Kilka nowych punktów w projekcie ustawy o gruntach (nowelizacja)

Chociaż ustawa o gruntach z 2024 r. obowiązuje już od ponad roku, utrzymujące się niedociągnięcia w mechanizmie ustalania cen gruntów i zobowiązań finansowych oraz niespójności w realizacji polityki gruntowej stwarzają pilną potrzebę jej nowelizacji.

Projekt ustawy o gruntach (zmienionej) jest opracowywany i opiniowany przez Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska w celu zapewnienia jawności, przejrzystości i usunięcia barier prawnych utrudniających rozwój społeczno-gospodarczy.

Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Jednym z istotnych elementów projektu jest zniesienie przepisów o pobieraniu opłat dodatkowych za czas nierozliczony z tytułu opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych, które to przepisy od wielu lat są przyczyną problemów wielu podmiotów działających na rynku nieruchomości.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), jest to przełomowa zmiana, która może usunąć jedną z największych barier hamujących rozwój rynku nieruchomości. Wcześniej opóźnienia w ustalaniu zobowiązań finansowych, sięgające nawet 10, 20, a nawet 30 lat, powodowały, że wiele firm musiało płacić dodatkowe opłaty znacznie przekraczające pierwotną opłatę za użytkowanie gruntu – mimo że wina nie leżała po stronie inwestora.

Ten podatek nie tylko wywiera presję finansową, ale także podnosi ceny produktów, negatywnie wpływa na rynek i obciąża nabywców mieszkań. Zniesienie powyższego przepisu, zaproponowane w punkcie d, ust. 2, art. 257 projektu, jest wysoko oceniane przez środowisko biznesowe i postrzegane jako sygnał, że państwo wsłuchuje się w rzeczywistość i wspiera firmy w pokonywaniu trudności.

Ponadto projekt zmienionej ustawy o gruntach proponuje również szeroko zakrojone zmiany w mechanizmie ustalania cen gruntów, kładąc nacisk na wyeliminowanie „zasad rynkowych”, aby państwo mogło odgrywać wiodącą rolę w ustalaniu cen gruntów na rynku pierwotnym.

Według Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska obecny mechanizm cenowy w dużej mierze opiera się na jednostkach konsultacyjnych i cenach z rynku wtórnego, co prowadzi do zawyżania cen gruntów lub ich braku w stosunku do ich rzeczywistej wartości. Powoduje to wiele konsekwencji w zakresie odzyskiwania gruntów, odszkodowań, cen wywoławczych na aukcjach praw do użytkowania gruntów, a także ustalania zobowiązań finansowych.

Aby temu zaradzić, cena gruntu w projekcie jest ustalana na podstawie celu użytkowania, okresu użytkowania i powiązanych danych, w tym danych z krajowej bazy danych i informacji rynkowych z ostatnich 24 miesięcy. Metody wyceny są regulowane przez rząd i mają charakter wyłącznie orientacyjny, a ostateczną decyzję w sprawie ceny podejmie państwo.

Projekt nowelizacji artykułu 159 proponuje dwa warianty ustalania tabel cen gruntów, dostosowane do specyfiki każdej miejscowości. W związku z tym, pierwszy wariant przewiduje szczegółowe tabele cen gruntów według powierzchni, lokalizacji, a nawet działek, jeśli dostępne są wystarczające dane. Tabele cen gruntów są wykorzystywane w takich przypadkach, jak obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, czynszów dzierżawnych, zmiana przeznaczenia gruntów z pobieraniem opłat, ustalanie cen wywoławczych na aukcjach itp. Tabele cen są ustalane przez prowincjonalny Komitet Ludowy co 5 lat i mogą być w razie potrzeby korygowane w trakcie trwania okresu.

Druga opcja proponuje zastosowanie współczynnika korekty cen gruntów (współczynnika K) zamiast konkretnego cennika, przy czym współczynnik ten jest publikowany corocznie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, począwszy od drugiego roku 5-letniego cyklu cen gruntów. Współczynnik ten odzwierciedla tempo wahań cen gruntów między regionami, umożliwiając lokalnym władzom elastyczne dostosowywanie cen bez konieczności ponownego tworzenia szczegółowego cennika.

Aby zapewnić jakość i obiektywizm w procesie opracowywania cenników gruntów, Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje powołanie Rady ds. wyceny cenników i współczynników korygujących na szczeblu wojewódzkim. W skład Rady wchodzą przedstawiciele wojewódzkiego Komitetu Ludowego, wyspecjalizowanych departamentów, niezależnych organizacji konsultacyjnych oraz eksperci.

Zgodnie z zapisami projektu ustawy, gminy mają obowiązek opublikowania nowych cenników gruntów w terminie do 31 grudnia 2025 r., które będą obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ostrzega jednak, że zmiany cenników i mechanizmów wyceny gruntów mogą powodować duże wahania ze względu na różnice między gminami, co może mieć wpływ na rynek nieruchomości i działalność inwestycyjną.

W obliczu tej rzeczywistości ministerstwo wysłało do prowincji i miast centralnie zarządzanych dokument, w którym domaga się szczegółowej oceny wpływu i uwzględnienia warunków społeczno-ekonomicznych przed ustaleniem konkretnych cen, aby zagwarantować stabilność i spójność z lokalnymi kierunkami rozwoju.

Nowelizacja ustawy o gruntach ma nie tylko rozwiązać problemy natury prawno-technicznej czy uprościć procedury administracyjne, ale jest również ważną szansą na przywrócenie porządku rynkowego i poprawę efektywności użytkowania gruntów – strategicznego zasobu kraju.

Source: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html