Usunięcie „wąskiego gardła” w ustalaniu cen gruntów na obszarach przybrzeżnych Lam Dong

W południowo-wschodniej części prowincji Lam Dong (dawniej prowincja Binh Thuan) szereg projektów turystycznych i obszarów miejskich boryka się z problemami prawnymi, ponieważ nie można ustalić konkretnych cen gruntów.

Kącik projektu NovaWorld Phan Thiet

Według raportu Departamentu Rolnictwa i Środowiska prowincji Lam Dong, w południowo-wschodnim regionie prowincji realizowanych jest obecnie 14 projektów dotyczących obszarów turystycznych, obszarów miejskich, budownictwa komercyjnego, stref przemysłowych itp., w których poszukiwane są jednostki wyceny gruntów. 8 z nich boryka się z trudnościami.

Firmy są zdezorientowane.

Opóźnienia w wycenie gruntów uniemożliwiły przedsiębiorstwom uiszczanie opłat za użytkowanie gruntów lub czynszów, a tym samym kontynuację realizacji projektów budowlanych zgodnie z planem. Sytuacja ta poważnie wpłynęła na postęp inwestycji, wydatkowanie środków i ogólny rozwój regionu.

Wśród 8 projektów ze szczególnymi problemami znajduje się 1 projekt, w którym jednostka konsultingowa przeprowadza wycenę gruntów – Hon Rom Hill; 2 projekty, w których jednostka konsultingowa jest wybierana – Royal Ruby Villa i Ocean Valley; 2 projekty z problemami planistycznymi – Honey Beach i Hoa Sen; 3 projekty, które mają zostać usunięte z listy – NDMREAL, Tan Dai Duong i De La Gi. Ponadto, superprojekt NovaWorld Phan Thiet, o powierzchni prawie 1000 hektarów, w który zainwestowała Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (członek Novaland Group), również od wielu lat boryka się z trudnościami w zakresie wdrożenia wyceny gruntów.

Przed fuzją, Ludowy Komitet prowincji Binh Thuan stwierdził, że dziesiątki projektów nie miały jeszcze ustalonych cen gruntów. To opóźnienie nie tylko spowodowało marnotrawstwo środków społecznych, ale także utrudniło lokalny rozwój.

Problem dodatkowo komplikują zmiany prawne. Od czasu wejścia w życie Dekretu 71/2024/ND-CP (przepisy dotyczące cen gruntów, obowiązujące od 1 sierpnia 2024 r.), proces wyceny gruntów podzielono na dwa etapy. W przypadku projektów dzierżawiących grunty z płatnościami rocznymi, prowincja może zastosować metodę współczynnika K – czyli pomnożyć cenę gruntu z cennika przez współczynnik korygujący, aby uzyskać konkretną cenę, co jest prostsze i szybsze. Natomiast projekty przechodzące na dzierżawę gruntów z opłatą jednorazową za cały okres dzierżawy muszą stosować złożone metody, takie jak nadwyżka, porównanie, dochodowość itp. Metody te wymagają kompletnej dokumentacji prawnej, bogatych danych rynkowych oraz zatrudnienia zewnętrznej jednostki konsultingowej.

W rzeczywistości bardzo niewiele jest jednostek konsultingowych, które posiadają kwalifikacje do sporządzania operatów szacunkowych zgodnie z wymaganiami. Wiele firm konsultingowych obawia się ryzyka prawnego lub oferuje wysokie wyceny, co utrudnia wybór. Nawet po wybraniu odpowiedniej jednostki, proces przygotowania i wyceny operatów szacunkowych jest nadal długotrwały, ponieważ angażuje wiele działów i oddziałów.

Lekcje z NovaWorld Phan Thiet

Typowym przykładem takiej sytuacji jest projekt Kompleksu Turystycznego Doliny Oceanu w okręgu Tien Thanh w prowincji Lam Dong. Projekt, o nazwie handlowej NovaWorld Phan Thiet, obejmuje wiele obiektów w strefie turystycznej, które zostały już oddane do użytku, niektóre są w trakcie budowy, a zgodnie z planem cały projekt ma zostać ukończony do końca 2028 roku. Jednak zmiana formy użytkowania gruntów z dzierżawy rocznej na jednorazową dzierżawę na cały okres zmusiła projekt do oczekiwania na ustalenie konkretnych cen gruntów, aby spełnić zobowiązania finansowe. Oczekuje się, że cały projekt zostanie ukończony do końca 2028 roku.

Projekt NovaWorld Phan Thiet zajmuje powierzchnię ponad 986 hektarów. Do tej pory inwestor przekazał klientom ponad 1300 z ponad 8000 nieruchomości.

Pan Nguyen Minh, wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Lam Dong, stwierdził, że dotychczasowe trudności i problemy projektu NovaWorld Phan Thiet zostały w zasadzie rozwiązane.

Pan Minh zaproponował, aby Departament Finansów zalecił Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu utworzenie w lipcu 2025 r. Rady ds. wyceny konkretnych cen gruntów oraz grupy roboczej.

Wcześniej, 27 czerwca 2025 roku, projekt NovaWorld Phan Thiet uzyskał zgodę Prowincjonalnego Komitetu Ludowego na zmianę formy użytkowania gruntów na jednorazową dzierżawę gruntów. Obecnie Departament Rolnictwa i Środowiska wdraża kosztorys i wybiera jednostkę konsultingową w celu ustalenia konkretnej ceny gruntu, stanowiącej podstawę do pobrania jednorazowej dzierżawy gruntów dla tego projektu.

W odniesieniu do szczegółowej wyceny gruntów pod projekty w południowo-wschodniej części prowincji, pan Nguyen Minh zwrócił się do Departamentu Rolnictwa i Środowiska o pilny przegląd i syntezę treści dotyczących procesu, procedur i kroków, które należy wdrożyć zgodnie z przepisami prawa. W szczególności należy pilnie zwrócić się do właściwych departamentów, oddziałów i miejscowości o dostarczenie dokumentów; należy zapewnić realizację wszystkich prac związanych z ustaleniem konkretnych cen gruntów, które zostały już ustalone.

Pan Minh poprosił również o wyliczenie wszystkich prac i przedłożenie Prowincjonalnemu Komitetowi Ludowemu do zatwierdzenia kosztorysu pakietu konsultacyjnego w celu ustalenia konkretnych cen gruntów. Należy aktywnie i proaktywnie kontaktować się z jednostkami w celu wyboru jednostek konsultacyjnych oraz proaktywnie powiadamiać jednostki o uczestnictwie w ustalaniu cen gruntów dla projektów.

Nie marnuj środków inwestycyjnych

Według Ludowego Komitetu prowincji Lam Dong, w ostatnich latach w regionie południowo-wschodnim prowincji zrealizowano ponad 40 projektów, których ceny gruntów nie zostały ustalone, co marnowało środki inwestycyjne i społeczne. Dzięki działaniom władz lokalnych, do tej pory zrealizowano 21 kolejnych projektów, w których ceny gruntów zostały ustalone w celu wypełnienia zobowiązań finansowych, co stanowi podstawę do podjęcia kolejnych kroków.

Source: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html