Mimo że rynek nieruchomości jest ważnym ośrodkiem produkcji w wielu sektorach przemysłu i biznesu, a także stanowi istotną infrastrukturę dla kilku najważniejszych sektorów gospodarki , recesja na nim poważnie wpływa na inne branże.
Identyfikowanie trudności
Gospodarka Wietnamu znajduje się w fazie ożywienia po pandemii COVID-19. Jednak złożone wahania globalnej sytuacji gospodarczej i pewne wewnętrzne trudności gospodarcze poważnie wpłynęły na tempo rozwoju rynku nieruchomości. Wskazując na najtrudniejsze problemy na dzisiejszym rynku, wielu ekspertów uważa, że głównymi przyczynami braku akceptacji nowych projektów są kwestie kapitałowe i prawne.
Według raportów banków, wzrost kredytów dla rynku nieruchomości nie wykazuje oznak ożywienia, osiągając zaledwie 1,6% w pierwszym kwartale 2023 roku. Istnieje znaczna presja związana z zapadalnością obligacji, z 225 bilionami VND obligacji do spłaty, z czego ponad 100 bilionów VND przypada na obligacje nieruchomości. Szczyt przypadł na trzeci kwartał 2023 roku, kiedy zapadalność obligacji korporacyjnych wyniosła 91 bilionów VND, co wymagało spłaty zarówno kapitału, jak i odsetek.
Dla firm z branży nieruchomości jest to trudny problem, ponieważ rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie „zamrożenia”. W związku z tym, gdy obligacje stają się wymagalne, firmy mają duże trudności z pozyskaniem środków na spłatę długów. Obecnie wiele firm z branży nieruchomości musiało pogodzić się ze sprzedażą produktów mieszkaniowych ze stratą, ale nadal nie mogą znaleźć inwestorów.
Kolejnym nieodłącznym problemem na rynku nieruchomości są przeszkody prawne, z którymi borykają się projekty nieruchomościowe. Według Ministerstwa Budownictwa , w 2022 r. liczba nowo licencjonowanych projektów nieruchomościowych gwałtownie spadła w porównaniu z 2021 r. Doprowadziło to do dalszych ograniczeń w podaży nieruchomości w 2023 r. Obecnie podaż będąca przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości składa się z niesprzedanych lokali z projektów, które zostały wcześniej uruchomione. Raport Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że w pierwszym kwartale 2023 r. ukończono tylko 14 komercyjnych projektów mieszkaniowych w całym kraju. Spośród nich 9 projektów z 5679 lokalami znajdowało się na północy, 3 projekty z 137 lokalami znajdowały się w regionie centralnym, a 2 projekty z 93 lokalami znajdowały się na południu.
Pan Ha Quang Hung, zastępca dyrektora Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości (Ministerstwo Budownictwa), ocenił, że wiele projektów napotyka trudności i przeszkody, a ich realizacja jest powolna ze względu na przepisy dotyczące metod wyceny gruntów, które bardzo utrudniają ustalenie ceny „rynkowej”, co stanowi ponad 50% przeszkód w realizacji projektów. Ponadto wiele przypadków dotyczy planów zagospodarowania przestrzennego, które zostały ogłoszone, ale brakuje rocznych planów zagospodarowania przestrzennego na poziomie okręgów, oraz innych przeszkód związanych ze zmianą przeznaczenia gruntów, prywatyzacją przedsiębiorstw, alokacją gruntów i gruntami publicznymi wplecionymi w projekty…
Niektóre projekty z zatwierdzonymi szczegółowymi planami w skali 1:500 są poddawane przeglądowi, korektom i aktualizacji zgodnie z przepisami z powodu nieścisłości. Liczne wąskie gardła w procedurach prawnych powodują opóźnienia w realizacji projektów, wydłużają czas budowy i rosną koszty.
Wiele rozwiązań pozwalających przezwyciężyć ten problem.
Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku nieruchomości, który zmaga się z licznymi trudnościami wynikającymi z krajowych i międzynarodowych czynników ekonomicznych, mimo że agencje regulacyjne zaproponowały wiele rozwiązań mających na celu zaradzenie tym problemom, przedsiębiorstwa działające na rynku nieruchomości wskazały, że konieczne są bardziej zdecydowane działania, aby zapewnić wdrożenie tych rozwiązań w praktyce.
Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, uważa, że kwestie związane z kredytami korporacyjnymi i obecną polityką prawną stanowią poważne przeszkody, a 1000 projektów w całym kraju jest obecnie wstrzymanych. Wiele projektów nieruchomości nie może być realizowanych pomimo przejścia przez liczne etapy procedur, takie jak wybór inwestorów, przetargi, aukcje, przydział gruntów, obliczanie opłat za użytkowanie gruntów i uzyskiwanie pozwoleń. Proces ten jest w wielu momentach wstrzymany.
Dostrzegając trudności, z jakimi boryka się rynek, rząd nakazał ministerstwom i agencjom stałe proponowanie rozwiązań mających na celu ich rozwiązanie. Tylko w grudniu 2022 roku premier podpisał trzy kolejne dyrektywy dotyczące pilnych kwestii, w tym wiele środków mających na celu złagodzenie problemów na rynku nieruchomości, takich jak: zapewnienie kapitału kredytowego dla gospodarki, rynek obligacji korporacyjnych, rynek nieruchomości oraz rozwój budownictwa mieszkaniowego…
W marcu i kwietniu rząd wydał ważne dyrektywy, takie jak rezolucja 33, pismo urzędowe nr 178 i dekret nr 10, mające na celu promowanie i usuwanie przeszkód na rynku.
Niedawno wicepremier Tran Hong Ha podpisał i wydał Oficjalny Komunikat nr 469, w którym położył nacisk na następujące wymogi:完善法律 ...
Ostatnio Zespół Zadaniowy Premiera pracował nad kilkoma dużymi projektami, zwłaszcza w Dong Nai, Ho Chi Minh i Binh Thuan, aby zidentyfikować przeszkody i skupić się na ich rozwiązaniu. Firmy oczekują, że te wąskie gardła będą stopniowo usuwane, co przełoży się na wzrost podaży.
Dzięki wspomnianemu wsparciu, obserwacje rynkowe wskazują, że rynek nieruchomości zaczął ponownie rosnąć od początku drugiego kwartału. Kilka projektów dużych deweloperów, zlokalizowanych w atrakcyjnych lokalizacjach w rozwiniętych gospodarczo prowincjach i miastach, rozpoczęło sprzedaż, co daje nadzieję na koniec 2023 roku.
Źródło
Komentarz (0)