Kilka nowych punktów w projekcie ustawy o gruntach (nowelizacja)

Chociaż ustawa o gruntach z 2024 r. obowiązuje już od ponad roku, długotrwałe niedociągnięcia w mechanizmie ustalania cen gruntów i zobowiązań finansowych, a także niespójność w realizacji polityki gruntowej sprawiają, że pilnie zachodzi potrzeba jej nowelizacji.

Projekt ustawy o gruntach (zmienionej) jest obecnie opracowywany i udostępniany do publicznej konsultacji przez Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska . Jego celem jest zapewnienie przejrzystości i usunięcie barier prawnych utrudniających rozwój społeczno-gospodarczy.

Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/TTXVN

Jedną z ważniejszych propozycji zawartych w tym projekcie jest zniesienie regulacji dotyczących wstecznego pobierania dodatkowych opłat za okresy, w których nie uiszczono jeszcze opłat za użytkowanie gruntów lub opłat za dzierżawę gruntów – przepisu, który od dawna stanowi problem dla wielu przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości.

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), jest to przełomowa zmiana, która może usunąć jedną z największych przeszkód hamujących rozwój rynku nieruchomości. Wcześniej opóźnienia w ustalaniu zobowiązań finansowych, sięgające nawet 10, 20, a nawet 30 lat, powodowały, że wiele firm musiało płacić dodatkowe opłaty znacznie przekraczające pierwotną opłatę za użytkowanie gruntu – mimo że wina nie leżała po stronie inwestora.

Opłata ta nie tylko wywiera presję finansową, ale także podnosi ceny produktów, negatywnie wpływając na rynek i przerzucając ciężar na nabywców mieszkań. Proponowane zniesienie wspomnianego przepisu, zgodnie z punktem d, ustęp 2, artykuł 257 projektu, jest wysoko oceniane przez środowisko biznesowe i postrzegane jako dowód, że państwo wsłuchuje się w rzeczywistość i współpracuje z przedsiębiorstwami w pokonywaniu trudności.

Ponadto projekt nowelizacji Prawa gruntowego proponuje również szeroko zakrojone zmiany w mechanizmie ustalania cen gruntów, kładąc nacisk na wyeliminowanie „zasady rynkowej”, aby państwo zachowało wiodącą rolę w wycenie gruntów na rynku pierwotnym.

Według Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska, obecny mechanizm wyceny w dużej mierze opiera się na firmach konsultingowych i cenach z rynku wtórnego, co prowadzi do zawyżonych cen gruntów lub cen, które nie odzwierciedlają ich rzeczywistej wartości. Powoduje to liczne problemy związane z nabywaniem gruntów, odszkodowaniami, ustalaniem cen wywoławczych na aukcjach praw do użytkowania gruntów oraz określaniem zobowiązań finansowych.

Aby temu zaradzić, ceny gruntów w projekcie ustalane są na podstawie przeznaczenia, okresu użytkowania oraz odpowiednich danych, w tym krajowych baz danych i informacji rynkowych z ostatnich 24 miesięcy. Metody wyceny są określone przez rząd i mają charakter wyłącznie orientacyjny; ostateczną decyzję w sprawie ceny podejmie państwo.

Projekt nowelizacji artykułu 159 proponuje dwie opcje ustalania tabel cen gruntów, dostosowanych do specyfiki każdej miejscowości. Pierwsza opcja przewiduje szczegółową tabelę cen gruntów według obszaru, lokalizacji, a nawet dla poszczególnych działek, jeśli dostępne są wystarczające dane. Tabela cen gruntów jest wykorzystywana w takich przypadkach, jak obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, opłat za dzierżawę gruntów, przekształcanie użytkowania gruntów wraz z opłatami oraz ustalanie ceny wywoławczej na aukcjach… Tabela cen jest ustalana przez Prowincjonalny Komitet Ludowy co pięć lat i może być w razie potrzeby korygowana w trakcie trwania okresu.

Druga opcja proponuje zastosowanie współczynnika korekty cen gruntów (współczynnika K) zamiast szczegółowego cennika, przy czym współczynnik ten jest publikowany corocznie przez Prowincjonalny Komitet Ludowy, począwszy od drugiego roku 5-letniego cyklu cennika gruntów. Współczynnik ten odzwierciedla tempo wahań cen gruntów między obszarami, dając lokalnym władzom elastyczność w dostosowywaniu cen bez konieczności ponownego tworzenia szczegółowego cennika gruntów.

Aby zapewnić jakość i obiektywizm w procesie opracowywania tabel cen gruntów, Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje powołanie Rady ds. Wyceny Tabel Cen Gruntów i Współczynników Korekcyjnych na szczeblu prowincji. W skład Rady wejdą przedstawiciele Prowincjonalnego Komitetu Ludowego, wyspecjalizowanych departamentów, niezależnych organizacji konsultacyjnych oraz eksperci.

Zgodnie z projektem ustawy, gminy mają obowiązek opublikowania nowych cenników gruntów do 31 grudnia 2025 r., które będą obowiązywać od 1 stycznia 2026 r. Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska ostrzega jednak, że zmiany w cennikach gruntów i mechanizmach wyceny mogą powodować znaczne wahania ze względu na rozbieżności między gminami, co może mieć wpływ na rynek nieruchomości i działalność inwestycyjną.

W świetle tej sytuacji Ministerstwo rozesłało dokument do prowincji i miast centralnie zarządzanych, w którym zwróciło się o przeprowadzenie szczegółowej oceny wpływu i uwzględnienie warunków społeczno-ekonomicznych przed ustaleniem konkretnych cen, aby zapewnić stabilność i zgodność z lokalnymi kierunkami rozwoju.

Nowelizacja ustawy o gruntach ma na celu nie tylko rozwiązanie problemów natury technicznej i prawnej czy usprawnienie procedur administracyjnych, ale także zapewnienie kluczowej możliwości przywrócenia porządku rynkowego i zwiększenia efektywności użytkowania gruntów – strategicznego zasobu narodowego.

Source: https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html