Ceny gruntów „podążają” za północną koleją dużych prędkości

Po pojawieniu się informacji o planach budowy stacji Ngoc Hoi, węzła kolei dużych prędkości łączącego północ z południem, ceny gruntów w tym rejonie gwałtownie wzrosły. Przy budżecie wynoszącym 3-4 miliardy VND, inwestorzy będą mieli trudności z zakupem działki z samochodami zaparkowanymi przed wejściem.

Po pojawieniu się informacji o planach budowy stacji Ngoc Hoi, węzła kolei dużych prędkości łączącego północ z południem, ceny gruntów w tym rejonie gwałtownie wzrosły. Przy budżecie wynoszącym 3-4 miliardy VND, inwestorzy będą mieli trudności z zakupem działki z samochodami zaparkowanymi przed wejściem.

Planowanie budowy stacji Ngoc Hoi spowodowało gwałtowny wzrost cen gruntów w tym rejonie. Na zdjęciu: Widok ogólny kompleksu Ngoc Hoi.

Przekroczenie progu 100 mln VND/m2

Od 2004 roku premier zatwierdził politykę inwestycyjną dla linii kolei miejskiej nr 1 na odcinku Ngoc Hoi – Yen Vien. Jednak po około 2 dekadach obszar ten jest nadal „nieaktywny”, a prace przygotowawcze do jego oczyszczenia wciąż trwają. Ponura atmosfera została ostatecznie rozwiana dopiero wtedy, gdy Ministerstwo Transportu uznało stację Ngoc Hoi za część systemu kolei dużych prędkości północ-południe.

Powyższe informacje przyczyniły się do rozkwitu rynku nieruchomości w dzielnicy Thanh Tri ( Hanoi ), szczególnie w gminie Ngoc Hoi, gdzie znajduje się stacja. Według mieszkańców, na początku roku w tym obszarze nastąpił gwałtowny wzrost cen, spowodowany gorączką gruntów na przedmieściach Hanoi. Następnie, wraz z nowymi informacjami o budowie kolei dużych prędkości Północ-Południe, ceny gruntów pod zabudowę wokół stacji nadal rosły, osiągając nowy poziom.

O ile pod koniec pierwszego kwartału 2024 roku nabywcy mogli znaleźć działki z parkingiem przy wejściu za około 60 milionów VND/m², to obecnie cena wzrosła do prawie 80 milionów VND/m². W przypadku działek położonych przy głównych drogach, ceny sięgają nawet ponad 110 milionów VND/m².

W przypadku kluczowych projektów krajowych, postęp prac budowlanych może zająć wiele lat. Dlatego inwestorzy, którzy będą musieli zaciągnąć pożyczkę, będą narażeni na ryzyko ograniczenia strat.

„W okolicy stacji Ngoc Hoi, gdzie potencjał finansowy wynosi 3-4 miliardy VND, inwestorom bardzo trudno jest kupić działki z samochodami zaparkowanymi przed wejściem. Jeśli już się takie zdarzają, to zazwyczaj są to małe działki lub mają złe feng shui” – powiedział makler Xuan Thanh.

Ilość nieruchomości mieszkalnych dostępnych na rynku jest stosunkowo ograniczona. W przypadku działek o dobrej lokalizacji i szerokich alejkach, płynność obliczana jest tygodniowo. W rękach doświadczonych „surferów” działki w tym regionie mogą w krótkim czasie przynieść zyski rzędu kilkuset milionów VND.

„Gmina Ngoc Hoi i sąsiednie gminy, takie jak Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe i Khanh Ha, to obszary najbardziej zainteresowane w dystrykcie Thanh Tri. W szczególności gminy Dai Ang i Lien Ninh będą najbardziej rozwinięte w najbliższej przyszłości, kiedy to w latach 2028 i 2029 powstaną dwa kolejne obszary miejskie” – powiedział pan Thanh.

Według CBRE, nieruchomości w pobliżu stacji metra będą miały średnio o 10-20% wyższą cenę niż w innych obszarach. W przypadku kryzysu na rynku nieruchomości, projekty mieszkaniowe z dobrym połączeniem z liniami metra będą mogły szybciej się odbudować.

Zachowaj ostrożność przy zakupie ziemi „utkniętej” w planowaniu

W rozmowie z reporterami gazety Dau Tu, pan Nguyen Huu Cuong, przewodniczący Hanoi Real Estate Club (HNREA), powiedział, że naturalnym zjawiskiem jest wzrost cen nieruchomości wraz z rozwojem infrastruktury transportowej. Tendencja ta miała miejsce w przypadku Obwodnicy nr 4, kiedy inwestorzy ścigali się, aby „przeszukać” tereny wokół trasy, aby wyprzedzić proces planowania.

„To normalne, że ceny gruntów rosną w odpowiedzi na oficjalne informacje planistyczne agencji rządowych, zwłaszcza w przypadku systemu kolei dużych prędkości Północ-Południe. To kluczowy projekt, więc nie tylko inwestorzy w nieruchomości, ale wszyscy są podekscytowani informacjami dotyczącymi tego wspaniałego projektu” – powiedział pan Cuong.

Przewodniczący HNREA podkreślił jednak również, że nabywcy muszą jasno określić zakres planistyczny projektu, aby uniknąć konieczności uzyskania zgody na wycinkę terenu. Będzie to jeden z czynników decydujących o „zysku lub stracie” z działki. Ponadto inwestorzy muszą również ustalić, czy grunt będzie korzystał z infrastruktury technicznej lub projektów socjalnych państwa.

„Można to ustalić poprzez szczegółowe planowanie, planowanie regionalne, planowanie 1/2000, planowanie 1/500… Jeśli inwestor ma pewność, że działka nie jest „zablokowana” w planowaniu, to uważa się to za częściowe zwycięstwo. Ale jeśli nie jest to jasno zrozumiane, potencjalne ryzyko jest bardzo wysokie. Zdarzały się nawet przypadki, gdy sprzedający fałszowali punkty orientacyjne w planowaniu, aby dopuścić się oszustwa” – ostrzegł pan Cuong.

Oprócz czynnika planowania, ekspert z HNREA zauważył również, że inwestorzy muszą określić swoją kondycję finansową, cel użytkowania gruntu i własną „intuicję”. Według pana Cuonga, działki „powiązane” z projektem będą odpowiednie dla inwestorów średnio- i długoterminowych, a nie nadmiernie uzależnionych od dźwigni finansowej.

„Kupujący muszą zrównoważyć swoją zdolność płatniczą i nie ulegać emocjom. W przypadku kluczowych projektów krajowych postęp prac budowlanych może zająć wiele lat. Dlatego jeśli inwestorzy będą musieli pożyczać pieniądze i nie będą pewni krótkoterminowego „surfingu”, narażą się na ryzyko ograniczenia strat” – ostrzegł pan Cuong.

Podobnie, pan Ngo Xuan Chuc, inwestor i dyrektor biura nieruchomości w Hanoi, stwierdził, że rynek początkowo zawsze reagował pozytywnie na informacje planistyczne, a ceny nieruchomości również rosły „zawrotnie”. Po tym wzroście nastroje rynkowe ponownie się stabilizowały, co powodowało stopniowy spadek cen, a w niektórych miejscach, gdzie ceny były wyjątkowo wysokie, wręcz ich spadek.

„Stacja Ngoc Hoi to największa stacja kolejowa na północy, a zakres planowania może ulec zmianie i rozszerzeniu. Jeśli inwestorzy będą mieli pecha i kupią działkę w ramach planowania, zostaną uznani za osoby, które poniosły stratę. Nawet po zastosowaniu nowego cennika gruntów, poziom rekompensaty nigdy nie będzie równy cenie rynkowej. Biorąc pod uwagę obecne ramy cenowe gruntów, poziom rekompensaty jest niższy niż 1/3 rzeczywistej ceny” – powiedział szczerze pan Chuc.

Według inwestora skala projektu jest bardzo duża, dlatego prace porządkowe nie mogą zostać przeprowadzone z dnia na dzień. W związku z tym czas realizacji projektu może być dłuższy niż oczekiwano. Dlatego inwestorzy z niewielkim kapitałem i pożyczający pieniądze z banku powinni dokładnie przemyśleć decyzję, unikać strachu przed pominięciem czegoś (FOMO) i inwestowania pieniędzy w oparciu o plotki.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html