Blokowanie spekulacji gruntami i wstrzymanych projektów.

Od 1 sierpnia 2024 roku projekty opóźnione zostaną anulowane bez odszkodowania. To rozporządzenie umożliwi „oczyszczenie” inwestorów, zapobiegnie spekulacjom gruntami i rozwiąże problem wstrzymanych projektów.

Projekt IFC One Saigon (dzielnica 1, Ho Chi Minh City) pozostaje niedokończony od 17 lat.

Podjąć zdecydowane działania w celu ograniczenia spekulacji gruntami i wstrzymania projektów.

Zlokalizowany w atrakcyjnej lokalizacji na rogu ulic Ham Nghi i Ton Duc Thang (dzielnica 1, Ho Chi Minh City), projekt IFC One Saigon (dawniej znany jako Saigon One Tower) pozostaje niedokończony, pomimo krótkiego okresu głośnego wznowienia działalności.

Budowa IFC One Saigon, zbudowanego na działce o powierzchni 6672 m², z 5 kondygnacjami podziemnymi, 3 kondygnacjami technicznymi i 41 kondygnacjami naziemnymi, rozpoczęła się 17 lat temu, ale po 5 latach powolnej realizacji projekt oficjalnie wstrzymano w 2011 roku. Pomimo kilku zmian właścicieli, IFC One Saigon pozostaje niedokończony. Budynek ten wielokrotnie pojawiał się na listach projektów, które szpecą wizerunek miasta.

Naprzeciwko targu Ben Thanh (Ho Chi Minh City), tuż obok tętniącej życiem stacji metra linii 1, stoi surowy, betonowy budynek o nazwie One Central Saigon (dawniej znany jako The Spirit of Saigon). To wielofunkcyjny kompleks, obejmujący centrum handlowe, biura, apartamenty, luksusowe apartamenty i 6-gwiazdkowy hotel, o łącznej powierzchni ponad 8500 m². Zajmuje on doskonałą lokalizację w samym sercu Dzielnicy 1, z czterema fasadami wychodzącymi na ulice. Projekt kilkakrotnie zmieniał właścicieli, ale nie widać jeszcze daty ukończenia.

Podobnie, projekt Lancaster Lincoln (dzielnica 4), w który zainwestowała firma Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., został rozpoczęty w 2017 roku, ale po zakończeniu budowy podziemnej utknął w martwym punkcie. Z kolei projekt D-One Saigon (dzielnica Go Vap) firmy DHA, zatwierdzony w 2016 roku, do dziś pozostaje jedynie pustym terenem.

Jedną z nowych cech Prawa gruntowego z 2024 r. jest stosowanie sankcji do projektów obejmujących zmianę przeznaczenia gruntów, uznanie praw do użytkowania gruntów i przeniesienie praw do użytkowania gruntów, podczas gdy poprzednie prawa obejmowały rekultywację gruntów wyłącznie w przypadku naruszeń w projektach, w których grunty zostały przydzielone lub wydzierżawione.

Powyższe to tylko kilka przykładów projektów, które od lat stoją w miejscu w Ho Chi Minh City. Ustawa o gruntach z 2013 roku stanowi, że po zatwierdzeniu decyzji w sprawie polityki inwestycyjnej, projekt ma 12 miesięcy na realizację, a w przypadku przedłużenia – 24 miesiące. Jeśli projekt nie zostanie zrealizowany w tym terminie, zostanie on anulowany. Jednak anulowanie takich projektów nie jest proste, zwłaszcza gdy przedsiębiorstwo dokonało już podstawowych inwestycji na danym gruncie.

Ustawa o gruntach z 2024 r. (obowiązująca od 1 sierpnia 2024 r.) zawiera bardziej rygorystyczne przepisy. Przykładowo, projekty inwestycyjne, które nie będą użytkowane przez 12 kolejnych miesięcy od daty przekazania lub których postęp w użytkowaniu gruntów będzie opóźniony o 24 miesiące w stosunku do harmonogramu określonego w decyzji inwestycyjnej, zostaną cofnięte.

W przypadku, gdy grunt nie zostanie oddany do użytkowania lub projekt jest opóźniony, inwestor może uzyskać przedłużenie terminu o okres nie dłuższy niż 24 miesiące i musi zapłacić państwu dodatkową kwotę odpowiadającą okresowi przedłużenia. Po upływie okresu przedłużenia, jeśli grunt nadal nie zostanie oddany do użytkowania, państwo go odzyska bez odszkodowania za grunt, aktywa związane z gruntem i koszty inwestycji.

Należy brać pod uwagę możliwość wystąpienia „siły wyższej”.

Odzyskiwanie wstrzymanych projektów w celu rewitalizacji zasobów gruntów jest niezbędne, ale eksperci uważają, że należy wziąć pod uwagę okoliczności siły wyższej, takie jak długotrwałe procedury prawne. Wynika to z faktu, że same firmy chcą jak najszybciej zakończyć procedury prawne, aby rozpocząć budowę, sprzedaż i odzyskać kapitał.

W rozmowie z reporterem gazety Investment Newspaper, pan Angus Liew, przewodniczący rady dyrektorów Gamuda Land Vietnam, ocenił, że przepisy dotyczące rekultywacji gruntów w przypadku projektów, które nie zostaną zrealizowane po upływie okresu przedłużenia przewidzianego w ustawie o gruntach z 2024 roku, mają na celu uniknięcie marnowania zasobów gruntowych. Jednak w niektórych przypadkach okres przedłużenia może być dłuższy, na przykład w czasie pandemii COVID-19.

Opierając się na swoim doświadczeniu biznesowym, pan Le Huu Nghia, dyrektor generalny Le Thanh Construction Co., Ltd., stwierdził, że w rzeczywistości istnieje wiele przypadków siły wyższej. Na przykład firmy nie mogą realizować projektów z powodu opóźnień w procedurach związanych z odpowiednimi urzędami. Dlatego, zdaniem pana Nghii, dekret regulujący prawo gruntowe musi uzupełnić i doprecyzować tę treść; w przeciwnym razie w wielu przypadkach firmy zostaną niesłusznie „zabite”.

„Zaraz po złożeniu wniosku projektowego musieliśmy określić harmonogram, ale nawet po zatwierdzeniu inwestycji nie mogliśmy od razu rozpocząć jej realizacji, ponieważ uzyskanie pozwoleń inwestycyjnych i inne procedury trwają wiele lat” – powiedział pan Nghia.

Pozytywnym aspektem dla firm, które chcą kontynuować realizację projektu w przypadku opóźnień, jest to, że prawo przewiduje warunki dotyczące opóźnień spowodowanych siłą wyższą, taką jak klęski żywiołowe czy wojna. Co więcej, jeśli uda się udowodnić, że opóźnienie nastąpiło z winy władz lub osób odpowiedzialnych za egzekwowanie prawa, projekt nie zostanie cofnięty. Firmy sugerują jednak również, aby rozporządzenia wykonawcze zawierały bardziej szczegółowe regulacje i konkretne sankcje dla osób i organizacji pośrednio odpowiedzialnych za opóźnienia w realizacji projektu.

Oprócz zaostrzonych przepisów zawartych w ustawie o gruntach z 2024 r., ustawa o obrocie nieruchomościami z 2023 r. wprowadza wiele zmian dotyczących wymogów finansowych inwestorów. Przykładowo, firmy z branży nieruchomości muszą posiadać kapitał własny w wysokości co najmniej 20% całkowitego kapitału inwestycyjnego w przypadku projektów o powierzchni gruntów poniżej 20 hektarów i co najmniej 15% całkowitego kapitału inwestycyjnego w przypadku projektów o powierzchni gruntów 20 hektarów i większej, a także muszą zapewnić zdolność do pozyskania kapitału na realizację projektu inwestycyjnego.

W przypadku, gdy firma zajmująca się nieruchomościami realizuje jednocześnie wiele projektów, musi posiadać wystarczający kapitał własny, aby zapewnić powyższy wskaźnik dla każdego projektu i umożliwić ukończenie wszystkich projektów. Ponadto Ustawa o nieruchomościach z 2023 r. określa również warunki, takie jak limity kredytowe, obligacje korporacyjne itp.

Ze względu na tak rygorystyczne przepisy przedsiębiorstwa muszą dokładnie rozważyć wszystkie czynniki przed rozpoczęciem projektu, aby uniknąć nieefektywnych i rozproszonych inwestycji, które mogłyby doprowadzić do opóźnień w realizacji projektu i marnotrawstwa zasobów.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html