Rozplątanie „wąskiego gardła” w wycenie gruntów na obszarach przybrzeżnych prowincji Lam Dong.

15-chot-change-17532827007161394739861-1753321554312-17533215545461486739077.jpg — Widok projektu NovaWorld Phan Thiet.

Według raportu Departamentu Rolnictwa i Środowiska prowincji Lam Dong, w południowo-wschodnim regionie prowincji realizowanych jest obecnie 14 projektów, w tym obszary turystyczne, obszary miejskie, zabudowa komercyjna i strefy przemysłowe, które ubiegają się o jednostki wyceny gruntów. 8 z nich boryka się z trudnościami.

Przedsiębiorstwa stoją przed dylematem.

Opóźnienia w wycenie gruntów uniemożliwiają przedsiębiorstwom uiszczanie opłat za użytkowanie gruntów lub dzierżawę, co utrudnia kontynuację projektów budowlanych zgodnie z planem. Sytuacja ta poważnie wpłynęła na postęp inwestycji, wydatkowanie środków i ogólny rozwój regionu.

Osiem projektów boryka się z konkretnymi przeszkodami, w tym jeden projekt (Hon Rom Hill), w którym firma konsultingowa przeprowadza obecnie wycenę gruntów; dwa projekty (Royal Ruby Villa i Ocean Valley), w których firma konsultingowa jest obecnie wybierana; dwa projekty (Honey Beach i Hoa Sen) borykają się z problemami planistycznymi; a trzy projekty (NDMREAL, Tan Dai Duong i De La Gi) mają zostać usunięte z listy. Ponadto, zajmujący blisko 1000 hektarów megaprojekt NovaWorld Phan Thiet, realizowany przez Delta-Valley Binh Thuan Co., Ltd. (członka Novaland Group), również od wielu lat boryka się z problemami z wyceną gruntów.

Przed fuzją, Ludowy Komitet prowincji Binh Thuan stwierdził, że dziesiątki projektów nie doczekały się jeszcze ustalenia konkretnych cen gruntów. Ta stagnacja nie tylko marnuje zasoby społeczne, ale także hamuje rozwój lokalny.

Problem dodatkowo komplikują zmiany prawne. Od czasu wejścia w życie Dekretu 71/2024/ND-CP (regulującego ceny gruntów, obowiązującego od 1 sierpnia 2024 r.), proces wyceny gruntów podzielono na dwa podejścia. W przypadku projektów z rocznymi opłatami za dzierżawę gruntów prowincja może zastosować metodę współczynnika K – mnożąc cenę gruntu z cennika przez współczynnik korygujący w celu uzyskania konkretnej ceny, co jest prostsze i szybsze. Natomiast projekty, które przechodzą na jednorazową płatność za cały okres dzierżawy, muszą stosować bardziej złożone metody, takie jak metoda nadwyżkowa, porównawcza i dochodowa. Metody te wymagają pełnej dokumentacji prawnej, obszernych danych rynkowych oraz zatrudnienia zewnętrznych konsultantów.

W rzeczywistości bardzo niewiele firm konsultingowych jest wystarczająco kompetentnych, aby przygotowywać wyceny zgodnie z wymaganiami. Wiele firm konsultingowych waha się ze względu na ryzyko prawne lub wysokie ceny, co utrudnia wybór. Nawet po wybraniu odpowiedniej firmy, proces przygotowania i weryfikacji raportu jest długotrwały, ponieważ angażuje wiele działów i agencji.

Lekcje z NovaWorld Phan Thiet

Doskonałym przykładem tej sytuacji jest projekt kompleksu turystycznego Ocean Valley w okręgu Tien Thanh w prowincji Lam Dong. Projekt, znany pod nazwą handlową NovaWorld Phan Thiet, składa się z wielu komponentów już działających, a niektóre są w trakcie budowy, a jego ukończenie planowane jest na koniec 2028 roku. Jednak zmiana sposobu użytkowania gruntów z rocznych umów dzierżawy na jednorazową płatność za cały okres dzierżawy zmusiła projekt do oczekiwania na ustalenie konkretnej ceny gruntu przed wypełnieniem zobowiązań finansowych. Zakończenie projektu planowane jest na koniec 2028 roku.

Projekt NovaWorld Phan Thiet obejmuje obszar ponad 986 hektarów. Do tej pory inwestor przekazał klientom ponad 1300 z ponad 8000 nieruchomości.

Pan Nguyen Minh, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Lam Dong, stwierdził, że trudności i przeszkody stojące na drodze projektu NovaWorld Phan Thiet zostały zasadniczo rozwiązane.

Pan Minh zasugerował, aby Departament Finansów zalecił Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu powołanie rady ds. wyceny gruntów oraz grupy roboczej, która pomoże ustalić konkretne ceny gruntów do lipca 2025 r.

Wcześniej, 27 czerwca 2025 roku, projekt NovaWorld Phan Thiet otrzymał od Prowincjonalnego Komitetu Ludowego zgodę na zmianę formy użytkowania gruntów na jednorazową opłatę dzierżawną. Obecnie Departament Rolnictwa i Środowiska przygotowuje kosztorys i wybiera jednostkę konsultingową w celu ustalenia konkretnej ceny gruntu, która posłuży jako podstawa do pobrania jednorazowej opłaty dzierżawnej za ten projekt.

W odniesieniu do wyceny gruntów pod konkretne projekty w południowo-wschodniej części prowincji, pan Nguyen Minh zwrócił się do Departamentu Rolnictwa i Środowiska o pilny przegląd i zebranie wszystkich istotnych informacji na temat procedur i kroków, które należy podjąć zgodnie z prawem. W szczególności zaapelował do odpowiednich departamentów, agencji i samorządów o niezwłoczne dostarczenie niezbędnej dokumentacji i upewnienie się, że wszystkie prace związane z ustaleniem konkretnych cen gruntów zostały ukończone.

Pan Minh zażądał również, aby wszystkie zadania zostały obliczone i przedłożone Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu do zatwierdzenia w formie kosztorysu dla pakietu konsultacyjnego, mającego na celu ustalenie konkretnych cen gruntów. Zaapelował również o proaktywny kontakt z odpowiednimi jednostkami w celu wyboru firmy konsultingowej i proaktywnego rozsyłania zaproszeń do jednostek, które wezmą udział w ustalaniu cen gruntów pod projekty.

Nie pozwól, aby środki inwestycyjne się zmarnowały.

Według Ludowego Komitetu Prowincji Lam Dong, w ostatnich latach w południowo-wschodnim regionie prowincji zrealizowano ponad 40 projektów, w których nie udało się ustalić cen gruntów, co skutkowało marnotrawieniem inwestycji i zasobów społecznych. Dzięki zdecydowanym działaniom władz lokalnych, w przypadku kolejnych 21 projektów udało się wycenić ceny gruntów, co umożliwiło wypełnienie zobowiązań finansowych, co stanowi podstawę do podjęcia kolejnych kroków.

Komentarz (0)