Projekt Lancaster Legacy przy ulicy Nguyen Trai 230 (dzielnica 1, Ho Chi Minh City) nie zakończył jeszcze procesu wyceny, mimo że firma chce zapłacić opłatę za użytkowanie gruntu. Zdjęcie: QUANG DINH
W rozmowie z gazetą Tuoi Tre pan Nguyen Quoc Hiep, prezes GP.Invest i przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych, argumentował, że ta dodatkowa opłata za ziemię to w istocie „odsetki” od opóźnionych płatności, a stosowanie tej stopy procentowej jest nieuzasadnione, powoduje trudności dla przedsiębiorstw, a niektóre z nich doprowadza nawet na skraj bankructwa, ponieważ kwota, którą muszą zapłacić, sięga tysięcy miliardów dongów, mimo że nie zawiniły.
Czy dodatkowa opłata za ziemię jest opłatą nieuzasadnioną?
Pan NGUYEN QUOC HIEP
* W projekcie nowelizacji dekretu nr 103 regulującego opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów, Ministerstwo Finansów chce utrzymać dodatkową stawkę poboru w wysokości 5,4% rocznie od niezapłaconych opłat za grunty. Dlaczego jest Pan temu przeciwny?
- Podczas niedawnego spotkania z przedstawicielami rządu i kilkoma przedstawicielami firm z branży nieruchomości, jako pierwszy poruszyłem kwestię, że żądanie od firm uiszczania dodatkowej opłaty za grunt w wysokości 5,4% rocznie jest całkowicie nieuzasadnione.
Dodatkowa opłata powinna zostać naliczona wyłącznie w przypadku, gdy przedsiębiorstwo zwleka z zapłatą po tym, jak państwo naliczyło już opłatę za grunt, lub gdy przedsiębiorstwo celowo opóźnia zapłatę i czerpie korzyści z tego opóźnienia.
Jednak po zapoznaniu się z projektem nowelizacji Dekretu 103, na który Ministerstwo Finansów oczekuje obecnie opinii, nadal nie uwzględniono opinii przedsiębiorców i nadal proponuje się utrzymanie dodatkowej opłaty gruntowej w wysokości 5,4% rocznie. Nadal podtrzymują oni pogląd, że są to środki budżetowe, więc nawet jeśli płatności się opóźnią, dodatkowa kwota musi zostać zapłacona.
Całkowicie się z tym nie zgadzam. Jeśli ta polityka pozostanie niezmieniona i będzie nadal wdrażana, wywrze to znaczną presję na firmy. Dla firm, które od lat nie płacą opłat za grunty, dodatkowe opłaty, które muszą uiścić, mogą wynieść setki, a nawet tysiące miliardów dongów. To stanowi ogromne obciążenie dla firm, a niektóre mogą nawet mieć trudności z utrzymaniem równowagi finansowej i stanąć w obliczu bankructwa.
Dlaczego uważasz, że jest to oskarżenie bezpodstawne?
– Jest to dodatkowa opłata, która w istocie stanowi odsetki naliczane od niezapłaconej kwoty w okresie, w którym państwo nie zakończyło jeszcze naliczania zobowiązań finansowych. Zakładając, że państwo zakończyło naliczanie opłat za użytkowanie gruntów, a przedsiębiorstwo ponosi winę za brak zapłaty lub jeśli przedsiębiorstwo w jakikolwiek sposób korzysta z opóźnienia, to ta dodatkowa opłata musi zostać pobrana, ponieważ generuje zysk z opóźnienia płatności.
Jednak zgodnie z nowym prawem, dopóki opłaty za grunty nie zostaną w całości uiszczone, przedsiębiorstwa nie będą mogły rozpoczynać projektów i oferować ich sprzedaży klientom, ani pozyskiwać kapitału, nie odnosząc z tego tytułu żadnych korzyści.
Niektórzy proponują stawkę podatku na poziomie 4%, ale powiem szczerze: to też jest całkowicie nieracjonalne, bo w gruncie rzeczy firmy na tym nie korzystają, więc niezależnie od tego, czy będzie to 4%, czy 5,4%, to i tak jest nielogiczne. Mam nadzieję, że organ projektowy dostrzeże prawdziwy problem i okaże empatię firmom.
Musieliśmy niechętnie zapłacić dodatkowe opłaty w wysokości dziesiątek miliardów VND.
Projekt Novaland Lakeview City (Ho Chi Minh City) od wielu lat nie zakończył się jeszcze pobieraniem opłaty za użytkowanie gruntów, uniemożliwiając mieszkańcom otrzymanie certyfikatów własności gruntów – zdjęcie: NGOC HIEN
* Czy Twoja firma również musi uiścić tę dodatkową opłatę?
– Zgadza się. Nasz projekt w Phu Tho otrzymał decyzję o przydziale gruntów w maju 2024 roku, ale oficjalna wycena została ukończona dopiero rok później, pomimo naszych wielokrotnych próśb. Zgodnie z przepisami, firma jest zobowiązana do uiszczenia dodatkowej opłaty gruntowej w wysokości 5,4% rocznie, ponad całkowitą należną opłatę gruntową, co oznacza dodatkowe 27 miliardów VND ponad prawie 500 miliardów VND już zapłaconych.
Mimo że uznaliśmy to za skrajnie nierozsądne, musieliśmy się dostosować, w przeciwnym razie nie moglibyśmy sprzedać nieruchomości ani otrzymać certyfikatów własności gruntów. W naszym przypadku wielokrotnie namawialiśmy ich do zapłaty, a nawet byliśmy gotowi zapłacić opłaty gruntowe, ale rząd i firma konsultingowa nie ustaliły jeszcze ceny gruntu, i to nie dlatego, że firma odmówiła zapłaty. Ponieśliśmy wręcz straty, ponieważ proces sprzedaży projektu opóźnił się o cały rok.
Podczas dyskusji władze lokalne również uznały pobieranie dodatkowych opłat za grunty za nieuzasadnione, lecz nie mogły wyrażać opinii sprzecznych z przepisami prawnymi, takimi jak Dekret 103.
„Stopa procentowa” w wysokości 5,4% jest bezpodstawna. Jesteśmy bardzo zdenerwowani, ale nadal musimy zapłacić tę kwotę. Mamy nadzieję, że po nowelizacji Dekretu 103 ten dodatkowy wymóg płatności zostanie zniesiony. Mamy nadzieję, że pieniądze, które już zapłaciliśmy, zostaną potrącone z rachunku lub zwrócone firmie.
Pan Nguyen Quoc Hiep
Przedsiębiorstwa stoją w obliczu impasu cenowego.
* Ministerstwo Finansów twierdzi, że dodatkowa opłata w wysokości 5,4% rocznie uwzględnia czynnik „podziału odpowiedzialności” i że opłata ta stanowi równowartość 50% kary za opóźnienie w płatnościach opłat za użytkowanie gruntów?
- Firma została całkowicie wyłączona z procesu wyceny. Gdyby spółka miała obowiązek uczestniczyć w rozmowach lub spóźnić się z dokumentacją, podział odpowiedzialności byłby uzasadniony i spółka chętnie by się na to zgodziła. Jednak w tym przypadku wina nie leży po stronie spółki.
Rada ds. wyceny i doradztwa jest powoływana przez agencję państwową i ustala cenę, którą kupujący musi zaakceptować bez negocjacji. Zaproponowaliśmy nowelizację Dekretu 71, aby umożliwić inwestorowi udział w procesie, przedstawienie jego argumentów i kontrargumentów.
Rozpaczliwie chcemy szybko uiścić opłaty za grunty, aby móc sprzedawać produkty i mieć płynność finansową, ale nie możemy. Ta sytuacja powoduje zatory zarówno w dochodach rządowych, jak i w przedsiębiorstwach, prowadząc do marnotrawstwa aktywów gruntowych.
Rezolucja 68 wzywa do zmiany sposobu myślenia z „zarządzania przedsiębiorstwami” na „służenie przedsiębiorstwom”. To nowe i właściwe podejście jest kluczowe dla rozwiązywania problemów i promowania rozwoju sektora prywatnego. Aby to osiągnąć, decydenci muszą wczuć się w sytuację przedsiębiorstw i stworzyć odpowiednie i skuteczne regulacje oraz procedury.
Wiceprezes grupy zajmującej się nieruchomościami, realizującej projekty w Ho Chi Minh City:
To może wyczerpać interes.
Nie zgadzam się z decyzją rządu o doliczeniu 5,4% rocznych odsetek od całkowitej niezapłaconej ceny gruntu, ponieważ rząd jeszcze jej nie zatwierdził, więc skąd miałyby pochodzić na to pieniądze? Tak wysokie odsetki sparaliżują firmy, zwłaszcza te realizujące duże projekty i te, które muszą długo czekać na sfinalizowanie ceny gruntu.
Na przykład nasz projekt w Dzielnicy 1 w Ho Chi Minh City został ukończony, ale obliczenie opłaty za użytkowanie gruntów wciąż nie zostało rozstrzygnięte. W lutym 2020 roku jednostka ds. wyceny wyznaczona przez Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska oszacowała wysokość opłaty za użytkowanie gruntów na 1519 miliardów VND, ale miasto nie zatwierdziło tej ceny. Przy czwartej próbie inna firma wyceniła ją na 3200 miliardów VND, obliczając cenę na podstawie daty wyceny, mimo że decyzja o przydziale gruntów zapadła w 2018 roku, i uwzględniając czynniki inflacyjne. Opłata za użytkowanie gruntów powinna zostać obliczona na podstawie roku przydziału gruntów, a nie roku wyceny.
Zakładając, że wycena gruntów w 2025 roku wyniesie 3400 miliardów VND i zostanie zatwierdzona, będziemy obciążani dodatkową opłatą w wysokości 5,4% rocznie, co oznacza, że kwota wzrosła już o 40%, co odpowiada około 1360 miliardom VND. Całkowita opłata za grunty wyniesie 4760 miliardów VND. To oszałamiająca kwota, która może doprowadzić firmę na skraj bankructwa.
Większość firm wykorzystała początkową wycenę do pozyskania kapitału obrotowego, ale teraz ceny gruntów gwałtownie wzrosły. Sama jednostka wyceny uwzględniła już inflację, a teraz rząd dodaje stopę procentową w wysokości 5,4%, co w zasadzie dwukrotnie uwzględnia inflację.
Opóźnienia są uzasadnione, ponieważ urzędnicy boją się wziąć na siebie odpowiedzialność.
Obecne powolne tempo wycen gruntów wynika z ograniczonej liczby firm zajmujących się wyceną gruntów, a opłaty za wycenę są niskie – wynoszą zaledwie kilkaset milionów VND – ale wymagają dużej odpowiedzialności. Władze lokalne muszą ogłaszać przetargi, aby wybrać firmy konsultingowe oferujące niskie koszty wyceny.
Ostatnio kilka firm wyceniających zostało ukaranych. To sprawiło, że zarówno firmy wyceniające, jak i agencje rządowe obawiają się brać na siebie odpowiedzialność.
Wcześniej rady ds. wyceny podejmowały decyzje i udzielały porad, które miały jedynie charakter doradczy. Jednak obecnie agencje rządowe są bardzo niechętne do zmiany danych przedstawianych przez konsultantów, zwłaszcza w celu ich obniżenia.
Tymczasem firmy konsultingowe, ponosząc odpowiedzialność za wyniki wyceny, często podają zawyżone dane, aby zapewnić bezpieczeństwo, co prowadzi do niedokładnych wycen. Wszystkie te czynniki wydłużają proces wyceny, który w wielu przypadkach trwa 2-3 lata, a nawet dłużej.
NGOC HIEN
Source: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
Komentarz (0)