Rosnące stopy procentowe i zmieniające się strategie inwestowania w nieruchomości.

Wraz z dostosowaniem przez wiele banków oprocentowania kredytów mieszkaniowych do około 10-14% rocznie w zależności od okresu kredytowania i jednoczesnym zaostrzeniem warunków wypłaty środków, rynek wkracza w fazę wyraźnej konsolidacji. Inwestorzy korzystający z dużej dźwigni finansowej zaczynają odczuwać presję, a kapitał ma tendencję do przesuwania się w stronę produktów o realnej wartości inwestycyjnej i potencjale generowania stabilnych zysków.

Presja stóp procentowych

Po okresie utrzymywania polityki pieniężnej wspierającej ożywienie gospodarcze , stopy procentowe ponownie zaczęły rosnąć od początku 2026 roku, czemu towarzyszyła presja na kontrolę inflacji i regulację kredytów. W szczególności, od kwietnia 2026 roku oprocentowanie kredytów hipotecznych w wielu bankach komercyjnych utrzymywało się na wysokim poziomie, zwłaszcza w przypadku kredytów mieszkaniowych średnio- i długoterminowych, przy czym wiele kredytów miało zmienne oprocentowanie w wysokości 11-14% w skali roku, co wywierało znaczną presję na kredytobiorców korzystających z dźwigni finansowej.

W związku z tym niektóre banki odnotowały następujące oprocentowanie kredytów hipotecznych: VietcomBank stosuje oprocentowanie stałe na poziomie około 9,6% rocznie przez pierwsze 6 miesięcy oraz około 10,5% rocznie przez pierwsze 12 miesięcy. Po okresie preferencyjnym zmienne oprocentowanie jest obliczane jako 24-miesięczna stopa procentowa oszczędności powiększona o marżę w wysokości około 3,3%, jednak nie niższą niż 11,1% rocznie. BIDV oferuje kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości z oprocentowaniem stałym na poziomie około 9,7% rocznie przez pierwsze 6 miesięcy; około 10% rocznie przez pierwsze 12 miesięcy i około 13,5% rocznie dla dłuższych pakietów o stałym oprocentowaniu.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w wielu bankach nadal jest podnoszone. Zdjęcie: Nguyen Quang

VietinBank obniżył stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych do ponad 12% rocznie przez pierwsze 24 miesiące, po czym zacznie obowiązywać zmienne oprocentowanie, jednak nie niższe niż około 14% rocznie. Podobnie, VPBank oferuje wiele pakietów kredytów hipotecznych i inwestycji w nieruchomości z preferencyjnymi stopami procentowymi wynoszącymi około 8-10% rocznie w początkowym okresie, a następnie wahającymi się w granicach 12-14% rocznie w zależności od profilu kredytowego i okresu kredytowania.

W tym kontekście inwestowanie w nieruchomości nie polega już tylko na „kupowaniu i czekaniu na wzrost cen”. Rosnące koszty kapitału znacząco ograniczyły marże zysku z działalności spekulacyjnej. Podczas gdy wcześniej wielu inwestorów mogło pożyczać od banków do 60-70% wartości swojej nieruchomości na krótkoterminowy handel, strategia ta stała się obecnie znacznie bardziej ryzykowna. Nawet kilka miesięcy słabej płynności na rynku może prowadzić do wysokich płatności odsetek, powodując erozję kapitału. Wielu inwestorów, którzy liczyli na wysokie zyski z boomu na grunty podmiejskie, obecnie stoi w obliczu przedłużającej się stagnacji kapitału w związku ze spadkiem liczby transakcji.

Jedną z zauważalnych zmian jest to, że nastroje inwestycyjne przesuwają się od dynamicznego wzrostu do priorytetowego traktowania bezpieczeństwa przepływów pieniężnych. Zamiast poszukiwać gruntów na obszarach pozbawionych infrastruktury, wielu inwestorów coraz bardziej interesuje się produktami, które można natychmiast wykorzystać, takimi jak mieszkania na wynajem, komercyjne domy szeregowe w gęsto zaludnionych obszarach miejskich czy nieruchomości przemysłowe powiązane z rzeczywistymi potrzebami produkcyjnymi.

Tymczasem firmy z branży nieruchomości również zmieniają swoje strategie. Wcześniej wiele firm dynamicznie powiększało swoje zasoby gruntów, realizowało projekty na dużą skalę i w dużym stopniu polegało na pożyczonym kapitale. Jednak wraz ze wzrostem stóp procentowych i ścisłą kontrolą kredytową, zaczyna pojawiać się presja finansowa. Zamiast rozpraszać inwestycje, wielu deweloperów koncentruje się teraz na segmentach o dobrej płynności, realnym popycie i stabilnej zdolności absorpcyjnej.

Tendencja ta jest szczególnie widoczna w grupie przedsiębiorstw budujących mieszkania socjalne, mieszkania socjalne lub projekty o długoterminowym potencjale operacyjnym. Wynika to z faktu, że rząd utrzymuje obecnie preferencyjne programy kredytowe na mieszkania socjalne, charakteryzujące się znacznie niższym oprocentowaniem niż średnia rynkowa, a niektóre programy stosują oprocentowanie na poziomie około 4,6-5,4% w skali roku.

Eksperci uważają, że obecny rynek wkracza w fazę „oczyszczania”, a firmy o silnych zasobach finansowych, solidnym zarządzaniu ryzykiem i rozwoju projektów w oparciu o rzeczywiste potrzeby będą miały większą przewagę. Z kolei firmy, które w zbyt dużym stopniu polegają na pożyczonym kapitale lub realizują nieefektywne projekty, mogą stanąć przed znaczną presją restrukturyzacji.

Możliwości dla długoterminowych inwestorów

Według dr. Tran Xuan Luonga (zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań Rynku Nieruchomości), wraz ze wzrostem stóp procentowych, inwestorzy również zaczynają zmieniać swoje postrzeganie wartości nieruchomości. Wcześniej najczęściej wymienianym czynnikiem była marża wzrostu ceny, ale obecnie ważniejszymi kryteriami stają się rzeczywista efektywność eksploatacji, zdolność generowania przychodów i długoterminowy potencjał operacyjny. Rosnące stopy procentowe, choć wywierają presję krótkoterminową, przyczyniają się również do zdrowszego rozwoju rynku. Wraz ze spadkiem przepływów kapitału spekulacyjnego, rynek będzie miał szansę na powrót do realnej wartości i popytu.

„Pomimo licznych wyzwań na rynku, nieruchomości pozostają ważną, długoterminową klasą aktywów, szczególnie w dużych miastach o wysokim wskaźniku urbanizacji. Problem polega na tym, że inwestorzy muszą zmienić swoje nastawienie. Zamiast szukać szybkich zysków w ciągu kilku miesięcy, bardziej odpowiednią strategią jest obecnie wybór aktywów odpornych na wahania koniunktury, generujących stabilne przepływy pieniężne i mających potencjał wzrostu wartości w oparciu o infrastrukturę, liczbę ludności i rzeczywiste potrzeby użytkowe” – analizuje dr Tran Xuan Luong.

Eksperci uważają, że pomimo rosnących stóp procentowych, wciąż istnieje wiele możliwości dla długoterminowych inwestorów w nieruchomości o silnym potencjale finansowym. Zdjęcie: Doan Thanh

Ponadto dr Tran Xuan Luong uważa, że ​​w kontekście wysokich stóp procentowych i wejścia rynku w fazę silnej konsolidacji, inwestorzy muszą zmienić swoje nastawienie ze „spekulowania trendami” na inwestowanie w oparciu o realną wartość i zdolność do generowania stabilnych przepływów pieniężnych, jednocześnie będąc zmuszonymi do ostrożnego uwzględniania długoterminowej presji finansowej.

Inwestorzy powinni również priorytetowo traktować nieruchomości, które spełniają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, posiadają pełną dokumentację prawną, jasną infrastrukturę i natychmiastowy potencjał rozwoju, ponieważ są one uważane za bardziej odporne aktywa na wysoce zróżnicowanym rynku. W szczególności jest to również dogodny moment na restrukturyzację portfeli, stawiając strategie długoterminowe ponad krótkoterminową spekulację. Nieruchomości, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, znajdują się na obszarach ze zintegrowaną infrastrukturą lub charakteryzują się stabilnym potencjałem komercyjnym, prawdopodobnie lepiej utrzymają swoją wartość w nowym cyklu rynkowym.

„Lata 2026–2027 będą okresem, w którym rynek przejdzie od szybkiego wzrostu do bardziej selektywnego rozwoju, w którym kapitał będzie się koncentrował na produktach o praktycznej wartości użytkowej, zamiast gonić za krótkoterminowymi oczekiwaniami wzrostu cen” – skomentował dr Tran Xuan Luong.

Source: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html