Propozycja nałożenia wysokich podatków na właścicieli gruntów wystawionych na aukcję, którzy z nich nie korzystają

W ostatnich dniach opinię publiczną nieustannie poruszały wydarzenia i wyniki aukcji gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi, takich jak Thanh Oai i Hoai Duc. Liczba zarejestrowanych gruntów gwałtownie wzrosła, a zwycięskie oferty były dziesiątki razy wyższe niż cena wywoławcza. Te wydarzenia i wyniki rodzą poważne pytanie, czy nie ma tu oznak spekulacji?

Czy cena oferty wygrywającej jest zbyt wysoka i „nienormalna”?

W związku z tym, 10 sierpnia okręg Thanh Oai z powodzeniem zorganizował aukcję 68 działek w rejonie Ngo Ba, we wsi Thanh Than, w gminie Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi), o powierzchni od 60 m² do 85 m², z cenami wywoławczymi od 8,6 mln VND/m² do 12,5 mln VND/m². Na aukcję wpłynęło 4600 wniosków, ale tylko 4201 zostało zakwalifikowanych przez 1545 osób.

Warto zauważyć, że na koniec aukcji cena za działkę narożną, która uzyskała najwyższą wygraną, wynosiła prawie 100,5 mln VND/m², czyli 8 razy więcej niż cena wywoławcza. Ceny za działki regularne wynosiły 63–80 mln VND/m², czyli były od 5 do 6,4 razy wyższe niż cena wywoławcza.

Opinia publiczna jest nieustannie rozentuzjazmowana informacjami o przebiegu i wynikach aukcji gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi, takich jak Thanh Oai i Hoai Duc. (Zdjęcie: VARS)

Aukcja gruntów w dystrykcie Thanh Oai wywołała poruszenie w opinii publicznej. Niedawno, 19 sierpnia, odbyła się aukcja 19 działek gruntowych na obszarze LK04, we wsi Long Khuc, w gminie Tien Yen, w dystrykcie Hoai Duc w Hanoi, która nadal przyciągała uwagę i przyciągała wielu uczestników.

Na licytację wystawiono 19 działek o powierzchni od 74 do 118 m². Cena wywoławcza wynosi 7,3 mln VND/m². Wadium wynosi od 109 do 172 mln VND/działkę.

Po 19-godzinnej aukcji sprzedano 19 działek. Najwyższa oferta wyniosła 133,3 mln VND/m², prawie 20 razy więcej niż cena wywoławcza, a najniższa 91,3 mln VND/m², 12,5 razy więcej niż cena wywoławcza.

VARS uważa, że ​​przebieg i wyniki tych aukcji gruntów są zarówno nietypowe, jak i normalne. Ponieważ obecnie granica między normalnością a nienormalnością wydaje się być zatarta. To, co nienormalne, stało się normalne, a następnie otwarcie funkcjonuje jako nienormalna „normalność”.

W rzeczywistości nie jest to nowe zjawisko. W pierwszych sześciu miesiącach 2024 roku, podczas gdy rynek gruntów ogólnie rzecz biorąc jest nadal spokojny, niektóre aukcje gruntów w niektórych miejscowościach wciąż przyciągają tysiące, a nawet dziesiątki tysięcy uczestników, głównie inwestorów. W niektórych miejscach ceny zwycięskich aukcji były nawet dziesięciokrotnie wyższe od ceny wywoławczej.

Wyjaśniając powód, VARS powiedział: Po pierwsze, w najbliższym czasie przepływy pieniężne z pewnością „napłyną” do gruntów wystawionych na licytacje, zarówno na obszarach miejskich, jak i mieszkalnych, gdzie lokalne władze organizują liczne aukcje, aby zwiększyć dochody budżetowe. Dzieje się tak, ponieważ jest to czysty rodzaj gruntów, nieobjęty sporami sądowymi, z czerwonymi księgami wieczystymi, infrastrukturą, gotowy do budowy domów na działalność gospodarczą, wynajmu i generowania comiesięcznego przepływu gotówki.

Szczególnie atrakcyjne w kontekście ostatnich lat, Hanoi praktycznie nie odnotowało nowych projektów. Przewiduje się również, że podaż gruntów będzie się kurczyć, ponieważ nowa ustawa o obrocie nieruchomościami zakazuje podziału i sprzedaży gruntów w 105 miastach i miasteczkach, zmuszając firmy do budowy domów na gruntach przeznaczonych na sprzedaż w tych obszarach. Tymczasem popyt na nieruchomości, w tym na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe i inwestycyjne, jest bardzo duży i stale rośnie.

Po drugie, kilkudziesięciokrotny wzrost ceny, co brzmi bardzo nietypowo, wynika w rzeczywistości z niskiej ceny wywoławczej wystawionej na licytację ziemi. Wcześniej przepisy dotyczące ustalania cen gruntów zezwalały na zatrudnianie konsultantów.

Grunt wystawiony na aukcji 10 sierpnia w dystrykcie Thanh Oai został również wynajęty do konsultacji, a cena wywoławcza została ustalona na 40–45 milionów VND/m². Jednak Dekret 12 (Dekret zmieniający i uzupełniający szereg artykułów Dekretu 44 regulującego wdrażanie Ustawy o gruntach z 2013 r.), a obecnie Dekret 71 (Dekret regulujący ceny gruntów, wydany przez rząd 27 kwietnia 2024 r.), zniósł przepisy dotyczące zatrudniania konsultantów, przechodząc na ustalanie cen na podstawie współczynnika K pomnożonego przez cennik gruntów w mieście.

Tymczasem, zgodnie z decyzją nr 46 Komitetu Ludowego Hanoi z dnia 18 lipca 2024 r., współczynnik korekty ceny gruntów w dystrykcie Thanh Oai wynosi 2,35. Aktualny cennik gruntów z 2020 r. waha się w przedziale 3,6–5,3 mln VND/m². Zatem pomnożenie tych dwóch współczynników daje cenę jedynie 8,6–12,5 mln VND/m².

Bezpieczne produkty z niskimi cenami wywoławczymi i niskimi depozytami (od 100 do 200 milionów VND) cieszą się dużą popularnością wśród kupujących. Nic więc dziwnego, że aukcja przyciągnęła tysiące zgłoszeń. Tak duża liczba uczestników jest zupełnie normalna.

Wysokie podatki od akumulacji ziemi

VAR-y uważają, że tak wysoka cena wygranej odzwierciedla normalną rzeczywistość luki podaży i popytu, gdy liczba wniosków jest wielokrotnie większa niż liczba działek wystawionych na aukcji.

Jednak fakt, że ceny gruntów w lokalizacjach o przeciętnej infrastrukturze i zasobach komunalnych, na obszarach podmiejskich z potencjałem normalnych wzrostów cen, sięgających ponad 100 milionów VND/m², co odpowiada cenom gruntów na obszarach miejskich i gęsto zaludnionych, jest nienormalny i znacznie przekracza rzeczywistą wartość. Jest to wynik niezdrowych celów.

W szczególności wielu inwestorów uczestniczących w tych aukcjach to osoby z „zawodem” związanym z aukcjami gruntów. Często uczestniczą w nich z „prostym” celem „surfowania”, nie dbając o rzeczywistą wartość, po prostu wygrywając, a następnie natychmiast kupując i sprzedając, aby osiągnąć zysk, lub gotowi są stracić swój depozyt, jeśli rynek nie zareaguje.

VAR-y proponują wysokie podatki od akumulacji ziemi. (Zdjęcie: VS)

Albo, bardziej „niebezpiecznym” celem jest wywołanie „gorączki” na rynku ziemi. Osoby te wykorzystują kaucję aukcyjną do zawyżania cen działek. Ignorują nawet ryzyko, legitymizując cenę poprzez płacenie pełnej kwoty zgodnie z ceną zwycięskiej oferty, aby wykorzystać ją jako podstawę do stymulowania cen ziemi w odległych okręgach, powodując w wielu miejscach gwałtowny wzrost cen ziemi, wręcz do poziomu „gorączki”.

Konsekwencją tych sytuacji jest dalszy wzrost i tak już wysokich cen nieruchomości, co sprawia, że ​​marzenie o własnym domu staje się coraz bardziej odległe dla ludzi, zwłaszcza młodych. Wysokie ceny licytacyjne „znacznie przewyższające” ich realną wartość utrudniają wycenę aktywów na kolejne licytacje nie tylko w miejscu licytacji, ale także w wielu miejscach w całym kraju.

Wraz z upowszechnianiem się mediów, gdy obserwuje się wzrost cen nieruchomości przez odpowiednio długi czas, wzrasta strach przed pozostaniem w tyle (FOMO). Inwestorzy spodziewają się dalszego wzrostu cen i podejmują ryzykowne decyzje.

Decyzja ta jest również motywowana przekonaniem, że korekta tabel cen gruntów w najbliższej przyszłości w poszczególnych miejscowościach pośrednio wpłynie na wzrost cen gruntów. W rezultacie wielu inwestorów ma zamrożony kapitał, co prowadzi do powstawania porzuconych gruntów, co negatywnie wpływa na proces ich odbudowy i rozwoju w bezpiecznym i zdrowym kierunku.

Aby aukcje przebiegały transparentnie i aby zwiększyć dochody budżetu, państwo musi wkrótce dysponować większą liczbą mechanizmów kontroli spekulacji. Aby rozwiązać problem spekulacji, windowania cen, a tym samym obniżania cen mieszkań w miastach, konieczna jest zmiana myślenia ludzi o mieszkalnictwie, tak aby było ono miejscem do życia, zaspokajającym potrzeby bytowe, a nie akumulowanym aktywem.

Nakładając podatki na tych, którzy gromadzą i spekulują, zamiast na tych, którzy kupują nieruchomości w celach mieszkaniowych lub w celu organizacji produkcji i działalności gospodarczej, zmniejszy się współczynnik zgromadzonych aktywów.

Stawki podatkowe mogą stopniowo wzrastać w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości, w których sprzedawca ma krótki okres posiadania nieruchomości lub jeśli właściciel nieruchomości nie zamierza prowadzić na niej działalności gospodarczej lub nie podejmuje prac budowlanych po otrzymaniu gruntu...

Opodatkowanie nieruchomości we właściwym kierunku ograniczy lub wyeliminuje motywację do spekulacji na rynku nieruchomości, ponieważ wraz z kosztami odsetek i innymi kosztami alternatywnymi, posiadanie nieruchomości spekulacyjnych staje się bardziej ryzykowne. Kupowanie i sprzedawanie nieruchomości w celu osiągnięcia zysku lub tworzenie wirtualnej podaży i popytu w celu zawyżania cen nieruchomości stopniowo traci sens.

Wolne pieniądze od ludzi zostaną zatem skierowane do sektora produkcyjnego i biznesowego, tworząc produkty i wartość dodaną dla społeczeństwa. To pomoże rynkowi nieruchomości rozwijać się w zdrowszym i skuteczniejszym tempie, eliminując gorączkę cenową i zawirowania cenowe.

Source: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html