Oczekiwania wobec nowych przepisów

Ustawa poświęca rozdział (Rozdział V) szczegółowym regulacjom dotyczącym renowacji i przebudowy budynków mieszkalnych.

Wiele przeszkód w realizacji.

Od ponad 20 lat renowacja i odbudowa starych budynków mieszkalnych i mieszkań zbiorowych jest przedmiotem szczególnej troski władz państwowych na wszystkich szczeblach, od centralnego po lokalny. Jednak faktyczne wdrożenie nie przyniosło oczekiwanych rezultatów, a tysiące gospodarstw domowych nadal mieszka w zrujnowanych i niebezpiecznych budynkach; potencjalne zagrożenia dla życia i mienia ludzi pozostają obecne.

Stary kompleks apartamentowy C8 Giang Vo. Zdjęcie: Thanh Hai

Według statystyk Ministerstwa Budownictwa , obecnie w kraju znajduje się ponad 2500 starych budynków mieszkalnych i osiedli mieszkaniowych, przy czym najwięcej, bo 1579, znajduje się w Hanoi, a na kolejnym miejscu jest Ho Chi Minh.

Jest to typowy produkt epoki gospodarki centralnie planowanej, budowany głównie w latach 60. i 90. XX wieku, w czasach, gdy technologia budowlana nie osiągnęła jeszcze tak przełomowego poziomu, jak dzisiaj. Dlatego główną konstrukcję tych budynków stanowią ściany nośne z cegły, których maksymalna żywotność wynosi 50-70 lat.

Z biegiem czasu wiele budynków uległo znacznemu zniszczeniu z powodu długotrwałej eksploatacji i użytkowania. Co więcej, potrzeba zwiększenia powierzchni mieszkalnej skłoniła mieszkańców do arbitralnego powiększania swoich powierzchni mieszkalnych, zwiększając obciążenie i tak już niebezpiecznej konstrukcji budynków. Mimo świadomości tego faktu, wiele rodzin zmuszonych jest do dalszego zamieszkiwania w nich z powodu trudności finansowych, ryzykując w ten sposób swoje życie. Tymczasem renowacja i przebudowa tych starych budynków mieszkalnych i osiedli zbiorowego zamieszkania postępuje niezwykle powoli.

Tylko w Hanoi , spośród 1579 starych budynków mieszkalnych i kompleksów budownictwa zbiorowego (w tym 1273 budynków w 76 kompleksach i 306 samodzielnych starych budynków mieszkalnych), kilkadziesiąt znajduje się w stanie krytycznym.

W szczególności istnieje 6 niebezpiecznych obszarów sklasyfikowanych jako poziom D (najbardziej niebezpieczny), które muszą zostać zburzone i odbudowane. Są to m.in. budynek C8 w kompleksie mieszkalnym Giang Vo, G6A w kompleksie mieszkalnym Thanh Cong, budynek A w kompleksie mieszkalnym Ngoc Khanh oraz kompleks mieszkalny Ministerstwa Sprawiedliwości .

Jednakże według danych podanych przez Departament Budownictwa w Hanoi, renowacja i przebudowa starych budynków mieszkalnych do końca 2023 r. osiągnęła zaledwie 1,14% planu, a 19 obszarów przeszło renowację i przebudowę.

Warto zauważyć, że chociaż miasto zatwierdziło wybór inwestorów dla wielu projektów mieszkaniowych, takich jak: projekt mieszkaniowy Nghia Do A & B (dzielnica Cau Giay); kompleks apartamentów Nguyen Cong Tru (dzielnica Hai Ba Trung); kompleks apartamentów X1-26 Lieu Giai (dzielnica Dong Da); kompleks apartamentów Railway Transport Service (dzielnica Hoang Mai); budynek apartamentowy nr 148-150 Son Tay (dzielnica Ba Dinh); kompleks apartamentów Vietnam Film Archives przy ulicy Lieu Giai 22 (dzielnica Dong Da); budynek apartamentowy nr 23 Hang Bai (dzielnica Hoan Kiem), projekty te pozostają wstrzymane od wielu lat z powodu przeszkód związanych z przepisami Ustawy mieszkaniowej z 2014 r. oraz niektórymi rozporządzeniami wykonawczymi.

„Jedną z największych przeszkód w ramach prawnych jest dekret 101/2015/ND-CP (regulujący wdrażanie ustawy mieszkaniowej z 2014 r.), który pozwala ludziom i przedsiębiorstwom negocjować odszkodowania, karczowanie gruntów i przesiedlenia; dekret nie określa również współczynnika rekompensaty (współczynnika K)... co uniemożliwiło obu stronom znalezienie porozumienia, uniemożliwiając realizację renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych i mieszkań zbiorowych zgodnie z planem i celami”, powiedział Mac Dinh Minh, zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa w Hanoi.

Nowe regulacje „odblokowują” wąskie gardła.

W odpowiedzi na powyższe wyzwania Ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., odziedziczając i rozwijając pozytywne aspekty Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r., zmieniła i uzupełniła wiele ważnych przepisów, aby dostosować je do obecnych warunków, a jednocześnie zajęła się trudnościami i niedociągnięciami, tworząc przełom w zakresie renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych i budownictwa zbiorowego w nadchodzącym okresie.

Jedną z najważniejszych nowości w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku jest regulacja dotycząca procentowej zgody społecznej. Wcześniej wymagana była 100% zgoda wszystkich właścicieli domów w kompleksie mieszkaniowym. Teraz, zgodnie z nowym prawem, udział co najmniej 70% całkowitej liczby właścicieli domów w konsultacjach planistycznych i zgoda 75% z nich wystarczają, aby kwalifikować się do rozbiórki.

Ponadto ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2014 r. nie zawiera szczegółowych regulacji dotyczących współczynnika K stosowanego przy obliczaniu cen odszkodowań gruntowych, cen najmu mieszkań po przebudowie, wartości mieszkań ustalanej po przeliczeniu powierzchni oraz wartości mieszkań do przesiedlenia w przypadku przesiedlenia w inne miejsce.

W związku z tym współczynnik K będzie elastycznie wdrażany przez gminy w oparciu o lokalizację i wartość działek, na których znajdują się stare budynki mieszkalne i zabudowania zbiorowe. Współczynnik K będzie obliczany i korygowany w taki sposób, aby był 1-2 razy wyższy.

Najważniejszym elementem nowej ustawy jest regulacja dotycząca „scalania starych budynków mieszkalnych”, zgodnie z którą pojedyncze, niezależne budynki zostaną połączone, a wysokość nowych konstrukcji zostanie zwiększona, aby zrobić miejsce na infrastrukturę publiczną (tereny zielone, parki, place zabaw...).

„Dzięki temu lokalne władze będą miały łatwiejsze zadanie, a przedsiębiorstwa będą mogły aktywniej uczestniczyć w renowacji i przebudowie starych budynków mieszkalnych i mieszkań zbiorowych. Mieszkańcy również będą zadowoleni, ponieważ nie będą musieli zmieniać dotychczasowych miejsc zamieszkania ani przenosić się do dzielnic przesiedleńczych, w których brakuje infrastruktury i udogodnień...” – zauważył ekspert ds. planowania urbanistycznego, magister architektury Tran Tuan Anh.

Warto zauważyć, że przepisy dotyczące renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych i mieszkań zbiorowych zawarte w Ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. dodatkowo promują decentralizację i delegowanie uprawnień prowincjonalnym komitetom ludowym, aby przydzielały konkretne zadania podległym im wyspecjalizowanym agencjom w celu organizacji przygotowania planów rekompensat i przesiedleń; decydowania o polityce inwestycyjnej i inwestorach oraz zatwierdzania planów przesiedleń, przymusowych przesiedleń i rozbiórki budynków mieszkalnych; a także przydzielania budżetów na przesiedlenia...

Ustawa wprowadza również zapis nakładający na właścicieli obowiązek wniesienia wkładu finansowego na odbudowę budynków mieszkalnych wybudowanych po 1994 r. w celu zapewnienia wykonalności i równowagi interesów między właścicielami, państwem i inwestorami, spełniając w ten sposób wymogi renowacji miejskiej.

 

Wysoko oceniamy nowe przepisy zawarte w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, dotyczące renowacji starych budynków mieszkalnych i budownictwa zbiorowego. Przepisy te są bardziej praktyczne, szczegółowe i przejrzyste niż te zawarte w obecnie obowiązujących przepisach, zapewniając równowagę interesów między państwem, obywatelami i przedsiębiorstwami. Przyczyni się to do przyspieszenia renowacji i przebudowy starych budynków mieszkalnych i budownictwa zbiorowego, tworząc w przyszłości bardziej nowoczesny krajobraz miejski, odpowiadający potrzebom integracji i rozwoju.

Dr Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości

Source: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html