Ból głowy związany z obliczaniem podatku od nieruchomości.

Eksperci uważają, że dla zapewnienia sprawiedliwości i wykonalności, obie metody obliczania podatku powinny być stosowane równolegle.

W niedawnym raporcie dla Zgromadzenia Narodowego, Ministerstwo Finansów zaproponowało nowy system podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) od transferów nieruchomości: 20% podatek od zysku (cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu i uzasadnione wydatki), oprócz obecnego 2% podatku od całkowitej ceny transferowej. Celem jest zwiększenie sprawiedliwości i przejrzystości w zarządzaniu podatkami przy jednoczesnym ograniczeniu spekulacji i manipulacji cenami. Wiele osób ma jednak obawy, czy ta polityka skutecznie uderzy w spekulantów, czy też nieumyślnie podniesie ceny nieruchomości, negatywnie wpływając na rzeczywistych nabywców.

Czy należy wprowadzić podatki antyspekulacyjne?

Według pani Nguyen Phuong Lien, prawniczki z kancelarii SENLAW, stawka podatku w wysokości 20% jest zgodna z praktyką międzynarodową i dokładnie odzwierciedla zasadę opodatkowania rzeczywistych dochodów, przyczyniając się do zwiększenia dochodów budżetowych i ograniczenia unikania opodatkowania. Jednak istotnym wyzwaniem jest możliwość wdrożenia, ponieważ wiele transakcji na rynku nieruchomości nie dysponuje obecnie kompletnymi danymi o cenach zakupu, zwłaszcza w przypadku nieruchomości kupionych i sprzedanych dawno temu, odziedziczonych lub darowanych, a także nieruchomości nabytych na podstawie nieformalnych umów. Systemy wyceny i zarządzania informacją nie są jeszcze ze sobą synchronicznie połączone, co utrudnia określanie zysków i łatwo prowadzi do sporów.

Możliwości opodatkowania dochodów osobistych z transakcji na rynku nieruchomości pozostają kontrowersyjne z wielu stron.

Co więcej, jeśli nie uwzględni się w pełni uzasadnionych kosztów, takich jak odsetki od kredytu, koszty remontu czy inflacja, sprzedawcy mogą podnieść ceny, aby zrekompensować podatki, co nieumyślnie doprowadzi do wzrostu cen domów.

Wielu ekspertów zgadza się, że podatek od zysków jest rozsądny i sprawiedliwy, ponieważ dokładnie odzwierciedla charakter dochodu, a nie przychodu. Wdrożenie wymaga jednak szczegółowych wytycznych dotyczących kosztów podlegających odliczeniu, w tym odsetek, kosztów prawnych, napraw i inflacji w przypadku długoterminowego posiadania nieruchomości. Prawnik Lien podkreślił, że rynek nieruchomości jest obecnie w stagnacji. Jeśli nowy podatek zostanie wprowadzony bez zsynchronizowanej infrastruktury prawnej i danych, płynność finansowa może spaść, a ceny domów mogą wzrosnąć, ponieważ sprzedający wliczają koszty podatkowe do ceny sprzedaży. To jeszcze bardziej utrudniłoby dostęp do mieszkań dla prawdziwych nabywców.

Proponowanych jest kilka rozwiązań pośrednich, takich jak: elastyczne stosowanie dwóch opcji w zależności od możliwości udowodnienia pierwotnego kosztu transakcji; zwolnienie z podatku lub zastosowanie preferencyjnych podatków dla budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych; oraz stopniowe przejście od podatku ryczałtowego do podatku od zysków, zgodnie z określonym harmonogramem. Głównym wyzwaniem jest jednak to, jak zmusić podatników do rzetelnego deklarowania wydatków, jednocześnie zapobiegając fałszywym deklaracjom, aby zmniejszyć zobowiązania podatkowe bez skutecznych narzędzi weryfikacji i kompleksowych ram prawnych.

Rozważ dwie opcje.

Pani Ngoc Mai (dzielnica Binh Tan, Ho Chi Minh), właścicielka wielu nieruchomości, powiedziała, że ​​mając stabilne finanse i potrzebę inwestycji w wynajem, wybrała opcję 2% podatku, ponieważ jest szybka i nie wymaga szczegółowej deklaracji. Z kolei pan Bui Thanh Long (dzielnica 7, Ho Chi Minh), jako inwestor w nieruchomości, wybrał opcję 20% podatku, ponieważ pozwala mu to obliczyć rzeczywiste zyski i straty.

Pan Tran Khanh Quang, dyrektor Viet An Hoa Real Estate Company, skomentował, że obecna stawka podatku w wysokości 2% jest w pewnym sensie „jednolita”. Argumentował, że o ile nie ma sprzeciwu, gdy rynek prosperuje, a sprzedający osiągają znaczne zyski, o tyle 2% podatek jest nadal pobierany, gdy rynek spada, co jest bardzo nieuzasadnione. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości o wysokiej wartości, gdzie straty są jeszcze bardziej widoczne. Podał przykład: ktoś kupuje nieruchomość wartą 100 miliardów VND, ale sprzedaje ją dopiero za 105 miliardów VND po roku – czyli tyle, ile potrzeba na spłatę długu lub odzyskanie kapitału – a mimo to nadal musi zapłacić 2% podatek (2,1 miliarda VND), nie wspominając o odsetkach, opłatach notarialnych, prowizjach maklerskich itp., co skutkuje stratą. Gdyby zastosować 20% podatek od zysków, w tym przypadku sprzedający prawie w ogóle nie musiałby płacić podatku. Według pana Quanga umożliwienie ludziom wyboru pomiędzy tymi dwiema opcjami jest rozsądne i elastyczne, w zależności od konkretnego przypadku.

Pan Nguyen Tan Phong, dyrektor Centrum Doradztwa Prawnego (Wietnamskiego Stowarzyszenia Handlu Elektronicznego), zgadza się z zasadą opodatkowania opartego na zyskach, odzwierciedlającą rzeczywisty dochód. Jednak dla zapewnienia wykonalności i sprawiedliwości obie opcje powinny być stosowane jednocześnie. Opcja 20% powinna być stosowana, gdy osoby posiadają pełną dokumentację potwierdzającą poniesione wydatki; opcja 2% powinna być stosowana, gdy nie można ustalić podstawy kosztowej. Pomaga to ograniczyć ryzyko związane z transakcjami obejmującymi aktywa będące własnością długoterminową, darowizny, dziedziczenia itp. „Opodatkowanie to nie tylko obowiązek, ale także oznaka sprawiedliwości. Aby polityka była skuteczna, potrzebne są szczegółowe i ujednolicone wytyczne w całym kraju, unikając sytuacji, w których każda jednostka samorządu terytorialnego stosuje je inaczej, co stwarza trudności dla obywateli” – podkreślił pan Phong.

Prawnik Nguyen Phuong Lien również uważa, że ​​propozycja wprowadzenia 20% podatku jest co do zasady słuszna. Wymaga jednak starannego rozważenia, biorąc pod uwagę brak synchronizacji i przejrzystości w systemie danych dotyczących cen i kosztów. Państwo musi niezwłocznie opracować jasne ramy prawne i uzupełnić bazę danych, aby umożliwić skuteczne wdrożenie.

Dr Tran Quang Thang, dyrektor Instytutu Ekonomii i Zarządzania, Ho Chi Minh City: Opodatkowanie progresywne lub opodatkowanie oparte na powierzchni.

Zastosowanie drugiego podatku od nieruchomości w ramach tych dwóch opcji może mieć kilka skutków dla rynku, w tym: Jeśli stawka podatku jest zbyt wysoka, właściciele drugiej nieruchomości mogą być mniej zmotywowani do inwestowania, zwłaszcza w wynajem lub inwestycje długoterminowe. Inwestorzy mogą przesunąć się w stronę innych aktywów, takich jak złoto lub akcje zamiast nieruchomości. Jeśli podatek jest pobierany od ceny transferowej (2%), może to spowodować wzrost cen domów, ponieważ sprzedający dostosowują swoje ceny sprzedaży, aby zrekompensować podatek. Jeśli podatek jest oparty na zysku (20%), ceny domów mogą nie zostać bezpośrednio dotknięte, ale inwestorzy mogą być bardziej ostrożni przed zakupem lub sprzedażą. Właściciele mogą trzymać nieruchomości dłużej, aby uniknąć podatku, zamiast kupować i sprzedawać często. Istnieje możliwość uchylania się od płacenia podatków, takiego jak transakcje za pośrednictwem firm pośredniczących lub korygowanie zysków w celu zmniejszenia kwoty należnego podatku.

Moim zdaniem można rozważyć kilka innych opcji podatkowych, aby zapewnić sprawiedliwość i promować zrównoważony rozwój rynku nieruchomości, takich jak: opodatkowanie progresywne uzależnione od liczby posiadanych nieruchomości; opodatkowanie uzależnione od powierzchni lub wartości nieruchomości; opodatkowanie krótkoterminowych transakcji na rynku nieruchomości; opodatkowanie uzależnione od korzyści wynikających z infrastruktury.

Źródło: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm