Czy w obliczu rosnących cen nieruchomości wynajem jest opłacalną opcją długoterminową?

VTV.vn – Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w ciągu ostatnich kilku lat powoduje, że wiele osób decyduje się na wynajem długoterminowy zamiast starać się o własny dom za wszelką cenę. Ten trend nie tylko odzwierciedla osobistą presję finansową, ale także stopniowo wpisuje się w zmianę w myśleniu o polityce mieszkaniowej.

Zamiast męczyć się z kupnem domu, wybierz wynajem.

Pewnego weekendowego wieczoru w swoim 60-metrowym mieszkaniu w dzielnicy An Khánh ( Ho Chi Minh City) Nhật Minh i jego żona żyli jak wiele innych młodych rodzin, z tą różnicą, że mieszkanie nie było ich własnością.

Przy dochodach rzędu 45 milionów VND miesięcznie, gdyby kupili dom, miesięczne raty kredytu hipotecznego mogłyby sięgnąć 20-25 milionów VND, nie licząc odsetek. Tymczasem koszt wynajmu ich obecnego mieszkania wynosi zaledwie około 14 milionów VND, a resztę przeznaczają na inwestycje i oszczędności.

Rosnące ceny mieszkań sprawiają, że wielu młodych ludzi decyduje się na wynajem zamiast zaciągania kredytu hipotecznego. Zdjęcie: LE VU

Tego typu przypadki zdarzają się coraz częściej w Ho Chi Minh City, gdzie ceny nieruchomości nieustannie rosną i coraz bardziej przewyższają wzrost dochodów.

Według raportu Ministerstwa Budownictwa , w pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena mieszkania w Ho Chi Minh City wynosiła około 112 milionów VND/m², a wzrost ten wynikał głównie z segmentu nieruchomości luksusowych. W rzeczywistości, w segmencie średniej klasy, odpowiednim dla realnych nabywców, takich jak młode pary, średnia cena waha się od 85 do 120 milionów VND/m² i może być wyższa w niektórych projektach.

W tym przedziale cenowym koszt wynajmu apartamentu o powierzchni 60 m² może wynieść od 5 do 7 miliardów VND, co oznacza, że ​​w przypadku wykorzystania dźwigni finansowej miesięczne raty mogą wynieść 20–30 milionów VND.

Tymczasem na rynku najmu również zaobserwowano wzrost cen, w miarę jak popyt się ożywiał, a koszty remontów i eksploatacji rosły. Jednak tempo wzrostu cen najmu pozostało znacznie niższe niż tempo wzrostu sprzedaży domów.

Różnica między ceną nieruchomości a dochodami rośnie, przez co koszty posiadania stają się nieosiągalne dla większości ludzi.

Z drugiej strony, chociaż koszty wynajmu wzrosły, pozostają one bardziej przystępne w krótkiej perspektywie. Przy standardowych czynszach rzędu 10-15 milionów VND miesięcznie, wiele osób może elastycznie zarządzać swoimi finansami bez presji długoterminowego zadłużenia.

Wynajem to nie tylko kwestia kosztów. Zapewnia on również elastyczność, a jest to czynnik coraz bardziej ceniony przez młodych ludzi, którym coraz częściej zdarza się zmieniać miejsce zamieszkania ze względu na pracę i styl życia.

Trend ten odzwierciedla zmianę sposobu myślenia: od „posiadania za wszelką cenę” do stawiania na pierwszym miejscu jakości życia i optymalizacji przepływu środków pieniężnych.

Według Wietnamskiego Instytutu Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE), w ciągu ostatnich trzech lat ceny domów w dużych miastach gwałtownie wzrosły, podczas gdy ceny wynajmu rosły wolniej i wykazywały oznaki stabilizacji do 2025 roku. Ta „niedopasowanie” stwarza względną przewagę najemcom w perspektywie krótkoterminowej i średnioterminowej.

„Wynajem mieszkań jest filarem strategii”.

Niedawno, w swoim podsumowaniu wdrażania dyrektywy 34-CT/TW, Sekretarz GeneralnyTo Lam podkreślił, że do roku 2030 budownictwo mieszkaniowe na wynajem powinno zostać uznane za filar strategiczny, zwłaszcza w dużych miastach, strefach przemysłowych i obszarach, gdzie ceny nieruchomości znacznie przekraczają dochody ludzi.

Kierunek ten odzwierciedla zmianę w myśleniu politycznym, stawiającą wynajem mieszkań na równi z modelem własnościowym, przechodząc w stronę zróżnicowanego ekosystemu obejmującego wynajem, dzierżawę z możliwością wykupu i własność.

Wielu ekspertów uważa, że ​​jest to realistyczny krok, biorąc pod uwagę malejące możliwości większości ludzi w zakresie zakupu domów. Według dr. Dang Viet Dunga, prezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Budowlanego, większość grup o niskich i średnich dochodach ma obecnie trudności z gromadzeniem oszczędności lub zaciąganiem długoterminowych kredytów na zakup domu, podczas gdy poprzednia polityka koncentrowała się bardziej na posiadaniu nieruchomości i nie była dostosowana do rzeczywistych potrzeb.

Dlatego też rozwój budownictwa socjalnego na wynajem należy uznać za rozwiązanie fundamentalne, pomagające ludziom uzyskać dostęp do stabilnego lokum po przystępnych cenach, a jednocześnie redukujące presję związaną z długoterminowym zadłużeniem.

Podzielając ten pogląd, prawnik Nguyen Van Dinh, ekspert prawny w dziedzinie inwestycji i biznesu na rynku nieruchomości, uważa, że ​​w przypadku budownictwa socjalnego należy priorytetowo traktować wynajem, ponieważ jeśli nadal będzie się koncentrować na sprzedaży, polityka ta może łatwo stać się „niezgodna z rzeczywistością”, zwiększając ryzyko spekulacji i utrudniając dostęp do mieszkań tym, którzy naprawdę tego potrzebują.

Jednak największe przeszkody leżą zarówno w nastrojach rynkowych, jak i w biznesie. Idea „posiadania domu” wciąż dominuje, a model wynajmu nie jest jeszcze wystarczająco atrakcyjny finansowo.

Według wielu firm z branży nieruchomości, budowa mieszkań na wynajem wymaga dużych nakładów inwestycyjnych, ale stopa zwrotu wynosi zazwyczaj zaledwie około 4-7% rocznie. Tymczasem długi okres zwrotu oznacza, że ​​przepływy pieniężne są „zamrożone” na wiele lat.

Co więcej, na rynku wciąż brakuje preferencyjnych, długoterminowych źródeł kapitału ani wyspecjalizowanych funduszy inwestycyjnych na wynajem mieszkań, co sprawia, że ​​firmy niechętnie się na nim angażują. W związku z tym, pomimo rosnącego popytu na wynajem, podaż dużych, dobrze doinwestowanych mieszkań na wynajem pozostaje dość ograniczona.

Wynajem długoterminowy stopniowo staje się nowym trendem mieszkaniowym w dużych miastach. Zdjęcie: Hong Phong

Od tymczasowego zakwaterowania do długoterminowego pobytu

Wynajem nie jest już opcją tymczasową, staje się stopniowo nowym trendem na rynku nieruchomości.

Według VARS IRE, koszt posiadania domu jest coraz bardziej poza zasięgiem większości populacji. Nawet osoby z dochodem wynoszącym około 30 milionów VND miesięcznie mają trudności z dostępem do mieszkań, jeśli stosują się do konwencjonalnych zasad finansowych.

W tym kontekście wynajem nie jest tylko tymczasowym rozwiązaniem mieszkaniowym, ale pomaga również pracownikom zachować odpowiednią jakość życia, zoptymalizować przepływy pieniężne i zmniejszyć długoterminową presję finansową.

Mimo to rynek wynajmu może rozwijać się w sposób zrównoważony, jeśli zapewniona zostanie odpowiednia podaż mieszkań w rozsądnych cenach, przy istnieniu ram prawnych chroniących najemców oraz wystarczająco rozwiniętego systemu transportu publicznego, dzięki czemu mieszkańcy będą mogli mieszkać dalej od centrum miasta, a jednocześnie mieć wygodny dostęp do pracy.

Obecnie czynniki te w Wietnamie są wciąż w fazie rozwoju, co oznacza, że ​​rynek wynajmu mieszkań stanowi głównie elastyczne rozwiązanie, a nie podstawę do długoterminowego zamieszkania.

Chociaż nastawienie na „ustabilizowanie się i budowanie kariery” pozostaje ściśle związane z posiadaniem własnego domu, na rynku widać wyraźną zmianę. Wynajem nie jest już jedynie etapem przygotowawczym przed zakupem, ale stopniowo staje się opcją długoterminową, szczególnie dla młodych pracowników, którzy cenią sobie elastyczność i równowagę finansową.

Ponieważ różnica między cenami nieruchomości a dochodami nie wykazuje oznak zmniejszania się, a polityka zaczyna się zmieniać, by odzwierciedlać realia rynkowe, koncepcja „ustabilizowania się” również może się zmieniać i nie musi już być związana z posiadaniem własnego domu.

Source: https://money.vtv.vn/gia-nha-leo-thang-thue-nha-co-thanh-lua-chon-dai-han-10926052818201951.htm