Po doniesieniach o planowanej stacji Ngoc Hoi, głównego węzła szybkiej linii kolejowej Północ-Południe, ceny gruntów w tym regionie gwałtownie wzrosły. Przy budżecie wynoszącym 3-4 miliardy VND, inwestorzy mają trudności z zakupem działki z miejscem parkingowym tuż przed nią.
Po doniesieniach o planowanej stacji Ngoc Hoi, głównego węzła szybkiej linii kolejowej Północ-Południe, ceny gruntów w tym regionie gwałtownie wzrosły. Przy budżecie wynoszącym 3-4 miliardy VND, inwestorzy mają trudności z zakupem działki z miejscem parkingowym tuż przed nią.
 |
| Planowanie budowy stacji kolejowej Ngoc Hoi spowodowało gwałtowny wzrost cen gruntów w tym rejonie. Na zdjęciu: Widok ogólny kompleksu Ngoc Hoi. |
Przekroczenie granicy 100 milionów VND/m2.
Od 2004 roku plan inwestycyjny dla odcinka Ngoc Hoi-Yen Vien w ramach projektu 1. linii metra w Hanoi został zatwierdzony przez premiera . Jednak po około dwóch dekadach obszar ten pozostaje w stagnacji, a wycinka gruntów wciąż stoi w miejscu. Ponura atmosfera rozwiała się dopiero, gdy Ministerstwo Transportu uznało stację Ngoc Hoi za element systemu kolei dużych prędkości północ-południe.
Informacje te pobudziły rynek nieruchomości w dzielnicy Thanh Tri ( Hanoi ), zwłaszcza w gminie Ngoc Hoi, gdzie znajduje się stacja. Według mieszkańców, na początku roku ceny w tym rejonie gwałtownie wzrosły z powodu szalejącej spekulacji gruntami na obrzeżach Hanoi. Następnie, wraz z nowymi informacjami dotyczącymi budowy kolei dużych prędkości Północ-Południe, ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową wokół placu budowy stacji wzrosły do niespotykanego dotąd poziomu.
Pod koniec pierwszego kwartału 2024 roku nabywcy mogli znaleźć działki z dojazdem samochodowym w cenie około 60 milionów VND/m², ale obecnie cena wzrosła do prawie 80 milionów VND/m². W przypadku działek położonych przy głównych drogach, ceny przekroczyły nawet 110 milionów VND/m².
W przypadku kluczowych projektów krajowych terminy realizacji mogą sięgać wielu lat. Dlatego inwestorzy, którzy muszą zaciągać pożyczki, narażają się na ryzyko poniesienia strat.
„W okolicy dworca kolejowego Ngoc Hoi, z budżetem 3-4 miliardów VND, inwestorom bardzo trudno jest kupić działki z miejscami parkingowymi tuż przed nimi. Jeśli już takie znajdą, to zazwyczaj są to małe działki lub działki z wadami feng shui” – powiedział Xuan Thanh, agent nieruchomości.
Podaż gruntów mieszkaniowych dostępnych na rynku jest stosunkowo ograniczona. W przypadku działek w atrakcyjnych lokalizacjach, z szerokimi drogami dojazdowymi, płynność mierzona jest w tygodniach. W rękach doświadczonych „spekulantów” działki te mogą przynieść zyski rzędu kilkuset milionów dongów w krótkim czasie.
„Gmina Ngoc Hoi, wraz z sąsiednimi gminami, takimi jak Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe i Khanh Ha, jest obecnie najważniejszym obszarem w dystrykcie Thanh Tri. W szczególności gminy Dai Ang i Lien Ninh odnotują największy rozwój w nadchodzących latach, wraz z dodaniem dwóch obszarów miejskich w latach 2028 i 2029” – powiedział pan Thanh.
Według CBRE, nieruchomości w pobliżu stacji metra mają zazwyczaj średnio o 10-20% wyższe ceny niż w innych obszarach. W przypadku kryzysu na rynku nieruchomości, projekty mieszkaniowe z dobrym połączeniem z liniami metra mają większe szanse na szybsze odbicie.
Należy zachować ostrożność przy zakupie ziemi objętej przepisami dotyczącymi podziału stref.
W rozmowie z reporterem gazety Investment Newspaper, pan Nguyen Huu Cuong, przewodniczący Hanoi Real Estate Club (HNREA), powiedział, że wzrost cen nieruchomości spowodowany rozwojem infrastruktury transportowej jest zjawiskiem naturalnym. Tendencja ta miała już miejsce w przypadku Obwodnicy nr 4, kiedy inwestorzy rzucili się do „polowania” na grunty wokół drogi, aby skorzystać z planu zagospodarowania przestrzennego.
„To normalne, że ceny gruntów rosną, zanim agencje rządowe opublikują oficjalne informacje planistyczne, zwłaszcza w przypadku systemu kolei dużych prędkości Północ-Południe. To kluczowy projekt, więc nie tylko inwestorzy w nieruchomości, ale wszyscy z niecierpliwością czekają na informacje dotyczące tego dużego projektu” – skomentował pan Cuong.
Przewodniczący HNREA podkreślił jednak również, że nabywcy muszą jasno określić zakres planistyczny projektu, aby uniknąć wpadnięcia w obszary wymagające oczyszczenia terenu. Będzie to jeden z decydujących czynników przy określaniu „zysku lub straty” na działce. Ponadto inwestorzy muszą również ustalić, czy grunt korzysta z infrastruktury technicznej lub infrastruktury socjalnej państwa.
„Można to ustalić poprzez szczegółowe planowanie, planowanie regionalne, planowanie w skali 1/2000, planowanie w skali 1/500… Jeśli inwestor ma pewność, że działka nie podlega żadnym przepisom planistycznym, to już wygrał część bitwy. Jeśli jednak nie ma co do tego pewności, potencjalne ryzyko jest bardzo wysokie. Zdarzały się nawet przypadki, gdy sprzedawcy fałszowali oznaczenia planistyczne, aby dopuścić się oszustwa” – ostrzegł pan Cuong.
Oprócz czynników planistycznych, ekspert z HNREA zauważył również, że inwestorzy muszą określić swoją kondycję finansową, cel wykorzystania działki oraz własną odwagę finansową. Według pana Cuonga, działki, na których prowadzone są projekty deweloperskie, są odpowiednie dla inwestorów średnio- i długoterminowych, którzy nie są nadmiernie uzależnieni od dźwigni finansowej.
„Kupujący muszą zrównoważyć swoją zdolność kredytową i nie dać się ponieść emocjom. W przypadku kluczowych projektów krajowych postęp prac budowlanych może zająć wiele lat. Dlatego jeśli inwestorzy będą musieli pożyczać pieniądze i nie będą pewni krótkoterminowych spekulacji, narażą się na ryzyko strat” – ostrzegł pan Cuong.
Podobnie, pan Ngo Xuan Chuc, inwestor i dyrektor firmy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Hanoi, zauważył, że rynek początkowo reaguje pozytywnie na informacje o planowaniu, co powoduje gwałtowny wzrost cen nieruchomości. Po tym gwałtownym wzroście nastroje rynkowe stabilizują się, powodując stopniowy spadek cen, a nawet ich korektę w niektórych obszarach o wyjątkowo wysokich cenach.
„Stacja Ngoc Hoi to największa stacja kolejowa na północy, a obszar objęty planem zagospodarowania przestrzennego może jeszcze ulec korekcie i rozszerzeniu. Jeśli inwestorzy, niestety, kupią ziemię na planowanym obszarze, poniosą już stratę. Nawet po zastosowaniu nowego cennika gruntów, odszkodowanie nigdy nie będzie równe cenie rynkowej. Biorąc pod uwagę obecne ramy cenowe gruntów, odszkodowanie wynosi mniej niż jedną trzecią rzeczywistej wartości” – stwierdził szczerze pan Chuc.
Według inwestora, projekt jest tak duży, że wykarczowanie terenu nie może zostać ukończone z dnia na dzień. W związku z tym czas budowy może być dłuższy niż oczekiwano. W związku z tym inwestorzy z niewielkim kapitałem, którzy muszą pożyczyć pieniądze z banków, powinni dokładnie przemyśleć sprawę i unikać FOMO (strachu przed przegapieniem okazji) oraz inwestowania w oparciu o plotki.
Source: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
Komentarz (0)