Zablokuj spekulację gruntami, „zawieszone” projekty

Od 1 sierpnia 2024 roku projekty opóźnione zostaną wycofane bez odszkodowania. Rozporządzenie to umożliwi „oczyszczenie” inwestorów, zapobiegnie spekulacjom gruntami i zajmie się „zawieszonymi” projektami.

Projekt IFC One Saigon (Dzielnica 1, Ho Chi Minh City) mimo 17 lat wciąż nie został ukończony.

Zdecydowane środki mające na celu powstrzymanie spekulacji gruntami i „zawieszonych” projektów

Położony na „złotej ziemi”, tuż przy rogu ulic Ham Nghi - Ton Duc Thang (dzielnica 1, Ho Chi Minh City), projekt IFC One Saigon (dawniej Saigon One Tower) wciąż nie został ukończony po krótkim okresie intensywnego ponownego uruchamiania.

Budowa IFC One Saigon, zbudowanego na działce o powierzchni 6672 m², z 5 piwnicami, 3 piętrami technicznymi i 41 piętrami, rozpoczęła się 17 lat temu, ale po 5 latach powolnej realizacji, w 2011 roku, projekt oficjalnie wstrzymano. Po wielu zmianach właścicieli, IFC One Saigon nie udało się dokończyć. Projekt ten wielokrotnie pojawiał się na liście inwestycji, które psują wizerunek miasta.

Naprzeciwko targu Ben Thanh (HCMC), tuż przy tętniącej życiem stacji metra nr 1, znajduje się surowy betonowy blok o nazwie One Central Saigon (dawniej znany jako The Spirit of Saigon). To kompleks centrów handlowych, biur, apartamentów, superapartamentów i 6-gwiazdkowych hoteli o łącznej powierzchni ponad 8500 m², położony na dziedzińcu Ben Thanh, w doskonałej lokalizacji, w samym sercu Dzielnicy 1, z czterema fasadami. Ten projekt również przeszedł przez wielu właścicieli, ale nie został jeszcze ukończony.

Podobnie, projekt Lancaster Lincoln (dzielnica 4), w który zainwestowała firma Trung Thuy Lancaster Company Limited, został rozpoczęty w 2017 roku, ale po zakończeniu budowy podziemnej części miasta pozostał „nieaktywny”. Tymczasem projekt D-One Saigon (dzielnica Go Vap) firmy DHA Company został zatwierdzony w 2016 roku, ale do dziś pozostaje jedynie pustym terenem.

Jednym z nowych punktów Ustawy o gruntach z 2024 r. jest nakładanie sankcji na projekty zmieniające przeznaczenie, uznające prawa do użytkowania gruntów i otrzymujące przeniesienia praw do użytkowania gruntów, podczas gdy poprzednia ustawa przewidywała odwołania z powodu naruszeń wyłącznie w przypadku projektów, którym przydzielono grunty lub wydzierżawiono grunty.

To tylko kilka przykładów projektów, które od wielu lat są „zawieszone” w Ho Chi Minh City. Ustawa o gruntach z 2013 roku stanowi, że po zatwierdzeniu projektu do realizacji w ramach polityki inwestycyjnej, ma on 12-miesięczny okres na wdrożenie, a w przypadku przedłużenia – 24-miesięczny. Jeśli ten okres nie zostanie zrealizowany, projekt zostanie cofnięty. Cofnięcie tych projektów nie jest jednak proste, zwłaszcza gdy przedsiębiorstwo dokonało już podstawowych inwestycji na danym terenie.

Ustawa o gruntach z 2024 r. (obowiązująca od 1 sierpnia 2024 r.) zawiera wiele bardziej rygorystycznych przepisów. Przykładowo, inwestycja, która nie jest użytkowana przez 12 kolejnych miesięcy od daty przekazania lub której postęp w użytkowaniu gruntu jest opóźniony o 24 miesiące w stosunku do postępu odnotowanego w decyzji inwestycyjnej, zostanie cofnięta.

W przypadku, gdy grunt nie zostanie oddany do użytkowania lub będzie opóźniony w terminie, inwestorowi udziela się przedłużenia terminu o maksymalnie 24 miesiące i musi on zapłacić państwu dodatkową kwotę. Po upływie okresu przedłużenia, jeśli grunt nadal nie zostanie oddany do użytkowania, państwo go odzyska bez odszkodowania za grunt, aktywa związane z gruntem i koszty inwestycji w grunt.

Należy wziąć pod uwagę przypadek „siły wyższej”

Odzyskiwanie zawieszonych projektów rewitalizacji zasobów gruntów jest bardzo ważne, ale zdaniem ekspertów konieczne jest uwzględnienie przypadków siły wyższej, takich jak wieloletnie procedury prawne. Same przedsiębiorstwa również chcą jak najszybciej zakończyć procedury prawne, aby móc rozpocząć budowę, sprzedaż i odzyskać kapitał.

W rozmowie z reporterami gazety Dau Tu, pan Angus Liew, przewodniczący zarządu Gamuda Land Vietnam, ocenił, że przepisy dotyczące rekultywacji gruntów w przypadku projektów, które nie zostaną zrealizowane po upływie okresu przedłużenia przewidzianego w ustawie o gruntach z 2024 r., mają na celu uniknięcie marnowania zasobów gruntowych. Jednak w niektórych przypadkach okres przedłużenia może być dłuższy, na przykład podczas pandemii COVID-19.

Pan Le Huu Nghia, dyrektor generalny Le Thanh Construction Company Limited, z własnego doświadczenia biznesowego, stwierdził, że w rzeczywistości istnieje wiele przypadków siły wyższej. Na przykład firmy nie mogą realizować projektów z powodu powolnych procedur związanych z urzędami. Dlatego, zdaniem pana Nghii, dekret regulujący prawo gruntowe musi uzupełnić i doprecyzować tę treść, w przeciwnym razie w wielu przypadkach firmy zostaną „niesłusznie zabite”.

„Zaraz po złożeniu dokumentów projektowych musieliśmy ustalić harmonogram, ale po zatwierdzeniu inwestycji nadal nie mogliśmy jej od razu zrealizować, ponieważ ubieganie się o licencję inwestycyjną i inne procedury trwały wiele lat” – powiedział pan Nghia.

Punktem wyjścia dla firm, które chcą kontynuować realizację projektu, gdy postępy są opóźnione, jest to, że ustawa określa warunki opóźnień w realizacji z powodu siły wyższej, takiej jak klęski żywiołowe czy ataki wroga, a jeśli uda się udowodnić, że projekt jest opóźniony z winy właściwych organów lub osób wykonujących zadania publiczne, decyzja nie zostanie cofnięta. Firmy zalecają jednak również, aby w rozporządzeniach wykonawczych znalazły się bardziej szczegółowe regulacje i konkretne sankcje dla osób i organizacji, które pośrednio powodują opóźnienia w realizacji projektu.

Oprócz zaostrzenia przepisów w ustawie o gruntach z 2024 r., ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. wprowadza wiele zmian dotyczących sytuacji finansowej inwestorów. Przykładowo, firmy z branży nieruchomości muszą posiadać kapitał własny w wysokości co najmniej 20% całkowitego kapitału inwestycyjnego w przypadku projektów o powierzchni zabudowy mniejszej niż 20 hektarów, co najmniej 15% całkowitego kapitału inwestycyjnego w przypadku projektów o powierzchni zabudowy 20 hektarów i większej oraz muszą zapewnić zdolność do mobilizacji kapitału na realizację projektów inwestycyjnych.

W przypadku, gdy przedsiębiorstwo z branży nieruchomości realizuje jednocześnie wiele projektów, musi ono posiadać wystarczający kapitał własny, aby zapewnić powyższy wskaźnik dla każdego projektu i umożliwić realizację wszystkich projektów. Ponadto Ustawa o działalności w branży nieruchomości z 2023 r. określa również warunki, takie jak limit salda kredytowego, obligacje korporacyjne…

Ze względu na tak surowe przepisy przedsiębiorstwa muszą przeprowadzać dokładne obliczenia przed rozpoczęciem projektu, aby uniknąć nieefektywnej inwestycji, stagnacji projektu i marnotrawstwa zasobów.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html