Rynek nieruchomości czerpie zyski z „złotej krainy” Thu Thiem.

Władze Ho Chi Minh City przyspieszają plany wystawienia na aukcji blisko 3800 mieszkań dla przesiedleńców i 7 atrakcyjnych działek w nowym obszarze miejskim Thu Thiem, mając nadzieję, że da to nowy impuls rynkowi nieruchomości i zwiększy dochody budżetu.

Oczyszczanie obszaru przesiedlenia

Obszar miejski Thu Thiem, szczycący się doskonałą lokalizacją i obejmujący 930 hektarów (w tym 770 hektarów przeznaczonych na nowy obszar miejski i 160 hektarów przeznaczonych na przesiedlenia), od dawna uważany jest za „kopalnię złota” Ho Chi Minh . Jednak przez wiele lat znaczna część majątku publicznego pozostawała niewykorzystana; dotyczy to również obszaru przesiedleńczego z tysiącami pustych mieszkań i działek, które wcześniej zostały wystawione na licytację, ale nigdy nie zostały zagospodarowane.

Teren przesiedleńczy w dzielnicy An Khanh, na którym znajduje się 3790 mieszkań przesiedleńczych na działkach R1-R5, zostanie wystawiony na licytację w maju tego roku.

Zgodnie z planem, w maju tego roku w Ho Chi Minh City odbędzie się piąta aukcja 3790 mieszkań dla przesiedleńców. Nowością w tej aukcji jest podział aktywów na dwie grupy, co zwiększa atrakcyjność aukcji i poszerza grono uczestników.

W szczególności Grupa 1 obejmuje działki R1, R2 i R3 z około 2220 mieszkaniami; Grupa 2 obejmuje działki R4 i R5 z około 1570 mieszkaniami. Oczekuje się, że ta mniejsza skala zmniejszy początkową presję finansową na inwestorów, przyciągając tym samym więcej firm do udziału.

Zdaniem ekspertów, celem tej aukcji nie jest jedynie sprzedaż już wybudowanych mieszkań, ale w istocie przeniesienie prawa do przebudowy wyjątkowej działki w sercu Thu Thiem. Otwiera to przed inwestorami znaczące możliwości renowacji, a nawet wyburzenia istniejących budynków i budowy nowych projektów.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, stwierdził: „Planowanie na tym obszarze uległo znacznym zmianom, w tym 90-krotnemu zwiększeniu współczynnika zagospodarowania terenu oraz dostosowaniu wysokości budynków, która może sięgać około 40-45 pięter. Oczekuje się, że zmiany te stworzą korzystniejsze warunki dla inwestorów biorących udział w aukcji. W związku z tym zwycięzcy przetargu mogą rozważyć wyburzenie wszystkich istniejących tymczasowych budynków mieszkalnych, aby zrealizować nowe projekty zgodnie z zatwierdzonym planem”.

Niektórzy eksperci sugerują rozważenie maksymalnego wskaźnika wykorzystania gruntów wynoszącego około 15 razy, co odpowiada wielu istniejącym projektom wysokościowym w tym regionie. Zwiększenie wskaźnika wykorzystania gruntów zwiększyłoby całkowitą powierzchnię zabudowaną, a tym samym podniosłoby wartość i atrakcyjność projektu.

Obecnie ceny nieruchomości w Thu Thiem są już wysokie i wahają się od 200 do 300 milionów VND/m², a w niektórych lokalizacjach nawet wyższe. Zwiększenie wskaźników planowania jest uważane za kluczowy czynnik zapewniający wykonalność finansową inwestycji.

Zaostrz warunki aukcji, aby uniknąć powtórzenia się scenariuszy z przeszłości.

Oprócz obszaru przesiedleńczego w okręgu An Khanh, wznowiono również plan licytacji 7 „najlepszych” działek w Thu Thiem. W związku z tym, w 2026 roku Ho Chi Minh planuje licytację praw do użytkowania gruntów dla 7 działek w Nowym Obszarze Miejskim Thu Thiem.

Lista obejmuje działki 3-8, 3-9, 3-12 (Strefa Funkcjonalna 3); działki 7-1, 7-17 (Strefa Funkcjonalna 7); działki 1-12 (Strefa Funkcjonalna 1) oraz działki 4-21 (Strefa Funkcjonalna 4). Wszystkie te działki posiadają ukończoną infrastrukturę techniczną oraz zostały już praktycznie zakończone prace związane z wyrównaniem i oczyszczeniem terenu, gotowe do wprowadzenia na rynek.

Działki na terenie nowego obszaru miejskiego Thu Thiem zostaną wystawione na aukcji w celu zwiększenia budżetu miasta.

Zbliżająca się aukcja nie tylko przyniesie dochody budżetowi, ale może również ustanowić nową cenę referencyjną dla całego regionu. Na rynku, który potrzebuje znaczącego przełomu, aby się odbudować, wystawienie dużych działek na aukcję powinno pomóc w odblokowaniu zasobów.

Jednak wnioski wyciągnięte z aukcji z 2021 roku, gdzie anulowanie depozytów zakłóciło rynek, pozostają aktualne. Dlatego oczekuje się, że ta aukcja będzie charakteryzować się bardziej rygorystycznym, merytorycznym podejściem i koncentrować się na zrównoważonej wartości.

Zdaniem ekspertów, kluczowym czynnikiem jest zapewnienie przejrzystości procesu aukcyjnego i ustanowienie mechanizmu cenowego, który ściśle odzwierciedla warunki rynkowe. Powołanie grup roboczych składających się z niezależnych ekspertów ds. wyceny jest uważane za niezbędne rozwiązanie w celu ustalenia rozsądnych cen.

Kryteria wyceny powinny opierać się na wielu czynnikach, takich jak skala projektu, rodzaj inwestycji, lokalizacja i tempo absorpcji rynku. Ponadto, kluczowym czynnikiem jest wartość marki, jaką inwestorzy zyskują dzięki posiadaniu atrakcyjnych nieruchomości. Jednym z głównych punktów tej aukcji jest zaostrzenie warunków uczestnictwa w celu ograniczenia spekulacji i przepadku depozytu.

Eksperci sugerują, że cały „cykl życia” projektu po aukcji powinien być monitorowany, ze szczególnym uwzględnieniem zdolności finansowej i możliwości wdrożeniowych inwestora. Ocena powinna uwzględniać strukturę finansową, wskaźnik zadłużenia oraz doświadczenie w realizacji podobnych projektów w przeszłości.

Ponadto, ścisła współpraca między agencjami regulacyjnymi, takimi jak organy podatkowe, finansowe i bankowe, jest niezbędna do monitorowania procesu realizacji projektu. Jest to uważane za istotną „barierę techniczną” dla zapewnienia powagi i skuteczności procesu aukcyjnego.

Eksperci ds. nieruchomości uważają, że jeśli aukcja gruntów zostanie przeprowadzona prawidłowo, znacząco ożywi rynek; z drugiej strony, jeśli zarządzanie będzie niedbale prowadzone, może to doprowadzić do ryzyka powstania „baniek spekulacyjnych”.

W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2026 r. przychody z opłat za użytkowanie gruntów w Ho Chi Minh City osiągnęły prawie 8900 mld VND, co pokazuje coraz ważniejszą rolę zasobów gruntowych w strukturze budżetu.

Według Instytutu Ekonomiki Zasobów i Środowiska Miasta Ho Chi Minh, efektywne wykorzystanie gruntów publicznych, zwłaszcza w obszarze miejskim Thu Thiem, powinno być priorytetem w celu zwalczania marnotrawstwa i optymalizacji zasobów. Niektóre działki są licytowane w celu przekształcenia sposobu użytkowania lub finansowane przez inwestorów w ramach modelu „Budowa-Transfer” (BT). Są one uważane za ważne rozwiązania w zakresie realokacji zasobów gruntowych.

Eksperci ekonomiczni wskazują jednak również, że kluczowym czynnikiem decydującym o atrakcyjności działek wystawionych na licytację jest wskaźnik wykorzystania gruntów (LPA) i wysokość zabudowy po wygraniu aukcji. Wcześniej projekty przesiedleńcze często miały trudności z pozyskaniem inwestorów ze względu na ograniczony popyt rynkowy. Teraz, gdy zostały przekształcone w budynki komercyjne, potencjał jest bardziej widoczny, ale konkretne wskaźniki planistyczne, takie jak wskaźnik wykorzystania gruntów i wysokość zabudowy, nadal wymagają doprecyzowania. „Firmy zawsze dążą do zysku, więc jeśli funkcjonalność zostanie zmaksymalizowana zgodnie z planem, inwestorzy będą bardziej skłonni do uczestnictwa” – podkreślił ekspert ekonomiczny.

Jeśli aukcja okaże się sukcesem i zostanie przeprowadzona w oparciu o mechanizm umożliwiający maksymalne wykorzystanie przestrzeni i czasu, wartość nieruchomości w Thu Thiem gwałtownie wzrośnie. Jednocześnie do budżetu miasta wpłynie dochód w wysokości dziesiątek bilionów VND.

„Gdyby inwestycje w infrastrukturę techniczną, sieć transportową, a zwłaszcza linie metra, odbywały się jednocześnie, ten obszar miałby ogromny potencjał, aby stać się wiodącym obszarem nieruchomości w regionie” – skomentował przedstawiciel Stowarzyszenia Nieruchomości Ho Chi Minh City.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm