oczekiwania wobec nowych przepisów

Ustawa zawiera w szczególności osobny rozdział (Rozdział V), który szczegółowo reguluje kwestie renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych.

Wiele problemów w realizacji

W ciągu ostatnich 20 lat renowacja i odbudowa starych budynków mieszkalnych i domów zbiorowego użytku zawsze była przedmiotem szczególnej troski władz państwowych, od szczebla centralnego po lokalny. Jednak faktyczne wdrożenie nie przyniosło oczekiwanych pozytywnych rezultatów. Tysiące gospodarstw domowych nadal musi mieszkać w zdegradowanych i niebezpiecznych dzielnicach mieszkalnych; potencjalne zagrożenia dla życia i mienia ludzi stale czyhają w pobliżu.

Stary kompleks apartamentów C8 Giang Vo. Zdjęcie: Thanh Hai

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa , obecnie w kraju znajduje się ponad 2500 starych budynków mieszkalnych i domów wielorodzinnych, z czego najwięcej znajduje się w Hanoi (1579), a na drugim miejscu jest Ho Chi Minh.

Jest to typowy produkt okresu subsydiowania, wzniesiony w latach 1960-1990, w czasie, gdy technologia budowlana nie osiągnęła jeszcze tak przełomowego poziomu jak obecnie, dlatego główną konstrukcję tych domów stanowią ściany nośne z cegły, których maksymalna żywotność wynosi 50-70 lat.

Po długim okresie eksploatacji i użytkowania wiele budynków uległo poważnej degradacji. Co więcej, z powodu konieczności powiększenia przestrzeni życiowej, ludzie arbitralnie ją powiększali, zwiększając obciążenie systemu nośnego domu, który przestał być bezpieczny; mimo że zdają sobie z tego sprawę, z powodu trudności finansowych wiele rodzin wciąż musi pogodzić się z dalszym życiem i uzależniać swoje życie od losu. Tymczasem remont i odbudowa tych starych kamienic i domów zbiorowych przebiegają niezwykle powoli.

Tylko w Hanoi , spośród 1579 starych budynków mieszkalnych i domów wielorodzinnych (w tym 1273 domów w 76 dzielnicach i 306 starych, niezależnych, pojedynczych budynków mieszkalnych), dziesiątki budynków znajdują się w stanie krytycznym.

W szczególności istnieje 6 niebezpiecznych obszarów poziomu D (najbardziej niebezpieczny poziom), które należy zburzyć, aby można było je odbudować, na przykład budynek C8 Giang Vo Collective Housing Area, budynek G6A Thanh Cong Collective Housing Area, budynek A Ngoc Khanh Collective Housing Area, budynek Ministerstwa Sprawiedliwości Collective Housing Area...

Jednak według danych opublikowanych przez Departament Budownictwa w Hanoi, renowacja i przebudowa starych budynków mieszkalnych do końca 2023 r. stanowiła jedynie 1,14% planu, a renowacji i przebudowie poddano 19 obszarów.

Warto zauważyć, że chociaż miasto zdecydowało się zatwierdzić wybór inwestorów w wielu obszarach budownictwa mieszkaniowego, takich jak: projekt Nghia Do A & B House (dzielnica Cau Giay); obszar budownictwa zbiorowego Nguyen Cong Tru (dzielnica Hai Ba Trung); obszar budownictwa zbiorowego X1-26 Lieu Giai (dzielnica Dong Da); obszar budownictwa zbiorowego Railway Transport Service (dzielnica Hoang Mai); budynek apartamentowy nr 148-150 Son Tay (dzielnica Ba Dinh); obszar budownictwa zbiorowego Vietnam Film Documentation Institute przy ulicy Lieu Giai 22 (dzielnica Dong Da); budynek apartamentowy 23 Hang Bai (dzielnica Hoan Kiem)... to od wielu lat projekty te tkwią w miejscu i nie mogą zostać zrealizowane z powodu problemów z przepisami Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. oraz szeregiem dekretów regulujących ich wdrażanie.

„Jednym z największych problemów systemu prawnego jest dekret 101/2015/ND-CP (dotyczący wdrażania ustawy mieszkaniowej z 2014 r.), który pozwala ludziom i przedsiębiorstwom negocjować ze sobą odszkodowania, oczyszczenie terenu i przesiedlenie; dekret nie określa również konkretnie współczynnika odszkodowania (współczynnika K)... co doprowadziło do tego, że obie strony nie były w stanie znaleźć wspólnego głosu, uniemożliwiając realizację renowacji i przebudowy starych mieszkań i domów wielorodzinnych zgodnie z planem i wyznaczonymi celami” – powiedział zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa w Hanoi Mac Dinh Minh.

Nowe przepisy „rozwiązują” problem korków

W obliczu wyżej wymienionych trudności Ustawa mieszkaniowa z 2023 r., oprócz odziedziczenia i promowania pozytywnych elementów Ustawy mieszkaniowej z 2014 r., zmieniła i uzupełniła wiele istotnych treści, dostosowanych do warunków praktycznych, jednocześnie usuwając trudności i niedociągnięcia, aby stworzyć przełomowe rozwiązania dla renowacji i przebudowy starych mieszkań i domów wielorodzinnych w nadchodzącym czasie.

Jedną z najważniejszych nowości w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku jest regulacja dotycząca wskaźnika zgody mieszkańców. O ile wcześniej wymagana była 100% zgoda właścicieli nieruchomości, o tyle zgodnie z nową ustawą, udział co najmniej 70% ogólnej liczby właścicieli w konsultacjach planistycznych i zgoda 75% z nich wystarczają, aby kwalifikować się do rozbiórki.

Ponadto ustawa Prawo mieszkaniowe z 2014 r. nie zawiera szczegółowych regulacji dotyczących współczynnika K służącego do obliczania ceny gruntu odszkodowawczego, ceny najmu mieszkań po inwestycji przebudowy, wartości mieszkania ustalonej po przeliczeniu powierzchni oraz wartości mieszkania do przesiedlenia w przypadku przesiedlenia w innej lokalizacji.

W związku z tym współczynnik K będzie elastycznie wdrażany przez gminy w oparciu o lokalizację i wartość działek, na których znajdują się stare budynki mieszkalne i domy wielorodzinne. Współczynnik K będzie obliczany i korygowany w taki sposób, aby był 1-2 razy wyższy.

„Za najważniejszą treść nowej ustawy uważa się regulację dotyczącą planu „zbiórki starych budynków mieszkalnych”, zgodnie z którą zbierane będą pojedyncze, niezależne domy, a wysokość nowych robót budowlanych zostanie zwiększona w celu zarezerwowania obszaru pod infrastrukturę publiczną (drzewa, osiedle, plac zabaw...).

Dzięki temu lokalne władze będą bardziej przychylne, a przedsiębiorstwa będą aktywniej uczestniczyć w odnawianiu i przebudowie starych mieszkań i domów wielorodzinnych. Ludzie będą również zadowoleni, ponieważ nie będą musieli zmieniać swojego dotychczasowego miejsca zamieszkania ani przenosić się na tereny przesiedleńcze, gdzie brakuje infrastruktury i usług…" - powiedział ekspert w dziedzinie planowania urbanistycznego, architekt Tran Tuan Anh.

Warto zauważyć, że treści dotyczące renowacji i rekonstrukcji starych mieszkań i domów wielorodzinnych zawarte w Ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. promują również decentralizację i upoważniają Prowincjonalny Komitet Ludowy do przydzielania konkretnych zadań wyspecjalizowanym agencjom w ramach organizacji w celu przygotowywania planów rekompensat i przesiedleń; decydowania o polityce inwestycyjnej i inwestorach oraz zatwierdzania ich; planów relokacji, przymusowej relokacji i rozbiórki budynków mieszkalnych; organizowania źródeł budżetu na przesiedlenia...

Ustawa wprowadza również zapis nakładający na właścicieli obowiązek wniesienia wkładu finansowego na odbudowę budynków mieszkalnych wybudowanych po 1994 r. w celu zapewnienia wykonalności i harmonii między interesami właścicieli, państwa i inwestorów, a także spełnienia wymogów upiększania miasta.

 

Wysoko oceniamy nowe przepisy zawarte w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, dotyczące renowacji starych mieszkań i domów zbiorowego zamieszkania. Przepisy te są bardziej praktyczne, szczegółowe i jasne, podczas gdy obecne dokumenty prawne nie zawierają wszystkich niezbędnych elementów lub są niekompletne, aby zapewnić harmonię interesów między państwem, obywatelami i przedsiębiorstwami, przyczyniając się tym samym do przyspieszenia renowacji i przebudowy starych mieszkań i domów zbiorowego zamieszkania, tworząc w nadchodzącym czasie przestronne oblicze miasta, odpowiadające potrzebom integracji i rozwoju.

Wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości Dr Nguyen Van Dinh

Source: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html