Ceny mieszkań w Hanoi raczej nie spadną.

10 grudnia wietnamski e-magazyn poświęcony nieruchomościom (Reatimes) i Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami (VIRES) wspólnie zorganizowały seminarium pt. „Rynek apartamentów w Hanoi : jakie są zrównoważone opcje mieszkaniowe i inwestycyjne?”.

10 grudnia wietnamski e-magazyn o nieruchomościach (Reatimes) i Wietnamski Instytut Badań nad Nieruchomościami (VIRES) wspólnie zorganizowały seminarium „Rynek apartamentów w Hanoi: jakie są zrównoważone opcje mieszkaniowe i inwestycyjne?”.

Popyt rośnie, a ceny szybują w górę i nic nie wskazuje na to, żeby ten trend miał się zatrzymać.

Według raportu Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, pod względem podaży, rynek nieruchomości w Hanoi odnotował ponad 13 000 nowych produktów w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 roku, co stanowi wzrost o około 25% w porównaniu z całkowitą podażą w całym roku 2023. Wskazuje to, że produkty z projektów zostały „wpompowane” na rynek. 87% z nich to budynki wysokościowe, głównie z luksusowych projektów dużych inwestorów, skoncentrowanych we wschodniej i zachodniej części miasta.

Co istotne, segment mieszkań przystępnych cenowo jest całkowicie nieobecny na rynku, a mieszkań średniej klasy jest coraz mniej. Nowe projekty mieszkaniowe, które rozpoczęły się pod koniec trzeciego kwartału, mają ceny wyjściowe wynoszące 60 milionów VND/m² lub więcej, co utrudnia znalezienie mieszkania klientom o średnich dochodach.

Seminarium „Rynek mieszkań w Hanoi: Jakie są zrównoważone opcje mieszkaniowe i inwestycyjne?”

Po stronie popytu, rynek nieruchomości w Hanoi w pierwszych dziewięciu miesiącach 2024 roku kontynuował trend wzrostowy, obejmujący zarówno popyt mieszkaniowy, jak i inwestycyjny. Chociaż podaż nowych nieruchomości wzrosła w porównaniu z rokiem poprzednim, nadal nie zaspokoiła ona wysokiego popytu rynkowego. Co więcej, ceny na rynku pierwotnym utrzymywały się na wysokim poziomie i nie przewidywano ich znaczącego spadku, co skłaniało do podejmowania wczesnych decyzji o zakupie domu, zwłaszcza w obliczu obaw o dalszy wzrost cen w przyszłości.

Pod względem transakcji, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2024 roku rynek nieruchomości odnotował około 11 100 udanych transakcji, co dało wskaźnik absorpcji nowej podaży na imponującym poziomie 83%. Segment apartamentów nadal był w centrum zainteresowania, stanowiąc 95% całkowitej liczby transakcji. Warto zauważyć, że nowe projekty dużych deweloperów odnotowały wskaźnik absorpcji na poziomie 90% już w momencie oficjalnego oddania do użytku.

Choć nie są tak powszechne jak apartamenty, nieruchomości w niskiej zabudowie nadal odnotowywały dodatnie wskaźniki absorpcji po wprowadzeniu na rynek, co odzwierciedla duże zainteresowanie kupujących. Jednak podaż w tym segmencie jest ograniczona, co prowadzi do silnej konkurencji wśród inwestorów.

W trzecim kwartale 2024 roku indeks cen mieszkań w Hanoi wzrósł o 64% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku, dwukrotnie więcej niż w Ho Chi Minh City. Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zbliża się do 60 milionów VND/m².

„Ceny na rynku pierwotnym nadal rosną i nic nie wskazuje na to, że ten trend się zatrzyma, ponieważ chociaż podaż się poprawiła, nadal bardzo trudno jest zaspokoić popyt, gdyż większość nowych nieruchomości jest nadal realizowana na wysokim poziomie, przy rosnących kosztach inwestycyjnych, zwłaszcza związanych z gruntami”.

Ponadto wysokie ceny na rynku pierwotnym, w połączeniu z ciągłym niedoborem podaży w porównaniu z popytem, ​​sprawiają, że ceny mieszkań na rynku wtórnym utrzymują się na wysokim poziomie, pomimo stopniowego wyrównywania się płynności po okresie szybkiego wzrostu, twierdzi dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości i prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Ceny będą nadal rosły, ale ustabilizują się.

Podczas seminarium wielu ekspertów przewidywało dalszy wzrost cen mieszkań w Hanoi. Według badań Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości , w latach 2000–2010 ceny mieszkań w Hanoi wahały się od 10 do 20 milionów VND/m²; w latach 2010–2020 – od 20 do 50 milionów VND/m²; a od 2020 roku do chwili obecnej ceny mieszkań wzrosły znacząco, osiągając poziom od około 50 do ponad 100 milionów VND/m², w zależności od obszaru.

Według pana Ngo Huu Truonga, zastępcy dyrektora generalnego Hung Thinh Group, w Hanoi ceny mieszkań o rzeczywistej wartości użytkowej (do zamieszkania lub wynajmu) gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Obszary takie jak Dong Anh i Hoai Duc, mimo że leżą na przedmieściach, odnotowały wzrost z 30–40 milionów VND/m² do 70–80 milionów VND/m².

Głównymi czynnikami wpływającymi na wzrost cen nieruchomości są: nowe cenniki gruntów, które windują ceny; wyższe koszty materiałów budowlanych oraz modernizacja udogodnień przez deweloperów, aby sprostać popytowi kupujących.

„Moim zdaniem ceny nieruchomości w Wietnamie będą nadal rosły, ale tempo wzrostu może spowolnić ze względu na oznaki stagnacji siły nabywczej. Przyczynami są: ograniczona podaż nowych nieruchomości z powodu konieczności dłuższego czasu na rozwiązanie przeszkód prawnych oraz wysokie ceny nowych nieruchomości, zwiększające koszty transakcyjne i inwestycyjne” – skomentował pan Truong.

Według analizy pana Truonga, istnieją trzy główne przyczyny wzrostu cen nieruchomości. Po pierwsze, długi czas realizacji formalności prawnych; proces zatwierdzania projektu w Wietnamie często trwa długo, od oczyszczenia terenu do zakończenia procedur prawnych. To podnosi koszty inwestycji, a tym samym podnosi ceny nieruchomości.

Po drugie, zgodnie z obowiązującymi przepisami, aukcje gruntów muszą być zgodne z cenami rynkowymi. To z kolei przekłada się na wyższe koszty projektów, a co za tym idzie – wzrost cen nieruchomości.

Po trzecie, mamy wpływ inflacji i kursów walutowych. Chociaż inflacja w Wietnamie jest dobrze kontrolowana, aprecjacja złota i dolara amerykańskiego względem dongdańskiego (VND) wywiera presję na wzrost cen nieruchomości, ponieważ wielu inwestorów wykorzystuje te aktywa jako podstawę do akumulacji wartości.

„W związku z tym uważam, że w nadchodzącym okresie bardzo trudno będzie obniżyć ceny nieruchomości” – stwierdził pan Truong.

Docent dr Dinh Trong Thinh uważa, że ​​rok 2024 będzie rokiem gwałtownych i znaczących wzrostów cen na rynku mieszkań w Hanoi. Według raportów rynkowych z różnych jednostek badawczych, średnia cena mieszkań wzrosła z 40 milionów VND/m² w 2022 roku do ponad 70 milionów VND/m² pod koniec trzeciego kwartału 2024 roku. Nie ma już projektów o cenie poniżej 60 milionów VND/m², a wiele projektów średniej klasy ma ceny przekraczające nawet 100 milionów VND/m². Ceny mieszkań wzrosły zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, w tym na starszych projektach. W okresach dużego popytu ceny rosły nawet codziennie lub co tydzień. Co istotne, pomimo wysokich cen, płynność pozostaje wysoka, a nabywcy nadal są obecni.

Z perspektywy pozytywnej, wskazuje to na zaskakująco pozytywne nastroje na rynku w Hanoi. Skumulowany popyt na nieruchomości mieszkaniowe i inwestycyjne w końcu eksplodował, napędzany odrodzonym zaufaniem kupujących i inwestorów. Ten wzrost popytu, w połączeniu z utrzymującym się niedoborem podaży, doprowadził do wzrostu cen.

„ W naszej ocenie, w najbliższej przyszłości ceny mieszkań raczej nie spadną. Jednak trend wzrostowy nieco wyhamował, stał się bardziej stabilny i nie odnotowuje się już gwałtownego wzrostu cen obserwowanego w poprzednich miesiącach” – skomentował pan Thinh.

Według pana Thinha, pierwotna podaż wzrosła, a niedobór został nieco złagodzony, głównie w segmentach high-end i luksusowych, w cenach powyżej 100 milionów VND/m². Jednak obserwując rynek i podsumowując raporty, można zauważyć, że nowa podaż jest również szybko wchłaniana. Najniższe ceny wynoszą obecnie 60-70 milionów VND/m² i pochodzą z nowo rozpoczętych projektów w obszarach, które wcześniej były mniej zauważane.

W związku z tym środki nabywców będą przesuwane z obszarów o wysokich cenach do obszarów i projektów o bardziej konkurencyjnych cenach i większych możliwościach wzrostu.

Źródło: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html