Czy pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz bardziej lekceważą prawo?

Czy pośrednicy w obrocie nieruchomościami coraz bardziej lekceważą przepisy?

Na niedawnej konferencji prasowej rządu, wiceminister budownictwa Nguyen Viet Hung stwierdził, że istnieje sytuacja, w której pośrednicy w obrocie nieruchomościami zawyżają ceny, powodując chaos na rynku nieruchomości. Na przykład, na wielu aukcjach gruntów na obrzeżach Hanoi osoby te sztucznie zawyżały ceny do bardzo wysokiego poziomu, a następnie traciły swoje depozyty.

Wiceminister Nguyen Viet Hung stwierdził, że aby kontrolować rynek, istnieją bardzo jasne regulacje prawne, takie jak prawo karne, prawo konkurencji, prawo gruntowe, a zwłaszcza ustawa o nieruchomościach z 2023 r., która zawiera wiele przepisów zakazujących manipulacji cenami i zakłócania rynku.

Według kierownictwa Ministerstwa Budownictwa, doszło do sytuacji, w której pośrednicy w obrocie nieruchomościami zawyżają ceny, co powoduje chaos na rynku nieruchomości. (Zdjęcie: ST)

Jednocześnie rząd , Ministerstwo Budownictwa i władze lokalne wydały własne przepisy mające na celu zapobieganie manipulacjom cenami i spekulacjom na rynku nieruchomości. Wydaje się jednak, że obecne przepisy nie rozwiązały całkowicie problemu destabilizacji rynku przez „pośredników w obrocie gruntami”.

Jak twierdzi ekspert ds. nieruchomości Nguyen Trung Tuan, „Dzisiejsi pośrednicy w obrocie nieruchomościami są niczym «wirus, który stał się odporny na leki», ze względu na liczne sztuczki i sposoby obchodzenia prawa”.

Przykładowo, w przypadku aukcji gruntów przepisy stanowią, że „jeśli zwycięski oferent nie sfinalizuje transakcji, traci wadium”. Jednak wysokość wadium jest bardzo niska i nie ma wystarczającego efektu odstraszającego.

W przypadku kupna i sprzedaży mieszkań, wielu „pośredników w obrocie nieruchomościami” tworzy fałszywe transakcje, aby zawyżać ceny mieszkań. Jednak bardzo trudno jest zweryfikować, która agencja uwierzytelni te transakcje jako fałszywe, a może po prostu „sprzedaż odbywa się w sposób nielegalny”. Dlatego przy obecnych przepisach trudno jest całkowicie rozwiązać problem destabilizacji rynku przez „pośredników w obrocie nieruchomościami”.

Kilka nowych propozycji

Niedawno Ministerstwo Budownictwa zaproponowało, aby Ministerstwo Finansów wspólnie zbadało i zaproponowało przepisy podatkowe dla osób fizycznych posiadających wiele domów/działek, a także opodatkowało porzucone lub niewykorzystane nieruchomości. Ministerstwo ma nadzieję, że ta decyzja pomoże ograniczyć spekulacje i krótkoterminowe transakcje, które zakłócają rynek.

Wielu sugerowało również opodatkowanie drugich nieruchomości w celu „obniżenia” cen nieruchomości. Kwestia opodatkowania drugich nieruchomości była dyskutowana od lat, ale nie została jeszcze uchwalona. Obecnie wielu nadal twierdzi, że nie jest to skuteczny środek.

Dr Dinh The Hien, dyrektor Instytutu Badań nad Informatyką Stosowaną i Ekonomią, ocenił, że propozycja opodatkowania drugiej nieruchomości jest obecnie całkowicie niewłaściwa. Wynika to z faktu, że nie tylko podważyłaby zaufanie rynku, ale mogłaby również spowodować wzrost cen nieruchomości, pozbawiając ludzi dostępu do mieszkań. Co gorsza, mogłaby przynieść odwrotny skutek, prowadząc do błędnego koła zaostrzenia wydatków i recesji gospodarczej.

Pan Hien analizował: Przez długi czas rynek nieruchomości wielokrotnie doświadczał wstrząsów. Początkowo była to pandemia, międzynarodowe trudności geopolityczne, następnie zaostrzenie polityki kredytowej, a później szereg negatywnych incydentów. Po wielu wysiłkach rynek zaczyna się odradzać, ale wciąż stoi przed nim wiele wyzwań.

Ilustracja poglądowa. (Źródło: ST)

Najważniejszą kwestią jest obecnie odzyskanie zaufania rynku i uniknięcie nowych wstrząsów lub przeszkód, takich jak wprowadzenie kolejnego podatku od nieruchomości. Co więcej, Ho Chi Minh City zaproponowało niedawno nowe ramy cen gruntów, ale od razu nie zyskało ono poparcia społecznego.

Co więcej, kupując działkę, ludzie płacą już w całości podatek dochodowy od osób fizycznych i podatek gruntowy, co tworzy miejsca pracy dla pośredników, pomaga sprzedawcom ziemi zarabiać i regenerować gospodarkę. Budując dom na tej działce, inwestor przyczynia się do rozwoju przemysłu budowlanego, przyczyniając się do zużycia żelaza, stali, drewna i mebli. Dlatego nie jest właściwe, aby ponosili wyższe podatki.

Co więcej, nieruchomości to nie tylko miejsce zamieszkania, ale także czynnik wpływający na działalność gospodarczą. Na przykład producenci i firmy, oprócz podstawowej nieruchomości, takiej jak fabryki i sklepy, muszą posiadać lub wynajmować drugą nieruchomość. W takim przypadku nałożenie podatku na tę drugą nieruchomość skutkowałoby doliczeniem rocznego podatku do ceny sprzedawanych towarów i usług, a ostatecznie ciężar ten poniósłby konsument.

Oprócz powyższej propozycji Ministerstwo Budownictwa wydało właśnie dwa dokumenty wzywające samorządy do ścisłego wdrożenia Rozporządzenia Premiera nr 82. Dokumenty te kładą nacisk na wzmocnienie kontroli i nadzoru nad wdrażaniem przepisów prawnych dotyczących projektów, w których deweloperzy i pośrednicy dopuszczają się manipulacji cenami i spekulacji, a także na podjęcie natychmiastowych działań zapobiegawczych i naprawczych.

Należy przyspieszyć prace nad procedurami administracyjnymi związanymi z inwestycjami, karczowaniem gruntów i ustalaniem opłat za użytkowanie gruntów w celu zapewnienia dochodów rynkowych i ograniczenia spekulacji, zwłaszcza w Hanoi i Ho Chi Minh.

Proponujemy, aby Rząd powierzył Ministerstwu Budownictwa, we współpracy z Ministerstwem Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz innymi właściwymi ministerstwami i agencjami, zadanie zbadania i przedstawienia właściwym organom do rozpatrzenia modelu państwowego centrum transakcji nieruchomościami i prawami do użytkowania gruntów w celu złagodzenia ryzyka cenowego.

Źródło: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html