Walka o własność budynków mieszkalnych

Dziesiątki mieszkańców budynku CT3 w miejskiej dzielnicy Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) czuwały całą noc, pilnując piwnicy i udogodnień, które właśnie odzyskali od dewelopera.

Spory dotyczące terenu, infrastruktury i udogodnień, będących wspólną i prywatną własnością mieszkańców CT3 oraz dewelopera – Nam Cuong Group – pojawiły się po 9 latach funkcjonowania budynku. 540 właścicieli mieszkań, reprezentujących ponad 2000 mieszkańców, wybrało Zarząd (organizację reprezentującą właścicieli mieszkań) na zebraniu mieszkańców. Zarząd podpisał następnie umowę z Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), spółką zależną Nam Cuong Group, na zarządzanie i eksploatację czterech budynków.

Pani Nguyen Thi Thanh Nga, obecna przewodnicząca zarządu, oświadczyła, że ​​pod koniec 2022 roku mieszkańcy odkryli nieprawidłowości w przychodach i wydatkach związanych z usługą parkingową. Zarząd budynku odnotował 166 samochodów parkowanych miesięcznie, ale według mieszkańców „na dwóch kondygnacjach podziemnych B1 i B2 budynku zaparkowanych jest ponad 300 samochodów z miesięcznymi karnetami”. Deweloper nie uiścił opłat za utrzymanie piwnicy, podczas gdy wszystkie koszty, od wymiany żarówek po zarządzanie, eksploatację i utrzymanie dwóch kondygnacji podziemnych, były finansowane z pieniędzy mieszkańców.

Zarząd i mieszkańcy następnie zgodzili się na rozwiązanie umowy o zarządzanie budynkiem z NCP, jednocześnie żądając od dewelopera dostarczenia dokumentów prawnych potwierdzających własność piwnicy B2. Termin przekazania ustalono na 31 maja. Pomimo rozwiązania umowy, NCP odmówiło podpisania dokumentów przekazania urządzeń, zniszczyło wszystkie dane z kart parkingowych mieszkańców oraz zajęło piwnicę B2 i biuro zarządu na pierwszym piętrze budynku A.

Przedstawiciele NCP argumentują, że piwnica B2 i biura na pierwszym piętrze budynku A stanowią własność prywatną dewelopera – Nam Cuong Group. Podstawą prawną jest dokument potwierdzający, że piwnica jest własnością prywatną dewelopera, podpisany w 2015 roku z byłym szefem zarządu budynku CT3. Przedstawiciele mieszkańców twierdzą jednak, że piwnica jest własnością wspólną zgodnie z umowami kupna mieszkań.

Spór zaostrzył się, gdy w budynku A pojawiła się grupa nieznajomych zatrudnionych przez NCP. Mieszkańcy szybko powiadomili grupę, apelując o poparcie dla nowego zarządu. Dopiero po przybyciu lokalnej policji i wielu mieszkańców grupa opuściła budynek.

W nocy 31 maja dziesiątki mieszkańców nie spały, wspólnie pełniąc wartę z obawy przed zajęciem piwnicy i biur na pierwszym piętrze. „Będziemy bronić naszych praw własnościowych do dwóch piwnic i złożymy petycję do władz w celu wyjaśnienia naruszeń popełnionych przez jednostkę operacyjną NCP” – powiedziała pani Nga.

Budynek apartamentowy Dreamland Bonanza, położony 3 km od CT3 w obszarze miejskim Co Nhue, przy ulicy Duy Tan 23 (dzielnica Nam Tu Liem, Hanoi), również jest obiektem sporu między deweloperem a mieszkańcami dotyczącego rozgraniczenia części wspólnych i prywatnych oraz udogodnień.

Zgodnie z Prawem Lokalowym, własność prywatna w budynku wielorodzinnym obejmuje część indywidualną oraz urządzenia zainstalowane w mieszkaniu. Własność wspólna to pozostała część poza własnością prywatną, obejmująca różne obiekty i udogodnienia, takie jak centra społecznościowe, sprzęt i wspólną infrastrukturę techniczną. W związku z tym pomieszczenia kamer oraz pomieszczenia zarządcze/operacyjne należą do wspólnej własności właścicieli mieszkań.

Jednak w Dreamland Bonanza, z 378 apartamentami i ponad 1300 mieszkańcami, deweloper, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, twierdzi, że kamera i pomieszczenie zarządzania operacyjnego należą do niego. Firma powierzyła zarządzanie tą nieruchomością swojej spółce zależnej, MSC Vietnam. Mieszkańcy nie wyrazili na to zgody i w związku z tym zatrudnili USEM Vietnam jako firmę zarządzającą.

Pan Ngo Ngoc Linh, mieszkaniec tego apartamentowca, opowiadał, że pracując w swoim biurze, otrzymał wiadomość na czacie grupowym mieszkańców Dreamland Bonanza o treści: „Znowu przejęli salę kamer”. Setki mieszkańców tego apartamentowca wykorzystały dwa weekendowe dni, aby zebrać się w holu budynku, walcząc o odzyskanie kontroli nad zarządzaniem budynkiem od zarządu dewelopera. „Jednak zaledwie dzień po tym, jak mieszkańcy poszli do pracy, stanowiska operacyjne budynku, w tym sala kamer, zostały przejęte przez dewelopera” – powiedział pan Linh.

Mieszkańcy Dreamland Bonanza zebrali się w holu budynku, aby domagać się rozwiązania sporu dotyczącego zarządzania i eksploatacji. Zdjęcie: udostępnione przez Zarząd.

Oprócz wspomnianego sporu, w tym budynku mieszkalnym toczy się również spór dotyczący przydziału miejsc parkingowych w piwnicy. Zgodnie z przepisami, miejsca parkingowe dla motocykli i rowerów w piwnicy stanowią wspólną własność właścicieli mieszkań, natomiast miejsca parkingowe dla samochodów osobowych pozostają pod zarządem dewelopera, który nie może wliczać tych miejsc parkingowych do ceny sprzedaży, ceny najmu ani kosztów budowy. Przy przydzielaniu miejsc parkingowych dla samochodów osobowych priorytetem muszą być w pierwszej kolejności właściciele mieszkań, a dopiero potem miejsca parkingowe dla samochodów osobowych.

Spółka Akcyjna Vinaland Real Estate Investment Joint Stock twierdzi, że cały teren trzech kondygnacji podziemnych, w tym parkingi dla motocykli, rowerów i trójkołowców, jest własnością prywatną, ponieważ nie jest wliczony w cenę sprzedaży. Zarząd reprezentujący mieszkańców stwierdził jednak, że „inwestor nie przedstawił żadnych dokumentów potwierdzających własność, takich jak rozliczenie kosztów budowy garażu ani akt własności”.

Nierozwiązywalny spór doprowadził do powstania dwóch równoległych zarządów apartamentowca Dreamland Bonanza, które zarządzają częściami wspólnymi i prywatnymi, należącymi zarówno do dewelopera, jak i mieszkańców. W budynku znajdują się dwie recepcje, dwóch ochroniarzy w biało-niebieskich uniformach w piwnicy, pomieszczenie z kamerami i wiele innych pomieszczeń. Mieszkańcy płacą miesięczne opłaty parkingowe do jednostki zarządzającej deweloperem oraz opłaty eksploatacyjne do firmy zarządzającej budynkiem.

Zarząd budynku mieszkalnego Dreamland Bonanza niedawno wysłał dokument do Komitetu Ludowego Dzielnicy Nam Tu Liem, w którym zwrócił się do dzielnicy z prośbą o zobowiązanie inwestora do przekazania infrastruktury technicznej, sprzętu, pomieszczenia z kamerami, pomieszczenia zarządzania operacyjnego itp., ponieważ stanowią one „wspólną własność budynku mieszkalnego zgodnie z prawem”.

Mieszkańcy trzymali transparenty, protestując przeciwko podwyżce opłat parkingowych w kompleksie apartamentowym TNR Gold Season 19 kwietnia. Zdjęcie: CTV

Spory o własność mieszkań są powszechne w całym kraju. Według statystyk Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości z 2022 roku, w Hanoi 129 z 845 budynków i kompleksów było przedmiotem sporów i pozwów sądowych, podczas gdy w Ho Chi Minh City było ich 105 z 935. W Hanoi, oprócz wspomnianych wyżej przypadków, spory miały miejsce również w kompleksie Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (dzielnica Thanh Xuan); Housinco Premium (dzielnica Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho itp.

Pan Nguyen Manh Khoi, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości ( Ministerstwo Budownictwa ), stwierdził, że jednym z częstych sporów w budynkach mieszkalnych są kwestie własności wspólnej i prywatnej: opóźnienia w przekazywaniu środków na utrzymanie części wspólnych między inwestorem a mieszkańcami. „W niektórych budynkach mieszkalnych inwestor i zarząd reprezentujący mieszkańców nie mogą dojść do porozumienia w sprawie podziału części wspólnych i prywatnych, a także części, które inwestor zachowuje, a których nie sprzedaje lub których jeszcze nie sprzedał lub nie wynajął. W rezultacie prowadzi to do opóźnień w rozliczeniach i przekazywaniu środków na utrzymanie trwających od 1 do 3 lat” – powiedział pan Khoi.

Główny inspektor Ministerstwa Budownictwa, Nguyen Ngoc Tuan, zwrócił uwagę na naruszenia przepisów w wielu budynkach mieszkalnych spowodowane przez deweloperów, którzy wkraczają na teren nieruchomości i wykorzystują części wspólne do celów prywatnych.

W latach 2021-2022 Inspektorat Ministerstwa Budownictwa przeprowadził kontrole u 37 deweloperów i 36 zarządów w 43 budynkach mieszkalnych w 16 miejscowościach, nakładając kary administracyjne na 20 deweloperów w łącznej wysokości ponad 14 miliardów VND. Inspektorat zażądał od deweloperów porozumienia z zarządami w sprawie części wspólnych i wyposażenia budynku mieszkalnego, przekazania zarządom całej dokumentacji dotyczącej budynku mieszkalnego oraz zobowiązał 5 deweloperów do zwrotu mieszkańcom ponad 2000 m² zajętego gruntu.

Następny artykuł: Dlaczego w budynkach mieszkalnych często dochodzi do sporów własnościowych?

Pożyczka Doan - Viet An

Link źródłowy: https://vnexpress.net/cuoc-chien-so-huu-o-chung-cu-4612080.html