkowych regulują artykuły 11 i 13 Okólnika nr 40 wydanego przez Ministerstwo Finansów.

Obecnie elektroniczna aplikacja podatkowa dla osób fizycznych wspiera użytkowników w deklarowaniu umów najmu nieruchomości z okresami rozliczeniowymi opartymi na ratach płatności i okresach rocznych. Aplikacja mobilna eTax wspiera gospodarstwa domowe i osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w deklarowaniu podatków dla gospodarstw domowych i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą.

Nowe elementy znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2025 r.

Znowelizowana ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe 10 grudnia 2025 r. i obowiązująca od 1 lipca 2026 r., wprowadza szereg istotnych zmian dla indywidualnych firm, w szczególności tych zajmujących się wynajmem nieruchomości.

Po pierwsze, próg opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych został znacząco podniesiony. Zgodnie z klauzulami 1 i 4 artykułu 7 znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2025 r.:

Osoby fizyczne zamieszkałe w Wietnamie, prowadzące działalność produkcyjną i gospodarczą o rocznych przychodach nieprzekraczających 500 milionów VND, są zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych. Rząd przedstawi Stałemu Komitetowi Zgromadzenia Narodowego propozycję dostosowania progu dochodów uprawniającego do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych do sytuacji społeczno-ekonomicznej w danym okresie.

W związku z tym od 1 lipca 2026 r. przychód z działalności związanej z wynajmem mieszkań musi przekroczyć 500 mln VND rocznie, aby podlegał podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Jest to znacząca zmiana w stosunku do obecnego progu 100 milionów VND, co pomoże zmniejszyć obciążenie podatkowe dla małych firm i wynajmu nieruchomości.

Przykład: Pani A wynajmuje swój dom i zarabia 450 milionów VND rocznie. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, dochód ten przekracza próg i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Pani A musiałaby zapłacić podatek według stawki: 5% x 450 milionów VND = 22,5 miliona VND rocznie.

Jednak zgodnie z nowym prawem, ponieważ dochody pani A wynoszą mniej niż 500 milionów VND rocznie, nie będzie ona musiała płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.

Kolejną istotną zmianą jest to, że podatek będzie teraz nakładany tylko na część przychodów przekraczających 500 milionów VND, zamiast jak dotychczas, na cały przychód.

Zgodnie z artykułem 7, klauzulą 4 znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2025 r. „Osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości, z wyłączeniem działalności gospodarczej związanej z zakwaterowaniem, płacą podatek dochodowy od osób fizycznych ustalany poprzez pomnożenie przychodu przekraczającego 500 milionów VND przez stawkę podatkową wynoszącą 5%”.

W związku z powyższym podatek dochodowy od osób fizycznych z tytułu najmu obliczany będzie według następującego wzoru:

Podatek dochodowy od osób fizycznych do zapłaty = (roczny dochód - 500 milionów VND) x 5%

Na przykład: Pan B wynajmuje swój dom za 55 milionów VND miesięcznie, co odpowiada 660 milionom VND rocznie. Przychód przekraczający próg wynosi 160 milionów VND, a podatek do zapłaty wynosi tylko 160 x 5% = 8 milionów VND rocznie.

Ta nowa metoda obliczeń jest uważana za bardziej rozsądną i sprawiedliwą, ponieważ dokładnie odzwierciedla zdolność podatkową podatnika. Jest to korzystne dla właścicieli nieruchomości, gdy ich przychody przekraczają próg jedynie nieznacznie.

Aktualne stawki podatkowe

Nowe elementy znowelizowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2025 r.

Komentarz (0)